К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Ранее были некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом, однако настоящая редакция ч. 1 ст. 130 ГК РФ однозначно отнесла их к таковым.
2.2.2. Предприятие как имущественный комплекс.
Согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 Гражданского кодекса РФ ГК РФ особым объектом недвижимости признаётся “предприятие в целом как имущественный комплекс”, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав – недвижимость, со всеми вытекающими правовыми последствиями при установлении, изменении и прекращении вещных прав на этот объект. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
Россия наращивает объемы жилищного строительства
Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.
— Это единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию), но и имущественные права – права требования и долги предприятия, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.
— Он может принадлежать любому субъекту гражданских прав (государственной, муниципальной коммерческой или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность, индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства).
— При совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает производственную или иную предпринимательскую деятельность как субъект гражданского права.
Что касается регистрации предприятия как объекта недвижимости, то здесь существуют определенные сложности, поскольку согласно ст. 22 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” хотя государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов, но при этом должно производиться внесение записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав по месте нахождения этого объекта. 2.2.3. Жилые помещения.
Бали Лучшие участки на первой линии для инвестиций бизнеса и строительства недвижимости
Действующее законодательство к жилым помещениям относит квартиры, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также долю в жилом помещении. Специфика жилых помещений как недвижимого имущества выражается в то, что:
1. Любые жилые помещения, в том числе и в многоквартирных домах, имеют связь с землей и их невозможно перемещать без утраты их целостности.
2. Жилые помещения используются в течение длительного времени.
3. Они облагаются особым налогом (налог на имущество).
4. Право собственности на жилье имеет законодательно определенные ограничения.
5. Не только переход прав, но и сделки по распоряжению жилыми помещениями должны проходить государственную регистрацию.
Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.
Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти. При этом количество, размер и стоимость недвижимости или ее части в жилищной сфере, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ).
Каждый гражданин один раз может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда.
Собственники жилых помещений наряду с широким объемом прав имеют совокупность обязанностей. Это поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, своевременное проведение текущего ремонта помещений, в котором собственник проживает, участие его денежными средствами в проведении текущих и капитальных ремонтов многоквартирных домов и инженерного оборудования. Осуществление собственником своих прав на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
Пункт 1 ст. 288 ГК РФ говорит о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер — для постоянного проживания. В результате пользования жильем собственник удовлетворяет свои жилищно-бытовые потребности.
Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством. Например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели (ст. 288 ГК РФ). Не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей.
Это возможно лишь после осуществления процедуры перехода жилого помещения в нежилое, путем получения разрешения в органе местной администрации (межведомственной комиссии округов). Переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться только с разрешения межведомственной комиссии административного округа. Также основной обязанностью собственников жилья является регулярная оплата жилья и коммунальных услуг.
Право собственника на распоряжение жильем может быть временно ограничено только судом, однако и в этом случае (например, наложение ареста) за собственником сохраняются права владения и пользования жильем, которых его никто лишить не может. 2.3. «Движимая недвижимость».
К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов – в международных конвенциях (договорах, соглашениях).
Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 Гражданского кодекса РФ.
Гражданский кодекс не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абзаце 2 п.1 ст.130 ГК, но только на основании прямого указания закона.
Источник: lawbook.online
Единый недвижимый комплекс. За или против?
Хочу свою ферму поставить на учет как единый недвижимой комплекс, подскажите пожалуйста, стоит это делать?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Как осуществляется постановка на учет и регистрация права?
Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты недвижимости расположены на одном земельном участке.
Во – вторых, здания, сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК. При этом, как самому ЕНК, так и входящим в его состав зданиям и сооружениям в ЕГРН присваиваются кадастровые номера.
Необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и сооружений в ЕНК, так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК.
- сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении входящих в состав такого ЕНК зданий, сооружений на земельном участке их площади и площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого ЕНК, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона №218-ФЗ.
- в случае, предусмотренном п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона №218-ФЗ, технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права, на которые были зарегистрированы в ЕГРН.
А также, отметим, что статья 39.20 Земкодекс РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.
Источник: rkc56.ru
Что такое единый недвижимый комплекс (ЕНК)
С целью упрощения процедур оформления и повышения эффективности оборота комплексных инфраструктурных объектов в 2013 г. Гражданский кодекс РФ пополнился понятием единый недвижимый комплекс. Несмотря на «несвежесть» данного термина, для многих его значение до сих пор остается загадкой. Так давайте разберемся, что же такое единый недвижимый комплекс (далее – «ЕНК») и с чем его едят.
Что такое единый недвижимый комплекс
Объяснению, что такое единый недвижимый комплекс, в Градостроительном кодексе РФ посвящено ровно четыре строчки, которые гласят:
Единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей (в том числе линейных объектов), неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав (далее — «ЕГРН») на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Хорошо написано, однако понимания не добавляет (собственно, как обычно в законодательных актах), поэтому обратимся к конкретным примерам.
В пример, что такое единый недвижимый комплекс, можно привести высоковольтные линии электропередач, магистральные нефтепроводы, комплексы по переработке с/х продукции и т.д.
Такие «сложносочиненные» сооружения могут состоять как из недвижимых, так и из движимых объектов. Смотрите сами: так в соответствии с законом «О связи» физические цепи (кабель связи) сам по себе не является недвижимостью, при этом линия связи целиком (вместе со всеми сопутствующими сооружениями) является объектом капитального строительства и подлежит государственной регистрации.
Т.е. единый недвижимый комплекс — это ничто иное как совокупность объектов, объединенных между собой одной и той же целью использования и принадлежащих одному и тому же лицу (или группе лиц), поскольку к ЕНК применяются правила о неделимых вещах.
Применение структуры единого недвижимого комплекса
После появления в законодательстве новой конструкции ЕНК большинство предприятий ринулось переводить свои объекты в состав единого недвижимого комплекса. Оно и понятно, ведь в теории это: меньше волокиты с учетом, регистрацией и реализацией, да и на балансе числится меньшее количество объектов.
Также не забывайте, что проектная документация разрабатывается одна, под одним титулом, на весь объект целиком, в который уже входит целый ряд разнородных элементов и вещей. Так для эксплуатации магистрального нефтепровода дополнительно возводятся (и проектируются): подъездные дороги, коридор коммуникаций, вертолетные площадки, крановые узлы и т.д. (список можно продолжать долго), вместе с тем это все один единственный объект — МН «Дружба», например. Соответственно экспертиза на такой проект делается тоже одна. Однако хорошо все только в теории, далее мы расскажем к каким проблемам все это привело.
Проблемы применения структуры единого недвижимого комплекса
С одной стороны хорошо, есть один объект (пусть и большой), которым проще управлять и распоряжаться. Но теперь представим, что часть такого объекта (не весь) подлежит реконструкции и что мы получаем?
Ввиду того, что ЕНК получило наибольшую востребованность среди линейных объектов, которые как мы знаем, имеют значительную протяженность, а значит располагаются в границах далеко не одного муниципального района, а зачастую и не одного субъекта. Соответственно, реконструкция, например, одного небольшого захода или одной трансформаторной подстанции (площадной объект) приведет к внесению изменений в весь проект и, как следствие, получение заключения в ГлавГосЭкспертизе. Стоит ли говорить, что этот путь куда сложнее, чем получить негосударственную экспертизу (если класс опасности объекта позволяет, конечно). Однако, и это еще не все.
Поскольку изменения формально касаются всего объекта целиком, разрешение на реконструкцию вам придется получать не по месту нахождения реконструируемой части (орган местного самоуправления или орган исполнительной власти субъекта), а в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой), что также процесс не из легких.
Еще одним минусом ЕНК в отношении линейных объектов является тот факт, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки под линейными объектами, а ЕНК не классифицируется как «линейка». Это означает, что, при необходимости, придется вносить изменения в схему территориального планирования и правила землепользования и застройки (зачастую очень длительный процесс).
Таже нельзя не упомянуть следующее: в состав ЕНК могут входить движимые вещи, которые находясь на балансе в качестве основных средств, налогом на имущество не облагаются, что исключено при включении их в состав ЕНК. Правда данный аспект (налогообложение) регулируется местными нормативно-правовыми актами, поэтому, в зависимости от региона, данный пункт может считаться нежизнеспособным изначально. А с учетом того, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, продать, заложить и пр. по частям такой объект, нельзя.
Востребованность ЕНК сегодня
Столкнувшись с вышеперечисленными проблемами большинство хозяйствующих субъектов спустя годы стали приходить к разукрупнению объектов, дабы избежать сложностей в их оформлении и эксплуатации при использовании конструкции единого недвижимого комплекса. Как показала практика, проще иметь много небольших объектов, чем одну «большую, неповоротливую машину».
Правда не брать в расчет локальные случаи, когда конструкция ЕНК крайне удобна и эффективна, нельзя и только уточнение и усовершенствование действующего законодательства может увеличить практическую востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте.
Источник: geostart.ru