Самовольное строительство что это

Самовольная постройк а (ст.222 Гражданского Кодекса РФ) — это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

На земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
. без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило самовольную постройку, право собственности на нее НЕ приобретает. Соответственно, ей нельзя распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности, как общее правило, на новую вещь приобретается лицом ее изготовившим (абз.1 п.1 ст.218 ГК РФ).

Изготовление новой вещи должно происходить с учетом закона, например, градостроительных норм. Кроме того, земельный участок, на котором осуществлялось строительство, должен принадлежать лицу, осуществившему строительство объекта. Обращаем внимание на то, что самовольной постройкой можно считать не только жилое строение, но и сооружение, к примеру, производственного назначения.

Самовольное строительство: какие могут быть последствия?

Постройка — это объект, который создается в результате строительства. Он предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Постройка — это объект, который обособлен от других уже существующих сооружений на том же земельном участке. Рассмотрим пример: жилой дом можно признать самовольной постройкой, если он является самостоятельным объектом к уже построенному жилому строению. Отсюда пристрой к жилому дому — постройка, поэтому он не попадает под действие ст.222 ГК РФ, регламентирующей снос самовольной постройки.

Как устанавливают факт «самовольности» постройки?

1. Несоблюдение правила целевого использования участка земли. Постройка признается самовольной, если ее соорудили на земельном участке, не отведенном под строительство. Отвод земельного участка под строительства должен быть осуществлен в строгом соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Либо участок должен принадлежать по праву собственности лицу, который его застраивает, при этом он должен быть надлежащей категории. Либо участок может быть отведен на каком-либо ином праве. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентирует статья 30 Земельного кодекса РФ.

2. Отсутствие необходимых разрешений. Постройку признают самовольной, если она создана без получения на это необходимых разрешений. Например, разрешение собственником земельного участка на осуществление строительства на своем участке другим лицам (п.1 ст. 263 ГК РФ).
Либо отсутствие разрешения на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ). Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

3. Несоблюдение градостроительных норм и правил при строительстве.
Самовольная постройка подлежит сносу (ст.222 ГК РФ) за счет построившего ее лица.

Лицо, соорудившее самовольную постройку, в соответствии со ст.222 ГК РФ сталкивается с двумя последствиями:

1. Снос самовольной постройки (полный). Срок сноса гражданское законодательство не устанавливает.
2. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на объект. Такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать и совершать иные действия в отношении самовольной постройки. Ст.222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки.

Его решают в соответствии с общими правилам ГК РФ о праве собственности. Если лицо, создавшее самовольную постройку, осуществляет ее снос, то оно, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществляет другое лицо — оно вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения.

Возможность узаконения самовольной постройки

Статья 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано так же за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании /…/ находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Узаконить самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ст.222 ГК РФ предусматривает только судебный способ узаконения самовольной постройки.

Два основания для приобретения права собственности на самовольную постройку:

1. При возведении самовольной постройки на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности Гражданский кодекс обязывает, чтобы данный участок был предоставлен лицу, который осуществил самовольную постройку в установленном порядке. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным Кодексом РФ.

2. Признать право собственности на самовольную постройку возможно, если речь идет о ее возведении на земельном участке, который находится в частной собственности. Например, об участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении. В соответствии с Земельным кодексом названное право, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется.

Либо речь идет об участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование. Указанное право предоставляют по решению суда. Право возбудить дело об узаконении самовольной постройки имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит по каком-либо праву.

Это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Гражданский кодекс: п. 1 ст. 222).

Какие разрешения являются необходимыми? Это разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание и архитектурный проект (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Обращаем ваше внимание на то, что самовольной постройкой можно назвать не только построенные объекты, но и незавершенное строительство.

В чем главное правовое последствие самостроя?

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Лицо лишь владеет материалами, израсходованными при строительстве.
2. Самовольную постройку не считают недвижимостью. Она не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение такой собственностью, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).
3. На самовольно возведенное строение не распространяется положение о приобретательной давности (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Приобретательная давность означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ).
4. Лица, осуществившие самовольную постройку, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Кстати, они обязаны осуществить снос (полную разборку) самостроя за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 Закона).

А теперь о вариантах легализации самостроя

Начнем с того, что признание права собственности на самострой возможно только при соблюдении следующих условий:

• У истца есть право собственности в отношении земельного участка, на котором возведена постройка.
• Наличие постройки не нарушает права и законные интересы иных лиц.
• Наличие постройки не угрожает жизни и здоровью граждан.
• Лицо, построившее объект, принимало все надлежащие меры к его легализации. Например, старалось получить разрешения на ее строительство и/или ввод в эксплуатацию.

Итак, о вариантах легализации постройки

1. В первом варианте земельный участок в установленном порядке передается застройщику.

Важно: участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Это должны быть земли, входящие в государственный или муниципальный фонд.
Земельный кодекс (ст. 30-33 ЗК РФ) определяет порядок предоставления таких участков. Однако застройщику могут передать земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Когда это возможно? После того, как участок будет изъят у собственника (ст.

284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.

Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.

2. Во втором варианте самовольная постройка переходит в собственность владельцу земельного участка.

Важно: лицо, за которым закреплено право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, который определяет суд. Земельный участок, на котором соорудили самострой, можно использовать только по разрешенному назначению.

Какие документы следует приложить к иску о признании постройки законной?

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

• Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Это могут быть: договоры подряда и акты приемки работ по строительству постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство.
• Документы, которые свидетельствует, что право на объект не принадлежит третьим лицам. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не содержит записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
• Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Это может быть: адресная справка и выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества.
• Документы, которые подтверждают соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам. Это могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.
• Документы, которые иным образом подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Это могут быть: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
• Кроме того, истец может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, который распоряжается земельными участками и выражает намерение передать истцу этот участок.

Это примерный перечень документов. В зависимости от конкретной ситуации от вас могут потребовать дополнительные документы.

Что такое самовольная постройка и чем грозит незаконное возведение сооружений стоит знать всем, кто решился на подобное самоуправство. Стоит знать, что лицо, осуществившее самовольную незаконную постройку, может притягиваться к ответственности за нарушение закона. Регламентируются взаимоотношение нарушителя и государства Гражданским Кодексом (ГК) Российской Федерации. Если точнее, то статьей 222.

Что такое самовольная постройка

Сегодня самовольные постройки классифицируют как жилые дома, сооружения и другие постройки, у которых есть такие признаки:

1. Они стоят на участке с другим целевым предназначением.
2. Возведение происходило без получения разрешительной документации.
3. Его строительство сопровождалось нарушением норм и правил, в том числе градостроительных.

С 2015 года введено ряд изменений в закон, теперь самовольная постройка – это здание, сооружение или другая постройка. А признаки самовольной постройки пополнились еще одним пунктом и несколько видоизменились. Последние два пункта в силе, а к ним добавились:

• Строительство на территории участка, которые не переданы во владение в соответствие с имеющимся регламентом.
• Также является самовольной постройкой сооружение, возведенное на участке, если его разрешительное использование не допускает такое строительство.

Важно! Построенный дом, гараж и прочее, отвечающие хотя бы одному из признаков считается самовольно возведенным.

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево. При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд. Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

В этом случае признаки самовольности также регламентирует статья 222 ГК РФ про самовольные постройки. Но если они никому не мешают и на них не заявляют, вполне можно попытаться их узаконить.

Почему лучше узаконить

Для того, чтобы не страдать от последствий возведения дома, бани, гаража на которые нет разрешения стоит недвижимость все же узаконить. С правом собственности удастся осуществлять такие действия:

• Распоряжаться имуществом, которое построено своими же руками.
• Продавать, дарить, передавать в наследство.
• Не переживать о своем будущем, ведь если постройку признают самостроем, то ее придется снести.

Признаваться собственностью могут только те постройки, которые возводятся на земле, которая является частной собственностью.

Варианты, как легализовать

Есть несколько способов, как сделать постройку законной, среди них:

• Судебное решение – в этом случае потребуется найти доказательства, которые подтверждают, что инициатор такой постройки имеет имущественные права на земнадел. Причем придется доказывать, что постройка не несет вреда окружающим и не является опасной для здоровья и жизни окружающих людей.
• Административный способ – это вариант получиться реализовать только для построек, которые могут возводиться без разрешений на строительство. Зачастую это – небольшие деревянные домики, которые строятся на территориях для ведения садоводства.

Наказание за незаконную постройку

Отвечать по закону, за возведение на территории строение без разрешений на то или покупка земли с такой постройки, все равно придется. Если муниципалитету станет известно о факте существования самовольной постройки, могут быть предприняты такие меры:

1. Если строительство произошло на территории участка, который не находится в собственности, подобный процесс будет расценен как захват чужого недвижимого имущества. В таком случае накладывается штраф.
2. Если капитальное сооружение возведено на землях, который имеют категорий с запретом такого строительства, тому, кто это сделал или на данный момент владеет землей, будет предписано снести постройку.
3. В отдельных конфликтных ситуациях, в том случае если земля не приватизирована имущество могут конфисковать и наложить при этом штраф.
4. Снести также придется тот объект, который возведен с нарушением строительных и градостроительных норм.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

• Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
• Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
• Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
• Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.

Что не нужно легализовывать

Есть ряд построек, которые не требуют легализации, то есть даже если они возведены без разрешений, то они самостроями не являются, среди них:

• Вспомогательные сооружения, которые не имеют фундамента, то есть не являются капитальными.
• Гараж, которые размещается на территории категория, которой с/х земли, если она не предусматривает осуществления предпринимательской деятельности.
• Работы по реконструкции или возведению не капитальных объектов. Таких как киоски, навесы и т.д.
• Ремонтные работы, которые не касаются нарушений целостности несущих стен, в том числе их перенос и перепланировка.

Сколько будет стоить легализация

В тех ситуациях, когда никаких нарушений выявлено, не будет, то стоимость легализации будет не большой. То за что нужно будет заплатить:

1. Оформление земельного участка, если он не находится в собственности.
2. Госпошлина за оформление права собственности.
3. Если времени самостоятельно заниматься этим процессом нет, то затраты на оформление доверенности.

По сути больше придется потратить времени и нервов, чем средств. В этом-то и специфика отечественного законодательства, которая останавливает многих владельцев самостроев. Но вечно прятаться нельзя, рано или поздно дом понадобиться завещать, возможно, продать. Если он не будет оформлен – это сделать не удастся. И чем дальше отодвигать оформление, тем сложнее это будет сделать.

Вывод

Самовольное строительство – это незаконно и лучше, таким образом, не играться с законом. Ведь кроме серьезных штрафов придется в некоторых случая даже сносить объект. Несколько проще дела будут, если дом возведен на своей же собственной земле, но тут могут всплыть строительные нормы, которые нужно соблюдать.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Непосредственно со спорами о земле связаны споры о возведенных объектах. У собственника, арендатора, иного могут появиться претензии относительно законности построек на своем или чужом участке, особенно если они препятствуют проживанию или ведению нормальной финансово-хозяйственной деятельности. Хотя нельзя исключать и случаи элементарного сведения счетов с конкурентами и иными неугодными лицами. Поэтому предлагаем на примере решений арбитражных судов проследить, какое имущество и в каких случаях может быть признано самовольной постройкой и, как следствие, снесено или легализовано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Так сказано в п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса. Более того, такое лицо обязано снести ее за свой счет.

Однако закон не исключает возможности признания прав на постройку за лицом, которое ее осуществило.

Как называет закон

Понятие «самовольная постройка» содержится в двух нормативных документах. Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса определяет ее как «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) содержится аналогичное определение самовольной постройки. В частности, разъяснено, что к самовольной постройке приравнивается без соответствующего разрешения:

Реконструкция жилых домов (частей домов);

Переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

Возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

Возведение дополнительных зданий.

Приведенный перечень можно дополнить выводами из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, самовольной постройкой может быть:

Объект незавершенного строительства (п. 30);

Самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28). На практике это обычно происходит в случае пристройки помещения к другому объекту и достраивания этажей. При этом, если невозможно вернуть объект в прежнее состояние, суд обяжет произвести снос пристроя, достроя.

Некоторые пояснения о самовольном строительстве даны в Определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П. В частности, там сказано: самовольное строительство — это правонарушение, которое нарушает нормы земельного законодательства о предоставлении земельного участка под строительство либо градостроительные нормы о проектировании и строительстве.

Высшие суды разъясняют

Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, обобщены в свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Кто может требовать сноса

Круг субъектов, которые вправе требовать ликвидации самостроя, достаточно широк. Так, иск о сносе самовольной постройки вправе подать:

Собственник земельного участка;

Субъект иного вещного права на земельный участок;

Законный владелец земельного участка;

Лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением самовольной постройки;

Прокурор (в интересах общества и (или) государства);

Уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (орган, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, и орган, полномочный выдавать разрешения на строительство).

Имейте в виду: если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей, то иск в суд можно подать бессрочно в любой момент (нет исковой давности). Угрозы жизни и здоровью нет, если объект соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам. На это указали арбитры в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2010 г. по делу N А17-958/2009.

Суд при признании недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано, самовольной постройкой обязан указать основания признания его таковым. Таким образом, наличие зарегистрированного права на недвижимость не препятствует требовать через суд ее сноса.

В этом случае на основании решения суда в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносится запись о прекращении права собственности на самострой. Такое основание предусмотрено п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с правом собственности прекращаются и остальные права (залог, аренда и др.).

С кого требовать сноса

Если самовольная постройка возводилась с привлечением подрядчиков, то все претензии необходимо предъявлять в адрес заказчика, то есть лица, по заданию которого возведена постройка.

Судьи особо выделили ситуацию, когда самовольной постройкой фактически владеет лицо, которое не имеет отношения к ее возведению. В этом случае «ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной». Например: при отчуждении самостроя (продажа, дарение и т.п.) иск подается к его приобретателю, при внесении самостроя в качестве вклада в уставный капитал — к юридическому лицу, получившему такое имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — к лицу, получившему постройку во владение. Но в любом случае фактический владелец самостроя, если принято решение о сносе за его счет, вправе через суд возместить понесенные расходы за счет лица, которое возвело самовольную постройку.

Например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-10266/2008 арбитры возложили обязанность по сносу самовольных построек на фирму, поскольку она является правопреемником организации, которая построила спорный объект (ток-навес).

Легализация самостроя (иск о признании)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Правообладатель может иметь следующие права на землю:

Право пожизненного наследуемого владения;

Право постоянного (бессрочного) пользования.

Возможна ситуация, когда лицо осуществило самовольную постройку (застройщик) на земельном участке, который ему не принадлежит. При этом все необходимые разрешения на ее создание были получены. В этом случае правообладатель земельного участка вправе подать иск к застройщику о признании права собственности на самовольную постройку. В свою очередь застройщик может требовать от правообладателя возмещения расходов на возведение постройки.

К примеру, по Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-18931/2009 предприниматель просит признать за ним право собственности на кафе, расположенное на территории парка культуры и отдыха (на постройку имеется технический паспорт). При этом земельный участок под кафе не принадлежит коммерсанту на каком-либо праве. По его мнению, все действия городской администрации, совершенные в период строительства кафе и после его завершения, свидетельствуют о фактическом разрешении осуществлять строительство. Однако арбитры отказали предпринимателю и указали: при отсутствии у застройщика (предпринимателя) прав на земельный участок не имеют правового значения действия городской администрации и третьих лиц, на которые указывает предприниматель и которые рассматриваются им как фактическое согласие на создание спорной постройки.

Рассмотрим обратную ситуацию: самострой возведен на земельном участке застройщика, однако на его создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае застройщик вправе подать иск о признании права собственности на самовольную постройку к органу местного самоуправления, на территории которого находится постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не означает, что решение принято раз и навсегда. Его можно оспорить в последующем, но уже по иным основаниям.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2010 г. N Ф03-13/2010 по делу N А73-4560/2009 арбитры сделали важный вывод: по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса легализация самовольной постройки, являющейся неделимым объектом, допустима в отношении всего объекта в целом, а не отдельных его частей (в данном примере четырехэтажный дом достроен на один этаж). В противном случае признание права на часть самовольной постройки без определения дальнейшей судьбы остальной ее части создает неопределенность в вопросах о юридическом статусе такого объекта и возможности его сохранения.

Что учитывает суд

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает:

Допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

Создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью людей;

Предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию);

Правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если отсутствуют необходимые заключения компетентных органов или есть сомнения в их достоверности, суд может назначить экспертизу. Имейте в виду: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, суд признает право собственности на самовольную постройку, если установит, что:

Единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры;

Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Самострой и наследование

Высшие судьи разъяснили: самовольная постройка не принадлежит наследодателю на законных основаниях, поэтому ее нельзя включить в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку после принятия наследства. Такое требование может быть удовлетворено только в одном случае: к наследникам перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

Когда нормы о самострое не действуют

Статья 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке не распространяется:

На самовольное возведение объекта, не являющегося недвижимым имуществом;

На перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Типичный пример можно найти в Постановлении ФАС Московского округа от 31 мая 2010 г. N КГ-А40/5206-10 по делу N А40-70945/09-157-459. Городская администрация просит обязать Управление Федеральной регистрационной службы погасить запись о регистрации права собственности в ЕГРП и обязать фирму произвести снос самовольно возведенных сооружений хозяйственных построек (кафе). Однако арбитры отказали в сносе, поскольку хозяйственные постройки не относятся к объектам недвижимости. Они признаны некапитальными строениями (возведены из легких конструкций, не имеют заглубленных фундаментов и подземных помещений).

А в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 апреля 2010 г. N ВАС-524/10 по делу N А53-8481/08-С2-41 прямо сказано: навесы, временные сараи, ангары (вагончики) не подпадают под признаки недвижимого имущества. Поэтому применить к ним нормы о самострое невозможно. То же самое не получится с гаражом, состоящим из кирпичного фундамента, а также металлических стен, крыши и ворот (Определение ВАС РФ от 30 марта 2010 г. N ВАС-3709/10 по делу N А64-3043/09).

Осуществлением самовольной постройки могут нарушаться нормы гражданского, земельного, градостроительного законодательства; строительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, технические, экологические нормы и правила. Однако при определенных условиях закон позволяет признать право собственности на недвижимый самострой. Арбитражная практика показывает, что это возможно, но требует больших временных и трудозатрат.

Источник: klump.ru

Самовольная постройка. Часть 2

«При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ)».

Приобретательская давность не распространяется на строение, расположенное на незаконно занимаемом земельном участке.
Поэтому не имеет никакого смысла попытка подать иск о приобретении права собственности на объект самовольного строительства в силу приобретательской давности, так как для применения положений ст. 234 ГК РФ не хватает одного из главных условий – добросовестности. Ведь лицо, возводившее незаконное строение знало о нарушениях, в том числе градостроительных норм при строительстве.

2. Условия возложения обязанности по сносу.

«Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства»

Поэтому обязанность по сносу может быть возложена на застройщика только при наличии его вины. Предполагается, что вина есть только тогда, когда нарушены градостроительные нормы, если же таких обстоятельств в деле не установлено, то обязать снести самовольную постройку, за свой счет, застройщика нельзя.

3. О действии градостроительных норм во времени.

«Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГсК РФ)».

При рассмотрении споров судам следует применять те градостроительные нормы и правила, которые действовали на момент возведения постройки.

К вопросу о действии не только градостроительных норм во времени, напомню, что самовольные постройки (не относится к жилым домам), возведенные ранее 01.01.1995 г. не считаются таковыми, так как само понятие было распространено на здания и сооружения только с вступлением в силу первой части ГК РФ.

Ранее действовавшая ст. 109 ГК РСФСР содержала в себе упоминание о сносе в качестве самовольных построек только жилые дома (дачи). Поэтому нежилые объекты недвижимости не могут быть признаны самовольными постройками, если они возведены до 01.01.1995 г.

4. Что понимается под «существенными нарушениями строительных норм и правил»?

«К существенным нару шениям строительных норм и правил, суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц».

Не является новым и тот факт, что по делам о самовольной постройке необходимо установить, нарушает ли сохранение постройки чьи-либо интересы.Поэтому лучше будет предоставить в суд исчерпывающее количество данных о том, что постройка ни кому не мешает (это может быть согласие владельцев смежных участков и т.д.).

5. О возможности избежать сноса при наличии нарушений строительных норм.

В случае назначения судебной экспертизы обязательно стоит ставить вопрос перед экспертом о том, возможно ли устранение нарушений строительных или противопожарных норм без сноса объекта. Это позволит избежать сноса строения путем переустройства.

6. Признание права собственности на часть самовольной постройки.

Признать право собственности на часть объекта в порядке ст. 222 ГК РФ нельзя. Примером такой ситуации является признание права собственности на самовольно возведенный гараж, на земельном участке, предоставленном всему гаражному кооперативу.

7. Право на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке.

«Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Признание права собственности возможно и тогда, когда постройка расположена на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды.Однако здесь нужно учитывать условия самого договора, если в договоре предусмотрена возможность возведения временных построек, а построен объект капитального строительства, то с большой вероятностью суд откажет в признании права собственности.

8. О реконструкции объекта.

«При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости».

Если постройка выполнена виде надстройки к первоначальному объекту, то лучшая стратегия защиты это признание права на весь реконструированный объект.

Не применяется относительно перепланировки или переоборудования.

9. Целевое назначение земельного участка.

При подготовке иска следует учитывать возведена ли постройка на земельном участке, отведенном для этих целей. Если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования, то такая постройка подлежит сносу.

10. Запрет на новое строительство как основание для сноса.

Если существует обременение права собственности в виде запрещения нового строительства, и в нарушение него постройка все равно возведена, это является основанием для признания ее самовольной и последующего сноса.

Это были основные моменты, о которых хотелось рассказать.

Зоя Левашева.

Источник: vitvet.com

Понятие и признаки самовольной постройки

Гражданский кодекс и Обзоры судебной практики дают юридическое толкование. Однако в жизни самовольные постройки имеют и другие признаки. Вопрос требует тщательного разбора – с юридической, технической и бытовой стороны. Не все знают, что отличает самовольную постройку от законного строения. Отсюда споры с администрацией, налоговой, соседями и прочими лицами.

Предлагаем анализ определения и признаков самостроя. Если у вас есть самовольное строение или мешает постройка соседа – информация поможет разобраться.

✅ Понятие и виды самовольных построек

Определение понятию «самовольная постройка» можно найти в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Статья 222 дает разъяснение, что считать самовольной постройкой в современном праве.

Самовольная постройка – это здание, сооружение или иное строение, которое возведено (создано) на земле с нарушением градостроительного регламента и правил землепользования и застройки территории.

Проще говоря, человек построил или строит дом с нарушением законодательства. Например, у него нет прав на землю, он вышел за «красные линии» плана, захватил часть соседской территории, не получил разрешения на стройку и т.д.

Самовольная постройка может иметь следующий вид:

• индивидуальный жилой дом (коттедж) – основная цель в проживании граждан и их семей;
• здание – разновидность жилого дома;
• строение – объединяет здания и сооружения;
• сооружение;
• иные виды недвижимости.

Самостроем может быть признано не все здание, а лишь отдельные его части.

Пример:

Олег построил загородный дом на участке под ИЖС. Конструкция отвечала требованиям СНиП и правилам застройки территории. Коттедж имел фундамент три этажа, инженерные коммуникации, отдельный вход, пристрой в виде гаража и бани. Олегу и его семье не хватало трех этажей. Он решил увеличить этажность дома за счет мансарды, с целью оборудовать там рабочий кабинет.

В ходе переустройства был добавлен еще один этаж. Об этом стало известно надзорному органу – госинспекции. Они прислали Олегу уведомление с требованием снести самострой (мансарду). Причина – нарушение вида разрешенного использования участка под ИЖС – возведение строений свыше 3-х этажей. Олегу пришлось подчиниться и снести мансарду.

Остальное строение было сохранено.

✅ Признаки самостроя

Что отличает незаконно возведенные дома от иных объектов недвижимости? В первую очередь – их признаки. Они позволяют квалифицировать строение как самовольно возведенную постройку. Такие объекты подлежат реконструкции или сносу – в зависимости от строительных особенностей.

Какими признаками обладает самострой:

1. Расположен на земле, не предназначенной под строительство. Пример – участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), где нельзя строить жилые дома и капитальные строения. Владельца самостроя обяжут их снести.
2. Земельный участок не оформлен в аренду или в собственность. Запрещено строить на чужой земле без разрешения ее владельца/собственника.
3. Отсутствует разрешения на строительство. Начиная с 4 августа 2018 года, действует уведомительный порядок властей. Застройщику достаточно направить извещение о начале стройки, приложить техплан и документы на участок. По завершении строительства нужно отчитаться о ходе проведенных работ. Возведение/реконструкция объектов без разрешения – одно из оснований признать строение самостроем. Придется отстаивать право собственности в судебном порядке.
4. Нарушены градостроительные и строительные нормы – пожарные, санитарные и прочие регламенты.
5. Строение несет угрозу жизни и здоровью людей. Речь идет о рисках обрушения, пожара, затопления, отравления воздуха и т.д.

Иногда нарушения и ограничения были вызваны незнанием собственника земельного участка. Строение не будет считаться «самоволкой». Действия по сносу и приведению в соответствии с требованиями на него не распространяются. Однако факт незнания еще предстоит доказать. Такие вопросы решаются через суд.

Пример:

Иван построил деревянный сарай для хранения лопат, мотыг, тележек и прочего инвентаря. Соседи по участку указали Ивану, что тот занял земли общего пользования в СНТ. Владелец сарая не реагировал на предупреждения. Пришлось привлекать председателя СНТ и обращаться в надзорные органы.

Инспекторы обследовали место самостроя и установили, что строение действительно является самовольно возведенным. Иван нарушил целый ряд положений – соорудил сарай на чужом участке, не получил на это разрешение от собрания садоводов и не учел градостроительные нормы в регионе. Нерадивого хозяина обязали снести сарай как самовольную постройку.

✅ Ответственность за возведение самостроя

Строительство без разрешений и вопреки регламентам чревато наказанием по жалобе соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.

Какие санкции грозят владельцу самостроя:

Незаконное строительство на участке наказывается «рублем». Застройщику в лице гражданина грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.

Для тех, кто продолжает стройку на собственном земельном участке, обяжут ее прекратить. Штраф при этом сохранится. Ну а если лицо не выполнит предписаний, санкции будут гораздо серьезнее, вплоть до УК РФ.

Налог на капитальный объект, не зарегистрированный в органах Росреестра, составляет сумму за 3 последних года. Вместе с тем, Налоговая начислит штрафные пени в размере 20% от указанной суммы.

Бывает, что застройщик построил дом на участке под ИЖС, но не поставил его на кадастровый учет в течение 10 лет. ИФНС рассчитает налог за весь период с коэффициентом 2 (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Практикуется в отношение самостроев на государственных и муниципальных землях. Если участок принадлежит городу, власти попросту снесут незаконно возведенные здания. Если объект находится на частной территории, администрация подает иск о сносе самовольной постройки. Решать судьбу строения будет районный суд.

• Приведение в соответствие требованиям

Нововведение в ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которому владельцу самостроя предложат переоборудовать объект, чтобы тот отвечал строительным нормативам. Суд установит разумные сроки – от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на приведение в соответствии несет владелец неузаконенного сооружения.

Один из вариантов избежать наказания – признать право собственности на «самоволку». Процедуру еще называют легализацией самостроя. Итоговое решение – за судом. Владельцу нужно оформить иск и получить положительный вердикт судьи.

✅ Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщика нельзя считать собственником самостроя – в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, он не может распорядиться постройкой. Ни продажа, ни дарение, ни наследование – недоступны. Признавать право собственности на самострой придется одним из двух способов. О них – ниже.

Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

• Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
• Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут.

Порядок действий

Соответствие вышеназванным основаниям дает право обращаться в суд.

Заявителю нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Определиться с требованиями.
2. Заказать строительно-техническую экспертизу (по возможности).
3. Собрать доказательства, оформить иск с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
4. Определить подсудность дела (в какой суд обращаться).
5. Уплатить госпошлину, передать пакет документов в суд.
6. Ждать вызова на судебное заседание.
7. Отстоять позицию в суде.
8. Дождаться вынесения решения.
9. Забрать выписку из судебного постановления.
10. Передать документы на регистрацию в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. “Как оформить построенный дом на ИЖС в собственность“).

Не страшно, если истцу не удастся провести экспертизу до начала слушаний. Но в таком случае нужно подать ходатайство. В нем отражается просьба к суду назначить строительно-техническую экспертизу. Инженеры установят, является ли строение самостроем, кому принадлежит земля, нарушены ли права соседей и прочие факты.

Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

• копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
• копии паспорта РФ;
• квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
• копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
• правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
• техническая документация на строение;
• заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
• оценочный акт о стоимости строения;
• справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
• прочие документы.

Образец, шаблон и особенности заполнения иска вы найдете в статье “Иск о признании права собственности на самовольную постройку“.

Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

✅ Заключение

Пересмотр закона о самостроях в 2018 году внес серьезные изменения в судебную практику. Верховый суд РФ рекомендует изучать фактическую сторону дела. Если постройку можно переустроить – суд даст такую возможность. В остальных случаях принимают решение о сносе. Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, нужно выполнение четырех условий + попытки узаконить объект во внесудебном порядке.

Определение понятия «самострой» еще ни о чем не говорит. Виды и признаки самовольных построек нуждаются в оценке. Далеко не все случаи стандартные. Бывает, что юридически капитальный объект чист, но экспертиза покажет, что нарушены нормы СНиП – и тогда возникнут проблемы с оформлением.

Если у вас нет времени искать определения и вникать в тонкости законов, доверьте это профессионалам. Юристы бесплатно помогут разобраться с видом, признаками и легализацией самостроя. Это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы.

Смотрите видео о том, что такое самовольная постройка и как ее определить:

Источник: law-divorce.ru

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Самовольная постройка: как её определить и как признать право собственности

Самовольной постройкой могут признать объект, который соответствует хотя бы одному из этих признаков:

1) Земельный участок не был предоставлен для строительства

Земельный участок не принадлежит лицу, которое возвело постройку, ни по праву собственности, ни на основании договора. Строительство признают самовольным, если оно осуществляется на участке, переданном в аренду или в бессрочное пользование без права возводить постройки.

Из судебной практики: постройку посчитают самовольной, если ее возведение противоречитцелевому назначениюземель (например, строительство жилья на землях лесного фонда), либо не соответствует видам разрешенного использования, установленным правилам землепользования и застройки (например, градостроительный регламент зоны жилой застройки или общественно-деловой зоны может не предусматривать возможности строительства промышленного предприятия и т.п.).

2) Постройка возведена без разрешения на строительство

Разрешение на строительство разрешает проведение строительных работ. Если разрешения нет – нельзя и строить.

Но закон предусматривает исключения. Например, не нужно получать разрешение физическому лицу на строительство на садовых и приусадебных участках, гаража на земельных участках, не предназначенных для предпринимательской деятельности и т.д.

Из судебной практики: согласно позиции Верховного суда РФ, строительные работы можно проводить только после получения разрешения на строительство. Только в такой последовательности.

Нельзя получить разрешение на строительство после начала строительства или по его завершению.

Верховный суд РФ указал, что отказ в выдаче разрешения на строительство считается законным, даже если соблюдены все требования к представленным документам. Однако встречается и единичная противоположная практика.

3) Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил

Речь идёт о нарушении требований технических регламентов, местных нормативов благоустройства, планировочной документации и других документов.

• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация.

1) Снос самовольной постройки.

По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура.

Правом требовать сноса самовольной постройки наделён правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

2) Легализация самовольной постройки.

Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:

1) право на землю

У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка.

Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка.

Основанием может также стать право аренды под застройку.

2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки

• разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон;
• максимальный и минимальный проценты застройки;
• этажность;
• отступы от границ земельного участка при строительстве.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Необходимо обращать внимание на случаи, когда Правилами землепользования и застройки предусматривается отсылка к иным документам, например, проекту планировки территории.

3) отсутствие угрозы жизни и здоровью

Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Нарушение прав третьих лиц может выразиться в застройке чужого участка полностью или частично, создании самовольной постройкой препятствий в пользовании чужой недвижимостью. Безопасность постройки, как правило, доказывается судебной экспертизой.

Обычно по делам об узаконении самовольной постройки назначаются строительно-техническая экспертиза, экспертиза пожарной безопасности, исследуется соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, в зависимости от особенностей фактических обстоятельств дела могут быть назначены и другие исследования.

4) принятие своевременных мер для получения разрешений на строительство

Часто суды требуют, чтобы законность отказа в выдаче разрешения на строительство оспаривалась в отдельном судебном деле, а не в рамках дела о признании права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самострой, возведенный без необходимого разрешение, можно получить в силу приобретательной давности лицом, которое добросовестно, открыто и непрерывно владело им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, и, если оно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

5) при доказательстве того, чтообъект недвижимости существует, представив его кадастровый план или паспорт, а также то, что объект создан за счёт истца.

Юридическая возможность признания права собственности на самовольную постройку ‒ это не упрощенный механизм легализации постройки. Это способ защиты права застройщика, который по какой-то не зависящей от него причине не смог получить разрешение на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому суд при вынесении решения руководствуется таким принципом гражданского законодательства, как добросовестность и недопустимость злоупотребления правом.

Дата редакции: 23.03.2016

Признание постройки самовольной: снос строения или порядок признания права собственности

В России часто встречаются самострои. Владельцы, которые их создают, должны знать о своих правах — тем более, что недавно были внесены изменения в статью 222 ГК РФ о самовольных постройках.

Расскажем подробнее о порядке признания строения самостроем, процедурах сноса и узаконивания самовольных сооружений.

статьи:

Что такое самовольная постройка – признаки

Самовольная постройка — это сооружение, строение, возведенное на земельном участке без соответствующей разрешительной документации или ведома владельца этого участка земли.

Подробнее мы рассматривали, что такое самовольная постройка, с сентября 2018 года стала действовать новая статья в Гражданском Кодексе.

Отметим, какими признаками может обладать самовольная постройка:

1. Прежде всего, постройку засчитают самовольной, если она расположена на земле, не предназначенной для строительства. Об этом будет свидетельствовать вид разрешенного использования земельного участка.
2. Сооружение будет возведено без сопроводительной, разрешительной документации.
3. Строение было создано с нарушением градостроительных, строительных норм, требований, правил.
4. Постройка была возведена на участке, не предоставленном для этого по закону или по решению судебных органов.

Юридический статус самостроя — почему не стоит возводить самовольную постройку?

Заметьте, что самовольная постройка не может представлять жилое строение. Постройку признают самовольной, если она будет удовлетворять хоть один из вышеперечисленных признаков.

Порядок признания постройки самовольной, экспертиза и решение

Порядок признания постройки самовольной не изменен законодательством. Он представляет собой сложный процесс, который будет проходить в судебном порядке, или в некоторых случаях — без обращения в судебную инстанцию.

Рассмотрим, каков порядок признания постройки самовольной

Этап 1. Оформляется исковое заявление

Выступать в качестве истца может: орган местного самоуправления, прокурор или собственник земельного участка, на котором располагается строение.

Ответчиком по иску будет выступать собственник участка земли, если он возвел данное строение, или гражданин, который создал самовольную постройку.

Этап 2. Иск и документы подаются в суд

Доказательства самовола должны быть подтверждены документами. Заявитель должен подготовить их и подать вместе с иском в суд.

В какие суды можно обратиться?

1. Суд общей юрисдикции. Права на данное обращение есть у прокурора, если при строительстве ответчик нарушил нормы экологического законодательства.
2. Районный суд, по месту нахождения объекта.

Заметьте, что в исковом заявлении можно выдвинуть требования по сносу самовольного сооружения.

Этап 3. Рассматривается дело

В судебных разбирательствах могут участвовать все граждане, права и интересы которых были нарушены.

Этап 4. Внесение решения и получение исполнительного листа

В зависимости от выставленных требований, заявитель должен определить — нужно ли направлять исполнительный лист в службу судебных приставов.

Конечно же, если вопрос касался не только признания незаконности строения, но и выплаты компенсации пострадавшим, то лучше обратиться в ФССП.

Суд вправе вынести отказ по обращению гражданина. Чтобы постройку признали самовольной должны быть веские основания на это.

Кроме того, будет учитываться и то, сможет ли владелец земельного участка, или лицо, воздвигшее строение, оформить в собственность эту постройку.

Снос самовольных построек – основания для сноса и порядок выполнения

В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольная постройка должна быть снесена. Решение о сносе могут вынести судебные органы — судебный порядок сноса сохраняется и в 2018-2019 годах.

Уполномоченные лица могут подготовить документацию, доказательственную базу — и потребовать через суд сноса самовольного сооружения.

Заметьте, наличие прав собственности на данную постройку не будет препятствием для обращения в суд и предъявления требований по сносу.

Важно: внесудебное решение может быть вынесено органом местного самоуправления в незамедлительном порядке, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан!

Ответчик должен исполнить решение суда или органов местного самоуправления по сносу.

Если он не выполнит требования, то истец вправе выполнить их за ответчика, но — не за свой счет. Расходы «ложатся» на плечи ответчика, который и должен был произвести снос самовольной постройки.

Можно ли узаконить самовольную постройку, в каких случаях – 2 веских основания для узаконения самостроя

Зарегистрировать постройку, как собственность, возможно. Однако построившему самовольное сооружение придется пройти судебный порядок, чтобы признать самострой своей собственностью.

Суд будет учитывать соблюдение одновременное соблюдение таких условий (часть 3 статьи 222 ГК РФ):

1. Если самострой был возведен на участке, владелец которого имеет допускающие, разрешительные документы на создание данного объекта.
2. Если постройка соответствует всем выдвинутым требованиям законодательства.
3. Если сооружение не будет влиять на жизнь и здоровье граждан.
4. Если сохранение постройки не нарушит права и интересы россиян.

Стоит понимать, что просто так обратиться для узаконивания постройки в собственность нельзя.

Для этого необходимы веские основания.

Перечислим их:

1. Арендатор государственной или муниципальной земли должен иметь документацию, в которой будет прописано, что строительство самовольной постройки разрешено.

В других случаях и при других обстоятельствах также потребуется решение суда.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку – документы, сроки, права владельца

Признать самострой своей собственностью возможно только через судебные органы. Ранее это было возможно во внесудебном порядке, теперь же, с 2018 года, право собственности может наступить по суду.

Запомните, что право возбудить дело об узаконении самостроя есть у того гражданина, на участке которого был возведен этот самострой.

Рассмотрим, каков порядок признания права собственности на самовольное строение.

1. Гражданин подготавливает документационный пакет

1. Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству).
2. Документы, свидетельствующие о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
3. Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес (выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности).
4. Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования).
5. Иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень является приблизительным. В зависимости от конкретных обстоятельств, могут понадобиться другие бумаги.

4. Затем истец участвует в судебных заседаниях

Его права может представить адвокат. Наши опытные юристы грамотно и быстро отстоят ваши права, обращайтесь!

5. По результатам гражданин получает решение или постановление суда, исполнительный лист

Обычно в таких судебных делах назначаются строительно-технические экспертизы или экспертизы по пожарной безопасности, поэтому срок рассмотрения может затянуться от 2 месяцев — до полугода, или даже больше.

Если же экспертиза не требуется, то иск рассмотрят быстро — в течение 2-3 месяцев.

Бывает и такое, что суд выносит частично удовлетворительное решение по вопросу узаконения.

Например, это возможно, когда требуется привести в соответствие нормам законодательства постройку.

После исправления недочетов истцу вновь придется обращаться в суд.

Есть ли исковая давность по сносу самовольных построек и признания права собственности на самострой?

В соответствии со статьей 208 ГК РФ, исковая данность в вопросе сноса или узаконивания постройки в собственность не распространяется.

Исковое заявление о сносе в судебные инстанции может быть подано в защиту прав собственника земельного участка, который не был лишен прав владения этой землей.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Право собственности на самовольную постройку

Такое понятие, как самовольная постройка, становится достаточно актуальным в последнее время.

Это связано с тем, что их рост стремительно растет и, соответственно ужесточаются меры борьбы с ними – ответными действиями гос. органов становятся решения о сносе конструкций, признанных незаконными.

Стоит понимать, что решение суда о самовольной постройке, не обязательно будет в пользу истца – только грамотные действия и достоверность поданной документальной базы могут обезопасить объект от принудительного демонтажа.

Виды самовольного строительства

• Если участок, на котором выполнена стройка, не предназначен для подобных целей;
• Если у застройщика не было документального разрешения на возведение;
• При условии отсутствия проекта даже в случае наличия разрешения;
• Если при возведении нарушены нормы строительства или основные технические параметры;
• Если конструкция нарушает права иных лиц или своим наличием представляет опасность для людей или окружающей среды.

Условия для признания права собственности на самострой

• Строение должно иметь характерные признаки недвижимого имущества. Такой показатель может определить независимая строительная экспертиза;
• В характеристике объекта и способа его возведения должны быть явно видны признаки самовольности возведения;
• Возведенная конструкция не должна нарушать прав третьих лиц или представлять опасность для окружающей среды;
• По заключениям санитарного, пожарного, строительного надзора не должно иметься фактов, свидетельствующих о наличии угрозы жизни людей;
• Истец (заявитель) должен являться собственником надела или арендовать его с разрешением возведения объектов;
• Возведение сооружения должно было осуществляться либо заявителем лично, либо по его поручению;
• Конструкция не должна находиться в чей-то собственности.

Признание права собственности на жилой дом на оформленном участке

Порядок признания права владения заключается в вводе объекта в эксплуатацию, попытке получить гос. свидетельство без обращения в суд и в случае отказа уже подаче искового заявления.

Как принять самовольную постройку в эксплуатацию

• Обеспечить наличие всех стен, крыши, установить окна и двери, также желательно присутствие крыльца и фасада;
• Подать заявку на ввод в эксплуатацию для вызова приемной комиссии;
• Ознакомить прибывшую на место самостроя комиссию с сооружением;
• Получить приемочный акт в случае положительного решения. Если в процессе осмотра будут выявлены какие-либо нарушения, потребуется устранить их.

Судебный порядок признания права собственности на дом-самострой или пристройку к дому

• Собрать все требуемые документы. Это могут быть право собственности на участок, какие-либо документы по разрешению на возведение, имеющиеся планы, заключения;
• Обратиться для регистрации в Росреестр, получить письменный отказ;
• Оформить исковое заявление в суд. В нем потребуется указать личные данные, изложить имеющуюся проблему по необходимости признания права владения, а также указать основания, которые позволяют выполнить такое действие;
• Получить решение. Если оно будет отрицательным, то необходимо понимать, что следующим шагом вполне может быть вынесенное постановление о необходимости сноса;
• Обратиться со всеми имеющимися документами в Росреестр для регистрации права собственности. При отказе обратиться в судебный орган повторно – такие случаи происходят не так часто, но все же имеют место;
• Получить гос. свидетельство о праве собственности.

Основные ошибки при обращении в суд с исковым заявлением

• Обращение в суд еще до написания заявления в Росреестр. Официальный отказ от данного органа – основной документ, который потребуется для подачи иска;
• Попытка скрыть факты несоответствия конструкции каким-либо нормам. В случае наличия сомнений суд имеет право назначить независимую экспертизу и в случае попытки фальсификации фактов истца могут привлечь к ответственности;
• Написание заявления без консультации юристов – исход подобных дел зачастую зависит от правильности предоставления фактов и документов, поэтому экономить на юристах не стоит.

Регистрация права собственности на самострой

• Решения судебного органа о возможности признания самостроя в качестве объекта, полностью отвечающего всем требованиям;
• Паспорта заявителя;
• Квитанции об оплате госпошлины;
• Кадастрового паспорта;
• Документа о праве собственности на землю (или аренде с правом строительства).

Кроме обращения в Росреестр возможна подача заявления во многофункциональный центр с последующим его оформлением по месту нахождения объекта.

Самовольное возведение гаража, забора и нежилого помещения (оформление прав и особенности)

Отдельным вопросом, касающимся незаконно возведенных конструкций, является признание права собственности на нежилую конструкцию. В частности, такими постройками могут быть:

• Конструкции вспомогательного назначения;
• Строения, которые не имеют фундамента;
• Гаражи, возведенные на личных землях соответствующего назначения;
• Заборы, не нарушающие границ участка;
• Объекты некапитального строительства, не представляющие опасности.

В любом случае внесение таких объектов в план потребует обращения в соответствующие органы, и уже в случае отказа заявитель имеет право решить свой вопрос в судебном порядке.

Судебная практика

• Отказ суда с возможностью устранения недостатков объекта, противоречащих нормам и правилам;
• Признание права владения на недострой, но уже после окончания строительства отказ ввода в эксплуатацию по причине несоблюдения технических норм строительства;
• Отказ истцу по причине недостаточности доказательной базы;
• Отказ в прошении заявителя по причине невозможности перевода земли в категорию, позволяющую возведение строения.

Советы: как защитить свои права

• При возведении конструкций получать разрешения на подобные действия;
• Вести постройки с четким соблюдением существующего плана;
• При необходимости подачи искового заявления обязательно консультироваться с юристами;
• При оформлении искового заявления четко отображать основания для положительного решения со ссылками на законодательные акты.

При необходимости решения каких-либо вопросов, связанных с незаконностью самостроя, вы можете обратиться в нашу компанию. Опытные специалисты помогут вам со сбором доказательной базы, написанием заявления в суд и подскажут, каким образом действовать, чтобы иметь больше шансов на то, чтобы узаконить имеющуюся конструкцию.

Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав сообщение с указанием контактных данных.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Признание права собственности на самовольную постройку в Санкт-Петербурге

Узнать стоимость решения вопроса

• объект возведен на чужом участке;
• объект возведен на принадлежащем лицу участке, но категория надела не позволяет использовать его под строительство;
• строение возведено без разрешения соответствующих органов и (или) с нарушением строительного законодательства.

Самовольная постройка не регистрируется в Росреестре, ее нельзя отчуждать любыми законными способами. Такое сооружение подлежит сносу за счет средств лица, которое его возвело.

Единственным способом спасти здание от уничтожения является признание права на самовольную постройку — процесс легализации самостроя и оформления его в собственность.

Учитывая то, что очень многие граждане строят дачи, гаражи и даже жилые дома без всякого предварительного согласия, узаконивание недвижимости — невероятно востребованная юридическая процедура. Добившись этой цели, лица могут продавать, дарить, обменивать, закладывать, а также передавать по наследству возведенные здания.

Узаконенные постройки становятся полноправными объектами гражданского оборота, а это значит, что в их отношении начинает действовать статья 35 Конституции о защите частной собственности.

Как узаконить самовольную постройку?

1. Заявление.
2. Документы на землю.
3. Технический план.
4. Квитанция госпошлины.
5. Копия паспорта заявителя.
6. Доверенность (если нужно).

Важно: с 1 января 2017 года предоставлять декларацию на недвижимость не нужно — ее заменяет технический план. Заказать техплан можно в БТИ или у кадастровых инженеров, время его составления — около недели.

1. Оформить права на земельный участок.
2. Обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
3. Подготовить документы, свидетельствующие о безопасности объекта.

Если решение вынесено в пользу истца, обязанности по его исполнению возлагаются на Росреестр. Участие ФССП не потребуется: Росреестр добровольно исполняет акт суда при предоставлении заявителем надлежащего комплекта документов.

В каждом конкретном случае потребуется свой пакет документов. Узнать о том, какие бумаги и справки понадобятся именно вам, вы можете по телефону +7(812)603-72-21. Наши специалисты консультируют жителей Санкт-Петербурга и ближайших городов.

Документация для суда

Признание права собственности на самовольную постройку осуществляется в районном суде по месту расположения объекта недвижимости. Ответчиком по делу признается местная администрация, в ведении которой находится надел со спорным строением.

1. Наименование, адрес суда.
2. Наименование, адрес истца.
3. Наименование, адрес ответчика.
4. Когда, кем было построено здание, на какие деньги, каким правом на участок обладает истец и другие обстоятельства дела.
5. Обстоятельства, доказывающие позицию истца.
6. Ссылки на законы.
7. Требования истца об узаконивании постройки.
8. Перечень прилагаемых документов.
9. Дата, подпись.

1. Квитанция госпошлины.
2. Документы, подтверждающие права на надел.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Технический план.
5. Отказ местной администрации в выдаче разрешения на строительство.
6. Доказательства того, что дом построен на деньги истца.
7. Результаты экспертизы о том, что дом построен по всем нормам и не представляет угрозы для граждан.
8. Письмо из органа по охране окружающей среды о том, что постройка не представляет опасности для природы.
9. Оценочный акт о стоимости объекта.
10. Исполнительные документы в отношении земли (если есть).

Важно: Размер госпошлины напрямую зависит от того, в какую сумму был оценен дом. Минимальный размер пошлины составит 400 рублей, а максимальный — 60 000 рублей.

Самовольная постройка, суд по которой уже начался, может быть узаконена в срок до 2 месяцев с даты подачи иски. Однако на практике дело затягивается: судья предлагает истцу собрать дополнительные доказательства, на получение которых может уйти какое-то время.

Если участок не представляет ценности для местной администрации, ее представители могут не являться на заседания и не возражать против легализации самостроя.

В ином случае органы местного самоуправления могут активно препятствовать узаконению построенного объекта и затягивать процесс.

В течение 1 месяца с даты принятия итогового судебного решения в окончательной форме физлицо может обжаловать акт в вышестоящем суде субъекта.

Жалоба подается через районный суд, вынесший решение. Апелляционная инстанция рассматривает дело в течение 2 месяцев с даты поступления документов.

Постановление в форме апелляционного определения вступает в силу сразу в момент принятия.

Риски и «подводные камни»

Лицо, которому принадлежат незаконные постройки, может лишиться своего имущества, причем сносить здание вправе местная администрация без судебного решения. Все расходы на демонтаж строений взыскиваются с его собственника.

Кроме того, по ст.9.5 КоАП, за незаконное строительство без разрешения гражданин может быть оштрафован на 2 500 — 5 000 рублей, а организация — на 500 000 — 1 000 000 рублей.

В последнем случае деятельность фирмы может быть приостановлена на 90 суток.

1. Отсутствие прав на земельный участок у владельца постройки.
2. Утрата документов на участок.
3. Долевая собственность на надел.
4. Строительство дома не на одну, а на несколько семей.
5. Многоэтажность самовольного строения.

Признанные юристы «Правового Петербурга» в течение многих лет успешно решают вопросы, связанные с узаконением самостроев. Приведем пару примеров из нашей практики.

Г незаконно возвел самовольные постройки на наделе, принадлежащем ему на праве бессрочного пользования. Сначала наши специалисты помогли Г приватизировать участок, а затем в упрощенном порядке узаконили все нелегальные строения — жилой дом, гараж, баню и сарай. Для решения данного вопроса юристам не пришлось обращаться в суд.

В приобрела земельный надел вместе с жилым коттеджем, на строительство которого местная администрация не выдавала разрешения. Из-за отсутствия документации на коттедж В не смогла зарегистрировать права на него.

Юристы организации «Правовой Петербург» помогли В в признании права собственности на дом через суд.

Доказательствами выступили свидетельские показания прежнего собственника участка, который построил дом, договор купли-продажи надела, а также свидетельство о праве собственности на землю.

Услуги юристов «Правового Петербурга»

Признание права собственности на самовольную постройку — всегда сложная процедура, даже если строение попадает под действие «дачной амнистии».

Стремительно меняющееся законодательство, необходимость совершения ряда подготовительных действий, бюрократическая волокита делают легализацию построек фактически непреодолимой задачей для неспециалистов.

Поэтому оптимальным выходом станет обращение в общественную организацию по защите прав потребителей «Правовой Петербург».

Наша миссия — оказание качественных и доступных услуг, а не извлечение прибыли любыми путями. Поэтому сотрудничество с нами в 98 % случаев дает положительный результат.

• признание права на самовольную постройку «под ключ»;
• постоянное информирование клиента о ходе процесса;
• доступность для связи 24 часа в сутки 7 дней в неделю;
• адекватная стоимость услуг;
• четкое соблюдение заключенного договора;
• возврат 100 % гонорара, если проблему решить не удалось.

Для заключения договора с нашей организацией вам необходимо посетить первичную консультацию с документами, относящимися к делу. Так как услуга оказывается «под ключ», доверителю следует также оформить нотариальную доверенность на организацию «Правовой Петербург».

Важно: Устные консультации бесплатны для всех обратившихся граждан.

Нашими специалистами может быть узаконена практически любая самовольная постройка, включая многоэтажные дома и здания со сложной планировкой. Убедитесь в этом и вы — позвоните по номеру +7(812)603-72-21 и запишитесь на прием к юристу.

Признание права собственности на самовольную постройку

/ Земля / Самовольные постройки

Исходя из норм 1 пункта 222 статьи российского Гражданского кодекса, к самовольным постройкам относят возведенные на участке земли, который не был отведен специально для этих целей в порядке, установленном законодателем, жилые или иные строения.

К самовольным также отнесены постройки, возведённые без получения требуемых специальных разрешений или построенные с нарушением действующих технических норм.

Главное правовое последствие возведения самовольных строений – это отсутствие у лица, совершившего или заказавшего такие постройки, права собственности на данные объекты. Соответственно, после осуществления постройки возведенный объект не может быть официально отчуждён каким-либо образом, в том числе подарен, продан, передан в наследство, обменян и т. д.

Более того, фактический правообладатель постройки может лишиться своего объекта недвижимости, а также понести финансовые расходы на его снос.

По общему правилу законодателя, самовольная постройка в дальнейшем подлежит сносу за счёт того лица, которое её возводило.

Однако 3 пунктом 222 статьи ГК предусматриваются и исключения из вышеназванного правила, когда при соблюдении определённых условий законодатель допускает узаконивание самовольно возводимых строений и регистрацию прав их собственников.

Нормативное регулирование

Законодательное урегулирование вопросов, касающихся самовольных строений, в последнее время подверглось некоторым нормативным изменениям.

Прежде всего, скорректировались в сторону ужесточения условия узаконивания таких построек. В то же время стоит сказать, что на практике подобное ужесточение правил признания правомочий правообладателя сложилось даже раньше вступления в силу рассматриваемых нормативных нововведений.

Судебная практика по подобным делам, касающимся юридического статуса незаконно возводимых объектов строительства, на сегодняшний день достаточно широка.

В рамках частых судебных разбирательств по данному вопросу в правоприменительной практике уже были выведены некоторые требования для владельцев строений и прочих заинтересованных лиц.

А уже потом эти требования закрепились на законодательном уровне.

Нормативные нововведения также несколько расширили понятия «самовольных построек» и уточнили процесс их узаконивания. Так, было добавлено новое требование, без которого нельзя признать права владельцев на самовольно возводимые объекты строительства.

Согласно этому требованию, на момент обращения заинтересованного в узаконивании постройки лица в суд параметры возведённого объекта должны отвечать определённой нормативной документации по планировке территорий, установленным правилам землепользования и другим нормативным требованиям.

К тому же полномочные органы российских муниципалитетов, благодаря законодательным нововведениям, получили нормативно закреплённое право самостоятельно сносить незаконно возводимые постройки, располагающиеся на определённых участках земли (например, на земельных территориях, отведенных под инженерные сети или на землях, выступающих территорией общего пользования).

Процедура узаконивания

Права собственности на самовольно возведённую постройку могут признаваться в процессе узаконивания в порядке судопроизводства.

Процесс узаконивания самовольных строений и получения на них прав собственности достаточно сложен. Разберем алгоритм действий.

Первоначально заинтересованному лицу требуется уточнить, относится ли оно к категории субъектов права, которые могут, согласно законодательству, узаконивать постройки, потребовав официального признания их правомочий собственности.

Такая юридическая возможность есть, прежде всего, у собственника участка земли, занятого самовольной постройкой.

К тому же право узаконить объект строительства, возведенный незаконно, есть у лиц, обладающих соответствующим участком земли на правах пожизненного наследуемого владения либо на правах постоянного (бессрочного) использования.

Если же вы являетесь правообладателем участком земли на каком-то ином, кроме перечисленных, основании, к примеру, арендуете землю по соглашению, вы уже не вправе потребовать признания правомочий собственника на самовольно возведенное строение.

1. Наличие у лица, осуществившего незаконную постройку, прав на строительство на соответствующем участке земли какого-либо объекта строительства;
2. Соответствие возведённого строения на день обращения в судебные инстанции параметрам, определённым нормативной документацией по планировке территорий, существующими правилами землепользования, застройки либо императивными требованиями к параметрам строений, содержащимися в какой-то иной нормативной документации;
3. Отсутствие нарушений прав, охраняемых законодателем интересов других лиц, а также отсутствие угроз жизни и здоровью граждан при сохранении соответствующей самовольной постройки.

На второй стадии требуется грамотно составить исковое требование о признании прав собственности истца на соответствующую постройку. Ответчиком по названному иску должен выступать местный полномочный орган самоуправления (администрация муниципалитета).

• вид своего права на соответствующий участок земли;
• тип самовольно возведённого строения (дом, гараж, хозяйственная постройка и др.);
• персональные данные гражданина, осуществлявшего незаконную постройку (истец либо другой гражданин);
• обоснования причин предпринятых незаконных действий по строительству (к примеру, отказ в получении требуемого разрешения);
• факты, подтверждающие соблюдение требуемых градостроительных норм, а также отсутствие угроз жизни, здоровью других лиц;
• требование признать право собственности на интересующий объект строительства.

Если строительством узакониваемого объекта недвижимости занимался непосредственно истец, желательно перечислить конкретные меры, принятые им для легализации своей постройки.

К примеру, указать в иске, что заявитель обращался за строительным разрешением, актом ввода возведённого строения в эксплуатацию. Если же полномочный орган отказал ему в представлении такой документации, следует также в исковом требовании указать на данное обстоятельство.

При наличии официального отказа в разрешении строить объект, данный документ должен прилагаться к исковому требованию.

• когда цена постройки составляет до 20 000 рублей, госпошлина составит не меньше 400 рублей либо 4% от заявленной цены искового требования;
• когда стоимость незаконно построенного объекта составляет до 100 000 рублей, истец должен будет выплатить госпошлину не меньше 800 рублей плюс 3% от суммы иска, превышающей 20 000 рублей.

Далее размер госпошлины будет изменяться в сторону повышения при сумме постройки от 100 001 до 200 000 руб., от 200 001 до 1 миллиона руб. и свыше 1 миллиона руб. Даже при наличии дорогостоящей постройки максимальный размер выплаты госпошлины не может, согласно законодательству, превышать 60 000 рублей.

Третий шаг в алгоритме узаконивания самовольных построек – это подача составленного заинтересованным лицом искового требования в суд по территориальному месту регистрации соответствующего участка земли вместе с пакетом требуемой документации.

• регистрационное свидетельство, подтверждающее права заявителя на соответствующий участок земли или документация, свидетельствующая о наличии у заявителя других вещных прав на земельную территорию (пожизненного наследуемого владения землёй либо постоянного пользования);
• документы, удостоверяющие факт наличия на земельной территории возведённой постройки, – акт обследования и документация, выдаваемая специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ);
• документация, подтверждающая отсутствие значительных нарушений градостроительных и других нормативных требований – акты экспертизы, обследования, выдаваемые местным управлением архитектуры и градостроительства, а также пожарных и санитарных полномочных служб надзора;
• документ, свидетельствующий об обращении заявителя за разрешением на возведение соответствующего объекта строительства (при наличии) либо бумаги, которые подтверждают его попытки легализовать незаконную постройку, к примеру, отказ в выдаче требуемого разрешения на строительные работы;
• квитанция с оплаченной госпошлиной;
• паспорт истца.

Исковое требование направляется по местонахождению узакониваемой постройки мировому судье, когда стоимость такого самовольного строения составляет не больше 50 000 рублей, а в остальных ситуациях (с более дорогими постройками) – в районный суд.

По окончании судопроизводства истец получает решение судьи о признании правомочий собственника на самовольно возведённую постройку либо, соответственно, об отказе в таковом.

Когда права собственности на рассматриваемую постройку признаны за истцом, а возвело её иное лицо, в решении судьи может предусматриваться обязанность нового правообладателя возместить лицу, выстроившему самовольное строение, расходы на её возведение. Размеры такого возмещения также определяются судьёй.

Следующий шаг после получения владельцем земли положительного судебного решения – это регистрация признанных судом прав собственности.

Собрав пакет требуемой документации и уплатив регистрационную госпошлину, правообладатель земли может зарегистрировать в подразделении Росреестра свое узаконенное право на постройку. Только тогда самовольная постройка будет окончательно узаконена, и заявитель получит соответствующую выписку из ЕГРП.

• заявление о госрегистрации;
• удостоверение личности заявителя – правообладателя соответствующей постройки;
• решение судьи, постановившего признать право собственности заявителя на самовольную постройку.

Документацию возможно подать в МФЦ или территориальном подразделении Росреестра по местонахождению узаконенной постройки.

Правовые последствия

Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.

Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.

Источник: prpr.su