Схема реализации инвестиционных проектов строительства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Схема реализации инвестиционного проекта по строительству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Реализация инвестиционного проекта строительства

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

• финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
• техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
• генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
• генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

Реализация инвестиционного проекта: Строительство объекта торговли на улице Лихославльская

Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

• при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
• при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
• при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов

• Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
• Узнать подробнее

• Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
• Узнать подробнее

• Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
• Узнать подробнее

В самом общем классическом определении понятие «инвестиционный проект» (далее по тексту — ИП) — это совокупность операций (финансовых, организационных, технических и кадровых), сконцентрированных на достижении определенной цели.

Они требуют для своего осуществления материальных (финансовых, капитальных и интеллектуальных) вложений или инвестиций. Если для достижения этой цели необходима реализация нескольких инвестиционных проектов, то комплекс таких проектов, объединенных единой целью, называется инвестиционной программой, мультипроектом.

Управление инвестиционно-строительными проектами

Классификация инвестпроектов может быть проведена по множеству оснований и критериев. Существуют различные типы проектов — финансовые, капитального строительства и даже социальные. В российской инвестиционной и деловой практике принята следующая классификация инвестиций и проектов.

Общая системная классификация инвестиционных проектов в таблице.

ИП как документ, предназначенный для инвесторов, других ключевых участников инвестиций, должен ответить на вопросы:

• насколько выгодно вложить деньги именно в этот проект;
• сколько это будет стоить;
• как быстро окупятся вложения;
• какие для этого нужны инвестиционные ресурсы;
• кто будет процессом управлять;
• какие риски и гарантии для инвесторов.

Общая схема ИП выглядит как проект бизнес-плана:

1. Резюме проекта или инвестиционный меморандум, где в краткой форме приводятся все основные параметры ИП
2. Маркетинговое исследование рынка — будет ли востребована продукция компании, ее услуги и т. п.
3. Техническое обоснование проекта — что и как нужно построить, какое требуется оборудование, где его приобрести.
4. Описание всей организационной схемы, модель управления ИП, распределение полномочий, менеджмент, персонал — его найм и оплата
5. Финансовая модель всего ИП — как будут работать деньги, когда будет пройдена точка безубыточности, расчет основных финансовых показателей.
6. Оценка инвестиционных рисков, методы работы с ними, страхование, альтернативные варианты на случаи наступления форс-мажорных обстоятельств.
7. Приложения, технические расчеты, финансовая и правовая информация, рекомендации экспертов и аналитиков, что необходимы для оценки инвесторами ИП.

Алгоритм реализации любого инвестиционного проекта предусматривает:

1. Идея ИП, ее поиск и разработка в конкретных показателях, например, построить солнечную электростанцию для коттеджного поселка.
2. Изучение способов, как инвестпроект осуществить — построить самим, нанять компанию-подрядчика или купить готовую станцию «под ключ».
3. Поиск финансирования, например, выбор варианта покупки готовой станции, ее монтажа на месте. Соответственно оптимальными способами финансирования может быть либо сбор денег с жителей поселка, либо получение кредита в банке.
4. Подготовка документации, получение разрешений, юридическое сопровождение, поиск компании-подрядчика.
5. Реализация проекта.
6. Получение прибыли от инвестированных средств. В данном случае — в виде экономии платы за электроэнергию и в дальнейшем поставка ее для соседних коммунальных потребителей, соседнего поселка.
7. Финальная оценка эффективности вложенных средств.

Для оценки инвестиционных рисков используются методы риск-менеджмента:

• составление рейтинга всех возможных рисков ИП;
• экспертная оценка рисков, например, с привлечением специалистов страховой компании, которая будет осуществлять страхование на всех этапах его воплощения;
• изучение и составление сценариев развития событий;
• проведение стресс-тестов проекта, моделирование его устойчивости к тем или иным негативным факторам.

Этот этап подразумевает сбор воедино всех составных частей инвестпроекта — оформление его в виде инвестиционного меморандума, бизнес-плана, проектной документации, юридической регистрации, получения лицензий.

Например, это может быть проведение первичного собрания акционеров компании, которая будет осуществлять ИП, утверждение на нем инвестиционной программы. Для подготовки проекта привлекаются как собственные специалисты компании, так и приглашенные эксперты, аудиторы, представители госорганов и кредитных организаций.

Основные этапы реализации проекта

Инвестиционный проект — это совокупность всей документации, которая характеризует определенный проект от самого начала (идеи) до конечной реализации (достижения определенных в документах показателей эффективности бизнеса). Как правило, такой проект охватывает несколько стадий реализации — прединвестиционную, непосредственно инвестиционную, стадию эксплуатации и ликвидации.

Чаще всего инвестиционные проекты являются таковыми, что предусматривают необходимость капиталовложений с последующим доходом от бизнеса. Проекты разнятся в зависимости от заданного объекта, скорости выполнения задачи и размера капиталовложений. Сюда можно отнести и создание новых юридических лиц и их подразделений, и вовлечение необходимых технических средств, и выпуск новых товаров и услуг, и реконструкция бизнеса.

На уровне определенного производства чаще всего выполняются инновационные проекты, представляющие собой комплекс нововведений, необходимых для постоянного совершенствования экономической системы. С помощью инвестиционных проектов можно реализовывать стратегические задачи производства. Отметим, что большинство таких проектов отличаются продолжительностью и высоким риском.

Подробное техническое и экономическое обоснование необходимости инвестиций излагается в соответствующем плане. Бизнес-план инвестиционного проекта имеет такую характерность, как формирование и подача инвесторам идеи, которая тщательно разрабатывается и обосновывается в плане, а на практике реализуется посредством необходимых капиталовложений.

Бизнес-план для инвестора представляет собой экономико-техническое обоснование необходимости капиталовложений. В обязательном порядке предусматривается анализ эффективности рассматриваемого комплекса мероприятий, оценку действительности и необходимости инвестиций и разрешение проблем, которые появляются при непосредственной реализации и использовании идеи.

Другими словами, бизнес-план инвестиционного проекта — это логическое и структурированное обоснование необходимости и целесообразности вливания средств инвестора в определенное дело.

Бизнес-план создается для мотивирования следующих позиций:

1. Степень стабильности и экономической ликвидности проекта.
2. Возможность получения средств, в случае ликвидации проекта — их возврата.
3. Предложений организации совместных производств.
4. Необходимости комплекса мер, обеспечиваемых в рамках поддержки со стороны государственных органов.
5. Ориентации в дальнейшем развитии реализуемого проекта.

Бизнес-план — это самый важный пакет документов как для потенциальных кредиторов, так и для самого бизнесмена. От составления плана напрямую зависит возможность реализации идеи и ее дальнейшая экономическая жизнеспособность.

Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта предусматривает точное, полное, грамотное и структурированное изложение всего материала, который всесторонне характеризует предлагаемую инвесторам бизнес-модель. Текст обязательно должен быть максимально легким и содержать понятную и достоверную информацию для вкладчиков.

Важное условие — это логическая структурированность всего плана.

При составлении плана необходимо руководствоваться следующими принципами:

1. Достоверность и точность информации.
2. Избежание некорректных формулировок, а также выражений, которые несут в себе двоякое, противоречивое понимание ситуации.
3. Использование достаточного количества цифр, фактов и информации для логического обоснования всех действий на каждом шаге проекта.
4. Использование кратких и исключительно необходимых данных.
5. Избежание информационных данных, которые излишне подчеркивают преимущества и пропускают существующие недостатки проекта.

Отметим, что только лаконичная и обоснованная позиция, закрепленная в созданном проекте, может привлекать потенциальных вкладчиков. Если в бизнес-плане будут лишние подробности, массив технической терминологии или заведомо неправдивая информация, предприниматель не сможет получить средства от инвесторов.

Структура бизнес-плана инвестиционного проекта включает в себя две части: вступление (краткое резюме всего бизнес-плана, с которым в первую очередь ознакомятся инвесторы) и основная часть. В свою очередь, основная часть предусматривает наличие следующей структуры:

1. Общая характеристика предприятия и предполагаемая стратегия его развития.
2. Описание товаров или услуг. Также данный пункт плана носит название «Характеристика отрасли». В данном случае рассматривается общее положение всей отрасли на рынке и положение предприятия (реализуемых товаров и услуг) в частности. На данном этапе рассматривается уже предлагаемый товар или услуга, которая сравнивается с товаром или услугой, предлагаемой после инвестирования.
3. Маркетинговая стратегия, рассмотрение потенциальных рынков сбыта. Детально рассматриваются ключевые моменты, направленные на достижение высоких объемов продаж и оптимальных путей доведения товаров и услуг для потребителя;
4. Производственный и организационный план (могут быть в отдельных разделах). Рассматривается существующая техническая база, которая позволяет выпускать продукцию, а также существующая организационная упорядоченность на предприятии.
5. План технической и экономической реализации проекта. До ведома вкладчиков доводится план с возможностью реализовать заявленное количество продукции на основании имеющейся материальной базы.
6. Инвестиционный план.
7. Прогнозы касательно дальнейшей финансовой и хозяйственной деятельности.
8. Обоснованные показатели потенциальной эффективности. В данном случае предприниматель обосновывает эффективность собственной идеи, которая требует средств вкладчиков. Иначе говоря, предприниматель должен убедить потенциальных инвесторов в том, что его идеи действительно способна приносить прибыль.
9. Оценки риска. Рассматриваются основные проблемы, с которыми может столкнуться предприятие на любом этапе производства и реализации продукции или услуг.
10. Юридический план.
11. Данные о лице, которое разработало проект.

Также рассматриваются и этапы реализации инвестиционного проекта в рамках указанной структуры. Другими словами, бизнес-план содержит не только описание бизнес-идеи по разделам, но и возможности пошаговой реализации, начиная от разработки и заканчивая фактической реализацией идеи на практике.

Бизнес-план инвестиционного проекта является официальной документацией и выполняется согласно с требованиями, которые предъявляются инвесторами.

Оценка эффективности плана характеризуется совокупностью показателей, которые представляют собой отношение капиталовложений к получаемым результатам. Беря во внимание существующие типы инвесторов, рассматривают три вида показателей:

• Финансовые показатели эффективности, включая фактические финансовые последствия для инвесторов.
• Показатели эффективности по существующему бюджету, в случае капиталовложений со стороны бюджетов в пределах города, региона или государства.
• Показатели эффективности по экономическим факторам, включая всевозможные виды затрат (такие, что не являются прямыми интересами инвесторов).

Помимо вышеперечисленных показателей, также могут учитываться экологические и социальные показатели эффективности. Предприятия, которые только планируют выход на рынок и дальнейшее закрепление на нем, главным показателем является финансовая эффективность.

Отметим, что бизнес-план инвестиционного проекта оценивается по следующим показателям:

1. Скорость окупаемости.
2. Индекс доходности бизнеса.
3. Чистые доходы от ведения бизнеса.
4. Внутренние показатели нормы доходности.

Целесообразность определенного размера капиталовложений определяется соотношением получаемой чистой прибыли и величиной капитала, который инвестируется в организацию предприятия.

На основании проведенных вычислений инвесторы решают, целесообразно ли вкладывать в бизнес ту сумму денег, которую требует предприниматель.

Мы рассмотрели пример бизнес-плана инвестиционного проекта по основным моментам, которые необходимы для успешной реализации идеи на практике. Отметим, что предприниматель должен строго придерживаться всего бизнес-плана, начиная с рассмотрения отрасли и текущего положения предприятия на рынке (при наличии такового) до оценки максимальной прибыли, которую получат инвесторы после капиталовложений. Необходимо помнить, что вкладчики — это люди, которых интересует ваш бизнес только с точки зрения прибыльности. Именно поэтому все действия, рассматриваемые в бизнес-плане, должны быть направлены на решение данной первостепенной задачи. Правильная реализация плана обеспечит фактический успех для бизнеса.

Инвестиционный бизнес-план — это один из наиболее важных документов, необходимых в сфере делового планирования.

Российские предприятия его подготавливают с целью:

Приспособить зарубежную практику создания инвестиционных проектов к условиям российской экономики (с анализом необходимой документации и методических руководств, необходимых для ведения бизнеса).

Осуществить реальную оценку проекта с точки зрения рентабельности и окупаемости.

На основе этой информации можно прийти к следующим выводам:

Инвестиционный бизнес-план необходим для получения кредита за рубежом.

Инвестиционный бизнес-план нужен для того, чтобы убедить инвесторов в перспективах и выгодах сотрудничества с предприятием.

Инвестиционный бизнес-план используется внутри организации для того, чтобы дать персоналу представление об общих целях компании и методах, которыми они будут достигнуты, способах взаимодействия различных отделов и т. д. Иначе говоря, инвестиционный бизнес-план даёт комплексное представление о деятельности сотрудников.

Инвестиционный бизнес-план служит аргументом, позволяющим документально обосновать потребности организации в оборудовании, предоставляемом по лизинговому договору.

Без инвестиционного бизнес-плана вполне можно обойтись, когда речь заходит о краткосрочных проектах. В таких случаях, как правило, все процедуры желательно провести ещё на этапе, предшествующем инвестициям.

Если же требуется что-то длительное, то без инвестиционного бизнес-плана не обойтись — особенно это касается крупных проектов. Тогда данный документ может значительно увеличиться в размерах, поскольку должен охватывать существенный объём информации.

Как правило, создание инвестиционного бизнес-плана неразрывно связанно со следующим перечнем процедур:

Формулирование и корректировка концепции проекта.

Нахождение точек соприкосновения с партнёрами на основе исследования их интересов.

Этап торгов и заключение договоров с партнёрами.

Согласование вопросов о будущем проекта.

Как правило, инвестиционный бизнес-план требуется для предприятий, которые уже закрепились на рынке. Они способны выдержать конкуренцию, вводить новые технологии и развиваться в различных направлениях. В таких ситуациях существенно увеличивается роль стратегии, планирования и прогнозирования и появляется потребность в инвестиционном бизнес-плане, позволяющем осуществлять деятельность не вслепую, а на основе взвешенного анализа.

Любой рынок, где задействованы свежие идеи, ещё не нашедшие потребителей и не доказавшие своей экономической пользы, всегда связан со значительными рисками. Поэтому компании, исследующие новые ниши, в обязательном порядке пользуются инвестиционными бизнес-планами.

Читайте статью: Анализ конкурентной среды: основные этапы и методы

Инвестиционный бизнес-план — это относительно новое явление в российском бизнесе. Приходится оно на начало 1990-х, когда один режим сменялся другим, и роль экономики значительно увеличилась за счёт уменьшения влияния государства. Поскольку отечественные компании стали вынуждены искать финансирование за границей, они столкнулись с необходимостью иметь инвестиционный бизнес-план, так как без него было невозможно получать кредиты за рубежом. Учитывая, что опыта составления подобных документов не имелось практически ни у кого, возник ряд организаций, которые предлагали за вознаграждение создать инвестиционные бизнес-планы для своих клиентов.

Со временем новый подход прижился в Российской Федерации — инвестиционный бизнес-план стал нормой в деятельности крупных организаций. Сейчас многие могут составить подобный документ собственными силами без привлечения наёмных специалистов. Инвестиционные бизнес-планы продолжают играть важную роль в прогнозировании и планировании деятельности предприятий самого разного профиля. За счёт этого руководителям удаётся избегать финансовых рисков, справляться с высоким уровнем конкуренции, иметь своевременное представление об успехах в выполнении плана.

Одно из самых главных требований к инвестиционному бизнес плану — это его понятность. Этот документ не имеет какой-либо стандартной формы, его можно составлять произвольно. Однако необходимо, чтобы человек, взявший инвестиционный бизнес-план в руки, смог получить объективное представление о содержащихся в нём данных. Нюансы и детали, имеющиеся в инвестиционном бизнес-плане, могут сильно различаться. Это связано с особенностями отдельных отраслей: каждой из них нужно уделить всевозможное внимание и описать, исходя из отличительных черт деятельности организации.

Шаг 1. Готовим обзор состояния отрасли (производства)

Первый этап разработки инвестиционного бизнес-плана — это обзор ситуации, которая сейчас происходит в отрасли, где действует организация. Это требуется по двум причинам:

Обзор позволяет получить исчерпывающие сведения об отрасли, чтобы оценить перспективы вложения в неё инвестиций.

Это описание даёт возможность объективно рассмотреть шансы организации выстоять и закрепиться в данной отрасли с учётом конкурентной борьбы и других негативных факторов.

Инвестиционный бизнес-план должен предложить какие-то решения для каждой из этих задач. Например, для того чтобы дать представление об отрасли, могут быть использованы сведения о тенденциях, которые имелись в ней на протяжении последнего десятилетия, статистика по регионам, динамика уровня спроса среди населения и т. д.

Для обзора шансов организации можно использовать описания следующих параметров разрабатываемого проекта:

Рынок, где имеется спрос на аналогичную продукцию или услуги.

Конкурентоспособность продукции в сравнении с аналогичной.

Варианты сбыта, их перспективы.

Предлагаемая ценовая политика.

Варианты производства, их прибыльность и целесообразность.

Уже на этом этапе в рамках инвестиционного бизнес-плана можно выявить и указать преимущества, которыми обладает организация. Это даст инвесторам представление о том, в какую сторону может развиваться бизнес и каковы его реальные перспективы в текущих условиях. Все характеристики важны, но особую роль в инвестиционном бизнес-плане играет анализ рынка, поскольку именно его результаты дают наиболее объективную информацию о текущей расстановке сил и потенциальных возможностях.

Шаг 2. Переходим к разделу описания проекта

Любой инвестиционный бизнес-план, независимо от своей формы, должен содержать описание проекта. Его суть – кратко изложить задачи, цели, методы и перспективы. Включает в себя ответы на следующие вопросы:

В чём будет заключаться деятельность предприятия?

Какие особенности будут отличать его товары или услуги от аналогичной продукции конкурентов?

Насколько широка аудитория потенциальных потребителей?

Прогнозируемый уровень спроса?

Каковы слабые стороны конкурентов, можно ли на них сыграть?

Ожидаемый уровень рентабельности?

Временные рамки для достижения точки безубыточности?

Есть ли планы дальнейшего роста? Если да, то в какие сроки и в каком направлении?

Сколько в целом средств понадобится вложить в проект, чтобы получить от него финансовую отдачу?

Что даёт уверенность, что проект будет успешен и востребован на рынках?

Шаг 3. Готовим производственный план инвестиционного бизнес-проекта

Далее следует производственный план инвестиционного бизнес-проекта. В нём содержится информация технического, организационного и правового характера, предназначенная для того, чтобы дать представление о производственной стороне вопроса. Здесь вам необходимо:

Указать цели, которые требуется достичь в долгосрочной перспективе.

Представить схему того, как будет осуществляться производство, каким образом оно должно обеспечиваться необходимыми ресурсами и т. д.

Изложить принципы кадровой политики, способы поиска и подходы к обучению персонала, требования к соискателям рабочих мест.

Описать возможности производства.

Представить план того, как предприятие выйдет на всю мощность своего производственного потенциала.

Привести сведения о текущем статусе проекта.

Яснее раскрыть последний пункт в инвестиционном бизнес-плане поможет этот перечень:

Информация о том, насколько освоена продукция, которую предполагается производить.

Правовой статус производства.

Работы, которые уже выполнены в рамках проекта.

Имеющиеся в распоряжении площади.

Список оборудования, которое требуется купить.

Информация о поставщиках.

Перечень ресурсов, которые необходимы для производства (указать, какие из них уже доступны).

Указать степень обеспечения сырьём и её соответствие прогнозируемым потребностям производства.

Описать инфраструктуру производства, включая все транспортные средства.

Уровень экологической безопасности, его соответствие законодательно установленным нормам.

Шаг 4. Переходим к плану маркетинга и сбыта продукции

Следом наступает наиболее трудный этап в разработке инвестиционного бизнес-плана. Сложность заключается в том, что необходимо спрогнозировать спрос потребителей, а это далеко не всегда и не всем удаётся выполнить без ошибок. Несмотря на работающие механизмы анализа потребительского спроса, исследования по сей день не могут дать надёжных данных.

Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, ВНД, IRR) — это состояние, когда дисконтные стоимости притока и оттока денег равны.

Таким образом, мы можем заметить, что когда г = IRR, показатель NPV=0.

За счёт IRR можно установить, какой максимальный уровень расходов допустим в рамках инвестиционного бизнес-плана компании. Понять пользу этого показателя проще на примере. Допустим, если предприятие хочет взять кредит в банке, то IRR отражает тот размер процентной ставки, которая начнёт приносить убытки организации.

Если IRR > CK, то можно реализовать инвестиционный бизнес-план в текущем виде.

Если IRR CK, то реализация плана в текущем виде грозит убытками.

Если IRR = CK, то выбор не имеет значения, так как удастся вернуть стоимость инвестиций, но не более того.

Чтобы узнать IRR, нужно найти то значение, при котором NPV=0. Для упрощения расчётов стоит опираться на эти подсказки:

Если NPV > 0, то дисконт выше необходимого, его надо уменьшить.

Если NPV 0 после того, как дисконт уменьшили, то IRR находится между этими числами.

Если NPV = 0, то стоимость организации сохраняет стабильность, не возрастая и не падая.

Таким образом, используя IRR, легко избежать убыточных инвестиционных бизнес-планов либо расположить их по уровню прибыльности для удобства выбора. Кроме того, IRR позволяет оценить степень риска того или иного инвестиционного бизнес-плана.

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

• АН «Бон Тон» примет участие в выставке «Недвижимость от лидеров-2018»
• Какие предприятия и как проверяют на выполнение эпидемиологических мер?
• Konica Minolta получила награду за решения для организации «умного рабочего места будущего»
• Konica Minolta развивает направление автоматического визуального контроля
• Konica Minolta запустила новую производительную серию ЦПМ AccurioPress C3080
• Konica Minolta реализовала крупнейший проект по модернизации инфраструктуры печати в мировом автоконцерне

Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода.

1) реальные инвестиции;

2) финансовые инвестиции;

3) инвестиции в нематериальные активы.

Когда инвестиционный проект создан и одобрен, наступает стадия его непосредственной реализации, которая заключается в определении основных мероприятий по внедрению проекта в действительность. Реализация инвестиционного проекта представляет собой решение определенного круга задач, которые направлены на то, чтобы механизм конкретного инвестирования стал функционировать и приносить экономическую выгоду.

Специалисты выделяют следующие задачи, решаемые при внедрении инвестпроекта:

Непосредственная оценка эффективности инвестиционного проекта основывается на анализе нескольких моментов, к которым относятся:

• установление целей проекта, которые могут быть общественными (социально-экономическими) и коммерческими (финансовыми);
• анализ затрат – предполагает формирование смет на первоначальное внесение инвестиций, а затем на расходование средств при осуществлении деятельности по проекту;
• анализ эффективности инвестиций проводится на основании расчета специальных показателей с использованием нескольких методов.

В целях проведения качественного анализа эффективности инвестиционных проектов используются следующие методы оценки:

Статистические. Используются на первоначальном этапе проведения оценки и характеризуются простотой расчета.

К ним относятся срок окупаемости инвестиций (PP), коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

Динамические. Используются при инвестиционном анализе эффективности проекта в течение его реализации и характеризуются сложностью и важностью расчета.

К ним относятся чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиции (PI), внутренняя норма рентабельности (IRR), дисконтированный срок окупаемости инвестиции (DPP).

Перечисленные показатели эффективности инвестиционного проекта являются основными, и расчет их производится по формулам ниже.

Предусмотреть все негативные моменты или форс-мажорные обстоятельства невозможно, однако следует учитывать, что при реализации инвестиционных проектов могут возникнуть определенные риски. Методы их оценки делятся на две группы:

Качественные – предполагают установление качественных характеристик риска, к примеру, определение условий возникновения, степень важности, доступность информации по нему, способ реагирования;

Количественные – используются для анализа влияния риска на определенные показатели, например, изменение индекса рентабельности инвестиций, уменьшение размера прибыли, увеличение объема затрат.

При анализе рисков необходимо использовать во взаимосвязи качественные и количественные методы, поскольку такое поведение позволит оценить риски со всех сторон и принять грамотное управленческое решение.

Управление инвестиционным проектом – достаточно сложная деятельность, для осуществления которой необходимо использовать большой объем ресурсов. Как правило, управление строится на основе определенной иерархии, где главными выступают инвесторы, осуществляющие финансирование средств в инвестиционный проект. Для оперативного управления на месте назначается директор предприятия или руководитель проекта, которому подчиняются начальники подразделений. В подчинении у начальников отделов находятся рядовые специалисты, непосредственно выполняющие отдельные шаги по реализации инвестиционного проекта.

Такая иерархия представляет собой линейно-функциональную структуру управления, позволяющую скоординировать действия всех участников проекта и повысить эффективность их трудовой деятельности.

Инвестиционные проекты могут финансироваться полностью за счет собственных средств компаний, а также с привлечением ресурсов сторонних инвесторов. Они могут принимать участие в реализации проекта, как на безвозмездной основе, так и с условием получения определенного финансового вознаграждения или прибыли.

Кроме того, частично финансируют инвестиционную деятельность различные государственные органы и фонды страны, а региональные инвестиционные проекты – область или регион, но в основном они преследуют цель улучшения условий жизни населения и повышения благосостояния регионов и страны в целом.

1. Крупными инвестиционными проектами в 2017 году считаются:
2. Создание в Ульяновской области медицинского кластера для производства различного медицинского оборудования;
3. Строительство в Амурской области метанольного завода;
4. Запуск в Краснодарском крае новых мощностей для производства плит МДФ;
5. Внедрение в Тульской области проекта по изготовлению минеральной ваты;
6. Строительство в Воронежской области мясоперерабатывающего комбината;
7. Введение на Кузбассе двух угледобывающих предприятий;
8. Строительство в г. Владивосток аквапарка с морской водой и возведение 60 двухэтажных домиков;
9. Строительство в Тюменской области завода по изготовлению гормональных препаратов;
10. Разработка и запуск в Курской области единственной в России линии по изготовлению высокопрочной полиамидной нити;
11. Включение в реестр инвестиционных проектов двух туристических объектов в респ. Башкортостан.

3.1 Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 6 месяцев):
— согласование Управы района;
— согласование ГУ ГО и ЧС;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Москомнаследия (для объектов на исторических территориях города);
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— заключение НИиПИ Генплана;
— заключение УГПС;
— заключение Москомзема;
— заключение ДИГМ;
— заключение Москомприроды;
— заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам;
— выпуск ИРД и АРИ.

3.2 Получение технических условий на присоединение.

Ориентировочный срок выполнения 3-го этапа 6 месяцев.

Результат завершения 3-го этапа — получение ИРД и АРИ третья контрольная точка для принятия решения о вариантах продолжения работы над проектом или самостоятельно продолжать работу по реализации проекта или объект выставляется на продажу в том виде как есть.

Работу над этим этапом координирует Управляющий проектом. Подэтап 3.1 выполняется с привлечением специалистов из отдела подготовки ИРД. Подэтап 3.2 выполняется с привлечением специалистов из отделов Главного энергетика и Главного механика.

Содержание управления инвестиционными проектами в организации

4.1 Заключение договора аренды на период проектирования и строительства (ориентировочно 3 месяца):
— получение кадастровой кальки земельного участка;
— согласование кальки с соседними землепользователями;
— выполнение геодезии;
— прохождение ОЗК;
— выход Распоряжения префекта округа;
— оформление договора аренды;

4.2 Разработка и согласование проекта (ориентировочно 6-8 месяцев):
— заключение договора на проектирование;
— разработка проекта;
— разработка и согласование Задания на проектирование;
— согласование Управы района;
— согласование Москомнаследия;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— УКБГ;
— ЭКОС;
— заключение Москомприроды;
— утверждение проекта Москомархитектырой (2-й регламент МКА);
— оформление свидетельства об утверждении архитектурно-строительного решения;
— выполнение технических обследований и заключений;
— организация информирования жителей о предстоящем строительстве;
— протокол Муниципалитета;
— государственная экологическая экспертиза;
— государственная экспертиза проекта;

4.3 Получение разрешения на строительство (ориентировочно 1-1,5 месяца):
— утверждение Застройщиком (Заказчиком) проектной документации;
— согласование Росохранкультуры;
— нанесение объекта на оперативную карту;
— оформление разрешения на снос;
— получение разрешения на строительство.

Ориентировочный срок выполнения 4-го этапа 9-12 месяцев.

Результат завершения 4-го этапа — согласованный и утвержденный проект и получение разрешения на строительство.

5.1 Подготовка документов для проведения тендера;
5.2 Организация и проведение тендера на генподряд;
5.3 Подготовка и оформление результатов тендера для принятия решения;
5.4 Заключение генподрядного договора;
5.5 Заключение договоров на вынос и перекладку (прокладку) внешних инженерных сетей;
5.6 Заключение договора на авторский надзор за строительством;
5.7 Передача документации и строительной площадки генподрядной организации.

Ориентировочный срок выполнения 5-го этапа 4 месяца.

Результат завершения 5-го этапа — выбор генподрядчика и передача ему строительной площадки.

Итого, с учетом параллельного выполнения мероприятий подготовительных этапов, общий период работ до выхода на строительную площадку составляет 24 месяца.

6.1 Строительство, технический надзор:
— оформление ордера на производство строительно-монтажных работ;
— строительство;
— организация и осуществление технического надзора за строительством;
— руководство строительством;
— организация и проведение промежуточных Рабочих комиссий;
— подготовка к приему и вводу в эксплуатацию объекта;

6.2 Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта:
— организация и проведение приемки законченного строительством объекта подрядчиком Заказчику;
— организация и проведение Приемочной комиссии;
— выпуск правового акта органа исполнительной власти на эксплуатацию объекта;
— передача на баланс городским эксплуатирующим организациям участков сетей и сооружений;
— регистрация прав собственности на построенный объект;
— оформление земельно-правовых отношений.

Ориентировочный срок выполнения 6-го этапа 18-24 месяцев.

Результат завершения 6-го этапа — приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.

1. ТЕМА 4 РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ В КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
2. Глава 3. Капитальные вложения и капитальное строительство, их место в инвестиционной сфере
3. Разработка моделей принятия управленческих решения при реализации инвестиционных проектов предприятий гражданской авиации
4. Капитальное строительство как объект инвестиционной деятельности
5. 3.3. Капитальное строительство, его роль в инвестиционной деятельности
6. Тема 8. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ. ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ
7. ГЛАВА 11. Экономическая эффективность капитальных вложений и инвестиционных проектов
8. Влияние условий реализации проекта на его эффективность. Критические точки и анализ чувствительности инвестиционного проекта
9. 5.5. Понятие, основные этапы создания и реализации инновационного проекта
10. 3.2. Этапы и фазы разработки и реализации инноваций на стадиях развития нововведений
11. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (РЕАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ) -ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
12. Инвестиционная стратегия и этапы ее разработки
13. Вопрос: Этапы осуществления инвестиционных проектов.
14. Глава 11 Экономическая эффективность капитальных вложений и инвестиционных проектов
15. 2. Разработка инвестиционных проектов.
16. ЧАСТЬ 4 УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
17. СРАВНЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ С РАЗНЫМИ СРОКАМИ РЕАЛИЗАЦИИ
18. 8.1 Инвестиционный проект и цикл его реализации

Строительные проекты, реализация которых не урегулирована отдельными федеральными законами (к числу которых например относятся коттеджные поселки, строительство гостиниц, офисных и торговых зданий с несколькими или множеством инвесторов), целесообразно реализовывать по индивидуальной организационно-правовой схеме, разработанной с учетом конкретных целей и задач, планов по будущим продажам и эксплуатации проекта.

Понравилась статья и Вы считаете ее полезной ?
Поделитесь ею с друзьями.

Правила по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов

Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.

Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:

документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;

бизнес-план (описание практических действий);

На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.

В общем случае инвестиционный план дает возможность:

1. Предоставить анализ бизнес-схемы, подкрепленный расчетами.
   Инвесторы ни в коем случае не станут вкладывать деньги в непонятные проекты. Для обеспечения прозрачности и обоснованности бизнеса в обязательном порядке необходимо составлять план.
2. Оценить все риски.
   В процессе создания отчетного документа специалисты проводят анализ конкурентов, оценивают возможные кризисы и обвал ценовой политики.
3. Просчитать финансовую выгоду от перспективного проекта.
   План перспективного проекта позволяет оценить сроки окупаемости, необходимость капиталовложений и продолжительность жизни бизнес-схемы.
4. Рассказать о концепции предлагаемого продукта.
   Предоставление инвестору полной информации о выпускаемом товаре или услуге также производится во время презентации бизнес-плана.

Предприятия российской промышленности дополнительно используют планирование для:

• приспособления зарубежных бизнес схем к российским реалиям;
• осуществления оценки проекта;
• оценки необходимости дообучения персонала.

Объем текстового материала, необходимого для составления полноценного бизнес-документа, показан в таблице ниже:

Элемент	Объем страниц
Резюме	1
Описание продукта или услуги	От 2 до 5
Анализ рынка сбыта	От 3 до 7
Маркетинговый план	От 3 до 6
Производственный план	От 4 до 7
План развития проекта	От 3 до 6
Вероятные риски	От 1 до 3
Раздел приложения	Объем не ограничен
Общий объем	От 20 до 40

Показанные выше данные являются лишь ориентировочными и могут подвергаться изменениям в зависимости от особенностей проекта и планируемых мероприятий.

Грамотное описание производственной части бизнес-плана позволит инвесторам сильнее проникнуться проектом. Для остальных участников проекта имеет смысл глубоко прописать маркетинговую политику бизнеса.

Для привлечения внимания инвесторов существует несколько простых рекомендаций:

• при маленьком объеме документа следует компенсировать это обширным приложением;
• глубокий анализ рынка и оценка бизнеса обязательно должны присутствовать в документе;
• особое внимание при составлении документа следует уделить производственному и финансовому разделам;
• не лишним будет подробно описать все возможные риски и объективно оценить продукт.

Грамотная маркетинговая стратегия – половина успеха в бизнесе.

Продвижение товара должно обязательно сопровождаться продуманной рекламной компанией, описывающей:

• преимущества выпускаемого товара перед конкурентами;
• основные характеристики изделия или услуги;
• недостатки аналогичных товаров на рынке.

Общая структура маркетингового раздела состоит из:

• определения ключевых преимуществ изделия;
• планирования методов продвижения продукта;
• определения правил ценообразования;
• прогнозирование методов сбыта продукции.

Проработанный рекламный план позволяет инвестору четко оценить вероятность успеха бизнес-схемы и смотивирует его на выделение нужной суммы капиталовложений.

Раздел должен нести сведения, касающиеся:

• предположительного места производства товара;
• себестоимости изделия;
• процесса изготовления продукции с технологической точки зрения;
• необходимого сырья для изготовления;
• описания транспортных и логистических операций;
• списка персонала и заработной платы каждой штатной единицы;
• анализа стоимости изготовления одной единицы продукции;
• экологической безопасности производства.

Список кадров должен включать полный перечень должностей, количество работников и структуру административно-управляющего аппарата.

Данный раздел несет колоссальную смысловую нагрузку, поэтому в большинстве бизнес планов он имеет наибольший объем.

Финмодель строительства многоквартирных домов

Описание этапов оформления предприятия производится в организационном разделе плана.

Основные сведения, располагаемые в данном разделе, представлены ниже:

• список участников бизнес-схемы;
• сроки организации рабочего процесса;
• время на установку производственных мощностей, подбор штата и изготовление первого изделия;
• особенности взаимодействия участников в процессе выполнения бизнес-плана.

Организационный раздел данного документа призван внести точность в вопросы управления производством, взаимодействие между исполнителями и инвесторами.

Цель резюме – предоставление сведений о продукте или услуге, обозначение временных рамок начала производства и краткая финансовая оценка бизнес-схемы.

В резюме обязательно необходимо описать:

• предполагаемую деятельность организации;
• потенциал изделия или услуги;
• основные преимущества продукта;
• влияние изделия или услуги на рыночную нишу;
• статистические данные о товарах-конкурентах.

Объем резюме должен составлять 1-2 страницы. Построение раздела необходимо выполнить таким образом, чтобы заинтересовать читателя ознакомиться с остальными аспектами бизнес-плана.

Краткое резюме рекомендуется писать в последнюю очередь. Такой подход дает возможность избавиться от иллюзий и подкрепить доводы результатами аналитических исследований.

Во вступительной части плана следует располагать исключительно нужную информацию, подкрепленную конкретными фактами и исследованиями.

Бизнес-план – это один из ключевых документов, необходимых для реализации проекта. В процессе составления плана необходимо провести множество исследований рынка, изучить продукцию конкурентов, продумать политику ценообразования и разработать грамотную маркетинговую стратегию.

Грамотное составление документа способствует удовлетворению требований инвестора и позволяет правильно распределить бюджет для извлечения максимальной прибыли.

Источник: shaurmich.ru

Разработка схемы оформления согласований и разрешений на реализацию инвестиционно-строительного проекта

В составе жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта одной из главных, вернее, решающих, является так называемая концептуальная фаза.

На этой фазе происходит превращение идеи авторов проекта в разработку его концепции, конкретизация проекта, т.е. определение и уточнение его целей, задач и ожидаемых результатов, оценка основных требований и ограничений, критериев и уровня риска, окружения проекта, возможные альтернативы, подготовка вариантов реализации проекта, их апробация и экспертиза.

К зарождающемуся инвестиционно-строительному проекту, кроме его авторов и приглашенных ими аналитиков и экспертов, привлекается внимание множества специалистов и инстанций внешнего мира — государственных и муниципальных организаций, всевозможных инспекций, от мнения и решения которых зависят и судьба, и условия реализации проекта, т.е. основные определяющие положения — стоимость и время реализации проекта.

Лишь после этого авторы (инвесторы) проекта — здесь и далее идет речь о коммерческом проекте — могут приступить к решению задач второй фазы жизненного цикла проекта — разработке основных компонентов проекта, подготовке проектно-сметной документации, формированию команды проекта и определению круга участников его реализации, структурному планированию, подготовке проекта организации строительства, бюджета проекта ит.д.

Таким образом, проект переходит от концептуального (планировочного) уровня к застроенному, и в этом процессе требуется документальное оформление достаточно многих положений и показателей проекта, которое, собственно, служит переходным мостиком между этими уровнями и носит общее название градостроительной документации. Такое документальное оформление может быть представлено в виде общей матрицы документов, на основе которой вырисовывается конкретная программа разработки этой документации.

Конкретный состав и порядок подготовки градостроительной или исходно-разрешительной документации (ИРД) до недавнего времени субъекты Федерации и даже отдельные муниципальные образования определяли самостоятельно, не отходя, впрочем, далеко от схемы, приведенной на рис. 16. Между тем, разнообразие региональных схем вносило достаточно много проблем в работу инвесторов, осуществлявших инвестиционно-строительную деятельность в разных регионах страны. Упорядочить эти процессы можно было лишь на основе решения Федерального центра, что в конце концов и произошло.

Генеральный план города

Рис. 16. Принципиальная схема планировки городской территории согласно ГК РФ

22 декабря 2004 г. был принят Градостроительный Кодекс (ГК) Российской Федерации — основной документ федерального уровня, призванный регулировать всю градостроительную деятельность в РФ. На уровне субъектов Федерации ГК дополняется законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. В отдельной главе оговорены особенности градостроительной деятельности в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге. Рассмотрим некоторые изменения в законодательной базе Москвы, касающиеся градостроительства, которые произошли во второй половине 2008 г. и являлись весьма принципиальными, в первую очередь, с точки зрения частных инвесторов.

Для того, чтобы приступить к проектированию объекта, необходимо иметь градостроительный план земельного участка. Здесь необходимо отметить два принципиальных момента:

• • Разработка градостроительных планов земельных участков осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и с формой градостроительного плана земельного участка, установленной правительством Российской Федерации.
• • Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. »(пп. 1 и 2 ст. 43 ГК г. Москвы).
• • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является минимальной единицей деления, «элементарной частицей» в составе Генерального плана города (см. рис. 16) и содержит в своем составе:
• • чертеж земельного участка на топографической основе, на котором указываются минимальные отступы от границ участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства, расположение существующих зданий, места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• • градостроительные регламенты земельного участка;
• • виды разрешенного использования земельного участка, включая вспомогательные и условные;
• • максимальные и (или) минимальные показатели площади участка под объектом строительства;
• • предельные этажность, высотность и процент застройки;
• • информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;
• • другие информационные и кадастровые сведения.

Далее при наличии ГПЗУ проектирование и строительство объекта производится в соответствии с ГК РФ.

Источник: ozlib.com

10.6.УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Управление реализацией реальных инвестиционных проектов направлено на их осуществление в предусмо­тренные сроки с целью обеспечения своевременного возврата вложенных средств в виде чистого денежного потока (прежде всего — получения предусмотренной инвестиционной прибыли).

Это управление осуществля­ется в разрезе каждого реального проекта, включенного в инвестиционную программу предприятия. По каждому намеченному к реализации инвестиционному проекту обычно назначается его руководитель, который органи­зует подготовку всех необходимых плановых документов и обеспечивает реализацию основных показателей планов его осуществления. По крупным инвестиционным проек­там, выполняемым подрядным способом (с привлечением подрядчика и субподрядчиков), руководитель проекта

должен распределить функции управления в разрезе от­дельных участников проекта.

Успешная реализация каждого инвестиционного про­екта, включенного в программу реальных инвестиций предприятия, во многом зависит от своевременной и ка­чественной разработки плана его осуществления. Такой плановый документ в практике инвестиционного менед­жмента носит название «календарный план реализации инвестиционного проекта».

Календарный план реализации инвестиционного про­екта представляет собой одну из форм оперативного плана инвестиционной деятельности предприятия, отражающего объемы, сроки и исполнителей отдельных видов работ, свя­занных с его осуществлением.

Разработка календарного плана реализации инвести­ционных проектов базируется на определенных принципах и осуществляется в определенной последовательности. Основными из этих принципов являются (рис. 10.19):

дифференциации календарного плана

Принцип функциональной дифференциации календарного плана

і

Принцип распределения ответственности за выполняемые работы

Принцип формирования резерва календарного плана

1. Принцип временной дифференциации календарного цлана. Реализация этого принципа предусматривает раз- Личную степень детализации календарного плана осущест­вления инвестиционного проекта во времени и по формам разработки. Основные формы временной дифференци­ации календарного плана реализации инвестиционного проекта представлены на рис. 10.20.

Годовой график реализации проекта

Квартальный план работ по реализации проекта

Месячный план работ по реализации проекта

задание на выполнение работ по проекту

Рисунок 10.20. Основные формы временной дифференциации календарного плана реализации инвестицион­ного проекта

Годовой график реализации инвестиционного проекта является первоначальным и основным документом, от­ражающим результаты оперативного планирования. По проектам, реализуемым в течение нескольких лет, он охватывает только тот объем работ, который предпола­гается выполнить в рамках планируемого календарного года. По проектам, реализуемым в рамках одного года, он характеризует последовательность выполнения про­екта в целом.

При разработке годового графика реализации инвес­тиционного проекта используются два основных метода — метод сетевого планирования и метод критического пути (оба эти метода хорошо известны специалистам, широко освещены в специальной литературе и поэтому не рассма­триваются в данной работе). Сетевой метод планирования

выполнения работ (получающий свое выражение в сете­вом графике) более нагляден, однако по нему трудно оценить узкие места, фактические объемы выполненных работ, возможные причины задержки реализации от­дельных видов работ и т.п. Метод критического пути в сравнении с сетевым методом имеет ряд преимуществ — он обеспечивает взаимосвязь и последовательность вы­полнения работ; учитывает ограничения и препятствия; определяет узкие места; дает возможность применять ме­тоды оптимизации; предоставляет возможность оценить варианты «что, если . »; строит модель графика инве­стиционного процесса по отклонениям и возмущениям.

Квартальный и месячный планы работ по реализации проекта охватывают конкретные их объемы в рамках указанных временных интервалов. Основой их разработки является годовой график реализации инвестиционного проекта с соответствующей последующей детализацией. Квартальный план работ представляется и утверждается одновременно с предоставлением годового графика. Ме­сячный план работ составляется только на предстоящий квартал.

Декадное задание является формой последующей де­тализации месячного плана выполнения работ, обеспечи­вающих реализацию проекта. В отечественной практике эта форма дифференциации календарного плана исполь­зуется редко. Однако многие зарубежные подрядчики, привлекаемые для реализации крупных инвестиционных проектов, широко применяют такую форму календарного планирования.

2. Принцип функциональной дифференциации кален­дарного плана. Реализация этого принципа предусматри­вает необходимость осуществления дифференцирован­ного планирования отдельных видов работ по различным функциональным блокам, состав которых зависит от стадии реализации и размера инвестиционного проекта. По крупным инвестиционным проектам календарный план их реализации дифференцируется обычно по шести функциональным блокам (рис. 10.21).

3. Принцип формирования резерва календарного плана.

Этот принцип реализуется в процессе планирования путем определения предельно допустимого размера нарушения сроков отдельных включенных в него работ и распреде­лении этого резерва между участниками реализуемого инвестиционного проекта (заказчиком, подрядчиком, субподрядчиками). Предусматриваемый резерв должен составлять обычно не более 10—12% всего объема вре­мени календарного плана. Порядок распределения этого резерва времени между участниками проекта должен быть оговорен в контракте. Если такое условие в контракте отсутствует, то обычно резерв времени используется в не­обходимом объеме той стороной, которая первой заявит о потребности в этом.

ФОРМЫ ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ КАЛЕНДАРНОГО ПЛАНА

4. Принцип распределения ответственности за выпол­няемые работы. Реализация этого принципа определяет возложение ответственности исполнения отдельных эта­пов работ на конкретных представителей заказчика или подрядчика в соответствии с их функциональными обя­занностями, изложенными в контракте. При этом воз­ложение исполнения отдельных мероприятий на одну из сторон, как правило, автоматически возлагает на нее и конкретные инвестиционные риски (с соответствующими формами возмещения их негативных последствий). Разработанный с учетом этих принципов и согласо­ванный со сторонами календарный план (в табличной или графической форме) рассматривается и утверждается руководителем соответствующего центра инвестиций. Эффективность реализации инвестиционного проекта в значительной мере определяется обоснованным планом финансирования отдельных работ по его практическому осуществлению. Плановый финансовый документ, разра­батываемый в этих целях, носит название «капитальный бюджет реализации инвестиционного проекта» (или прос­то «капитальный бюджет проекта»). Капитальный бюджет реализации инвестиционного про­екта представляет собой одну из форм оперативного плана инвестиционной деятельности предприятия, отражающего направления объемы, сроки и источники финансирования отдельных видов работ, связанных с его осуществлением. Так же как и календарный план, капитальный бюджет разрабатывается первоначально на предстоящий год в раз­резе кварталов, а затем в рамках предстоящего квартала детализируется в разрезе месяцев. В практике управления проектами разрабатываются многочисленные виды капитальных бюджетов, связанных с обеспечением их реализации. 1. По стадиям жизненного цикла проекта выделяют следующие виды капитальных бюджетов: • капитальный бюджет по прединвестиционной стадии проекта. Этот бюджет отражает относимые к капитальным расходы на научно-исследовательские, опытно-конструк- торские и другие виды работ, обеспечивающие подготовку отдельных разделов инвестиционного проекта (его биз­нес-плана); • капитальный бюджет по инвестиционной стадии про­екта. В этом бюджете отражаются капитальные расходы на приобретение земельных участков и их улучшение, за­траты на строительно-монтажные работы и приобретение отдельных видов основных средств и другие аналогичные

По центрам затрат

По стадиям жизненного цикла проекта

> По этапам осуществления |

По периодам разработки

По стадиям разработки

По методам разработки

Рисунок 10.22. Основные формы дифференциации капитальных бюджетов, разрабатываемых предприятием

им расходы, обеспечивающие подготовку объекта инве­стирования к эксплуатации;

• капитальный бюджет по постинвестиционной (экс­плуатационной) стадии проекта. В этом виде бюджета отражаются инвестиционные затраты по формированию оборотных активов, а также расширению парка машин и оборудования в процессе увеличения объема операцион­ной деятельности.

Объемы капитальных затрат по отдельным стадиям жизненного цикла проекта очень неравномерны, что можно проиллюстрировать графиком, представленным на рис. 10.23.

2. По центрам затрат дифференциация капитальных бюджетов дифференцируется по крупным инвестици­онным проектам при соответствующей структуризации подразделений, обеспечивающих их реализацию.

Инвестиционная Постинвестиционная стадия (эксплуатационная)

Стадии жизненного цикла проекта

Рисунок 10.23. График примерного распределения общего объе­ма инвестиционных затрат по отдельным стадиям жизненного цикла проекта

функциональному признаку в разрезе структурных единиц и подразделений, осуществляющих проектно-конструк- торские работы, материально-техническое обеспечение, строительно-монтажные работы и т.п. На эксплуатаци­онной стадии проекта наряду с выделением бюджетов по центрам затрат аналогичные виды бюджетов формируются по центрам прибыли.

3. По этапам осуществления работ капитальные бюд­жеты дифференцируются в соответствии с укрупненной группировкой видов работ, предусмотренных календар­ным планом реализации проекта.

ПрединВес- тиционная стадия

4. По периодам разработки выделяют следующие виды капитальных бюджетов:

• плановый капитальный бюджет. Он составляется до начала соответствующего планового периода реализации проекта и направлен на финансовое обеспечение этой реализации;

• отчетный капитальный бюджет. Он составляет по завершении отдельных этапов или всего планового периода реализации проекта в целях контроля за ходом исполнения соответствующего планового бюджета.

5. По стадиям разработки выделяют такие виды капи­тальных бюджетов:

• предварительный капитальный бюджет. Он служит для обсуждения основных направлений расходования и источников формирования инвестиционных ресурсов с конкретными исполнителями инвестиционного проек­та. После такого обсуждения он подлежит необходимой корректировке;

• окончательный капитальный бюджет. Такой вид бюджета принимает форму планового документа и под­лежит выполнению.

6. По методам разработки в системе капитальных бюд­жетов выделяют:

• стабильный капитальный бюджет. Такой бюджет не изменяется при изменении объемов отдельных работ по реализации проекта (например, бюджет расходов по проектированию объекта инвестирования);

• гибкий капитальный бюджет. Этот вид бюджета предусматривает установление планируемых капитальных затрат не в твердо фиксируемых суммах, а в виде норматива расходов, «привязанных» к соответствующим объемным показателям работ по реализации инвестиционного про­екта (например, бюджет расходов на строительно-монтаж­ные работы). В этом случае расходы в целом планируются в капитальном бюджете по следующему алгоритму:

где ОКЗо — общий объем капитальных затрат, дово­димых конкретному центру инвестиций (затрат);

КЗн — планируемый объем неизменных капиталь­ных затрат в составе бюджета;

КЗП — установленный норматив переменных ка­питальных затрат на единицу строительно- монтажных работ в составе бюджета;

ОСМ —• объем строительно-монтажных работ, осу­ществляемых в процессе реализации инвес­тиционного проекта.

При использовании этого метода разработки капи­тального бюджета реализации инвестиционных программ должен быть предусмотрен определенный резерв инвес­тиционных ресурсов на возможное повышение объема капитальных затрат (при ускорении строительно-мон­тажных работ).

Разработка капитального бюджета инвестиционного проекта направлена на решение двух основных задач:

1. Определение объема и структуры расходов по ре­ализации инвестиционного проекта в разрезе отдельных этапов календарного плана.

2. Обеспечение необходимого для покрытия этих рас­ходов потока инвестиционных ресурсов в рамках общего объема средств, предназначенных для финансирования реализации инвестиционного проекта.

Исходными предпосылками для разработки бюджета реализации инвестиционного проекта являются:

а) календарный план реализации инвестиционного проекта;

б) сметы затрат на выполнение отдельных видов работ и приобретение сырья, материалов, механизмов и оборудования, разработанные в разрезе отдельных функциональных блоков календарного плана;

в) общая стратегия и схема финансирования инве­стиционного проекта;

г) предварительный график инвестиционного потока, составленный на этапе разработки бизнес-плана проекта;

д) финансовое состояние инвестора в текущем пе­риоде.

Процесс разработки капитального бюджета основыва­ется на расчете объема и структуры инвестиционных затрат по отдельным этапам проектного цикла, осуществленном при определении стоимости проекта. Вместе с тем, как было показано в разделе оценки проектных рисков, под воздействием факторов внешней инвестиционной среды и изменения внутреннего потенциала предприятия, ис­ходные и результативные показатели реализуемого про­екта могут существенно изменяться, так как эти факторы могут создавать дополнительные возможности для рас­ширения проекта или обусловливать его «сжатие». В связи с этим в первоначально рассчцганные объем и структу­ру инвестиционных затрат в процессе бюджетирования должны вноситься определенные коррективы. Основные направления корректировки объема и структуры инве­стиционных затрат по проекту в процессе его реализации приведены на рис. 10.24.

НАПРАВЛЕНИЯ КОРРЕКТИРОВКИ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ОБЪЕМА И СТРУКТУРЫ ЗАТРАТ ПО ПРОЕКТУ В ПРОЦЕССЕ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ

Корректировка объема инвестиционных затрат в связи с изменениями масштабов проекта

Корректировка структуры инвестиционных затрат в связи с изменением направлений работ по проекту

Корректировка структуры источников формирования ин- ■*(з) вестиционных ресурсов в связи с изменением схемы ^ финансирования проекта

Корректировка объема и структуры затрат в связи с из­менением конъюнктуры инвестиционного рынка

Корректировка объема и структуры затрат в связи с рос­том темпов инфляции

Рисунок 10.24. Основные направления корректировки перво­начального объема затрат по проекту в процессе его реализации

Капитальный бюджет реализации инвестиционного проекта состоит из двух разделов: 1) капитальные затраты; 2) поступление средств (инвестиционных ресурсов).

Объем и структура капитальных затрат определяются с учетом обеспечения реализации инвестиционного про­екта в предусматриваемых строительных объемах, уровне технологии и технического оснащения при избежании излишнего объема этих затрат.

Так как объем и структура инвестиционных затрат предварительно определяются еще на стадии обоснова­ния бизнес-плана инвестиционного проекта, то процесс разработки раздела «капитальные затраты» бюджета сво­дится обычно к четырем процедурам:

1) вычленение из общего объема инвестиционных затрат, определенных бизнес-планом, той их доли, которая относится к рассматриваемому текущему периоду (если продолжительность реализации ин­вестиционного проекта превышает один год);

2) уточнение объема инвестиционных затрат текущего периода с учетом корректив, внесенных подрядчи­ком в технологию работ;

3) уточнение объема и структуры инвестиционных затрат в связи с изменением индекса цен после утверждения показателей бизнес-плана проекта;

4) уточнение первоначального объема инвестицион­ных затрат с учетом резерва финансовых средств, предусмотренного в контракте с подрядчиком на покрытие непредвиденных расходов (в порядке внутреннего страхования инвестиционных рис­ков). Объем этого резерва при разработке капиталь­ного бюджета должен определяться с учетом только тех категорий затрат, которые вошли в первона­чальную оценку инвестиционных рисков.

Поступление средств при разработке капитального бюджета включает планируемый поток инвестиционных ресурсов в разрезе отдельных источников: собственных средств инвестора (прибыли, амортизационных отчис­лений, дохода от реализации выбывающего имущества и т.п.), привлекаемого паевого или акционерного капитала, кредитов банка, лизинга, селенга и т.п.

Процесс разработки раздела «поступление средств» бюд­жета предусматривает обычно следующие процедуры:

1) уточнение общего объема поступления средств — этот показатель должен корреспондировать с по­казателем общего объема инвестиционных затрат по первому разделу бюджета;

2) уточнение структуры источников поступления средств (если меняется показатель общего их объ­ема);

3) обеспечение стыковки объема поступления средств по отдельным периодам формирования приходной части бюджета с объемом инвестиционных затрат, предусмотренных в отдельных периодах в соот­ветствии с календарным планом осуществления работ.

Разработка капитального бюджета позволяет не только оперативно корректировать денежные потоки, но и осу­ществлять эффективную политику реализации инвести­ционного проекта в текущем периоде.

В систему оперативного управления инвестицион­ной программы предприятия входят мероприятия не только по успешной ее реализации, но и по текущей ее корректировке. Каждый инвестор, осуществляющий ре­альное инвестирование в целях своего развития, должен стремиться к улучшению своей инвестиционной позиции путем объективной оценки эффективности реализуемых инвестиционных проектов и своевременного реинвести­рования капитала при наступлении неблагоприятных обстоятельств для осуществления отдельных проектов в их инвестиционной или постинвестиционной (эксплуа­тационной) стадиях.

Необходимость корректировки инвестиционной прог­раммы предприятия диктуется в современных условиях как минимум двумя существенными причинами. Первая из них связана с технологическим прогрессом, появлени­ем на инвестиционном рынке более производительных инвестиционных товаров и более эффективных объектов вложения капитала.

Естественно, что в условиях рыночной конкуренции инвестор будет стремиться к реконструкции своей инвестиционной программы за счет ротации от­дельных инвестиционных проектов или товаров с целью повышения общей ее эффективности. Порядок его дейст­вий в этом случае аналогичен общим принципам форми­рования программы реальных инвестиций — исходя из целей инвестиционной стратегии и сопоставимой оценки эффективности имеющихся и новых инвестиционных активов или проектов следует оптимизировать состав программы с учетом изменившихся обстоятельств. Вторая причина связана с существенным снижением ожидаемой эффективности отдельных реализуемых инвестиционных проектов в изменившихся условиях внешней финансовой среды или факторов внутреннего развития предприятия. В этом случае предприятию часто приходится принимать решения о «выходе» отдельных реальных проектов из ин­вестиционной программы.

Обоснование управленческих решений о «выходе» ре­альных проектов из инвестиционной программы предпри­ятия представляет собой очень ответственный и сложный процесс. Повышенная ответственность принятия таких управленческих решений связана с тем, что они влекут за собой во многих случаях потерю не только ожидаемого инвестиционного дохода, но и части вложенного капитала. Сложность же принятия таких решений состоит в том, что они должны базироваться на глубоком анализе не только текущей конъюнктуры инвестиционного рынка, но и на прогнозе ее дальнейшего развития, так как сни­жение эффективности отдельных составлных элементов инвестиционной программы может носить временный характер.

Повышенная ответственность и сложность принятия управленческих решений, связанных с «выходом» отдель­ных проектов из инвестиционной программы, определяют высокие требования к уровню квалификации инвести­ционных менеджеров, принимающих такие решения. В крупных предприятиях реального сектора экономики, осуществляющих инвестиционную деятельность в боль­шом объеме, разрабатываются специальные модели при­нятия таких решений, а также процедуры их реализации (рис. 10.25).

ЭТАПЫ ОБОСНОВАНИЯ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ О ВЫХОДЕ РЕАЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ

I Га®Ц® нка эффективности реализации отдельных ин- 1

Установление причин, обусловивших снижение эф- 1

ных проектов из инвестиционной программы Пр№

4 ) реальных проектов из инвестиционной программы

Разработка процешы принятия иЦШШЩмуП»; ных проектов из инвестиционной программы пр щ

1. Оценка эффективности реализации отдельных ин­вестиционных проектов предприятия осуществляется в процессе мониторинга хода осуществления каждого из них. Этот мониторинг охватывает обычно инвестици­онную стадию реализации реального проекта, в про­цессе которого определяются показатели выполнения заданий календарного плана, капитального бюджета и других наблюдаемых параметров. С учетом отклонений фактических показателей реализации проекта на инве­стиционной стадии от предусмотренных, определяется влияние отдельных негативных отклонений на конечные показатели эффективности и риска в предстоящей стадии его эксплуатации.

2. Установление причин, обусловивших снижение эффек­тивности реализации отдельных инвестиционных проектов предприятия проводится, как правило, руководителями проектов и инвестиционными менеджерами (с привле­чением в необходимых случаях независимых экспертов). К числу основных из этих причин относятся (рис. 10.26):

Значительное увеличение продолжительности строительства

1————————————-

Существенное ужесточение системы налогообложения

ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ

Недостаточно обоснованный подбор подряд­чика (субподряд­чиков) для реали­зации проекта

РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Значительное возрастание ставки процента в связи с изменением конъюнктуры финансового рынка

Ощутимое возрастание уровня конкуренции на рынке продукции

Существенное воз­растание уровня цен на основные строительные материалы

Значительное возрастание стоимости строительно- монтажных работ

Рисунок 10.26. Основные причины, вызывающие снижение эф­фективности реализации отдельных реальныхин- вестиционных проектов предприятия

1) значительное увеличение продолжительности стро­ительства. Оно приводит, как правило, к перерасходу объема инвестиционных затрат, подвергает проект до­полнительным рискам негативного воздействия факторов

внешней среды, отдаляет сроки получения инвестицион­ного дохода;

2) существенное возрастание уровня цен на основные строительные материалы. В отдельные периоды (строи­тельного сезона, снижения объема предложения на рынке и т.п.) рост цен на основные виды строительных матери­алов может существенно обгонять общий индекс инфля­ции. Если такой период совпадает с пиком строитель­ного цикла осуществления инвестиционного проекта, эффективность его реализации существенно снизится ввиду возрастания объема инвестиционных затрат (при неизменности показателей ожидаемого инвестиционного дохода);

3) значительное возрастание стоимости выполнения строительно-монтажных работ. Оно влечет за собой те же негативные последствия для эффективности реализуемого инвестиционного проекта, что и в предыдущем случае;

4) ощутимое возрастание уровня конкуренции на рынке продукции. Оно может произойти за счет появления новых отечественных производителей аналогичной продукции или ее импорта. Это может вызвать снижение уровня цен на продукцию, прирост которой предприятие обеспечи­вает за счет реализации инвестиционного проекта. При неизменном уровне инвестиционных затрат это повлечет за собой снижение суммы и уровня расчетного инвести­ционного дохода в процессе последующей эксплуатации проекта;

5) значительное возрастание ставки процента в связи с изменением конъюнктуры финансового рынка. Оно вызывает негативные экономические последствия по тем инвести­ционным проектам, в составе инвестиционных ресурсов которых заемные источники финансирования занимают высокий удельный вес. Увеличивая рост инвестиционных затрат, оно приводит одновременно к возрастанию риска неплатежеспособности предприятия;

6) недостаточно обоснованный подбор подрядчика (суб­подрядчиков) для реализации проекта. Строител ьный опыт, технология осуществления строительно-монтажных ра­бот, парк используемых механизмов подрядчика (суб­подрядчиков) могут не соответствовать особенностям

реализации конкретного инвестиционного проекта. Это влечет за собой, как правило, увеличение продолжитель­ности строительства, низкое качество работ (которое впоследствии отразится на эффективности эксплуатации объекта) и незапланированный перерасход планового объема инвестиционных затрат;

7) существенное ужесточение системы налогообложе­ния. Оно приводит не только к снижению суммы чистого приведенного дохода, но и вообще может «стимулировать» прекращение соответствующей инвестиционной деятель­ности.

3. Формирование системы критериев выхода реальных проектов из инвестиционной программы предприятия бази­руется на ранее рассмотренном главном критерии и огра­ничивающих условий отбора проектов в инвестиционную программу.

Основным критерием для принятия такого решения должно служить ожидаемое значение чистого приведен­ного дохода или внутренней ставки доходности по ин­вестиционному проекту в изменившихся условиях его реализации. Продолжение реализации инвестиционного проекта возможно лишь при соблюдении следующих требований:

а) чистый приведенный доход продолжает оставаться положительной величиной;

б) внутренняя ставка доходности отвечает следующе­му неравенству:

уровень премии за ликвидность с учетом про­гнозируемого увеличения продолжительности реализации инвестиционного проекта.

Наряду с основными критериями может быть исполь­зована и система дополнительных критериев принятия решения о выходе из программы. Такими критериями могут быть:

1. Возрастание продолжительности инвестиционного цикла до начала эффективной эксплуатации объ­екта (например, выше трех лет);

2. Увеличение продолжительности периода окупа­емости инвестиций по проекту (например, выше пяти лет);

3. Снижение намеченного в проектном обосновании срока возможной эксплуатации объекта (например, более чем на 30%);

4. Снижение имиджа компании в силу ранее не учтен­ных обстоятельств, связанных с выбором и реали­зацией инвестиционного проекта и другие.

Численное значение вышеприведенных дополни­тельных критериев каждое предприятие устанавливает самостоятельно с учетом целей и особенностей своей инвестиционной деятельности.

4. Определение наиболее эффективных форм выхода реальных проектов из инвестиционной программы пред­приятия осуществляется в том случае, если по реали­зуемым проектам в силу отрицательного воздействия отдельных из вышеперечисленных (или других) фак­торов следует ожидать дальнейшее существенное сни­жение их эффективности. Основными из этих форм являются:

• отказ от реализации проекта до начала строительно- монтажных работ;

• продажа частично реализованного инвестицион­ного проекта в форме объекта незавершенного строи­тельства;

• продажа инвестиционного объекта на стадии начала его эксплуатации в форме целостного имущественного комплекса;

• привлечение на любой стадии реализации инвес­тиционного проекта дополнительного стороннего паевого капитала с минимизацией своей доли паевого участия в инвестировании;

• акционирование инвестиционного проекта на лю­бой стадии его реализации с минимизацией своей доли акционерного капитала в нем (если проект структурно может быть выделен в целостный имущественный ком­плекс);

• раздельная продажа основных видов активов пре­кращаемого инвестиционного проекта.

• инициированная предприятием процедура бан­кротства (на постинвестиционной стадии эксплуатации реального проекта).

5. Разработка процедуры принятия и реализации управ­ленческих решений, связанных с выходом реальных проектов из инвестиционной программы предприятия, предусматри­вает:

• определение состава собственных и независимых экспертов, принимающих участие в подготовке соответ­ствующего инвестиционного решения;

• определение состава высших менеджеров предпри­ятия, уполномоченных принимать такие решения;

• определение предельных сроков принятия таких решений при снижающейся эффективности отдельных реализуемых проектов;

• определение наилучших форм реализации таких решений с позиций обеспечения максимизации ликви­дационной стоимости реализуемого инвестиционного проекта;

• выбор наиболее приемлемых сроков реализации таких решений.

Возможности и формы быстрого «выхода» проекта из инвестиционной программы предприятия должны рас­сматриваться еще на стадии его разработки (при оценке и страховании инвестиционных рисков). В процессе выбора конкретных форм такого «выхода» следует исходить из экономических критериев и прежде всего — из миними­зации потерь инвестированного капитала.

В целях обеспечения формирования запланирован­ного инвестиционного дохода, параллельно с обосновани­ем решения о «выходе» проекта из инвестиционной про­граммы должно готовиться решение о возможных формах наиболее эффективного реинвестирования капитала.

Источник: all-sci.net