Сдача в аренду недостроенного помещения
Организация строит складской комплекс для дальнейшей сдачи в аренду. Стоимость объекта на сегодняшний день окончательно не сформирована (ведутся отделочные работы и работы по прокладке инженерных сетей). Организация применяет общую систему налогообложения. Каков порядок налогового и бухгалтерского учета операции по сдаче в аренду части объекта незавершенного строительства (склада)?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации организация вправе не начислять налог на имущество по объекту незавершенного строительства, если он требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации. Такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.
Операции по сдаче имущества в аренду приводят к образованию дохода в налоговом и бухгалтерском учете.
При этом в бухгалтерском учете, в отличие от налогового, организация может начислять амортизацию по используемому объекту.
Операции по сдаче имущества в аренду признаются объектом обложения НДС.
Обоснование позиции:
Налог на имущество
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) определено, что актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
При этом основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).
Первоначальной стоимостью строящегося объекта основных средств признается сумма фактических затрат организации на их сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).
Фактическими затратами на сооружение и изготовление основных средств являются, в частности, суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам, а также суммы, уплачиваемые за приведение объекта в состояние, пригодное для использования (п. 8 ПБУ 6/01, п. 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утвержденные приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н)).
Отметим, что ПБУ 6/01 не применяется в отношении капитальных вложений (п. 3 ПБУ 6/01).
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденная постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698, оперирует именно данной нормой законодательства.
К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Следовательно, по общему правилу незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства (и, соответственно, включать их стоимость в облагаемую базу по налогу на имущество). По мнению Минфина (письмо от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01), разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию является основанием для регистрации прав собственности и учета объекта в составе основных средств и, следовательно, для обложения налогом на имущество организаций.
Как следует из постановления Президиума ВАС от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. При выполнении после получения разрешения на ввод в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют.
По мнению специалистов финансового ведомства, актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации (письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31).
В соответствии с п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, к незавершенным капитальным вложениям относятся, в частности, не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы.
Отметим, что в письме Минфина России от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107 говорится, что объекты незавершенного капитального строительства, учитываемые в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета на счетах по учету капитальных вложений, до перевода их в состав основных средств не могут рассматриваться в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций.
В письме Минфина России от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33 специалисты финансового ведомства пришли к выводу, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства и, соответственно, включается в налоговую базу по налогу на имущество организаций, когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования, то есть независимо от ввода его в эксплуатацию.
Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 17.11.2011 N 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 НК РФ» указал, что при рассмотрении споров, связанных с исчислением налоговой базы по налогу на имущество организаций, необходимо иметь в виду, что, если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.
Формирование первоначальной стоимости объекта, по которой основные средства принимаются к бухгалтерскому учету, является одним из обязательных условий включения объекта в состав основных средств.
В рассматриваемой ситуации у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося склада, в нем ведутся отделочные работы, стоимость объекта еще не сформирована. Следовательно, нет оснований для учета склада в качестве объекта основных средств.
Однако часть объекта незавершенного строительства организация планирует сдать в аренду до завершения всех необходимых отделочных работ.
В этом случае налоговые органы могут указать на то, что если объект незавершенного строительства частично эксплуатируется, то он приведен в состояние, пригодное для использования, и его необходимо принять на бухгалтерский учет в качестве основного средства и включить в налоговую базу по налогу на имущество.
Об этом свидетельствует многочисленная арбитражная практика по данному вопросу.
Так, постановлением ФАС Центрального округа от 15.10.2009 N А48-204/2009 принято решение в пользу налогоплательщика. Суд пришел к выводу, что до окончания капитальных вложений по указанным объектам недвижимости, оформления первичных учетных документов по их приемке-передаче, формирования первоначальной стоимости объектов, а также подписания актов ввода объекта в эксплуатацию отсутствуют правовые основания для их учета в качестве основных средств. Ссылка налогового органа на эксплуатацию спорных объектов путем сдачи в аренду отклонена судом, поскольку площадь сдаваемых в аренду площадей значительно меньше площади, указанной в технических паспортах на данные объекты недвижимости, из чего следует, что данные объекты эксплуатировались частично как объекты незавершенного строительства, что не противоречит действующему законодательству, и не может свидетельствовать о фактическом завершении капитальных вложений в их строительство в данные периоды.
Аналогичные решения приняты в постановлениях ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12 по делу N А07-7256/2011, от 30.09.2009 N Ф09-7348/09-С3, ФАС Поволжского округа от 22.01.2013 N Ф06-11088/12 по делу N А55-15817/2012, от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2011 N Ф08-6881/11 по делу N А53-3766/201, от 26.07.2011 N Ф08-4071/11 по делу N А53-29939/2009.
Отметим, что приведенным выше постановлением Президиума ВАС от 16.11.2010 N ВАС-4451/10 также было принято решение в пользу налогоплательщика, который сдавал в аренду часть объекта гостинично-административного комплекса, на котором в этот период производились отделочные работы.
По нашему мнению, самого факта частичной эксплуатации объекта незавершенного строительства для принятия его на бухгалтерский учет в качестве основного средства недостаточно, поскольку, как указывалось ранее, без разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства он не может быть признан пригодным для использования. К тому же организация продолжает осуществлять отделочные работы на рассматриваемом складе. Тем более нельзя принять на счет 01 только часть здания, которое является одним инвентарным объектом, и включить его в налоговую базу по налогу на имущество, тогда как имущество, учитываемое на счете 08, не является объектом обложения налогом на имущество.
Налог на прибыль
В случае если предоставление в аренду имущества является основным видом деятельности организации, то доходы от сдачи склада в аренду (арендные платежи) будут являться для нее доходами от реализации (ст. 249 НК РФ). Если же предоставление в аренду имущества не является основным видом деятельности арендодателя, то в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду ему следует учитывать в составе внереализационных доходов.
Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора аренды (графиком арендных платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Такой порядок признания доходов в виде арендных платежей в налоговом учете применяется в тех случаях, когда доходы от предоставления имущества в аренду учитываются как в составе внереализационных доходов, так и доходов от реализации (письма Минфина России от 04.03.2008 N 03-03-06/1/139, от 15.10.2008 N 03-03-05/131, от 02.04.2009 N 03-03-06/1/212).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Согласно п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за исключением расходов, указанных в п. 9 ст. 258 НК РФ.
Пунктом 1 ст. 257 НК РФ установлено, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.
Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость данного объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации.
НДС
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации услуг на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления.
Для целей налогообложения сдача имущества в аренду признается оказанием услуги (письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162).
Таким образом, сдача имущества в аренду признается объектом обложения НДС, а следовательно, сумма арендной платы является объектом обложения НДС. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 18% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 3 ст. 164 НК РФ).
Бухгалтерский учет
Доходы по договору аренды арендодатель может включить:
— в доходы по обычным видам деятельности, если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99));
— в прочие доходы, если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации (п. 7 ПБУ 9/99).
В первом случае доходы от аренды отражаются в бухгалтерском учете на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка», во втором — на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы». Арендодатель должен отразить в учетной политике для целей бухгалтерского учета, к каким видам деятельности относится предоставление имущества в аренду: к обычным или прочим.
Арендная плата признается в бухгалтерском учете доходом, если соблюдены условия, определенные в пп. пп. «а», «б», «в» п. 12 ПБУ 9/99.
Доход в виде арендной платы признается в учете ежемесячно в сумме, определенной в договоре. Факт уплаты (неуплаты) арендных платежей при этом роли не играет (п.п. 12, 15 ПБУ 9/99).
Отметим также, что для целей бухгалтерского учета по объектам, строительные работы на которых не окончены (учитываются на счете 08), можно начислять амортизацию с месяца, следующего за тем, в котором их начали эксплуатировать (сдавать в аренду). Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений. При оформлении актами о приемке ввода в действие этих объектов и зачисления их в состав основных средств производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Это следует из п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденного Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73, которое не отменено и продолжает действовать по настоящее время.
Суммы начисленной амортизации по указанным объектам капитального строительства до момента их принятия к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете на дебете счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств» и учитываются при расчете остаточной стоимости основных средств для целей исчисления налога на имущество организаций, после перевода их в состав основных средств. Данная точка зрения выражена в письме Минфина России от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107.
При этом методика пересчета начисленных сумм амортизации при зачислении объектов недвижимости в состав основных средств не определена, поэтому организация разрабатывает и утверждает ее самостоятельно.
Таким образом, если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации, то амортизация отражается по дебету счетов учета затрат (например счет 20), если же предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации, то амортизационные отчисления будут признаваться прочим расходом и учитываться на счете 91, субсчет «Прочие расходы».
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
ИсточникПриемка объекта незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Приемка объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Приемка объекта незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 284 «Налоговые ставки» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик в 2010 — 2014 годах реализовал инвестиционный проект по строительству и вводу в эксплуатацию мини-завода по производству сортового проката, затраты превысили 650 000 000 рублей и в 2010 году были отражены в бухгалтерской отчетности на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», как не завершенное строительство, незаконченные операции приобретения основных средств, нематериальных и других активов. Капитальные вложения в основные средства отражены в бухгалтерском балансе на счете 01 «Основные средства» в 2013 году на основании актов ввода в эксплуатацию основных средств.
В уточненной декларации по налогу на прибыль за 2017 год налогоплательщик заявил льготу, предусмотренную ст. 1 закона Саратовской области от 01.08.2007 N 131-ЗСО «О ставках налога на прибыль организаций в отношении инвесторов, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Саратовской области», исчислив налог по пониженной ставке.
Налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик неправомерно применил льготу в 2017 году, так как в соответствии с законом льгота могла применяться в течение пяти налоговых периодов с момента отражения произведенных капитальных вложений в бухгалтерском балансе организации-налогоплательщика. Поскольку капитальные вложения были отражены в бухгалтерском учете в 2010 году, последним налоговым периодом применения пониженной ставки являлся 2015 год.
ВС РФ пришел к выводу о наличии у налогоплательщика права применять льготу в 2017 году. ВС РФ отметил, что закон субъекта РФ не содержит определения понятия «произведенные капитальные вложения», из действующих правил бухгалтерского учета следует, что не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты относятся к незавершенным капитальным вложениям (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н) до момента приемки их в эксплуатацию. С учетом целевого предназначения льготы как направленной на частичное освобождение от налогообложения прибыли, полученной от использования вновь построенных объектов, для целей применения пониженной ставки налога значение должны иметь завершенные капитальные вложения, которые отражаются в бухгалтерском учете по окончании строительства соответствующих объектов, пригодных к эксплуатации и принятых в связи с этим к учету в качестве основных средств, а не затраты налогоплательщика, формирующие не завершенное строительство. В противном случае применение льготы лишено смысла, так как до ввода в эксплуатацию вновь создаваемых объектов основных средств отсутствует облагаемая налогом прибыль от реализации инвестиционного проекта.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 N 01АП-2013/2022 по делу N А79-9483/2021
Требование: Об обязании снести самовольную постройку.
Решение: Требование удовлетворено. Разрешительная документация на строительство здания как на объект недвижимости Фадееву С.Л. не выдавалась. Приемка спорного объекта как объекта капитального строения не производилась. Право собственности Фадеева С.Л. на незавершенный строительством объект не зарегистрировано в установленном порядке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приемка объекта незавершенного строительства
Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения 3.4. Вывод из судебной практики: Условие договора подряда об удержании полной оплаты работ до подписания акта приемки законченного строительством объекта не применяется, если договор подряда заключен в отношении отдельных видов работ, выполнение которых не создает завершенный строительством объект.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Односторонний отказ заказчика от договора подряда: сосредоточение проблем практики
(Егоров А.В.)
(«Вестник гражданского права», 2018, N 3) Более того, переквалифицировав основание расторжения договора без согласия ответчика на статью 717 ГК РФ, суд не учел, что одновременно с применением статьи 717 ГК РФ, предусматривающей компенсацию убытков при расторжении договора по инициативе заказчика в отсутствие нарушений подрядчика, статья 729 ГК РФ о возмещении затрат подрядчика не может применяться исходя из системного и целевого толкования по крайней мере к той части выполненных работ, которые приняты заказчиком. Затраты подрядчика для производства следующего вида (этапа работ) строительства, начатого и не завершенного, не предъявленного к приемке и оплате, могут быть квалифицированы по статье 717 ГК РФ как убытки, составляющие реальный ущерб подрядчика, но их квалификация как затрат по статье 729 ГК РФ не приведет к неверному рассмотрению спора».
Нормативные акты: Приемка объекта незавершенного строительства
Приказ Минпромнауки РФ от 04.01.2003 N 2
(ред. от 10.07.2003)
«Об утверждении Методических положений по планированию, учету затрат на производство и реализацию продукции (работ, услуг) и калькулированию себестоимости продукции (работ и услуг) на предприятиях химического комплекса» Амортизация начисляется на все числящиеся на балансе основные средства, включая оборудование, находящееся в резерве на складе, а также на незаконченные строительством или неоформленные актами приемки объекты строительства, находящиеся в эксплуатации. Не начисляется амортизация на фонды, переведенные в установленном порядке на консервацию.