Сфера жилищного строительства это

Советы

Новости

В Красногвардейском районе Петербурга пройдут работы по замене асфальтобетонного покрытия на… читать далее.

Банк «Дом.рф» с момента запуска «Льготной ипотеки» в 2020 году выдал в рамках этой программы более… читать далее.

Аренда жилья в России дорожает, отмечают специалисты федерального портала «Мир квартир» по итогам… читать далее.

Шведский девелопер Bonava заключил соглашение о продаже своих дочерних компаний в России по цене… читать далее.

ВТБ с сегодняшнего дня, 10 октября, повышает кредитные ставки в рамках собственных ипотечных… читать далее.

Источник: www.bn.ru

Теоретические и практические аспекты жилищного строительства

Аннотация: в статье рассмотрены общие положения и структура рынка жилой недвижимости; законодательное и техническое регулирование в сфере жилищного строительства; а так же принципы комфортности жилой среды.

Спутник назвали местом «эволюции жилищного строительства»

Ключевые слова: комфортное жильё, строительство, городская среда, рынок недвижимости.

Ivanovo State Polytechnical University

Ivanovo, Russian Federation

Ivanovo State Polytechnical University

Ivanovo, Russian Federation

THEORETICAL AND PRACTICAL ASPECTS OF HOUSING

Annotation: the article discusses the general provisions and structure of the residential real estate market; legislative and technical regulation in the field of housing construction; as well as the principles of a comfortable living environment.

Key words: comfortable housing, construction, urban environment, real estate market.

Жилищное строительство – значимая отрасль экономики и ключевой аспект качества жизни населения. Три четверти всей строительной отрасли приходится именно на строительство жилья.

Обеспеченность населения жильем и его доступность в приобретении, являются важнейшими факторами социально- экономического развития страны: они оказывают непосредственное воздействие на уровень жизни, на демографический рост в стране, и сказываются на экономической культуре населения, поскольку покупка жилья требует существенных денежных вложений. Рынок жилой недвижимости обладает рядом важных функций, среди которых можно выделить:

— установление равновесных цен (платежеспособный спрос населения соответствует объему предложений жилья);

— регулирующая функция (распределение ресурсов с целью удовлетворения интересов участников рынка);

— коммерческая функция, (организация движения капитала и получения прибыли субъектами рынка жилой недвижимости;

— функция санирования (очищение экономики от неконкурентоспособных предприятий, в целях снижения рисков покупателей);

— стимулирующая функция (развитие конкуренции и внедрении научно-технических и управленческих инноваций);

— социальная функция (рост желающих стать собственниками жилья).

Неотъемлемой частью любого жилого объекта недвижимости является земля. В связи с этим к основным особенностям рынка жилья добавляются:

В эфире — эксперт. Как будет работать Единый оператор жилищного строительства

— невысокую взаимозаменяемость объектов;

— сезонные колебания цен;

— обязательность государственной регистрации сделок;

— необходимость значительных капиталовложений.

К объектам рынка жилой недвижимости относятся: квартиры, комнаты, дома и земля. Субъекты рынка жилой недвижимости: покупатели; продавцы; инвесторы; посредники, организующие сделки с недвижимостью, государственные органы.

Рынок жилой недвижимости можно классифицировать по нескольким признакам:

· по географическому признаку (городской, местный, региональный и т.д.);

· по степени готовности к проживанию (рынок существующих объектов, рынок незавершенного строительства и т.д.);

· по виду сделок с жильем (рынок купли-продажи, вещные права, ипотека и т.д.);

· по форме собственности (рынок государственных и муниципальных объектов, рынок частных объектов)

· по способу совершения сделок (первичный и вторичный рынки).

При изучении материалов было выделено 4 категории жилья в зависимости от предпочтений покупателей и их платежеспособности.

а) эконом-класс («стандартное жилье»);

б) комфорт-класс («средний класс);

— жилье повышенной комфортности:

б) жилье высокой степени комфортности (элитное).

На сегодняшний день вторичное жильё в нашей стране принято классифицировать по следующим градостроительным критериям:

— дома старого фонда, построенные еще в дореволюционный период (отличаются лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к рабочим местам труда того периода и обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками)

— «сталинские» дома, расположенные на удалении от промышленных зон;

— дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

— дома второго поколения индустриального домостроения («брежневки»).

По материалу наружных стен жилые дома бывают: кирпичные, из крупных блоков, панельные, монолитные, деревянные, модульные, смешанного типа.

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье [15]:

-для постоянного проживания;

— загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода (дачи);

— предназначенное для кратковременного проживания (например, гостиницы).

По месту расположения жилье классифицируется в следующие группы:

— городская жилая недвижимость;

— загородная (пригородная или сельская) жилая недвижимость.

Таким образом, рынок жилой недвижимости имеет определенную специфику и структуру, определяемую его ключевыми характеристиками и функциями, и развивается в тесной связи со всем строительным рынком, являясь важнейшим экономическим ресурсом и во многом определяющим благосостояние населения.

При рассмотрении вопроса о законодательном и техническом регулировании в сфере жилищного строительства, можно поговорить о следующем:

при разработке концепции девелоперского проекта и подготовке проектно-сметной документации необходима опора на действующее законодательство, учет его ограничений и мер поддержки. Для этого необходим единый принятый аппарат и нормативная база.

Функция разработки и реализации государственной политики нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики возложена на Минстрой РФ. Свой отпечаток вносят также региональные законодательные нормативные базы, которые могут иметь расхождения или даже противоречия с федеральной базой. Проще говоря – регионам зачастую не хватает денежных средств для застройки территорий и обеспечения населения жильём. Поэтому в России реализовывается ряд программ, направленных на удовлетворение потребностей населения в жилье, включающие помощь регионам и региональным застройщикам.

Среди этих программ можно выделить:

· Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015- 2020 гг, целью которой является формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, путем предоставления служебного жилья, обеспечения жильем особых категориях граждан или выделения субсидий на его приобретение.

· Программа «Жилье для российской семьи» – направлена на снижение стоимости квадратного метра жилой недвижимости и улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан.

· Программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем, и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» — предусматривает разработку порядка бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса с ограничением продажной цены на такое жилье, разработку комплекса мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе, и снижение стоимости 1 кв. метра жилья путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса.

· И другие программы жилищной поддержки – «Обеспечение жильем молодых специалистов на селе», «Молодой семье — доступное жилье».

Общий объем бюджетных ассигнований федерального бюджета государственной программы в 2013-2020 годах составляет 577934420,6 тыс. рублей.

Для комплексного развития жилищной сферы и повышения спроса платежеспособного населения Минстроем так же была разработана «Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года». Одной из целей Стратегии сформулировано повышение доступности жилья через ипотечное кредитование, арендное жилье и жилье для приоритетных категорий граждан. Развитие рынков ипотеки, цивилизованной аренды жилья и внедрение механизма некоммерческой аренды являются основными инструментами поддержки спроса на рынке жилья. Цели и задачи в сфере ипотечного кредитования:

— повышение доступности ипотечных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;

— развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг для формирования устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования;

— перевод рынка ипотечного жилищного кредитования в электронный формат;

— стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования.

Сущность программы развития арендного жилья:

— формирование цивилизованного рынка коммерческой аренды;

— создание и реализация концепции арендных домов с использованием механизма коллективных инвестиций;

— создание благоприятных нормативно-правовых условий для развития легального рынка аренды и строительства арендного жилья;

— запуск и реализация пилотных проектов и программ развития коммерческого арендного жилья с привлечением средств инвесторов, в том числе коллективных;

— формирование типовой программы развития корпоративной коммерческой аренды жилья для крупных работодателей.

Основными шагами для создания рынка некоммерческой аренды являются:

— принятие поправок в законодательство в части бюджетных мер поддержки отдельных категорий граждан в решении жилищного вопроса;

— разработка механизма бюджетной поддержки строительства некоммерческого арендного жилья;

— разработка и реализация мер стимулирования привлечения средств частных инвесторов к строительству некоммерческого арендного жилья.

Другой успешный шаг, предпринятый в целях улучшения жилищных условий – совместный проект Минстроя РФ и Фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства ДОМ.РФ. Это единая информационная система, обеспечивающая полную прозрачность долевого строительства для граждан и всех участников жилищной сферы.

Реализация жилищных программ сопровождается повышением качества городской среды. По поручению Председателя Правительства РФ организациям (Минстрой России, ДОМ.РФ и КБ Стрелка) поручено разработать принципы комплексного развития территорий для преобразования городов по стандартам современной жилой среды.

Стандарт был разработан к концу 2019 г., но позже в проект вносились изменения, вступившие в силу летом 2020. Цели создания стандарта:

— обновление и улучшение действующих градостроительных документов;

— создание комплексного подхода к развитию жилой среды;

— адаптация опыта мировых городов-лидеров по качеству жизни к российской действительности.

В сфере правового регулирования жилищного строительства назрел ряд проблем, требующих скорейшего решения:

«Громоздкая регуляторика». Многие строительные организации, при выполнении задач, сталкиваются с большим количеством обязательных разрешительных процедур, и долгими сроками согласования.

«Техническое регулирование». Речь идёт об отсутствии законодательно установленных строительных норм, обязательных к применению, а так же об отсутствии единого комплекса нормативных документов в области технического регулирования жилищного строительства.

«Ценообразование в строительстве». Здесь речь идёт о ряде факторов, приводящих к неверному составлению строительных смет.

Более подробно с этими проблемами и путями их разрешения можно ознакомиться в диссертационной работе.

Одним из важных аспектов жилищного строительства является анализ принципов комфортности жилья.

Вопросы качества городской среды обитания, а также основные принципы комфортности жилья освещены в трудах: Н.Н. Баранова, А.В. Бунина, Л.Я. Герцберг, В.А. Горохова, Э. Грушки, А.Э. Гутнова, В. Ф. Касьянова, Н.С. Краснощековой, М.Г. Круглова, Ю.И.

Курбатовой, Г.Е. Ландсберга, К. Линча, Л.Б. Лунца, Т.Ю. Овсянниковой, В. Островского, Т.В. Саваренской.

Изменение подходов в городском планировании, рост потребностей населения и развитие человеческого капитала приводят к изменениям, которые сказались на повышении требований к условиям жизни. В этой связи появляются новые понятия и характеристики благополучия и комфортности городов. На первый план при выборе места жительства выходят не только возможности для экономического роста и ведения бизнеса, экологическая ситуация, состояние социальной и транспортной инфраструктуры, но и требования к качеству городской среды.

По результатам опроса ВЦИОМ, 41% россиян испытывает потребность в улучшении жилищных условий, 78% из них хотят переехать на новое место. При этом больше половины желающих переехать (57%) хотят найти новое жилье, не покидая границ города, а 16% испытывают интерес к переезду за приделы города. Основной причиной смены места жительства является недостаточный уровень благоустройства, непосредственно определяющий качество жилой среды.

Полученные результаты говорят о необходимости смены подхода к планировке квартир, оптимизации благоустройства районов и городской среды в целом. Государство не остается в стороне и активно проявляет интерес к этой проблеме. Таким образом Председателем правительства РФ еще в 2012 г. было сформулировано поручение «О разработке методики оценки качества городской среды проживания и проведения такой оценки в крупных городах России».

Минстрой РФ совместно с агентством «ДОМ.РФ» и КБ «Стрелка» отслеживает индекс качества жилой среды российских городов: оценивает, насколько город готов к современным вызовам и отвечает потребностям горожанин. Производится анализ 1112 городов по 30 индикаторам. Анализ жилья прилегающих пространств, в честности, выполняется по следующим параметрам:

— безопасность: доля аварийного жилого фонда (%);

— комфорт: доля жилого фонда, обеспеченного централизованными услугами тепло-, водо-, электроснабжения, водоотведения (%);

— экологичность: количество вывезенных ТБО на душу населения (тыс. м3/чел.);

— идентичность и разнообразие жилой застройки (%);

— современность среды: разнообразие функций в жилой зоне (%).

Всего определено 4 уровня состояния городской среды: плохой, удовлетворительный, хороший, исключительный. По результатам анализа из 1112 российских городов ни один не получил исключительную оценку, всего лишь один город (Москва) показал хорошее состояние городской среды, все остальные города – удовлетворительное и плохое.

На международном уровне темой жизнестойкости и стабильного развития городов занимаются ООН-Хабитат и Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Последняя стратегия планирования устойчивых жилых пространств ООН-Хабитат была разработана еще в 2014 г. Ее основные принципы:

1) простор для уличной сети;

2) высокая плотность населения города;

3) функциональное разнообразие;

4) социальное разнообразие;

5) ограничение специализации землепользования.

Эти принципы базируются на трех главных характеристиках устойчивых городов: компактности, связанности и интеграции.

В целях установления единых принципов качественной жилой среды для российских городов в России разрабатываются принципы гармоничной комплексной застройки как альтернатива неактуальным СНиПам и СанПиНам. В 2017 году была опубликована первая книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» (обзор ведущих практик в сфере формирования жилой и многофункциональной застройки).

Для определения принципов комфортной жилой среды выделяются ценности, которыми руководствуются покупатели при выборе жилья. На ценностях основываются сценарии– обобщенные способы жизни в городе. Каждый сценарий предполагает определенные предпочтения в четырех сферах: выборе жилья, способах перемещения по городу, потребления товаров и услуг, и проведения досуга. У каждого из четырех сценариев есть свои преимущества и свои особенности, которые придется учитывать горожанам. В реальности выделенные характеристики могут комбинироваться по-разному.

На основе этих комбинаций могут применяться различные пространственные решения и формироваться индивидуальные облики каждой из территорий. На основании сценариев формируются модели городской среды: малоэтажная – для пригородного сценария, среднеэтажная – для городского, и центральная – для центрального. Для каждой из целевых моделей устанавливают основной приоритет и ключевые показатели эффективности (КПЭ. Целевые модели имеют свои функциональные и объемно- пространственные характеристики застройки, а также набор планировочных принципов и элементов городской среды, которые способствуют формированию территорий жилой застройки, соответствующих сценарию.

Так же принципы предлагают при планировке городских территорий перейти от микрорайонной к квартальной застройке. Основные идеи: уменьшение площади кварталов, ограничение высотности зданий,увеличение плотности застройки и улично-дорожной сети.

Аналогичные принципы разрабатываются и в отдельных российских городах. В соответствии с положениями Федерального закона от 28 июня 2014 года №172-ФЗ «О стратегическом планировании в Российской Федерации» разработана стратегия пространственного развития города, в которой определены принципы комфортной жилой среды:

— эффективное и рациональное использование пространства;

— сохранение экологии и природных ландшафтов;

— приоритет комфортного общественного транспорта;

— сохранение историко-культурного наследия;

— функциональное и пространственное разнообразие;

— баланс социальных и экономических интересов;

— создание системы качественных общественных пространств;

— баланс и разграничение частных и общественных интересов;

— своеобразие и узнаваемость.

Исходя из современных тенденций развития городов и новых направлений в городском планировании, в мировой практике выделяются главные критерии качества городской среды:

1. Природные приоритеты (использование природного потенциала для улучшения качества городской среды)

2. Функциональное разнообразие (широкий сектор возможностей на одной территории делают среду более привлекательной и даёт больше возможностей для граждан) 3. Безопасность. Критерий достигается в зависимости от степени обустроенности территории элементами освещения, озеленения, качественным покрытием и т.д.

4. Доступность инфраструктуры. С одной стороны, это доступность социальной инфраструктуры воплощающаяся в пешеходной доступности и связанности сферы услуг. С другой стороны, доступность означает обеспечение безбарьерного и беспрепятственного передвижения маломобильных групп населения по городу.

5. Эстетическая привлекательность. Она заключается в гармоничном и разнообразном архитектурном облике городской застройки, разнообразие конструкций из зеленых насаждений и малых архитектурных форм оставляют незабываемый облик.

6. Всевозрастная среда. Создание гуманной городской среды для различных возрастных групп населения.

Привлекательность территории, напрямую влияющая на расширение зоны комфорта людей, — верный показатель правильного пути развития города.

1. Формирование комфортной городской среды [Электронный ресурс]

2. Рябушин, А.В. Развитие жилой среды. Проблемы, закономерности, тенденции / А. В. Рябушин. — Москва: Стройиздат. — 1976. — 381 с.

3. Социальные основы архитектурного формирования жилой среды / К. В. Кияненко. — Вологда: ВоГТУ, — 1999.

4. Заседание Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности

5. Асаул А.Н. Малоэтажное жилищное строительство / А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В.

Пасяда; под общ. ред. д-р экон, наук, проф. А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005 – 563 с.

6. Ларионова, В.А. Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов: учебное пособие / В.А. Ларионова, А.М. Платонов, Н.М. Караваева; под общ. ред. д-ра экон. наук, проф.

А.М. Платонова.— Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2017 — 200 с.

7. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002 234 с.

8. Рынок недвижимости [Электронный ресурс]

9. Производственный менеджмент в строительстве: учебник / А. М. Платонов, М. А. Королева, Е. И. Бледных, С. И. Баженов, В. В. Бузырев, М. Ф. Власова, Л. В. Дайнеко– Екатеринбург: УрФУ, 2016 – 700 с.

10. Классификация зданий по этажности [Электронный ресурс]

11. Алескеров З. «Обидный термин»: почему в России упразднили жилье эконом-класса [Электронный ресурс]

12. Административные процедуры в жилищном строительстве сокращаются и становятся исчерпывающими [Электронный ресурс]

Сведения об авторах:

Тимофеева Елена Евгеньевна

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ивановский государственный политехнический университет» г. Иваново, Российская Федерация

Борисова Анна Дмитриевна

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ивановский государственный политехнический университет» г. Иваново, Российская Федерация

Источник: vc.ru

Теоретические основы изучения жилищного строительства

Сущность, значение и функции жилищного строительства

Недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы — приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома — интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищное строительство играет важную роль в экономике региона и страны в целом. Социальный аспект данной отрасли выражается:

• — в удовлетворении потреббности населения в качественном, технологически и технически современном жилье;
• — в увеличении занятости населения и улучшении еготблагосостояния, что позволяет снизить уровень безработицы и социальной напряженности в обществе.

Жилищный сектор является одной из немногих отраслей народного хозяйства, имеющих сильный мультипликативный эффект. Развитие этого сектора обусловливает подъем сопряженных с ним отраслей и производств: строительной, производства стройматериалов, деревообрабатывающей, производства товаров длительного потребления и т. Д. При этом создаются новые рабочие места, целый слой работающих граждан получит возможность увеличить свои доходы,а, следовательно, и вкладывать свои сбережения в приобретение жилья. Поэтому данный сектор является не только «локомотивным», «тянущим» за собой развитие других сфер народного хозяйства, но и обладает свойством «самоподдержания».

Однако за истекшие годы рыночных преобразований строительство жилья в Вологодской области ни по своим масштабам, ни по темпам роста не отвечало локомотивной роли. Нацеленные на активизацию инвестиционной деятельности и привлечение достаточных кредитных ресурсов, федеральные программы «Жилище», «Свой дом», «Жилищные сертификаты» не смогли обеспечить прогнозируемвых темпов роста жилищного строительства. В результате в настоящее время жилищная сфера в области находится в неудовлетворенном состоянии. Это выражается в следующем:

• 1. Произошло резкое снижение капитальных вложений и объемов ввода жилых домов.
• 2. Сократилось государственное финансирование жилищного строительства.
• 3. Увеличился износ жилищного фонда.
• 4. Произошел значительный рост цен на строительную продукцию, услуги и соответсвенно на жилье.
• 5. Снизился платежеспособный спрос населения.

Жилищное стриительство является мощным фактором привлечения инвестиций в экономику страны. Однако в период реформ инвестиционный кризис в Росии привел к снижению основных показателей строительной сферы.

Источник: vuzlit.com

Сфера жилищного строительства

В нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует международным требованиям; возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения. В связи с этим проблема жилищно-коммунального хозяйства становится одной из самых актуальных социально-экономических проблем в стране.

Повышение уровня благосостояния населения является одной из приоритетных задач государственной политики. Одним из основных направления решения данной задачи является обеспечение доступности жилья и жилищных услуг для каждой семьи.

К основным составляющим жилищной проблемы в нашей стране можно отнести:

— старение жилищного фонда;

— нарастающий износ инженерных коммуникаций и интенсивное выбытие жилищного фонда;

— недостаточные объемы нового жилищного строительства;

— недостаток инвестиционных ресурсов и, как следствие, низкий уровень инвестиционной активности;

— отсутствие муниципальных программ и реальных механизмов по обновлению сложившейся застройки города, инженерных коммуникаций;

— рост числа организационных форм управления жилищно-коммунальным комплексом, не соответствующих современным методам, в частности, на муниципальном уровне.

Проблемные ситуации в жилищном фонде имеют комплексный характер, они охватывают сразу несколько уровней власти: экономический, технический, психологический и другие аспекты. А также являются важным фактором углубления кризисных явлений, сдерживания структурных преобразований и создания предпосылок для стабилизации и экономического роста.

Преодоление этих проблем в большей степени зависит от глубины научных представлений о сущности и особенностях развития отрасли, об условиях, механизме регулирования, степени государственного участия и привлечения бизнеса, о социально-экономической эффективности жилищного фонда. Поэтому для решения возникших вопросов необходим системный подход, синтезирующий усилия руководителей разных уровней и специалистов разных профилей.

Выделим основные аспекты проблем жилищного фонда:

— количественный аспект (нехватка жилья);

— структурный аспект (несоответствие демографической структуре семьи структуры жилищного фонда);

— качественный аспект (не состыковка имеющегося жилищного фонда и требуемых для потребительского населения);

— эксплуатационный аспект (несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда).

Количество жилищного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что определенно ухудшает жилищные условия горожан. Многим семьям приходится довольствоваться коммунальными квартирами и общежитиями. В настоящее время средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей площади жилья на одного жителя, часть населения имеют менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах.

Важным аспектом проблемы жилищного фонда является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, звукоизоляция, влагостойкость и другие параметры жилых помещений. Отсутствие современных моделей благоустройства и конструктивных недостатков жилых зданий является причиной завышения потребления энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергопользования жилищный фонд является весьма неэффективным.

Рассматривая качество жилья, следует обратить внимание на жилую среду в общем, со стороны архитектурно-планировочных, строительных, социальных, экологических, эстетических и многих других аспектов. Например, до недавнего времени первые позиции в жилищном строительстве занимали типовые панельные многоэтажные дома с высокой плотностью жилищного фонда и населения на единицу территории. Однако, по мнению экспертов, данные жилищные образования формируют деструктивную жилую среду, не отвечающую требованиям экологии и комфортабельности.

Да, в последнее время мы видим массовое жилищное строительство и крупные объемы ремонтно-реконструктивных работ, однако в целом это не решает жилищную проблему должным образом. Жилищная проблема имеет множество элементов, требующих значительных условий по ее решению.

Выделим основные пути решения проблем жилищной сферы:

Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.

Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!

— поиск и привлечение различных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, а также капитального ремонта (подготовка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, создание городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение инвесторов, строительных компаний, предприятий и организаций);

— обеспечение жильем широких слоев населения (оказание реальной помощи населению в приобретении жилья, создание хороших условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, развития системы жилищного кредитования, в том числе ипотеки);

— модернизация и развитие системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (подготовка и реализация систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, рассмотрение вопроса о предоставлении бесплатного или оптимального по стоимости муниципального жилья и т. д.);

— усовершенствование архитектурно-планировочных и строительных подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной и комплексной застройки, включающей благоустройство территории, переход от типовых проектов к индивидуальным);

— совершенствование качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение качества реконструкции и ремонта жилищного фонда, экономия энергоресурсов, повышения качества жилищно-коммунальных услуг).

Для достижения эффективного развития жилищного фонда в первую очередь должны быть решены следующие основные задачи:

— в области жилищно-коммунального хозяйства — усовершенствование качества функционирования жилищно-коммунального комплекса РФ;

— в области обеспечения доступности жилья — усовершенствование финансовых механизмов рынка жилья, обеспечивающих доступность приобретения жилья для всех слоев населения, развитие системы для поддержки малоимущих граждан;

— в части выполнения обязательств государства по обеспечению жильем граждан — обеспечение жильем в эффективной форме за счет средств бюджетов всех уровней отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в соответствии с объемом государственных обязательств;

— в области жилищного строительства — повышение качества и эффективности жилищного строительства, приведение основных (структуры и технических) характеристик жилья в соответствие с потребностями населения.

В области жилищного строительства следует обратить внимание, что строительство — это только один из способов воспроизводства жилищного фонда. Масштабы и эффективность использования жилищного фонда определяется перспективами развития того или иного поселения и состоянием имеющегося фонда.

Следовательно, модернизация, ремонт и реконструкция жилищного фонда должны быть рассмотрены не только как способы воспроизводства, дополняющие строительство, но и как альтернатива ему. Одним из важнейших факторов, обеспечивающего рациональное использование средств, направляемых на решение жилищной проблемы, является недопущение абсолютизации нового жилищного строительства и учет изменения в перспективе конкурентоспособности поселений.

Развитие и модернизация жилищного фонда, удовлетворение спроса и потребности общества в жилье должны быть направлены на повышение качества жилища и коммунальных услуг, не только на увеличение потребления жилья.

Ресурсы, вложенные в поддержание жилищного фонда в эксплуатационно-пригодном состоянии, позволят более эффективно его использовать. Реальное повышение качества жилищно-коммунальных услуг вызовет уменьшение удельных объемов потребления энергетических и топливных ресурсов и воды и будет позитивно восприниматься населением.

В целом, мы приходим к выводу, что решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны. Достаточно отметить, что в ветхом и аварийном жилищном фонде проживают более 2,5 млн. чел., а его доля в общем объеме составляет 3,8 %.

По мнению многих экспертов, для улучшения жилищного фонда РФ первостепенное значение имеет проведение жилищной реорганизации в муниципальных образованиях, так как в них сосредоточен ветхий жилищный фонд, проживает и трудится большая часть населения страны и находятся основные мощности промышленных организаций.

В любом случае, повышение уровня содержания жилищного фонда и развитие жилищного строительства возможны при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!

В ресторане за один столом сидела две мамы и столько-же дочерей. Официант подал к столу три кофе, и при этом всем досталось по чашке. Как это возможно?

Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!

Источник: center-yf.ru

Операции с недвижимостью в жилищной сфере

Потребность в жилье — одна из главных в жизни людей, а се удовлетворение — основное условие их благосостояния.

Недвижимость в жилищной сфере — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания (схемы 6.1, 6.2).

Таунхаус — строение, объединяющее несколько квартир, каждая из которых занимает два-три и более уровней (этажей) с отдельным входом, подземным гаражом, местом для парковки, земельным участком две-три сотки и общей площадью до 1300 м (минимум 150-300 м2). Так, в Москве таунхаус на Чистых прудах состоит из шести квартир-подъездов, каждая общей площадью по 1300 м2, включающих семь жилых и два технических этажа. На первом этаже находится бассейн, на втором — гостиная, на третьем — комната отдыха, на четвертом — детская, на пятом и шестом — спальни, на седьмом — кабинет, па восьмом — зимний сад,

Схема 6.1. Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению

на девятом — терраса. Имеется и свой подземный гараж. В Москве построены семь поселков таунхаусов и 91 в Подмосковье.

Твинхаусы — четыре дома, соединенных между собой гаражами с индивидуальными участками от четырех до восьми соток.

Схема 6.2. Виды и разновидности жилищного фонда в Российской Федерации

Достижения научно-технического прогресса успешно реализуются и в жилищной сфере в форме создания энергоэффективных и интеллектуальных домов. Первый в России такой биосферосовместимый интеллектуальный дом строится в Сколково.

Нанодом («умный») дом имеет современные системы обеспечения эффективного функционирования:

• o на крыше установлены панели солнечных батарей, а стены облицованы карооновыми щитами, которые аккумулируют энергию Солнца в любую погоду;
• o уличные светильники на солнечных батареях: днем заряжаются, а ночью светят;
• o есть автономные системы обогрева геотермальным теплом;
• o автономные газовые системы решают свои задачи;
• o конвекторы, нагреватели и батареи поддерживают заданную (необходимую) температуру;
• o датчики охранной сигнализации, камеры видеозаписи реагируют па несанкционированные попытки проникнуть в дом, открыть дверь, ставни, окна и др. Информация передается хозяину 5М8-сообщениями, а также включаются запись собачьего лая, голоса хозяина, свет в доме;
• o датчики защиты от протечек, утечки газа, огня подают сигналы бедствия, в этом случае вода или газ в доме будут перекрыты;
• o поливальные установки включаются по команде датчиков влажности почвы;
• o домовый компьютер определяет микроклимат в комнатах: если воздух сухой, то включается ионизатор, а если душно — приоткрывается окно, вовремя включаются свет и отопление;
• o роботизированное мусорное ведро автоматически открывается при поднесении руки.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в них промышленного производства не разрешается. Пользоваться жилыми помещениями имеют право:

• o наниматель и члены его семьи по договору социального найма;
• o наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
• o наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;
• o собственник жилого помещения и члены его семьи;
• o член ЖК или ЖСК и члены сто семьи.

Жилые помещения маневренного жилого фонда предоставляются гражданам во временное пользование:

• o при капитальном ремонте жилых домов, помещения в которых заняты по договорам социального найма, если граждане вместо переезда на постоянное жительство в другую квартиру решили временно (до окончания капремонта) пожить в квартире маневренного фонда, чтобы затем вернуться в свою прежнюю квартиру;
• o утрате жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита, в результате обращения взыскания, если это жилье

является единстве. 1.м у граждан (до завершения расчетов с ними

после продажи заложенного помещения);

• o непригодности квартир для проживания из-за чрезвычайных обстоятельств (до предоставления таким гражданам жилых помещений из государственного (муниципального) фонда или до завершения расчетов с ними);
• o в иных случаях, предусмотренных законодательством. Служебные жилые помещения предоставляются на соновании

договора найма на срок прохождения гражданской государственной службы лицам, не обеспеченным жилыми помещениями. Служебные жилые помещения не подлежат отчуждению, приватизации, обмену, сдаче в поднайм, переустройству и перепланировке. Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Общежития в соответствии с ЖК РФ могут быть только в составе государственного или муниципального жилого фонда. В Москве общежитием считается отдельно стоящее здание, комнаты в котором предоставляются только для временного проживания — на период обучения, прохождения службы или работы на предприятиях города.

Организация общежитий в отдельных городских квартирах, секциях многоквартирных домов, а также в домах с квартирной планировкой в Москве запрещена с октября 2008 г., а ранее созданные такие общежития будут существовать до 2012 г. Одна часть общежитий будет расселена, а другая превращена в дома для временного проживания (до 5 лет) граждан, не имеющих постоянного жилья, на период работы на предприятиях города.

Договоры найма будут заключать не предприятия, а Департамент жилищной политики. После расселения часть общежитий будет продана или передана предприятиям для приватизации, но такие дома уже не будут считаться общежитиями.

Иностранные граждане и лица без гражданства не могут вселяться в общежития. (5 параметров);

2) конструктивные особенности (10 параметров);

3) обустройство придомовой территории (4 параметра);

4) парковки (4 параметра);

5) управление жилым домом (4 параметра);

6) инженерные системы (8 параметров).

Таблица 6.2. Общая характеристика основных классов жилых домов

Класс жилья

Основные характеристики

Расположены в центре города (в Москве в пределах Садового кольца), эксклюзивный дизайн-проект, отдел ка натуральными материалами, сервисные услуги жильцам, многоуровневые охранные системы, территория огорожена. Отвечают современным требованиям на 75-90%

Монолитные высотные новостройки. 11лошадь 1-комнатной квартиры -от 50 м2, 2-комнат-ной — 75-80 м2, 3-комнатной — 100 м2 и более, круглосуточная охрана, высокая безопасность проживания. Отвечают современным требованиям на 50-60%

• 3. Эконом:

• o повышенной комфортности (С+)
• o эконом (С)

Старый жилой фонд (панельные и кирпичные «хрущевки»), панельные дома 1970-х гг. и панельные новостройки с площадью кухни до 6,5 м2. Отвечают современным требованиям па 30-40%

Представители компании «МИЛН» считают, что концепция элитного жилья в Москве может быть реализована в следующих форматах1:

• o особняки дореволюционной постройки, расположенные в «брендовых» районах исторического центра столицы (Остоженка, Пречистенка, Арбат, Плющиха, Бульварное кольцо, Замоскворечье), прошедшие комплексную реконструкцию с сохранением фасада;
• o клубные дома, возведенные в последние годы в районах «Золотая миля» и «Серебряная миля»;
• o таунхаусы в историческом центре Москвы и на западном направлении (Фили-Давыдково, Крылатское);
• o квартиры в «домах с именем», расположенных преимущественно внутри Садового кольца или в примыкающих к нему районах, где проживают известные деятели политики, культуры или искусства;
• o пентхаусы площадью 350-800 м2 на верхних этажах зданий с собственной территорией на эксплуатируемой кровле, с выходами на все стороны, персональным лифтом, панорамным остеклением и уникальными видовыми характеристиками (например, ЖК «Коперник»);
• o апартаменты — деловая квартира или домашний офис, выполняющий презентационную функцию, не предназначенный для семейной жизни. Они используются в основном для проживания наемных менеджеров высшего звена, как правило, приглашенных из-за рубежа, либо их приобретают для личного пользования владельцы столичных компаний;
• o жилые комплексы, объединенные концепцией досуга, — сочетание всего необходимого для комфортной жизни, ведения бизнеса и отдыха. На сегодня в Москве реализуется единственный подобный проект — административно-жилой комплекс «Фыожи Парк», в котором будут находиться музей ретроавтомобилей, закрытый клуб любителей и коллекционеров старинных автомобилей;
• o инженерное оснащение современным оборудованием — центральная система кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция, оптико-волоконная связь, видеонаблюдение (все чаще стали появляться системы «умный дом»).

Для удобства изложения и лучшей ориентации в жилищной сфере рассмотрим наиболее распространенные термины и специальные понятия, облегчающие понимание данной темы (табл. 6.3).

Таблица 6.3. Базовые термины и понятия жилищной сферы

№ п/п

Термин

Содержание

Конструктивно обособленная часть жилого строения (нежилого строения с жилыми помещениями), пригодная для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования

Сумма площадей всех помещений квартиры, включая и подсобные по коэффициенту: лоджия — 0,5; балкон, терраса — 0,3; веранда, холодные кладовые — 1

Сумма жилых помещений без учета площади под печью

Подсобные помещения квартиры

Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры (принадлежность жилых комнат): кухня, передняя, ванная, уборная, кладовая

Выступающая из плоскости стены огражденная площадка

Перекрытое и огражденное с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство

Пространство между крышей, наружными стенами и перекрытием верхнего этажа

Выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная

Собственник или собственник жилого помещения, здания

Некоммерческая организация, целью которой является удовлетворение потребностей ее членов в жилье, приобретенном в уже построенном доме

Некоммерческая организация, удовлетворяющая потребности ее членов в жилье путем участия средствами пайщиков в строительстве жилого дома и последующей его эксплуатации

Часть комплекса недвижимого имущества для обслуживания, использования и доступа к жилым помещениям и не являющаяся частью квартир

Единица строительной продукции, пригодная для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводу и проектной документации

Строение, более 50% площадей и объектов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещения проживания граждан с административным признанием этого назначения

Нежилое строение с жилыми помещениями

Строения, площади и объемы жилых помещений в которых менее 50% общей площади

Вещь, раздел которой невозможен в натуре без изменения ее назначения. 1 комнатная квартира

Норма жилой площади

10-18 м2 на одного человека (определяется органами власти)

Конструктивная часть строения

Основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, инженерные коммуникации и устройства, образующие строение как структурно неделимую многофункциональную пещь

Функциональная часть строения

Точки, линии, площади и объемы конкретного назначения, образующие строение как функционально делимую сложную вещь

Безвозмездные субсидии в Москве могут получить очередники, имеющие право на предоставление жилья по договору социального найма.

Порядок расчета субсидий в Москве для граждан, состоящих на учете в общей очереди на получение жилья, следующий:

время ожидания после постановки на учет, лет. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 и более

процент нормативной стоимости жилого помещения. 5 7 10 14 19 25 32 40 49 59 70 75 80 85 90

Определение размера субсидий для «льготников» осуществляется в следующем порядке:

время ожидания после постановки на учет, лет. 0 1 2 3 4 5 6 7 и более

процент нормативной стоимости

жилого помещения. 10 15 25 35 45 60 75 90

При предоставлении субсидии существуют приоритеты. Право получить безвозмездную субсидию имеют семьи, состоящие на учете по улучшению жилищных условий по общим основаниям не менее девяти лет и по льготным основаниям — не менее четырех.

К льготным категориям относятся:

• — участники боевых действий па территории других государств;
• — семьи, имеющие трех детей и более;
• — одинокие матери;
• — семьи, имеющие близнецов;
• — учителя, педагогические работники, медработники, трудящиеся в бюджетных организациях. Сотрудники милиции, инвалиды;
• — также право на первоочередное получение субсидии имеют долгожители Москвы.

Очередники с 15-летним стажем на общих основаниях или семилетним — на льготных условиях могут рассчитывать на получение 90%-ной безвозмездной субсидии в размере, определяемым Правительством РФ.

Основное преимущество программы — у очередников есть возможность выбора именно той квартиры, которая их устраивает.

Приобрести квартиру можно на первичном и вторичном рынке. Но степень готовности новостройки должна быть не менее 70%.

В случае, если выкупается свободная комната или комнаты в коммунальной квартире, очереднику может быть предоставлена субсидия, даже если он не относится к приоритетной категории. Но это будет сделано только в том случае, если в результате выкупа семья очередников снимется с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все способы приобретения прав собственности на недвижимое имущество делят на две группы:

• o первоначальные, не связанные с правом другого .чина на объект:

• — вновь создаваемый в соответствии с законодательством;
• — не имеющий собственника или он не известен;
• — от которого собственник отказался или утратил право собственности по закону;

Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в семи основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им.

• 1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 ГК РФ) или коммерческого найма (на пять лет) с соблюдением установленных правил и очередности.
• 2. Вступление в ЖК и ЖСК.
• 3. Приобретение жилья в частную собственность различными способами (схема 6.3).
• 4. Предоставление служебной жилой площади.
• 5. Предоставление жилых помещений маневренного фонда.
• 6. Предоставление общежитии.
• 7. Предоставление в безвозмездное пользование квартир на пять лет гражданам признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и жилых помещениях, которые относятся к одной из категорий:

• o дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из их числа, достигшие 18 лет, по окончании их пребывания в образовательных и других учреждениях, а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из мест лишения свободы (если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно);
• o граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг этого учреждения (если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное в установленном порядке городу);
• o иные категории жителей города Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Схема 6.3. Способы приобретения права собственности на жилище в России

Такое жилье нельзя приватизировать, но можно продлить договор или заключить договор социального найма, а потом уже приватизировать.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

• o из договоров и иных сделок на рынке жилья;
• o актов органов государственной и муниципальной власти;
• o судебных решений;
• o членства в ЖК и ЖСК;
• o приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральными законами;
• o вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми связано наступление жилищных прав и обязанностей (табл. 6.4).

После приобретения права собственности на земельный участок у собственников жилых помещений многоквартирного дома появляются два новых существенных обстоятельства.

Таблица 6.4. Права и обязанности собственников жилых помещений

Собственник жилья

имеет право

обязан в качестве пользователя

1. Обязательство по дополнительной уплате налога на имущество (земельного налога) пропорционально доле в общей долевой собственности па общее имущество и в зависимости от местоположения и размера придомового земельного участка.

Собственники жилых помещений будут оплачивать расходы по уборке и содержанию придомовых территорий, ремонту тротуаров, дорог, проездов, парковочных «карманов», детских и спортивных площадок, вывозу твердых бытовых отходов, озеленению и благоустройству дворовых территорий, уборке снега и наледи в зимние месяцы, листвы осенью, за внутридворовое наружное освещение и многое другое. ТСЖ пока освобождены от уплаты земельного налога. Но это временно.

2. Возможность использования земельного участка и распоряжения им для получения дополнительных доходов от вновь построенного объекта, предусмотренного территориальным планированием и соответствующего градостроительному регламенту.

В Москве создана Межведомственная комиссия по оценке соответствия размещения объектов капитального строительства. Решения о размещении отдельных объектов па застроенных территориях принимаются только после публичных слушаний.

Следует особо подчеркнуть, что собственникам жилых и других помещений в многоквартирных домах принадлежит на праве общей долевой собственности и земельный участок, на котором расположен дом, и придомовая территория. Но к 2011 г. земельные участки под многоквартирными домами все еще не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. К 2012 г. эти работы должны быть завершены.

Если участок не сформирован (не проведено межевание земель и не утверждены его границы) и не поставлен на кадастровый учет, то лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, должно выполнить следующие действия.

• 1. Получить заключение комиссии префектуры округа о соответствии решения общего собрания о формировании земельного участка требованиям законодательства. Выписка из протокола комиссии выдается в режиме «одного окна» (постановление Правительства Москвы от 29.04.2008 № 333-ПП).
• 2. Обратиться с письменным заявлением о формировании земельного участка в Департамент земельных ресурсов г. Москвы или в его территориальные органы, к которому должны быть приложены:

• o схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• o копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
• o лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
• o письменные решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
• o протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;
• o доверенности представителей собственников;
• o документы, удостоверяющие личность заявителя;
• o выписки из протокола комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Когда земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет, то представитель собственников жилых помещений должен:

• o заказать и получить в Росреестре кадастровый паспорт земельного участка;
• o зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений многоквартирного дома.

Права и обязанности лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ), следующие:

• 1) имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;
• 2) обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;
• 3) несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;
• 4) в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется;
• 5) если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением или если имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда.

Право собственности на недвижимое жилое имущество в зависимости от способа его получения подтверждается различными документами (схема 6.4), а прекращение — возможно на добровольной основе или путем принудительного изъятия (схема 6.5).

В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями в случаях:

• o если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют ого не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;
• o когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.

Схема 6.4. Документы, устанавливающие право собственности и пользования жилыми помещениями

Но права пользования жильем не зависят от смены его собственника.

В ЖК РФ предусмотрено выселение в административном порядке (с санкции прокурора) лиц, самовольно занявших жилое помещение (без предоставления другой жилой площади) и когда дому грозит обвал. В остальных случаях решение о выселении граждан принимается в судебном порядке (ст. 35, 91 Ж К РФ). Анализ нормативных положений и обобщенных данных фирмы «Манускрипт» позволяет выделить 22 основания для прекращения права пользования жилыми помещениями (табл. 6.5).

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжать-

Схема 6.5. Основания прекращения права собственности на жилые помещения

ся ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан (схема 6.6).

С 2009 г. максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату услуг ЖКХ в совокупном семейном доходе установлена в размере 22%, в Москве — 10%. Если оплата социальной нормы жилья и коммунальных услуг превышает этот показатель, семья может обратиться за получением субсидии. В очереди на получение жилья стоят 2,8 млн семей.

Таблица 6.5. Способы и основания прекращения права пользования жилыми помещениями

Примечания. 1. Способы; 1 — выселение с предоставлением другого жилья;

• 2 — выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
• 3 — выселение без предоставления другого жилого помещения; 4 — судебный порядок выселения.
• 2. Звездочкой (*) отмечено, что возможен выбор иного правового последствия вместо указанного.

Схема 6.6. Основные способы распоряжения собственника недвижимостью в жилищной сфере

Число семей, получивших субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг на конец 2010 г., составило 4,8 млн человек, или 11,0% общего числа семей. В то же время, по данным Росстроя, на получение субсидии имеет право каждая пятая семья. Граждане не обращаются за субсидиями, потому что для этого необходимо предоставить огромное число справок и документов, характеризующих материальное положение семьи и подтверждающих право на субсидию с обязательной периодичностью раз в полгода. При изменении тарифов соотношение дохода семьи и доли средств, необходимых для оплаты жилья и коммунальных услуг, изменяется, и процедуру оформления необходимо начинать заново.

Для усовершенствования обслуживания граждан в Москве создаются многофункциональные центры в каждом районе. С 2009 г. работает служба «одного окна».

С 01.01.2008 все собственники жилых помещений должны на общих собраниях выбрать одну из трех форм управления многоквартирным домом (схема 6.7).

Наиболее предпочтительным с экономической точки зрения жителей является самоуправление, при котором каждый собственник жилого помещения заключает договоры с прямыми поставщиками ресурсов (холодной и горячей воды, отопления и т.д.) так, как это делается многие годы с обеспечением населения электроэнергией. Освещение и уборка общих мест и придомовой территории, услуги по транспортировке отходов, текущий или капитальный

Схема 6.7. Формы организации управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома (с 01.01.2008)

ремонт дома должны осуществляться совместно собственниками помещений в доме с учетом выделяемых органами региональной и муниципальной власти средств на капитальный ремонт дома.

Для практической реализации этого варианта управления необходимо в каждом доме установить приборы учета потребляемых ресурсов и выбрать старших по дому и подъездам. Но пока еще значительная часть населения практически не подготовлена к осуществлению самоуправления недвижимым имуществом, а агрессивная реклама и заинтересованные чиновники активно внедряют в жилищную среду частные управляющие компании (ЧУ К), цель которых — получение максимальной прибыли из скромных доходов и пенсий граждан, проживающих в многоквартирных домах. Поэтому населению надо объединяться и создавать советы многоквартирных домов, товарищества собственников жилья (ТСЖ). В большинстве районов продолжают работать ДЕЗы.

Схема 6.7а. Стандарт раскрытия информации организациями, управляющими многоквартирными домами

Если граждане самостоятельно не выберут одну из форм управления многоквартирными домами, то органы местного самоуправления на открытых конкурсах выберут управляющую компанию.

Собственник — это физическое и (или) юридическое лицо, являющееся владельцем жилых (нежилых) помещений дома и его оборудования.

Управляющий — юридическое лицо или предприниматель без образования юридического лица, осуществляющий деятельность по управлению домами и отвечающий предъявляемым ему требованиям. Они обязаны раскрывать информацию о своей деятельности (см. схему 6.7а).

Поставщики — юридические лица или предприниматели без образования юридического лица, осуществляющие деятельность по поставке на основе договоров необходимых жилищно-коммунальных услуг, ремонтно-строительных и других услуг и работ (отопление, водоснабжение и др.).

Источник: studme.org