Новации, направленные на изменение схемы финансирования строительства, радикально меняют правила игры на рынке. Генеральный директор УК «ДОХОДЪ» Маргарита Бородатова полагает, что девелоперы могут снять часть проблем, связанных с отказом от использования денег дольщиков, с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). О том, почему девелоперам и частным инвесторам стоит присмотреться к ЗПИФам, Маргарита Бородатова рассказала в интервью корреспонденту BG (приложение к газете «Коммерсантъ»).
BUSINESS GUIDE: Насколько серьезной для застройщиков стала проблема поиска финансирования после внесения поправок в закон о долевом строительстве?
МАРГАРИТА БОРОДАТОВА: В ближайшие пару лет нас ждет перестройка всей системы девелопмента. Новая редакция 214-ФЗ, по сути, не предполагает более использования средств дольщиков в том виде, к которому все привыкли. Ресурс, которым ранее располагали девелоперы, с рынка уходит, и он должен быть как-то восполнен.
Предполагается, что основную роль в финансировании строительства будут играть банки. Но как они поведут себя в новой ситуации? Думаю, этот вопрос задают себе все застройщики. С одной стороны, рынок привлекателен для банков с точки зрения объемов, с другой — риски высоки, сроки реализации проектов большие, а ограничения довольно жесткие по отношению к девелоперам.
Топ 8 схем, на которых налоговая ловит предпринимателей. Ошибки ООО и ИП. Бизнес и налоги.
Банки не могут просто так взять и выдать кредиты всем желающим. Есть определенные требования, и не всегда девелоперы могут их выполнять.
Застройщики, имевшие опыт взаимодействия с банками по проектному финансированию, знают, что это непростой процесс. У банков могут быть свои соображения по поводу тех или иных составляющих затрат, свое видение принципов ценообразования, способов продвижения проектов.
Что будет происходить, когда для достройки объекта нужно предпринять действия, а банк говорит, что не одобряет их, и отказывает в проведении платежей? Стройка встанет? Много вопросов, на которые пока нет ответов. Понятно только, что перекос в сторону банковского кредитования — это еще более жесткие условия для строителей. И поиск альтернатив вполне закономерен.
Наши ожидания связаны с тем, что в изменившихся условиях строителям может быть полезен инструмент ЗПИФов. В том числе потому, что предполагает более мягкие условия использования.
BG: Какую роль сейчас играют ЗПИФы в финансировании строительства?
М. Б.: ЗПИФы недвижимости существуют более пятнадцати лет, однако их доля в общем объеме финансирования стройки не такая значительная, какой могла бы быть. По данным на конец третьего квартала 2018 года, это чуть более 8%. В абсолютных цифрах — около 430 млрд рублей.
BG: Почему эта доля столь невелика и за счет чего она может увеличиться?
М. Б.: До последнего момента финансирование строительной отрасли осуществлялось в основном деньгами дольщиков. «Долевка» предоставляла девелоперам практически бесплатный ресурс и свободу использования средств. Так что незначительной была не только доля ЗПИФов, но и других способов финансирования. Скажем, доля банковских кредитов составляла менее 12%.
Проектное финансирование. Схемы организации и движения денег
Общий объем финансирования жилищного строительства на конец прошлого года — более 5 трлн рублей, из них средства дольщиков — 3,7 трлн, и их нужно будет как-то заместить. Очевидно, банки могут обеспечить значительную часть требуемой суммы, но чем жестче они будут по отношению к застройщикам, тем больше у последних будет стимулов искать альтернативы. Сегодня как раз тот период, когда перераспределение источников денег на строительство может привести к росту доли ЗПИФов. Мы полагаем, что она может увеличиться до 25%.
BG: 25% — это больше 1 трлн рублей. Откуда у индустрии ЗПИФов возьмутся такие резервы — как с точки зрения компетенций, так и с точки зрения источников фондирования?
М. Б.: Как я уже заметила, ЗПИФы на рынке строительства присутствуют достаточно давно. Опыт нашей компании в этой сфере более десяти лет. С использованием ЗПИФов мы реализовали около 30 проектов. Как пример могу привести крупные проекты, в которых мы принимали участие: ЖК «Русский дом» от группы ЛСР и ЖК «Лиственный» от компании «Строительный трест».
В стадии переговоров еще ряд проектов в разных регионах. Многие московские и петербургские управляющие фондами компании успели приобрести опыт, работая с застройщиками. Так что компетенции имеются.
Вопрос источников — более комплексный. ЗПИФы до последнего момента представляли собой некий закрытый клуб — фонды часто были рассчитаны на квалифицированных инвесторов. Это был надежный способ удовлетворить запрос того или иного крупного клиента. Строительный бизнес использовал ЗПИФы прежде всего для оптимизации финансовых потоков. Распространенным вариантом был тот, при котором владелец земельного участка вносил его в фонд в качестве оплаты инвестиционного пая, а фонд этой землей участвовал в строительстве.
Мы полагаем, что ситуация будет меняться: количество предложений для неквалифицированных инвесторов, как и спрос с их стороны, будет расти. ЗПИФы позволят им инвестировать в недвижимость сравнительно небольшие суммы.
BG: Откуда такая уверенность?
М. Б.: Вложения в недвижимость всегда привлекали инвесторов. На протяжении многих лет люди входили в проекты, ожидая увеличения стоимости квартиры с целью дальнейшей перепродажи, или рассматривали ее как рентную недвижимость, которая обеспечит постоянный денежный поток плюс капитализацию объекта за счет изменения цены.
Сегодня предложение инвестиционной недвижимости стало очень ограниченным. У инвестора есть выбор — вложиться в проекты комплексного освоения территорий, либо в дома комфорт- или бизнес-класса. В первом случае цена небольшая, но и доходность неинтересная, во втором — доходность выше, как и порог входа. Сейчас поле для маневра может стать еще меньше. Вполне вероятна ситуация, когда извлекать доход из капитализации недвижимости с целью перепродажи не получится, так как разница между стоимостью квартир на начальном этапе строительства и на финальной стадии при использовании эскроу-счетов будет нивелирована.
В этом смысле преимущество фонда — в обеспечении приемлемой доходности. ЗПИФы могут не только приобретать квартиры, но и кредитовать застройщиков на удобных условиях. А инвесторы могут вкладывать небольшие суммы в интересные проекты, так как порог входа в ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов относительно низкий.
BG: О каких суммах идет речь?
М. Б.: Мы пока определили порог входа в фонд недвижимости для неквалифицированных инвесторов в 300 тыс. рублей. Управляющие компании могут варьировать эту цифру, но суть остается прежней: закрытый ранее инвестиционный клуб открывается для средних инвесторов, у них появляется дополнительный мотив участия в этом рынке. Сейчас отличный момент для широкого воплощения сути ЗПИФов как инструмента коллективных инвестиций.
BG: Нет ли у частных инвесторов, привыкших инвестировать при помощи «долевки», предубеждения по отношению к ЗПИФам?
М. Б.: Скепсис и недопонимание, конечно, есть. Люди хотят владеть чем-то конкретным — квартирой, апартаментами. Для того чтобы уйти от владения недвижимостью к владению инвестиционным паем, потребуется трансформация мышления.
Инвестор должен прийти к пониманию, что собственность — это обременение, а инвестиционный пай — это владение собственностью без забот, связанных с ее обслуживанием. Думаю, в первую очередь трансформация случится в сегменте апартаментов, во многом «заточенном» именно на инвестиционный спрос со стороны частных лиц.
Сегмент апартаментов идеально подходит и для ЗПИФов. Застройщикам это удобно тем, что они имеют дело с одним инвестором в лице управляющей фондом компании, а не с большим числом дольщиков. А инвесторы снимают с себя заботы по поводу сдачи апартаментов в аренду и их обслуживания.
У фонда есть огромное преимущество по диверсификации: инвестируя в десять объектов, он может снижать таким образом риски и обеспечивать более предсказуемую доходность. Еще одно преимущество ЗПИФа перед индивидуальными вложениями в недвижимость — освобождение от налога на прибыль. Если инвестор реинвестирует доход, не выводя его из фонда и не платя налог, доходность увеличивается.
BG: Вы наблюдаете рост интереса к ЗПИФам со стороны девелоперов?
М. Б.: Мы сейчас много разговариваем со строителями. Конечно, многие из них привыкли к более простым механизмам финансирования, а ЗПИФы довольно сложная конструкция. Кроме того, значительная часть участников рынка, как мне кажется, не до конца осознала, что произошло.
Мы ожидаем рост интереса к альтернативным формам финансирования строительства уже в самое ближайшее время. Принятые в декабре поправки в 214-ФЗ означают невозможность использования старых добрых схем уже с 1 июля 2019 года. У девелоперов осталось совсем немного времени, чтобы найти новые источники финансирования своих проектов.
Источник: investfuture.ru
Особенности системы финансирования жилищного строительства в России
Схемы финансирования жилищного строительства России
Понятие сущности любой модели развития жилищного строительства и определение возможности ее использования при определенных условиях осуществимо после разбора основных элементов модели:
- 1. Основные участники.
- 2. Возможности для участников при реализации модели.
- 3. Применяемые виды используемого капитала.
- 4. Параметры кредита: процентная ставка, сумма (размер) кредита, срок кредитования, характер выплат. Финансовые отношения.
- 5. Договорные отношения и особенности прав собственности.
- 6. Возможности реализации модели для заемщика при определенных условиях.
В странах с развитой экономикой одним из перспективных способов решения жилищной проблемы принято считать ипотечное кредитование. Действительно, при удачно складывающихся условиях ипотечного кредитования его результативность велика: «для заемщика — это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института — это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства — это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем» [16, с. 19].
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:
- * одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
- *двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
Характерной практически для всех кредитных учреждений стран с развитой экономикой является одноуровневая модель ипотечного кредитования.
Для осуществления анализа данной модели целесообразно рассмотреть каждый ее элемент отдельно в соответствии с разделением, предложенным авторами.
- 1. Кредитом связаны заемщик и кредитор. В качестве последнего могут выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Количество обслуживающих организаций — минимально (как правило, это только страховая организация).
- 2. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг — закладных листов и, тем самым, — минимизирование возможных рисков. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли (в Германии, например, маржа ипотечного банка составляет 0,25% [10, с.152]). Положительным для кредитора является тот факт, что он, исходя лишь из собственных интересов, регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика. Именно этим объясняется возможность заемщика получить низкий процент и удешевить ипотечный кредит. Для заемщика также важна последняя европейская тенденция объединения нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Достижение этого можно пояснить на примере. При объединении интересов ипотечного и сберегательного банков заемщик берет одновременно «два кредита», которые гасит последовательно, а именно: сначала погашается кредит Сбербанка в течение первых 12-14 лет, а затем — ипотечного банка [20, с.203].
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. Положительным является, что кредитор вправе использовать данные денежные ресурсы в своей деятельности. Кроме того, для заемщика также выгодна такая схема отношений с кредитором, так как участие заемщика в работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.
3. Собственный и заемный капитал заемщика.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
4. В ссудно-сберегательных учреждениях процентная ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, процентная ставка по ипотечному кредиту — от 4,5 до 8,5% [16, с.56]. Доля кредита в стоимости приобретения или строительства жилья может составлять около 50% [24, с.174].
Срок кредитования при реализации одноуровневой модели ипотечного кредитования составляет от 10 до 12 лет.
Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования строится на цикличности обращения денежных средств. Средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Таким образом, легко отслеживаются все финансовые потоки кредитного учреждения.
Следует отметить, что кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме как предоставление кредитов своим вкладчикам. Тем самым снижается рискованность ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили свою кредитоспособность, а также способность в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по ипотечному кредиту.
Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой модели ипотечного кредитования представлен на рис. 6.
Рис. 6. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования
Условные обозначения: 1 — накопительный вклад; 2 — ипотечный кредит; 3 — оплата жилья по договору купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 — возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 — страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 — доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 — доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение
5. Отчуждение заложенной недвижимости, в случае невозврата ипотечного кредита кредитному учреждению занимает довольно значительные сроки — 2-4 года [7, с.36].
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:
между заемщиком и кредитором — договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
между заемщиком страховой организацией — договор страхования заложенного жилья;
между заемщиком и продавцом (строителем) жилья — договор купли продажи жилья.
6. Так как предметом исследования монографии является ИЖС в том числе и в сельской местности, то и классические модели развития жилищного строительства можно, например, рассматривать с точки зрения их применимости в сельской местности России.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования получила не меньшее распространение в мировой практике.
- 1. В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
- 2. Кредитор для быстрого возврата затраченных средств на выдачу ипотечного кредита может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом рефинансируют кредит. Таким образом, кредитное учреждение имеет две основные возможности, а именно — получить доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компании получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования по определенным сходным характеристикам (вид недвижимости, процентная ставка, сроки кредитования и т.д.) закладных в ипотечные пулы.
- 3. Собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.
- 4. Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьируется от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья [7, с.66]. От стоимости приобретения или строительства жилья сумма кредита может составлять от 80 до 90% [24]. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет [7, с.95].
- 5. Реализация договорных отношений при двухуровневой модели ипотечного кредитования представлена на рис. 7.
Рис. 7. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования. Условные обозначения: 1 — кредитный договор; 2 — договор об ипотеке; 3 — договор страхования заложенного жилья; 4 — договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 — генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; 6 — агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитора агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 — договора переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 — договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 — договор страхования предпринимательского риска; 10 — договора купли-продажи ценных бумаг
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников — заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.
6. Авторы полагают, то данная классическая модель не нашла широкого применения в России из-за недостаточной разработанности механизма рефинансирования и, в связи с этим сложностей полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.
Кроме того, при залоговых взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь трудности с реализацией закладных ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители (например, земельные участки в отдаленных селах). В связи с этим нецелесообразно обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой модели ипотечного кредитования.
Источник: studwood.net
Эксперты назвали 5 самых перспективных драйверов финансирования строительной отрасли
Программа субсидирования ипотеки стимулировала в 2020 году вложение в жилищное строительство России более 4 трлн рублей (около 4% ВВП), однако теперь она фактически завершена или сильно ограничена для крупнейших региональных рынков жилья. Тем не менее дефицит инвестиций в отрасли сохраняется. Эксперты компании «Метриум» анализируют имеющиеся модели финансирования жилищного строительства, а также предлагают новые схемы вложений для ускорения роста отрасли.
Фото: «Метриум»
Проектное финансирование – начало пути
Банковский кредит стал главным источником финансирования жилищного строительства в РФ. С 2018 года девелоперы обязаны привлекать деньги дольщиков только через специальные сберегательные счета (эскроу) в банках, которые выделяют деньги на строительство. Реформа исключила возможность появления новых обманутых дольщиков, но осложнила доступ к финансированию региональным девелоперским компаниям.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в июле 2021 года в России строят 99,4 млн кв. м. жилья, из которых 67,2 млн кв. м с использованием эскроу-счетов (67%). Из 3,4 тыс. застройщиков новую схему применяют 2,5 тыс. компаний (74% от общего числа). Год назад (в июле 2020 года) на долю площадей, для строительства которых деньги привлекались на эскроу-счета, приходились 37%. В новой схеме участвовали 37% девелоперов. Таким образом за прошедший год новая модель финансирования охватила большую часть игроков рынка.
Между тем, по данным «Дом.рф», благодаря высокой наполненности эскроу-счетов банки устанавливают пониженные ставки для девелоперов по проектному финансированию: 1,8–4,3% в разных федеральных округах, тогда как по другим кредитам на срок более одного года средняя ставка составляет 6,8%.
«Несмотря на предварительные успехи реформы, очевидно, что новая модель нуждается в совершенствовании, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва». – Если мы обратимся к опыту развитых стран, где проектное финансирование применяется много лет, то увидим, что почти всегда возврат средств инвесторов происходит за счет будущих финансовых потоков проекта. Если же это не так, то доступ к средствам на эскроу-счетах или авансы покупателей квартир в другой форме под контролем третьей стороны переводятся застройщикам по мере завершения определенных этапов строительства. У нас же пока средства дольщиков не работают 2-3 года, а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию».
К примеру, в Германии застройщик может поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ – 20-30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания ‒ 40%.
Крупные фонды могут стать инвесторами в жилищном строительстве
Еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство – крупные фонды, в основном пенсионные. По данным ЦБ РФ, в России насчитываются 43 негосударственных пенсионных фондов (НПФ) с общим объемом средств в 4,4 трлн рублей. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) – второй основной элемент рынка коллективных вложений – составляют порядка 1,6 тыс. учреждений с общим объемом активов в 4,8 трлн рублей. Инвестиционный портфель НПФ образован в основном вложениями в государственные ценные бумаги и корпоративные облигации, а также акциями нефтегазового, машиностроительного и транспортного сектора. ПИФ в основном вкладываются в ценные бумаги, а на долю недвижимости приходится только 16,6% инвестиций.
Между тем в развитых странах НПФ и другие крупные институциональные игроки выступают одними из главных инвесторов девелоперских проектов. В среднем по миру НПФ вкладывают в недвижимость 9-10% средств, а в европейских странах – до 15%. Сейчас на инвестиционную активность НПФ наложены большие ограничения. Участие ПИФ в жилищном строительстве также не проработано на уровне законодательства. Снятие этих проблем позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения квадратных метров.
Инфраструктурные облигации помогут строить социальные объекты
Одна из причин роста цен на жилье – высокая социальная и инфраструктурная нагрузка на конечную цену квартир. Фактически девелопер строит не только жилье, но и улично-дорожную сеть, паркинги, объекты инженерной инфраструктуры (котельные, подстанции), социальные учреждения (детские сады, школы, поликлиники), прокладывает внешние инженерные сети. Всё это так или иначе учитывается в цене квадратного метра, хотя, к примеру, прокладка новых инженерных коммуникаций или перекладка старых сетей может обслуживать не только вновь возводимые дома, но существующие кварталы. Иными словами, если раньше в г. Москве было принято некоторое распределение капитальных затрат между городом и инвестором проекта (застройщиком) по объектам социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры, то сейчас практически все затраты несет инвестор.
Чтобы решить эту проблему, в России внедряют инструмент инфраструктурных облигаций. Это вид ценных бумаг, которые выпускают власти разных уровней или частная компания для финансирования строительства инфраструктуры. Инвесторы приобретают ценные бумаги (вкладываются тем самым в проект), а эмитент после завершения проекта начинает выплачивать доход.
При этом обычно эмитент или привлеченная для реализации проекта компания получают построенный объект в концессию. К примеру, если это дорога, эмитент может сделать проезд по ней платной и выплачивать из прибыли купонный доход держателям облигаций. Чаще всего речь идет о социально значимых проектах, в которых заинтересовано государство. Поэтому власти часто выступают гарантами доходности облигаций, за что эти бумаги любят инвесторы.
В России уже есть примеры проектов, реализованных с выпуском инфраструктурных облигаций, в частности, дублер дороги из Санкт-Петербурга в Москву, Западный скоростной диаметр (в Санкт-Петербурге), дублёр трассы М-1 «Беларусь» Москва-Минск. Однако инфраструктурные облигации в жилищном строительстве потребовали государственных субсидий.
В частности, Дом.РФ организует специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). Оно будет выпускать облигации на фондовом рынке. Выручка от размещения пойдет на финансирование инфраструктуры – либо застройщикам в виде инфраструктурных займов, либо субъектам РФ путем выкупа их собственных облигаций со стороны СОПФ.
Государство при этом в первое время будет гарантировать купонный доход инвесторам, что в итоге профинансирует строительство инфраструктуры. Во-первых, это позволит вовлечь в жилищное строительство территории слабо обеспеченные инфраструктурой, что повлечет увеличение объема строительства жилья и приблизит отрасль к показателю ввода на уровне 120 млн кв. м в год. Во-вторых, это сдержит рост себестоимости жилья, что позволит удержать рыночные цены на доступном уровне для широкого круга покупателей.
ЖСК – новое издание
Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы были одной из схем финансирования строительства в старой версии 214-ФЗ. На практике они часто контролировались девелоперами и использовались как один из каналов привлечения средств покупателей строящегося жилья.
Однако после начала реформы – перевода застройщиков на банковский кредит – ЖСК были сильно ограничены. С 1 июля создавать новые ЖСК можно только с господдержкой. «Дом.рф» наделен правом бесплатно предоставлять земельный участок пайщикам такого ЖСК. Правда, вступать в ЖСК с господдержкой могут только определенные категории граждан – врачи, учителя, полицейские, военные, ученые, госслужащие и т.д. Один пай соответствует одной квартире в проекте дома ЖСК. Но купить в ипотеку пай нельзя, поэтому участники кооператива берут потребительские кредиты и привлекают собственные сбережения.
По данным «Дом.рф», по стране реализовано 26 проектов застройки с участием ЖСК с господдержкой, а общая площадь построенных домов составила 320 тыс. кв. м. При этом покупателям удалось сэкономить до 60% цены таких домов. Сейчас на разных этапах идет реализация еще 64 таких проектов.
«У модели ЖСК с господдержкой есть перспективы развития, – говорит Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов. Есть в новой модели ЖСК и место для девелоперов – они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК».
Госзаказ – невостребованный канал финансирования строительства
В России недостаточно проработаны механизмы государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, которые могли бы способствовать эффективному решению социальных проблем и быть достаточно доходными для коммерческих застройщиков. Между тем, государство и бизнес могут взаимовыгодно сотрудничать, в частности, в области строительства арендного и социального жилья, которого в России не хватает. К примеру, в жилом фонде Голландии его доля составляет 36%, Дании – 27%, Австрии – 23%, Великобритании – 21%, Германии – 20%, Франции – 17%.
Механизмы финансирования строительства социального жилья могут быть разными: от прямых государственных субсидий до предоставления льготных кредитов или освобождения от налогов строительных компаний, которые в этом участвуют. На поддержку социального жилья страны ОЭСР тратят до 0,6% ВВП, а на различные субсидии – еще 1%.
В России массированные государственные инвестиции в жилищное строительство эпизодичны (к примеру, программа реновации в Москве или федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ)). Однако в целом застройщики пока весьма ограниченно вовлечены в эти процессы. Государственный заказ, льготы для участников социальных проектов и другие механизмы могли бы привлечь девелоперов и стимулировать государственные вложения и частные инвестиции в строительство.
«Реформа долевого строительства сократила круг источников финансирования жилищного строительства, чтобы защитить интересы дольщиков, – резюмирует Мария Литинецкая. – Это был тактически верный ход с учетом текущего развития рынка и состояния отрасли. Однако необходимо и дальше совершенствовать закон и расширять механизм финансирования в рамках 214-ФЗ. Привлечение частных и публичных фондов, государства и частных крупных инвесторов могло бы происходить через банки или иные институты развития отрасли. Особенно это актуально в свете задачи по наращиванию объемов инвестиций в сфере жилищного строительства и диверсификации источников финансирования проектов».
Источник: www.mirkvartir.ru
XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2019
РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННО — СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ С ПРИМЕНЕНИЕМ РАЗНЫХ ФОРМ ФИНАНСИРОВАНИЯ
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF
На сегодняшний день существует несколько основных источника финансирования, а именно:
Собственные средства правообладателя
Привлеченные средства соинвесторов (привлечение стратегических инвесторов-партнеров, привлечение конечных покупателей)
Привлечение средств кредитных организаций (проектное финансирование и инвестиционное кредитование)
Публичное привлечение средств (облигационные займы, публичное размещение акций)
1.Собственные средства правообладателя.
Данный источник финансирования регулируется Федеральными законами: «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г. (регулирование инвестиционной деятельности), «Об акционерных обществах» №208-ФЗ от 24.11.1995 г. (регулирование деятельности акционерных обществ), «Об обществах с ограниченной ответственностью» №14-ФЗ от 08.02.1998 г. (регулирование деятельности обществ с ограниченной ответственностью), «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» №129-ФЗ от 08.08.2001 г. (регулирует деятельность индивидуальных предпринимателей), а так же Гражданским кодексом РФ №51-ФЗ от 30.11.1994 г. (регулирование общих вопросов). [ 1]
Объектами строительства при такой схеме финансирования выступают объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. В данном случае собственные средства вкладываются на прединвестиционном этапе или же на начальной стадии инвестиционной фазы, далее осуществляется привлечение финансирования от сторонних источников. Необходимость в первоначальном вложений средств собственника заключается в возможности последующего привлечения кредитных займов. Средства правообладателя первично направляются на оформление исходно-разрешительной документации (ИРД), в т.ч. прав на земельный участок и пр. Использование только собственных средств целесообразно при последующей самостоятельном эксплуатации строящегося объекта, например, крупными компаниями сырьевого сектора [1].
Источниками финансирования собственных средств могут выступать: уставной или добавочный капитал организаций, нераспределенная прибыль организаций, ссуды от собственников. Подводя итог по данной схеме финансирования необходимо отметить, что собственные средства правообладателя могут привлекаться на любом этапе жизненного цикла ИСП, однако такое привлечение финансирования применяется совместно с кредитными средствами и облигационными займами в размере от 20% до 80% от общего объема финансирования. Основным требованием кредиторов выступает в возможности начального финансирования собственными средствами не менее 15% затрат до начала кредитования.
2.Привлечение средств соинвесторов.
Такая схема финансирования регулируется следующими Федеральными законами: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ от 30.12.2004 г., «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. (регулирование ипотеки площади при наличии механизмов рассрочки, кредитования и прочих обязательств приобретателя), «О рынке ценных бумаг» №39-ФЗ от 22.04.1996 г. (регулирования работы с ценными бумагами) и пр. Гражданский кодекс РФ №51-ФЗ от 30.11.1994 г. (регулирование общих вопросов). [2]
Соинвесторами выступают юридические или физические лица, а так же индивидуальные предприниматели. Объектами строительства, как и в первом случае, выступают объекты жилой и коммерческой недвижимости.
В большинстве случаев соинвесторы предоставляют финансирование ИСП в качестве партнеров собственников на основе различных договоров инвестирования. Целью данных договоров является получение возможности приобретения площади по стоимости, которая будет близка к стоимости строительства. Выделяют несколько основных механизмов регулирования взаимоотношений с инвесторами-партнерами [3] :
Продажа инвестиционно-строительного проекта
Продажа или отчуждение прав на земельный участок на котором реализуется строительство ИСП
Заключение инвестиционного договора, основополагающим условием которого являются обязательства сторон: закрепление за инвестором соответствующей доли площадей или доход от реализации ИСП
Привлечение средств из данного источника допускается на любом стадии жизненного цикла ИСП, а в качестве вложения собственных средств может выступать сама стоимость земельного участка и оформленная исходно-разрешительная документация.
Поступающие денежные средства от данного источника при моделировании денежного потока относятся к операционному денежному потоку и эффективность их инвестирования определять нецелесообразно.
3.Привлечение кредитных средств.
Основные регулирующие документы: федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 395-1от 02.12.1990 г. (регулирование банковской деятельности), «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» №254-П от 26.03.2004 г. (регулирование деятельности банков), федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. (регулирование залога обеспечения), внутренние регламенты и нормативные документы кредитной организации и пр.
Финансирование ИСП в данном случае осуществляется банком, в основном только после получения разрешения на строительство, а именно на инвестиционном этапе и также после вложения собственных средств в размере 15% от общих затрат. Проектное финансирование подразумевает собой форму кредита, где возврат вложенных средств и получение доходов от реализации ИСП происходит на эксплуатационной стадии. При проектном финансировании как правило кредитом покрывается от 30% до 70% всех затрат Осуществление кредитной сделки происходит согласно Рисунку 1 [4].
Рисунок 1. Схема проектного финансирования
Проектное финансирование применяется в большинстве случаев кредитования ИСП, т.к. является наиболее безопасным как для основной деятельности заемщика, так и банка.
Инвестиционное кредитование. Финансирование ИСП осуществляется посредством предоставления кредита, в таком случае источником погашения выступает вся деятельность заемщика. На Рисунке 2 приведем схему инвестиционного кредитования [2] .
Рисунок 2. Схема инвестиционного кредитования
Инвестиционное кредитование присуще для реализации финансирования объектов коммерческой недвижимости и организаций, которые уже имеют в правообладании объекты, которые возможно использовать в качестве залога по кредиту[5].
Облигационные займы. Основные регулирующие документы: «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» №14-ФЗ от 26.01.1996 г., Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» №39-ФЗ от 22.04.1996 г., Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.2003, Приказы ФСФР, пр.
Данный способ финансирования является одним из наиболее эффективным и удобным, так как эмиссия облигаций девелоперами и правообладателями строительных проектов (застройщиками) может способствовать нивелированию отрицательного влияния на показатели проекта повышения ключевой ставки ЦБ РФ и стать альтернативой банковским кредитам. Такой вид займа способствует привлечению средств по более низким процентным ставкам, нежели чем банковские кредиты. Выпуск облигаций содержит несколько основных этапов, которые приведены на Рисунке 3.
Рисунок 3. Основные этапы выпуска облигаций
Публичное размещение акционерного капитала.
Основные регулирующие документы: «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» №14-ФЗ от 26.01.1996 г., Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» №39-ФЗ от 22.04.1996 г., Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.2003 г., приказы ФСФР, пр.
Одной из основных задач является подготовка организаций к выходу на фондовые площадки.
Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999
Гражданский кодекс РФ №51-ФЗ от 30.11.1994 г
Марковская Е. И. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА// Санкт-Петербург, 2013
Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках// Москва, 2015
Сулемин В. Т. Повышение эффективности капитальных вложений// Москва, 2012
Источник: scienceforum.ru