В договоре аренды будущей недвижимости необходимо указать допустимый порядок использования недвижимости. Например, арендатор вправе использовать здание в качестве офиса или он может заасфальтировать земельный участок и использовать его как автостоянку.
Обратите внимание, что по общему правилу здания и сооружения можно использовать только после того, как арендодатель получит разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).
За нарушение этого требования арендодателя и (или) арендатора могут привлечь к административной ответственности. Однако арендодатель может передать арендатору объект до ввода в эксплуатацию для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
В такой ситуации рекомендуется согласовать:
• какие работы вправе провести арендатор и будет ли арендодатель возмещать их стоимость. По общему правилу арендатор сохраняет у себя в собственности отделимые улучшения и имеет право на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений после прекращения договора (п. п. 1, 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации);
Выкуп земли из аренды в собственность
• срок, в который арендодатель должен ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право собственности на него. После этого арендатор сможет использовать объект по назначению и зарегистрировать договор аренды.
Представляется, что можно допустить арендатора на будущий земельный участок (например, находящийся на момент подписания договора в составе другого участка) для того, чтобы он подготовил землю к использованию. Например, отремонтировал забор на земельном участке или очистил его от мусора.
5. Срок договора и его государственная регистрация
В договоре аренды будущей недвижимости можно указать любой срок, если закон не предусматривает иное (п. п. 1, 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако договор аренды недвижимости сроком не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст.
26 Земельного кодекса Российской Федерации).
До регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете.
Если долгосрочный договор зарегистрирован, арендатор может остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить арендатора освободить объект, если арендатор не докажет, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
В такой ситуации арендатору выгодно предусмотреть в договоре:
-срок, в который арендодатель обязуется обеспечить регистрацию своего права на недвижимость, и неустойку за просрочку;
-срок, в который стороны подадут документы на регистрацию, и неустойку за просрочку;
Договор аренды объекта незавершенного строительства
-право арендатора взыскать с арендодателя штраф, если он до регистрации заключит договор с третьим лицом о передаче здания, например, в собственность или в аренду.
Если в договоре аренды указаны приблизительные характеристики недвижимости, то после государственной регистрации права собственности стороны могут заключить дополнительное соглашение и описать в нем уже готовый объект с итоговыми характеристиками.
Источник: www.9111.ru
Аренда недостроенного объекта: проблемы с налогом на имущество
Наша компания имеет объект незавершенного строительства. Часть помещений этого объекта мы сдаем в аренду. Разрешения на ввод в эксплуатацию еще нет, поскольку на объекте продолжаются строительные работы. Нужно ли включать объект в налоговую базу по налогу на имущество?
Если недостроенный объект уже частично эксплуатируется (сдается в аренду) и при этом его стоимость не включена в налоговую базу по налогу на имущество, налоговики однозначно выставят компании претензии. И далеко не факт, что в ходе судебного разбирательства арбитры поддержат компанию. Расскажем подробнее.
Есть объект основных средств, будет и налог на имущество
Согласно положениям п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается недвижимость, учтенная на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» предусмотрено, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:
объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01), которая не подлежит изменению, за исключением случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки (п. 14 ПБУ 6/01). При строительстве основного средства в его первоначальную стоимость включаются все фактические затраты компании, связанные с его сооружением (п. 8 ПБУ 6/01).
Для учета основных средств предназначен счет 01 «Основные средства». Объекты, строительство которых еще не завершено, отражаются на субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы». Списание построенного объекта с субсчета 08-3 в дебет счета 01 осуществляется, когда полностью сформирована его первоначальная стоимость и объект введен в эксплуатацию.
Таким образом, налогом на имущество облагаются объекты, готовые к эксплуатации, первоначальная стоимость которых полностью сформирована и которые должны учитываться в бухгалтерском учете на счете 01. Соответственно, если строительство объекта еще не завершено (его первоначальная стоимость не сформирована) и он не готов к эксплуатации, такой объект под налогообложение налогом на имущество не подпадает.
Минфин России это подтверждает. Так, в письме от 29.08.2017 № 03‑05‑05‑01/55262 специалисты финансового ведомства указали, что в силу положений главы 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ объекты незавершенного строительства (не введенные в эксплуатацию) не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 17.04.2017 № 03‑05‑05‑01/22623.
Объект не достроен, но уже частично эксплуатируется
На практике встречаются ситуации, когда на объекте еще продолжаются строительные работы, но часть его помещений уже сдается в аренду. При принятии решения о том, нужно ли включать такой объект в налоговую базу по налогу на имущество, суды исходят из конкретных обстоятельств дела. В частности, они учитывают степень достроенности объекта, то, какая часть его помещений сдается в аренду. Приведем примеры судебных решений по аналогичным спорам.
АС Поволжского округа в постановлении от 05.12.2018 № Ф06-39105/2018 рассмотрел следующую ситуацию. У компании имелся объект незавершенного строительства — двухэтажное производственное здание, числящееся на счете 08. Часть площади этого здания компания сдавала в аренду, а в оставшейся части продолжались работы по достройке и отделке.
Разрешение на ввод здания в эксплуатацию еще не было получено. Полагая, что недостроенное здание является единым инвентарным объектом и на счете 01 нельзя учесть часть инвентарного объекта, компания не облагала здание налогом на имущество. Однако при проверке налоговики доначислили налог. Они посчитали, что если объект незавершенного строительства частично эксплуатируется, то он приведен в состояние, пригодное для использования, и его необходимо принять на бухгалтерский учет в качестве основного средства и включить в налоговую базу по налогу на имущество. Компания обратилась в суд.
Суды трех инстанций поддержали налоговиков. Они указали, что факт эксплуатации здания подтвержден договорами аренды, объект приносит компании доход и она не собирается его перепродавать. Таким образом, спорное имущество отвечает признакам основного средства, и тот факт, что оно не отражено на счете 01, не означает отсутствие объекта налогообложения.
Суды отвергли доводы компании о том, что при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию и несформированной первоначальной стоимости объект не может быть переведен в состав основных средств. Они отметили, что разрешение на ввод в эксплуатацию лишь подтверждает, что объект соответствует проекту и отвечает строительным нормам, наличие или отсутствие такого разрешения само по себе не влияет на налоговые последствия. Что касается несформированной первоначальной стоимости, то капитальные вложения за год, когда имущество сдавалось в аренду, составили только 3,47% от общей стоимости капитальных вложений по объекту незавершенного строительства. Таким образом, первоначальная стоимость объекта была практически сформирована. Ссылку компании на отсутствие системы отопления, входящей в состав здания, суды признали необоснованной, поскольку у арендатора нет претензий к объекту аренды.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях АС Уральского округа от 07.09.2017 № Ф09-5209/17 (Определением Верховного суда РФ от 25.12.2017 № 309-КГ17-19545 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам), Поволжского округа от 05.12.2014 № Ф06-17779/2013.
А вот в постановлении от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013 ФАС Поволжского округа поддержал вывод суда первой инстанции о том, что частичная сдача недостроенного объекта в аренду не свидетельствует о том, что этот объект подлежит обложению налогом на имущество. В этом деле в аренду сдавались лишь 3% площадей, а на остальных продолжались ремонтные и отделочные работы.
Из договоров аренды следовало, что помещения передавались арендаторам без отделки, на арендаторов возлагалась обязанность по доведению помещений до надлежащего состояния. Суд указал, что передача в аренду незначительных объемов площадей, непригодных для использования, не свидетельствует о готовности к эксплуатации всего здания административного центра как единого объекта. Поэтому компания правомерно не облагала недостроенный объект налогом на имущество. Определением Верховного суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче дела № А12-22792/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам.
О том, что факт наличия договоров аренды сам по себе не может являться безусловным основанием отнесения объекта к основным средствам, облагаемым налогом на имущество, сказано и в постановлении АС Уральского округа от 26.01.2015 № Ф09-8722/14. В этом деле здание было построено (фундамент, стены, перекрытия, кровля коммуникации), но в самом здании были выполнены лишь частичная черновая, чистовая внешняя и внутренняя отделки, продолжались работы по строительству внутренних кирпичных перегородок, лестничных маршей, монтаж и подключение к электроснабжению.
Источник: www.eg-online.ru
Аренда объекта незавершенного строительства
Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.
Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении объект незавершенного строительства, переданный в аренду, находился на праве хозяйственного ведения у арендодателя, а право собственности было зарегистрировано за другим лицом.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187 -А75-39) по делу N А75-547/2009
« …Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 23.12.2005 N 6, закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НК N 169964, выданным 05.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На момент заключения договора аренды от 23.12.2005 N 6 не было согласия собственника на передачу поименованных в нем помещений во владение и пользование ответчика.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В качестве объекта аренды в договоре аренды от 23.12.2005 N 6 ( пункт 1.1.) указано нежилое помещение N 51, 52 площадью 34,2 м², находящееся на втором этаже здания по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 1, ТДЦ « Гостиный двор», что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Истец не обосновал документально свой довод о том, что после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения изменились, либо изменились настолько, что его невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в пункте 1.1 договора.
Таким образом, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.
То обстоятельство, что на момент передачи объекта аренды и подписания сторонами договора аренды, здание ТДЦ « Гостиный двор», в котором находятся арендуемые ответчиком помещения N 51, 52, еще не было принято как законченный строительством объект, не влечет признание договора аренды незаключенным…»
Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05
« …Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства, что подтверждается копией регистрационного дела, представленной ответчиком.
Довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. ст. 20, 25 ФЗ « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признан судом несостоятельным.
Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Суд установил, что право собственности истца на объект аренды было зарегистрировано 22.01.1999. Договор аренды от 02.07.1998 N 77-х был зарегистрирован 18.02.1999…»
Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04
« …Между закрытым акционерным обществом „Спортивный клуб « Питер-Гольф“ ( далее — ЗАО « СК „Питер-Гольф“, арендодатель) и ООО « Гольф-клуб „Бельведер“ ( арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а ( л.д. 11-15).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество ( нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства ( кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. ( дворец Бельведер), лит. Б.
Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 м²
Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 ( пункт 1.2. договора).
Между ООО « Гольф-клуб „Бельведер“ ( арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью „Фрегат“ ( далее — ООО „Фрегат“, арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 ( л.д. 24 — 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество ( нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства ( кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. ( дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 м²
Между ЗАО « СК „Питер-Гольф“ ( продавец) и обществом с ограниченной ответственностью « Юридическое бюро „АВАНТ“ ( далее — ООО « ЮБ „АВАНТ“, покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 ( л.д. 26 — 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 м², этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. ( дворец Бельведер), лит. Б.
Между ООО « ЮБ „АВАНТ“ ( продавец) и ООО « КЦ „МАС“ ( покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 ( л.д. 28 — 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО « КЦ „МАС“ принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, ( дворец Бельведер), лит. Б ( л.д. 30).
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО « Гольф-клуб „Бельведер“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства ( реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не
может быть использован для иных целей…»
По всем вопросам, связанным с договором аренды: составление договора аренды, заключение договора аренды, правовая экспертиза договора аренды, изменение ( внесение дополнений) в договор аренды, расторжение договора аренды, с правом выкупа арендуемого имущества, признания договора аренды недействительным или незаключенным, взысканию убытков по джоговору аренды можно записаться на прием к специалистам Первого Столичного Юридического Центра по телефонам:
+7 (985 ) 763 90 66;
+7 (495 ) 776 13 39,
+7 (985 ) 776 13 39
Внимание! Консультация платная.
Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе « Вопрос адвокату «
Источник: 6494149.ru