Схемы расположения земельного участка для строительства

1. Задачи до подготовки схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории

Подаче заявления претендента на получение без проведения торгов публичного земельного участка (ЗУ), то есть находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует большая работа:

• поиск свободного ЗУ или свободной земельной территории, из которой будет возможно выделить участок
• подготовка к составлению схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)

Уже на этом стартовом этапе нужно учесть множество обстоятельств, чтобы не получить отказ администрации в утверждении схемы. Понятно, что такой факт – как «опущенный шлагбаум» на пути к достижению поставленной цели. Придётся вернуться в исходную позицию – к поиску участка или доработке схемы.

При выборе подходящего ЗУ нужно учесть те причины, которые могут послужить законным основанием для принятия властями отрицательного решения по представленной схеме. Они изложены в статье 39.16 ЗК РФ.

Схема расположения земельного участка. Бесплатные и платные способы.

В случае удачного выбора ЗУ подготовка схемы его расположения на КПТ будет хоть и сложной, но оправданной – при условии, что участок не попадает в территорию, для которой утверждён проект планировки или проект межевания.

Существуют ли специфические нюансы при подготовке СРЗУ? Однозначно – да. Их развёрнутый анализ – тема настоящей статьи.

2. СРЗУ – часть плана кадастрового квартала

Схема расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ) – это план кадастрового квартала, сфокусированный на той его области, где по результатам проведённых геодезических измерений проектируется ЗУ из государственных/муниципальных участков или земель.

Исходные сведения для подготовки СРЗУ – материалы кадастрового плана территории, в границах которой расположен проектируемый (образуемый) земельный участок. Они позволяют:

• фиксировать местоположение образуемого участка на плане
• графически отобразить границы образуемого ЗУ с их привязкой на местности
• определить размеры и площадь проектируемого земельного участка

При подготовке СРЗУ в обязательном порядке учитываются:

• утверждённые документы территориального планирования
• правила землепользования и застройки
• проекты планировки территории (ППТ)
• землеустроительная документация
• положения об особо охраняемой природной территории
• наличие зон с особыми условиями использования территорий
• положение о ЗУ общего пользования и установленных «красных линиях»
• местоположение:

• границ земельных участков
• зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства

3. Содержание СРЗУ

Содержание схемы расположения земельного участка/земельных участков на КПТ раскрыто в статье 11.10 ЗК РФ. Сформулировать кратко её положения можно так:

• СРЗУ представляет собой изображение границ образуемого ЗУ или образуемых земельных участков на КПТ
• в СРЗУ указываются:

• проектная площадь каждого образуемого ЗУ
• кадастровый номер ЗУ
• условные номера – в случае, если предусматривается образование двух и более участков

• требования федерального законодательства в области территориального планирования, градостроительства и использования территорий
• потенциал развития территорий
• существующие природные факторы
• особенности сложившегося землеустройства и застройки
• действующие проекты планировки территории

• гражданин имеет право выбора формы схемы ЗУ по своему усмотрению – или в виде электронного документа, или в виде документа на бумажном носителе

• или органом государственной власти
• или органом местного самоуправления

4. Обязательные сведения в СРЗУ

Основные материалы для составления СРЗУ на КПТ извлекаются из сведений госкадастра для территории кадастрового квартала, внутри которого находится проектируемый ЗУ.

СРЗУ может составляться на один ЗУ или на несколько участков.

СРЗУ содержит информацию и материалы:

• проектируемая площадь каждого образуемого ЗУ
• координаты характерных (наиболее важных) точек границ каждого формируемого участка в системе координат, принятой для ведения ГКН
• отображение границ (с использованием условных обозначений и указанием кадастровых номеров существующих участков и кадастрового квартала) – в СРЗУ на бумажном носителе:

• образуемого/образуемых ЗУ
• учтённых ЗУ
• исходных земельных участков

• границ территорий общего пользования
• местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (в СРЗУ на бумажном носителе):
• реки
• овраги
• автомобильные и железные дороги
• ЛЭП и иные сооружения
• здания, объекты незавершённого строительства
• условные номера каждого из образуемых участков при составлении СРЗУ на 2 и более участков

Примеры схем расположения ЗУ на КПТ – в «подвале» статьи.

5. Регламент подготовки СРЗУ

Порядок подготовки СРЗУ изложен в пунктах 2 – 11 статьи 11.10 ЗК РФ.

Схему земельного надела на КПТ могут готовить:

• публичные органы власти
• физические лица или организации, интересы которых затрагивает данный участок

6. Лица, обеспечивающие подготовку СРЗУ на КПТ

Гражданин

При предоставлении ЗУ без проведения торгов. Подготовка схемы может осуществляться по выбору гражданина:

• или в форме электронного документа
• или в форме документа на бумажном носителе

Гражданин и юридическое лицо

При образовании ЗУ для его предоставления без проведения торгов:

• для проведения аукциона по продаже ЗУ
• при проведении аукциона на право заключения договора аренды ЗУ

Исключение – случаи образования ЗУ из земель/земельных участков, расположенных:

1. на территории городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя
2. в границах населённых пунктов

Гражданин и юридическое лицо

При образования ЗУ путем раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, предоставленного гражданину или юридическому лицу:

• на праве аренды
• на праве безвозмездного пользования

Юридическое лицо

При образовании ЗУ путём раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования

Собственники ЗУ, предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС

При образовании ЗУ путём перераспределения участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения:

• ЛПХ
• огородничества
• садоводства
• ИЖС

и земель/участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности

Приобретатель ЗУ, изъятого для государственных или муниципальных нужд

При образовании ЗУ для последующего изъятия для государственных/муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок

Орган государственной власти или орган местного самоуправления

А) При реализации участка путём аукциона:

• орган, осуществляющий выдел земли, направляет в Росреестр электронную схему:

• необходимо для того, чтобы до момента регистрации права на ЗУ на месте его расположения не произошло образование другого участка

Б) При предоставлении органам власти ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности в соответствии со статьёй 39.2, статьями 9 – 11 ЗК РФ:

• представлено описание полномочий Российской Федерации, отражённых далее в статьях 10 – 11 ЗК РФ, касающихся в том числе вопроса предоставления ЗУ органам власти

• резервирование и изъятие земельных участков для нужд субъектов РФ
• разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ

• перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ

• резервирование земель для муниципальных нужд
• изъятие земельных участков для муниципальных нужд
• установление ПЗЗ территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований
• разработка и реализация местных программ использования и охраны земель

7. Требования к составлению СРЗУ

СРЗУ – один из главных документов для получения прав на землю. Схема готовится по установленным правилам. Требования к её подготовке изложены в приказе Минэкономразвития России №762 от 27.11.2014. Схема должна быть оформлена для утверждения в электронной форме.

Вместе с тем, приказом разрешена подготовка СРЗУ на бумажном носителе – для случая, когда претендент на получение ЗУ без торгов выбирает бумажную форму. При этом выбор электронного формата для него не исключается.

Для обоих вариантов формы СРЗУ используются специальные технологические и программные средства, которые устанавливаются на персональный компьютер:

С помощью программных средств:

• вычисляется площадь образуемого ЗУ:

• допустимое превышение площади, полученной при проведении кадастровых работ, над проектной площадью – не более чем 10%

На видео – пример подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ с помощью плагина Румб.NET. На 1 этапе подготовлен чертёж СРЗУ на КПТ. На 2 этапе создан XML-документ:

Действующее земельное законодательство не устанавливает требования к лицам, которые могут подготовить СРЗУ на КПТ.

8. Подготовка СРЗУ на сайте Росреестра

Подготовить электронную версию схемы можно при помощи официального сайта Росреестра:

• нанести границы образуемого земельного участка на КПТ
• посмотреть его площадь
• отредактировать сформированные границы
• проверить участок на предмет наличия пересечений с границами иных наделов

Для доступа к сервису подготовки СРЗУ пользователь должен:

• загрузку кадастрового плана территории в графический редактор
• формирование границ земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
• формирование схемы расположения земельного участка или земельных участков

Подготовка СРЗУ в виде электронного докумнта обойдется:

• физическим лицам – в 100 рублей
• юридическим – в 200 рублей
• сотрудникам органов госвласти – доступ к сервису бесплатный

9. Инструкция Росрестра по подготовке СРЗУ в электронном форме

Для физических лиц и сотрудников органов госвласти, желающих самостоятельно подготовить СРЗУ в электронном виде, Росреестр разработал инструкцию «Руководство пользователя»:

• с разъяснениями используемых терминов и понятий
• с изложением требований к программному обеспечению (ПО) на компьютере
• с указанием нормативных документов
• с пошаговой последовательностью действий для создании СРЗУ – от момента входа на сайт до финала:

• с подробными текстовыми пояснениями
• с иллюстрациями
• с демонстрацией графических изображений карты, появляющихся на экране монитора после каждого действия
• с расшифровкой названий используемых инструментов и порядка их применения

Основные тематические блоки инструкции

1. Запуск сервиса подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
2. Загрузка кадастрового плана территоии
3. Настройка карты
4. Формирование из земель:
5. формирование границ ЗУ из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
6. Перераспределение
7. формирования границ ЗУ путём перераспределения нескольких смежных земельных участков
8. Раздел существующего земельного участка
9. формирования границ ЗУ или земельных участков путём раздела существующего ЗУ
10. Проверка корректности формирования границ ЗУ
11. Формирование файла СРЗУ

Ремарка

Выбор формата цифрового файла СРЗУ и подготовка электронной версии схемы в самостоятельном порядке, несомненно, имеют массу плюсов:

• разработка документа происходит «в уютных домашних условиях»
• небольшая стоимость за использование программного продукта: всего 100 рублей и дополнительно 800 рублей за получение КПТ в электронном виде – не слишком обременительны
• использование программных средств – интуитивно понятно
• поставщик услуг – проверенный и надёжный (Росреестр, всё-таки)

Возможности кажутся чудесными, а задача – простой. Сервис помогает сэкономить время и денежные средства при оформлении документов на объекты недвижимости.

Тем не менее, нельзя исключать ошибки и недочёты, которые могут быть выявлены после завершения подготовки схемы (неточности в оформлении, в условных обозначениях, в «привязке» участка к ориентирам и т.д.). Специалист сумеет справиться с ними быстро и грамотно, как, наверное, и продвинутый пользователь программных продуктов. Но будут ли единственными случаи появления ошибок у пользователя-дилетанта? Попыток всё переделать заново может оказаться много, и, как следствие, «денежных вложений» в достижение цели тоже.

Стоит призадуматься. К оформлению схемы предъявляются строгие правила. Может лучше доверить подготовку СРЗУ профессионалу – кадастровому инженеру и быть уверенным в результате? Оно того стоит.

Взаимодействие с кадастровым инженером правильнее начать до изготовления СРЗУ на КПТ – с проведения топографической съёмки участка и всех объектов, расположенных на нём. Не лишним будет согласование схемы с сетевыми организациями, линейные объекты которых, возможно, пока не поставлены на кадастровый учёт – то есть сведениями о них обладают только сами сетевые компании. За время строительства на своём ЗУ, например газопровод, проходящий вблизи участка, обретёт юридический статус, а его владелец зарегистрирует охранную зону этого линейного объекта. По такой причине могут возникнуть сложности при вводе построенного здания в эксплуатацию.

10. Порядок утверждения СРЗУ

Созданная в электронной форме СРЗУ направляется для рассмотрения и принятия решения о её утверждении (в зависимости от принадлежности участка):

1. или в исполнительный орган государственной власти
2. или в орган местного самоуправления

Срок рассмотрения предоставленной СРЗУ – 1 месяц. По его истечении придёт ответ:

1. с решением об утверждении схемы
2. с отказом в утверждении СРЗУ

В решении об утверждении СРЗУ в отношении каждого из земельных участков , подлежащих образованию, указываются (пункт 14 статья 11.10 ЗК РФ):

• площадь ЗУ, образуемого в соответствии со схемой
• адрес ЗУ
• описание местоположения ЗУ – при отсутствии адреса
• кадастровый номер участка
• кадастровые номера земельных участков, из которых, в соответствии со схемой, предусмотрено образование ЗУ – в случае образования ЗУ из участка, сведения о котором внесены в ЕГРН
• территориальная зона, в границах которой образуется ЗУ
• вид разрешённого использования образуемого ЗУ – в случаях:

• на образуемый ЗУ действие градостроительного регламента не распространяется
• для образуемого ЗУ градостроительный регламент не устанавливается

Образование ЗУ по утверждённой СРЗУ происходит также в случае, когда границы ЗУ, образуемого по утверждённой СРЗУ, пересекаются с границами участка/участков, образуемых:

• в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым после дня утверждения СРЗУ
• до истечения срока действия решения об утверждении СРЗУ

В решении об утверждении СРЗУ делаются акценты на права гражданина, подавшего заявление на проведение кадастрового госучёта образуемого ЗУ, и на регистрацию права собственности публичных органов власти на образуемый ЗУ:

1. на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении СРЗУ:
2. на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учёте образуемого ЗУ
3. на обращение без доверенности с заявлением о государственной регистрации образуемого ЗУ
4. о государственной регистрации права собственности на образуемый ЗУ:
5. Российской Федерации
6. субъекта РФ
7. муниципалитета

Указанные акценты детализируют тот факт, что до регистрации ЗУ в ЕГРН гражданин не является правообладателем/собственником образуемого участка.

Орган власти в течение 5 дней должен отправить решение об утверждении СРЗУ и саму схему в Росреестр. При этом СРЗУ, подготовленная в виде электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа власти, утвердившего такую схему.

Результат направления решения и СРЗУ:

• постановка участка на кадастровый учёт
• возникновение права собственности/аренды/пользования на ЗУ в рамках его утверждённых границ

После этого новоявленный правообладатель/собственник ЗУ может запросить выписку из ЕГРН.

Сведения, содержащиеся в решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц (пункт 20 статьи 11.10 ЗК РФ)

Срок действия решения об утверждении СРЗУ – 2 года.

11. Основания для отказа в утверждении СРЗУ

Аргументы для отклонения подготовленной СРЗУ при её анализе и для принятия властями отрицательного решения изложены в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ:

• несоответствие СРЗУ требованиям, установленным в соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ:

• форме
• формату
• требованиям к подготовке

• утверждённому проекту планировки территории
• землеустроительной документации
• положению об особо охраняемой природной территории

• по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, установленным градостроительными регламентами
• по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется
• по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются
• границы образуемых ЗУ пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов
• образование ЗУ приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких ЗУ объектов недвижимости
• нарушение запрета на раздел, перераспределение или выдел земельных участков, при сохранении в отношении образуемых ЗУ установленного обременения/ограничения, не позволяющего использовать указанные ЗУ в соответствии с разрешённым использованием
• образование ЗУ приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости, к другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами
• нарушение запрета на образование ЗУ, границы которого пересекают границы:
• территориальных зон
• лесничеств
• лесопарков

Отказ в утверждении СРЗУ и, соответственно, в предоставлении ЗУ произойдёт при выявлении хотя одного из указанных случаев.

12. Применение СРЗУ

Задачи с применением СРЗУ (пункты 4 – 8 статьи 11.10 ЗК РФ):

1. продажа ЗУ, не имевшего:
2. или кадастрового номера
3. или номера по проекту межевания территории
4. образовании новых ЗУ
5. изменение границ уже существующих публичных участков, расположенных на землях, находящихся в государственной/муниципальной собственности
6. образование нового ЗУ из публичных земель для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов
7. образование ЗУ из публичных земель:
8. для продажи
9. для предоставление в аренду через торги (аукцион)
10. образование нового ЗУ путём раздела существующего публичного участка для предоставления на праве бессрочного пользования
11. выдел участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета для государственных/муниципальных нужд
12. перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц и предназначенных:
13. для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
14. для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
15. для ведения садоводства
16. для ведения огородничества
17. подготовка межевого плана для постановки ЗУ на кадастровый учёт и получения кадастрового номера участка
18. подготовка материалов:
19. для получения разрешения на строительство
20. для снятия обременения, установленного после срока начала строительства здания
21. для разбирательства споров по границам ЗУ

Во всех остальных случаях образование ЗУ выполняется на основании утверждённого проекта планировки и межевания территории.

Схема расположения земельного надела на плане кадастра – основание для преобразования участка из государственной/муниципальной собственности в частную (при условии, что отсутствует проект межевания).

Любой образуемый участок без СРЗУ нельзя поставить на кадастровый учёт в качестве объекта недвижимости. Если земля не будет учтена в государственном кадастре, собственник не сможет использовать свой надел по назначению и распоряжаться им.

Консультационные услуги

пункт 20 – услуги по привлечению на основе анализа ситуации кадастрового инженера:

Источник: www.zemvopros.ru

Схемы расположения земельного участка для строительства

Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

2.1. Подготовка схемы расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, обеспечивается органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в статье 39.2 настоящего Кодекса, или собственником (собственниками) помещений в многоквартирном доме. В случае подготовки органом государственной власти или органом местного самоуправления указанной схемы расположения земельного участка срок такой подготовки должен составлять не более трех месяцев. Схема расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, до ее утверждения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории.

3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

7. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок.

8. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.

9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа.

В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» или с использованием иных технологических и программных средств.

11. Орган регистрации прав обеспечивает возможность подготовки схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта указанного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» любым заинтересованным лицом за плату. Размер такой платы и порядок ее взимания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа органами государственной власти или органами местного самоуправления с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» осуществляется без взимания платы.

12. Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

13. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

2) адрес земельного участка или при отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

4) территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка;

5) категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

15. Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года.

16. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

17. В случае, если границы земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка, пересекаются с границами земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения земельного участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения.

18. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка указывается на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого земельного участка и о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемый земельный участок.

19. Не допускается требовать от заявителя согласования схемы расположения земельного участка, а также предоставления документов, не предусмотренных настоящим Кодексом.

20. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение, предусматривающее утверждение схемы расположения земельного участка, обязаны направлять в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия указанного решения в орган регистрации прав указанное решение с приложением схемы расположения земельного участка, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия. Сведения, содержащиеся в указанных решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

21. Подготовка единым институтом развития в жилищной сфере схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» осуществляется без взимания платы.

Источник: legalacts.ru

Как сделать схему расположения земельного участка: Все о подготовке плана и согласовании

Поставить объект на учет в Государственном кадастре, зарегистрировать имущественное право или купить муниципальный надел можно с помощью грамотно оформленной схемы расположения земельного участка. Правила оформления документа и дальнейшие действия с ним подробно описаны в этой статье.

Схема расположения земельного участка: Что это за документ?

Основная цель плана расположения — сбор и предоставление информации об участке для первичного утверждения сделки с владельцем (представителем муниципалитета).

План описывает координаты земельного участка (конкретный адрес надела на местности). Также в нем содержится информация о площади объекта и его форме. Бланк является приложением в виде графического чертежа к официальному распоряжению по выделения надела в собственность. Уполномоченный представитель администрации заверяет схему расположения участка личной подписью и печатью.

Чтобы согласовать границы участка с собственником и избежать отказа в получении земли, разработку схемы лучше доверить опытным кадастровым инженерам из ГЕОМЕР ГРУПП.

Зачем и когда нужен документ

Схема расположения земельного участка оформляется в таких ситуациях:

• Создание нового надела, который в будущем будет передан в аренду и продан другому владельцу на аукционе или без проведения торгов. При этом земля находится в собственности государства или муниципалитета;
• Организация территории в новый участок, который впоследствии будет использоваться для нужд муниципалитета;
• Оформление государственной или муниципальной земли с последующей передачей в бесплатное пользование или аренду физическим и юридическим лицам;
• Образование надела методом прирезки дополнительных территорий к имеющемуся участку (перераспределение площади);
• Получение разрешения на проведение строительных работ. Землю уполномочен выделить официальный представитель исполнительной власти на проекта межевания.

После утверждения СРЗУ имеет юридическую силу в течение двух лет. За этот период владелец участка обязан подготовить межевой план.

Согласно Приказу Минэкономразвития № 762 схема расположения земельного участка бывает двух видов:

• Для перераспределения земли (если происходит дорезка территории);
• Для создания нового надела.

Состав

СРЗУ включает следующую информацию:

• Месторасположение надела;
• Границы участка (красные линии);
• Схематическое отображение капитальных построек;
• Зоны с особыми условиями использования;
• Площадь участка;
• Информация о координатах и точные границы соседних наделов;
• Кадастровая информация (индивидуальные номера объектов, территориальных единиц);
• Координаты поворотных точек;
• Категория земли;
• Список условных обозначений;
• Данные о заказчике, исполнителе и уполномоченном органе, утвердившим документ.

Несмотря на то, что действующее законодательство не требует проведения топографической съемки, в большинстве случаев госструктуры настаивают на ней. Это дорогостоящая услуга в любом случае пригодиться собственнику земли. На топографической карте отражается вся ситуация, надземные и подземные коммуникации, если есть. Эта информация поможет в будущем правильно выбрать место для застройки.

Требования предъявляемые к подготовке

Земельные участки, для которых составляется схема расположения, должны соответствовать следующим требованиям:

1. Вновь образованный надел должен иметь порядковый номер. Если участок уже стоит на учете в ЕГРН, то можно использовать кадастровый идентификатор.
2. Размер и форма участка должны быть точно установлены. Эти данные вносятся в районный кадастровый план.
3. Поворотные точки границ надела четко определяются. Сведения необходимы для переноса в натуру и для сохранения корректной информации на плане.
4. Определение целевого использования земли.

В отдельных случаях государственный представитель может выставить дополнительные требования. Их количество и вид зависят от особенностей конкретной территориальной единицы.

Способы получения

СРЗУ утверждает представитель администрации, где находится надел. Оформлением документа имеют право заниматься кадастровый инженер и должностное лицо, которое распоряжается земельными ресурсами. Также гражданин имеет право самостоятельно подготовить план расположения земельного участка. У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки.

Подготовка СРЗУ силами кадастрового инженера (быстрый)

Профессионалы используют в работе высокоточное оборудование и специальное программное обеспечение. Без него невозможно добиться нужной точности. Нарушение требований будет основанием для отказа.

Сложности при составлении схемы возникают и в том случае, если рядом с наделом нет никаких ориентиров, к которым можно привязать его расположение. Например, такими указателями служат границы соседних участков. В таких случаях сделать СРЗУ без привлечения кадастрового инженера, крайне сложно. Как показывает практика, утвердить самостоятельно составленную схему сложнее. Документ, подготовленный специалистом, возвращают реже.

Когда рядом с участком есть ориентиры и его местоположение можно определить камерально, кадастровый инженер готовит схему без выезда на объект. Выезд нужен в том случае, если требуется уточнить границы. Несмотря на то, что составление СРЗУ с выездом потребует больших затрат, этот метод имеет преимущества:

• После утверждения СРЗУ и выделения надела, его нужно межевать. Подготовка схемы расположения с выездом на объект поможет сократить расходы на межевание, так как полевые работы уже выполнены;
• Без выезда невозможно обойтись в том случае, если администрация требует топоплан.

Документ, составленный ГЕОМЕР ГРУПП — это гарантия отсутствия проблем с участком в будущем. СРЗУ, подготовленная кадастровым инженером, утверждается представителями власти сразу. Это позволяет сэкономить время и средства.

Самостоятельная разработка и оформление: Инструкция (долгий)

В законе нет прямого указания на то, что этот вид деятельности доступен только кадастровому инженеру. Самостоятельная подготовка помогает сэкономить деньги, но нужно быть готовым к тому, что такую СРЗУ сложно утвердить. Нарушение требований – одна из причин отказа. К тому же для создания документа нужно специальное программное обеспечение и навыки его использования.

Шаг 1: Изучение имеющихся документов

Чтобы схему утвердили, нужно учесть разные факторы. Разобраться с ними помогут Правила землепользования и застройки и приложения к этому документу. Обычно Правила есть на сайте муниципального образования. Если их нет, можно запросить в администрации. Муниципальные власти не имеют права не предоставить документы – это нарушение закона.

Шаг 2: Получение кадастрового плана территории

Получить его для подготовки СРЗУ можно через Росреестр. Для этого достаточно заполнить заявку, оплатить пошлину и выполнить такие действия:

• На сайте Росреестра выбираете раздел «Физическим лицам»;

• В правом меню – «Получение сведений ЕГРН»;

• В открывшейся вкладке – «Получить кадастровый план территории из ЕГРН»;

• После этого можно приступать к заполнению формы.

Шаг 3: Подготовка схемы программными методами

Кадастровый план территории обрабатывается с помощью геоинформационной программы. Она может быть любой. Главное, следить, чтобы это была актуальная версия. После загрузки данных программа рассчитает координаты с нужной точностью. Дальше нужно вставить схематическое изображение интересующего участка в шаблон и заполнить текстовую информацию.

Шаг 4: Подача заявления

После подготовки СРЗУ можно подавать заявление. Сделать это можно в МФЦ. К заявлению прилагают саму схему и копию паспорта. Документ можно предоставлять и в бумажном, и в электронном формате.

Оформление администрацией

Если земля продается посредством аукциона, то представители районной администрации оформляют схему расположения земельного участка самостоятельно. В остальных случаях расходы на изготовление документа берет на себя заинтересованное лицо.

Электронная версия СРЗУ нужна для упрощения коммуникации между ведомствами. Цифровой вариант документа хранится в Росреестре.

Изготовление схемы администрацией это бесплатный, но очень длительный процесс. Каждый этап услуги требует утверждения в уполномоченных инстанциях и сопровождается сбором дополнительных справок.

Почему могут отказать

Основаниями для отказа являются следующие причины:

1. Нарушение требований к форме и содержанию СРЗУ. Это самая частая причина. И чаще всего с этим сталкиваются заявители, которые сэкономили на услугах кадастрового инженера и делали документ сами. Схема может быть подана в электронном формате или на бумажном носителе.
2. Сформированный участок совпадает с ранее согласованным.
3. Нарушены требования к земельному наделу.
4. Схема не соответствует проекту планировки территории.
5. Для объекта был утвержден проект межевания.

Важно! Утверждение схемы – это только первый шаг. Даже если утвердили СРЗУ, это еще не означает, что земля будет выделена. Нужно получить предварительное согласование на выделение участка. Поэтому лучше проконсультироваться с кадастровым инженером из ГЕОМЕР ГРУПП.

Что делать в случае отказа?

На практике бывают случаи, когда администрация с первого раза не утверждает СРЗУ. основаниями для отказа (согласно ЗК РФ, ст. 11.10) являются:

• План расположения не соответствует установленным нормативам;
• Пересечение границ исследуемого надела с земельным участком, который уже стоит на госучете в росреестре;
• Наличие противоречий в схеме проекту планировки или сведениям технической документации;
• Границы участка совпадают с утвержденным проектом межевания.

Способы устранения ошибок зависят от причин отказа в согласовании бланка. Уполномоченная организация должна оформить отказ в письменном виде и указать причину. Если вы не согласны с решением администрации, необходимо подать заявление в суд.

Если причиной непринятия схемы расположения является ее соответствие законодательным нормам или наличие ошибок, необходимо привлечь к изготовлению документа квалифицированного кадастрового инженера.

Примеры отказов в утверждении схемы расположения земельного участка

Пример № 1 — представители местной администрации не утвердили самостоятельно подготовленную СРЗУ, ссылаясь на нарушение Приказа Минэкономразвития № 762. В этом случае необходимо показать схему кадастровому инженеру. Не исключено, что решение администрации было правомерным. Если специалист не выявит нарушений, можно подать исковое заявление в суд.

Пример № 2 — гражданин нашел на публичной карте несформированный ЗУ, составил СРЗУ и подал заявление на ее утверждение. Но уполномоченный орган не утвердил ее, сославшись на отсутствие кадастрового номера надела.

Стоимость подготовки схемы

Цена на услугу зависит от следующих факторов:

• Адрес участка;
• Площадь надела;
• Наличие всех документов;
• Необходимость проведения топографической съемки;
• Индивидуальные особенности проекта.

Стоимость оформления схемы в “Геомер групп” — от 7 000 рублей без выезда, с выездом от 10 000 рублей.

Чтобы уточнить тарифы, узнать условия сотрудничества и получить предварительную консультацию нужно подать заявку онлайн на сайте организации или позвонить по телефону.

Источник: geomergroup.ru

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане: нюансы подготовки и утверждения

Под громоздким названием скрывается особый вид схематического представления участка, без которого невозможна легализация земли и любые законные манипуляции с ней. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ) – это основной документ, помогающий проявить конкретную территорию в формальном, законном поле. Разбираемся, как создается схема расположения земельного участка (СРЗУ), как ее можно заказать (или сделать самостоятельно), и кто ее может утвердить.

Представление о СРЗУ

Сначала полезно понять, как образуются единицы кадастрового деления. Территория государства разбивается на составные части по следующему принципу:

• Вся страна делится на кадастровые округа (самая крупная единица деления).
• Кадастровый округ делится на кадастровые же районы.
• Кадастровый район состоит из кадастровых кварталов.
• Земельные участки являются наименьшей единицей деления квартала. После разбивки земли им присваиваются кадастровые номера (это помогает вести учет). Для наглядности учета составляют кадастровый план территории (КПТ).

Тот, кто хотя бы однажды участвовал в процедуре изъятия государственной или муниципальной земли, знаком с понятием схемы КПТ; и знает что это – графический документ, благодаря которому становится возможным появление земельного надела.

Он оформляется на бумаге или в электронном виде. В документе в схематическом виде (фактически, в виде рисунка) отображается часть кадастрового квартала с выделенными границами будущего надела.

Если сравнивать со схемой, которую создают для единственного надела, на кадастровом плане территории (КПТ) представлено множество объектов: все, что попадают на территорию данного кадастрового квартала. Наносятся все объекты недвижимости, линейные элементы; помечаются зоны, где земля осваивается по особым правилам (так называемые особые условия использования).

КПТ интересен тем, что на нем отражаются все общедоступные данные из ЕГРН, включая площадь, положение в пространстве, кадастровый (или условный) номер. Также в нем содержатся координаты поворотных точек (они фиксируют места поворота границы).

В КПТ есть схематическая и описательная информация. Графика образуется после схематичного нанесения участка (это и есть СРЗУ). В текстовом блоке содержатся координаты соседних (граничащих с образуемым) наделов.

Со временем все земельные участки появляются на официальном кадастровом плане, отражающем состояние данного района. Только после включения в КПТ надел становится полноценным: попадает в правовое поле, в результате на нем можно, например, начинать строительство.

Составление схемы границ земельного участка на кадастровом плане территории выполняется по результатам работы профильных специалистов (кадастровых инженеров). На основании геодезических измерений они устанавливают реальные пропорции и положение отчуждаемой территории. Определение проводится с привязкой к конкретным координатам, извлеченным из госкадастра, с поправкой на следующие данные:

• Границы соседних участков (уже утвержденные).
• Расположение земель общего пользования.
• Земли с особым статусом (например, особо охраняемые).
• Места планируемых и незавершенных строительств.
• Материалы действующих законодательных актов. Берутся в расчет нормы застройки; свое влияние оказывают документы регионального планирования.
• Программы развития и освоения земель (как государственные, так и инвестиционные).

На какой срок действия рассчитана схема

Как правило, участок является стабильным образованием, и у большинства наделов границы навсегда остаются в первоначально заданном положении. Изменение границ – длительная процедура, состоящая из подготовительного и полевого этапа; оно происходит в результате юридических или природных процессов (последние также превращаются в юридические).

Изменение же схемы происходит лишь после согласования всех юридических вопросов. Создается обманчивое впечатление, что срок действия схемы не ограничен, пока не произошли изменения контура или площади угодий. На деле законодательство устроено так, что любой документ имеет «срок годности» (действует в течение определенного времени).

Схема остается действительной шесть месяцев с момента ее утверждения, если в течение этого срока не менялись границы. Иногда предусматривается другой срок, если это было оговорено в нормативных документах при утверждении СЗУ.

Для чего нужно подготовить СРЗУ

После утверждения СРЗУ органы власти получают возможность приступить к юридическому оформлению земли. Наличие схемы позволяет приступить к образованию (в юридическом смысле) нового земельного надела со всеми правами для его собственника. Результатом становится документ, устанавливающий право собственности на данную территорию.

Надо отметить, что утверждение схемы может преследовать следующие цели:

• Земля, бывшая ранее собственностью государства (или муниципальных органов), передается в собственность (или аренду), с торгов или без. Получателем становится гражданин или частная компания (юрлицо).
• Проводится изъятие надела для федеральных или муниципальных нужд. Решение об изъятии принимают федеральные органы или органы местного самоуправления.
• Организуется перераспределение земельных наделов (границу между смежными территориями сдвигают с согласия двух собственников).
• Земля выводится из-под федерального или местного управления, и передается для аренды, безвозмездного или бессрочного использования.

Какую информацию можно почерпнуть из схемы

Требования к схеме расположения земельного участка на КПТ закреплены в Приказе Министерства Экономразвития от 27.11.2014 г. (№762). В схему входит следующий объем данных:

• Площадь и условный номер еще не сформированного надела.
• Схематическое изображение земли с привязкой к ближайшим участкам.
• Геоданные: координаты поворотных точек, показывающих границу собственности, с привязкой к местной системе координат.
• Список условных знаков, используемых в схеме (прилагается отдельно).
• Отметка о том, что схему согласовали и утвердили (указываются реквизиты исходного документа).

Требования, предъявляемые к новому наделу

В процессе формирования новых земельных угодий крайне важна грамотность при прорисовке схемы на КПТ; требования же к самому наделу выглядят следующим образом:

• Если кадастровые документы отсутствуют, надел должен иметь порядковый номер. Так происходит, когда для его создания используется государственная земля (она не состоит на кадастровом учете).
• Чтобы корректно отобразить границы на КПТ, точно определяют площадь образуемых угодий.

• У границ предполагается строгая географическая привязка. Это важно для их точного отображения в другой документации и для безошибочного выноса в натуру.
• Для корректного изображения в кадастре важно, чтобы у надела было сформулировано его целевое назначение.

Не все понимают, что размеры (площадь и границы) в схеме земельного участка для предварительного согласования являются проектными. Другими словами, площадь разрешается изменить прямо в процессе создания нового объекта недвижимости, даже во время фиксации этого факта, то есть, при постановке на кадастровый учет.

Это связано с тем, что границы новоиспеченного объекта недвижимости нередко приходится корректировать. Например, во время утверждения схемы владелец соседних угодий уточнил их пределы, а, значит, сместил границы. Ошибка может закрасться из-за того, что разные работы привязываются к разным системам координат, определенным с разной погрешностью. Из-за таких форс-мажоров площадь разрешается изменить максимум на 10%.

Порядок оформления СРЗУ

Так как схема входит в число документов, необходимых для оформления прав собственности на землю, ее создание происходит по строго определенным правилам. Чаще всего подготовкой занимается заинтересованный в результате будущий владелец.

Вы можете справиться с оформлением собственными силами, или ускорить процедуру, и привлечь к работе специалиста. Процесс создания и согласования схемы расположения земельного участка состоит из следующих действий:

• Изучение Правил землепользования и застройки, а также другой нормативной документации. За списком и самими нормативными актами можно обратиться в муниципалитет.
• Получение кадастрового плана. Проще всего получить его через интернет-ресурс Росреестра (в электронном виде).

• Подготовка СРЗУ.

Далее необходимо подать заявление о предварительном согласовании СРЗУ; обращаться следует в соответствующий отдел местной администрации. После того как решение об утверждении СРЗУ будет на руках, его регистрируют.

Видео описание

О том, как не получить отказ при утверждении схемы, в следующем видео:

Подготовка схемы: что надо знать

Местная администрация может заниматься подготовкой СРЗУ на КПТ, это закреплено на законодательном уровне. Но, если нет желания ждать, пока неповоротливая государственная машина выдаст результат, оформить документацию несложно самостоятельно. Сделать это можно двумя путями: обратиться к кадастровому инженеру или воспользоваться услугами портала Росреестра.

Найти толкового специалиста поможет «сарафанное радио»; подходящего инженера также несложно подыскать в онлайн-каталоге профильных исполнителей. Вы можете заранее прикинуть стоимость услуг при помощи онлайн-калькулятора кадастровых работ.

Сравнительно недавно появилась возможность изготовления схемы расположения земельного участка собственными силами. Если есть компьютер, время и желание, ее просто оформить через сервис портала Росреестра (для этого надо зарегистрироваться, чтобы зайти в личный кабинет).

Последний вариант привлекателен по следующим причинам: вы можете разработать схему, не покидая дом, и стоить это будет всего 100 р. (КПТ в электронном виде оплачивается отдельно). У способа есть минус: если схема получит замечания при согласовании, специалист устранит их бесплатно, а вам придется проделать работу заново (разработать новую СРЗУ и оплатить ее).

Видео описание

Об изготовлении СРЗУ на КПТ в следующем видео:

Коротко о главном

Разработка схемы расположения земельного участка выполняется для того, чтобы показать реальное расположение границ конкретного надела. СРЗУ – точный, хоть и схематичный, документ; правильность содержащейся в нем информации проверяется и утверждается на уровне местных органов власти. В нем содержится информация о площади и конфигурации границ, показано расположение (через координаты поворотных точек). Создание СРЗУ лучше доверить профильному специалисту, но есть возможность оформить его самостоятельно.

Источник: m-strana.ru