Сдача в аренду кладовых помещений в новостройках

В России растет тренд на размещение в новостройках помещений для хранения вещей. Сейчас кладовки есть уже в каждом четвертом строящемся доме

Свой бизнес в кладовке

«Обычно для организации офиса или бизнеса предусмотрены коммерческие помещения, — отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — К примеру, в Москве первый этаж любого комплекса отводится под нежилые объекты. Застройщики проектируют это пространство специальным образом, чтобы там можно было с удобством вести бизнес. К примеру, первый этаж часто имеет более высокие потолки, широкоформатное остекление, более мощные коммуникации». По словам эксперта, застройщик, как правило, предусматривает условные внутренние границы коммерческих помещений. Скажем, инвестор может приобрести и «уголок» площадью 10 кв. м для размещения цветочной лавки и огромное помещения для сетевого супермаркета (500-1 000 кв. м.)».

Но что насчет подсобных помещений? «Они не являются общедомовой собственностью – эти объекты приобретаются в собственность, и владелец может пользоваться ими по своему усмотрению, — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». — Иными словами, поставить швейную машинку в кладовке и заняться пошивом – это не такая уж и проблема. К слову, заниматься «негромкими» видами бизнеса, не мешающими другим жильцам, можно и в квартире. Но если собственник желает создать магазин или полноценно работающий бизнес, то тогда лучше рассмотреть нежилое помещение небольшого формата на первом этаже». Дело в том, что в кладовках, которые располагаться и на уровне паркинга, и на уровне жилых этажей, организовать полноценный бизнес будет проблематично. Важным условием в данном случае является наличие отдельного входа в помещение, которого нет у подсобных помещений (они предусматривались, прежде всего, для хранения вещей, поэтому по своей конфигурации не являются хорошей альтернативой для предпринимателя).

Теоретически, в подсобке возможно организовать так называемый «тихий офис», поскольку данные помещения попадают под определение «нежилого», подтверждает Оксана Торойкина, руководитель отдела аналитики S.A. Ricci жилая недвижимость. -Практически, это вряд ли получится сделать т.к. ведение бизнеса в подобном помещении незаконно. К коммерческой недвижимости предъявляются особые жесткие требования, в первую очередь — санитанитарно-эпидемиологические требования и требования пожарной безопасности. Подсобные или кладовые помещения в 99% случаев им не соответствуют, поэтому организация офиса или бизнеса в подобном месте может быть исключительно на свой страх и риск».

Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty считает, что использование кладовок для бизнеса противоречит назначению объекта в целом. «И какой в этом концептуальный смысл, ведь для офиса есть специальные помещения? В жилых комплексах обычно на первых этажах есть пространства для офисов или ритейла и другие коммерческие помещения», — говорит эксперт.

Между тем на рынке аренды коммерческих площадей сегодня можно найти ряд предложений именно в жилых комплексах и именно в помещениях без окон, но с отдельным входом. Возможно, это те самые подсобки, которые застройщик по каким-то причинам не смог реализовать. Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости SezarGroupпредлагает использовать подобные предложения в целях бизнеса, например, для хранения минимального запаса продукции интернет-магазина, управляемого из дома. Почему нет.

Впрочем, любой предприниматель, в первую очередь считает деньги, в том числе и на размещение своего бизнеса. Поэтому главный вопрос – инвестиционный.«Цены на подсобные помещения сегодня определяются внутренней политикой девелопера и оценкой потенциального спроса в конкретном ЖК, — говорит Виктор Прокопенко. — Безусловно, они зависят от класса дома, метража подсобного помещения, удобства местоположения, совокупного количества таких предложений».

По данным отдела аналитики S.A. Ricci жилая недвижимостьв среднем цена за 1 кв. м кладовой составляет от 30 до 50% от стоимости кв. м жилья в этом же ЖК. Средняя стоимость «квадрата» в проектах комфорт- и бизнес-класса в границах старой Москвы составляет около 100 тыс. руб. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Хорошевский», который строится в СЗАО в р-не Хорошево-Мневники, стоимость метра подсобного помещения варьируется от 80 до 125 тыс. руб. (при этом площадь помещений составляет от 2,6 до 30,8 кв. м).

В проектах премиум- и элит-класса стоимость кладового помещения может быть сопоставима по цене с квадратным метром жилья более низкого класса. Например, в ЖК «Реномэ», расположенном в ЦАО в Тверском р-не, стоимость кладового помещения достигает 250 тыс. руб. за 1 кв. м.

Зачастую застройщики устраивают акции для более быстрой продажи кладовых помещений. Как правило, речь идет о «пакетном» приобретении – «квартира + кладовка», которое действует на ограниченный пул лотов. В настоящий момент, в ЖК комфорт-класса «Поколение» действует предложение «Выгодный тандем» — при одновременной покупке жилья вместе с машино-местом, кладовой и/ или нежилым помещением предоставляется скидка до 7%.

В целом на рынке недвижимости в границах старой Москвы, самые бюджетные кладовые помещения представлены в ЖК Wellton Pаrk – от 38 тыс. руб./кв. м, самые дорогие кладовые помещения в ЖК Knightsbridge Private Рark – цена 1 кв. м составляет 6 тыс. долл. (или 411 тыс. руб.).

«Кстати, если жилой комплекс продается по ДДУ, то по таким же договорам реализуются и кладовые, и после ввода дома в эксплуатацию они так же, как и квартиры, становятся собственностью покупателя. Соответственно, это помещение владелец потом может продать или сдать в аренду, — резюмируетИрина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Подсобные или кладовые помещения в 99% случаев им не соответствуют, поэтому организация офиса или бизнеса в подобном месте может быть исключительно на свой страх и риск». Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty считает, что использование кладовок для бизнеса противоречит назначению объекта в целом. «И какой в этом концептуальный смысл, ведь для офиса есть специальные помещения ? … Между тем на рынке аренды коммерческих площадей сегодня можно найти ряд предложений именно в жилых комплексах и именно в помещениях без окон, но с отдельным входом. Возможно, это те самые подсобки, которые застройщик по каким-то причинам не смог реализовать.

Кладовки в новостройках: почему этот формат становится популярным

В России растет тренд на размещение в новостройках помещений для хранения вещей. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), сегодня кладовки (келлеры) расположены в каждой четвертой возводимой новостройке. Сокращение средних площадей квартир, пандемия и переход на удаленку делают этот формат востребованным среди покупателей жилья. Причина очевидна — желание иметь дома больше свободного жилого пространства, без нагромождения вещей, полноценный балкон, а не склад. К тому же стоимость квартир достаточно высока, чтобы использовать их как кладовку — дешевле купить помещение для хранения в собственном доме.

Рассказываем о новом популярном тренде в новостройках, что из себя представляют такие помещения и как их используют.

Зачем нужна кладовка

Раньше сезонные вещи или спортивный инвентарь многие отвозили на дачу, запихивали на антресоли или хранили в гардеробной. Не все вещи удобно хранить дома, многие из них крупногабаритные и занимают место. Куда девать зимой велосипед? А если он не один в семье? Спортивный инвентарь, шины и диски, сезонную одежду, инструменты и вещи, которые относят к сентиментальным — жалко выкинуть, но дома им явно уже не место. Все это можно складировать в личном келлере.

Помимо хранения такой категории предметов возможно и ситуационное хранение, например складирование вещей или стройматериалов во время ремонта. Место для хранения нужно, если вы только планируете ремонт, но уже покупаете предметы интерьера в сезон распродаж. Даже без серьезных планов по переустройству жилья всегда приятно временно вывезти из дома лишнее, что особенно актуально для малометражных городских квартир. Кладовка будет большим плюсом во время заселения в новостройку, когда делается ремонт, а по мере обустройства можно постепенно забирать оттуда ящики с вещами, а не сразу сваливать все в квартире.

Стоимость квартир достаточно высока, чтобы использовать их как кладовку — дешевле купить помещение для хранения в собственном доме (Фото: vipmanshutterstock)

Кладовки в доме — новый тренд в девелопменте жилья

Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах. Первые кладовки в новостройках Москвы начали появляться в начале 2010-х годов. В исключительных случаях, конечно, они встречались и раньше, вспоминают риелторы. Этот формат оказался настолько востребованными, что уже в 2018 году в столице в почти 40% новостроек были такие помещения для хранения. В 2021 году кладовки в старых границах Москвы есть в 215 новостройках (61%) и в 146 (70%) в Новой Москве, в Подмосковье келлеры есть в 12 проектах (37,5%), подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». Если говорить в целом о России, то сейчас такие помещения есть уже в каждой четвертой новостройке.

«По мере развития формата студий и микроквартир росла необходимость где-то хранить сезонные или просто габаритные вещи. Затраты для девелопера не просто оправданны, иногда кладовки вообще спасают часть проекта, так как располагаются там, где никакого другого полезного использования площади быть не могло. Например, в проекте без паркинга цокольный этаж с низким потолком и коммуникациями, нарушающими его рельеф, делающими невозможным разбить площадь на коммерческие помещения, под келлеры отлично подойдет», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Этот тренд активно развивается не только в Москве, он становится все более востребованным и в регионах. В некоторых из них доля новостроек с кладовками уже превышает столичные показатели, хотя значительно отстает в их числе.

Топ-5 регионов по доле наличия кладовых в ЖК

Девелоперская компания «Брусника» начала интегрировать кладовые помещения в проекты в 2018 году. К этому решению компанию подтолкнуло исследование столичных риелторов, которое показало, что в Москве дополнительные сервисные помещения для хранения присутствуют в более чем 40% новостроек. В регионах подобных решений на тот момент практически никто не предлагал. Пилотным для компании стал квартал «Суходольский» в Екатеринбурге, рассказали в пресс-службе девелоперской компании.

Если рассмотреть ЖК в разрезе классов, то, по данным ЕРЗ, кладовки имеют:

• стандарт — 13%;
• комфорт — 28%;
• бизнес — 39%;
• элитный — 37%.

По словам президента Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ) Дмитрия Майера, столичные застройщики жилья, испытывая трудности с продажей машино-мест в подземных паркингах уже возведенных домов, обращаются за консультациями по вопросу перепрофилирования невостребованных зон парковки в зону для индивидуального хранения вещей, банальных кладовок для нужд жителей. Также наблюдается тенденция со стороны застройщиков по изначальному проектированию подземных зон хранения в жилых домах. Застройщики тонко чувствуют возникающую потребность, говорит эксперт.

Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах (Фото: Karolis Kavolelisshutterstock)

Как проектируют кладовки в жилых комплексах

Кладовые помещения (кладовки) — технические помещения площадью обычно от 1,1 до 6 кв. м без окна. В них предусмотрены закрывающаяся входная дверь и освещение. Из всех новостроек кладовые в подвалах имеют 20%, кладовые на этажах — 4%, не имеют кладовых 76%, говорит статистика ЕРЗ.РФ.

В Москве, по данным «Бест-Новостроя», кладовки могут быть менее 1 кв. м или достигать 25 кв. м. Средняя площадь — около 4 кв. м. Проектируют их обычно из расчета не более одной кладовой на три квартиры, часто в подземном паркинге или на «бесполезной» площади, которую никак иначе использовать нельзя. В зависимости от проекта келлеры могут запираться как стальными дверями, аналогичными входным, так и сетчатыми; могут быть электрифицированы и иметь какое-то зонирование, полки для хранения.

В проектах компании «Брусника» кладовки располагают на цокольном этаже. Они отличаются исполнением (кирпич или профлист), размером (3–7 кв. м) и функциональным наполнением. При этом квадратный метр кладовой стоит дешевле жилого, что обусловливает высокий спрос на такие помещения (цена за кладовую в «Первом квартале» в Видном, например, начинается от 120 тыс. руб.), отмечают в девелоперской компании.

«В новых проектах «Брусники» в кладовых предусмотрены стеллажи и полки, металлические каркасы. Это связано с желанием исключить риск нарушения норм безопасности и запрограммировать эргономику помещения. Ограничений по хранению в кладовых помещениях нет, за исключением взрывоопасных и едких химических веществ», — отмечают в пресс-службе девелоперской компании.

«Правила пользования кладовыми устанавливает обычно УК. Но даже если она не выставляет в отношении келлеров особых предписаний, на них распространяются ограничения такие же, как на машино-места или МОП — в зависимости от того, как де-юре оформлялась кладовка (она может быть нежилым помещением или долей общедомового имущества). Так или иначе, горючие, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные вещества и предметы хранить в кладовках запрещено, а также любые вещи в легкосгораемой упаковке», — говорит Ирина Доброхотова.

Кладовые помещения ( кладовки ) — технические помещения площадью обычно от 1,1 до 6 кв. м без окна. В них предусмотрены закрывающаяся входная дверь и освещение. Из всех новостроек кладовые в подвалах имеют 20%, кладовые на этажах — 4%, не имеют кладовых 76%, говорит статистика ЕРЗ.РФ. В Москве , по данным «Бест-Новостроя», кладовки могут быть менее 1 кв. м или достигать 25 кв. м. Средняя площадь — около 4 кв. м. Проектируют их обычно из расчета не более одной кладовой на три квартиры, часто в подземном паркинге или на «бесполезной» площади, которую никак иначе использовать нельзя.

ИНВЕСТИЦИИ В КЛАДОВКИ.

⚙️ По многочисленным просьбам сегодня, наконец-то, подробно напишу про кладовки.

🏗️ В последние годы застройщики начали возводить дома без балконов, особенно этим отличаются творения ПИК. В этой связи у многих заселяющихся в новые, лишенные балконов, дома людей появилась проблема хранения вещей. Раньше покрышки и велосипеды хранились на балконах, но хозяин ПИК С.Ю.Гордеев решил положить этой практике конец.
📦 ПИК и некоторые другие застройщики предлагают во многих своих проектах решение — келлеры или кладовки, т.е. выделенные помещения в подвальных и полуподвальных этажах площадью 2-10 м2, предназначенные для хранения вещей.

💰 Инвестиционная идея: покупка кладовки за ₽400-500 тыс. с целью сдачи в аренду. Это один из самых доступных способов инвестирования в недвижимость.

🦺 Существуют также другие варианты вложений в кладовки. Мне известны инвесторы, покупающие сразу несколько кладовок, иногда 10 и более, с целью ремонта и разделения на более мелкие лоты.

✍🏻 В рамках этой серии постов я напишу о самом простом и «лобовом» варианте — покупка и сдача в аренду.

🔻У делю внимание этой истории, сделаю SWOT-анализ и напишу свои выводы.

Итак, SWOT-анализ (ч.1)
Сильные стороны
🔻 Кладовки — продукт со стабильным спросом на аренду в новых домах, особенно после окончания фазы ремонтов. Срок экспозиции келлеров достаточно предсказуем.
🔻 Инвестор может приобрести кладовку в готовом, сданном ГК доме в собственность, т.е. актив находится под контролем инвестора.
🔻 Понятная бизнес-модель, основанная на получении арендного дохода
🔻 Низкий порог входа, который (в теории) можно ещё снизить, получив кредит под залог кладовки.
🔻 Отсутствие необходимости проведения крупных ремонтных работ.

Слабые стороны
🔔 Достаточно ограничен сегмент потенциальных арендаторов, в основном, это жители дома или жилого квартала.
🔔 Сложность продажи в качестве готового арендного бизнеса, как правило, арендные отношения не оформлены на долгий срок
🔔 Необходимость самостоятельного участия в сдаче келлера в аренду (в случае оптовой покупки — несение доп.затрат на оплату труда помощников)
🔔 Относительно низкая ликвидность (продажи) кладовки в первые годы после сдачи дома в эксплуатацию.

Сдаём в аренду небольшие помещения свободного назначения ( кладовки , склады) на цокольном этаже. Находятся в Коммунарке (Новая Москва ), в ЖК «Бутовские аллеи». Идеально подходят под кладовки , склады, хранение вещей. … На срок меньше года (на пару-тройку месяцев или полгода) не сдаётся. А также под торговлю, жилье, мастерские, производства, шумные виды деятельности не сдаётся. Небольшие помещения свободного назначения ( кладовки , склады) в аренду на цокольном этаже.