Скрытый дефект в строительстве определение

Экспертиза и обследование объекта недвижимости на скрытые недостатки

Экспертиза недостатков в строительстве и отделке востребована всегда.

Строительство без недочетов А-ЭКСПЕРТ за 20 лет работы не встречал ни разу. Проблема бывает устранимой или неустранимой (когда принимать работу нельзя). Устранимые недочеты имеют стоимостную характеристику, что позволяет снизить цену выполненных работ или стоимость объекта при покупке. Вот примерный обобщенный список проблем, с которыми обращались граждане и организации в А-ЭКСПЕРТ:

• торговые и арендные сделки с недвижимым имуществом (определяются скрытые недостатки квартир, домов, хозяйственных и промышленных зданий)
• выявление скрытых недостатков при проведении ремонтных работ
• определяются скрытые недостатки отдельного вида и/или комплекса строительных работ с составлением подробной документации (актов, смет) и описанием, фотофиксацией выявленных проблем с выдачей рекомендаций по их устранению
• составление официальной претензии по скрытым недостаткам, выявленным в результате экспертизы для судебных инстанций.

В зависимости от того, для каких целей выполняется экспертиза, определяется комплекс работ по выявлению скрытых недостатков зданий и сооружений.

Гарантия застройщика ➤на что распространяется ➤сколько действует ✔214 закон ✔скрытые дефекты АСК

Стоимость экспертизы скрытых недостатков

Цена зависит от объемов и сложности. Минимальная цена в нашей практике составила 35 000 руб., а максимальная 1 800 000 руб. Обратитесь в любое отделение А-ЭКСПЕРТ. Мы точно определим цену и сроки.

Определение скрытых недостатков при оформлении сделок с недвижимостью

Распространенное явление: продавец хочет показать объект только с хорошей стороны, а покупатель, естественно, заинтересован в независимой объективной оценке дома или квартиры. Оформляя договор купли продажи, скрытые недостатки дома или квартиры определять выгодно в первую очередь покупателю. Оплата экспертных услуг в итоге намного дешевле, чем капитальный ремонт фундамента частного дома или новая укладка электропроводки и коммуникаций в квартире.

Вот основные скрытые недостатки квартир:

• герметичность межпанельных швов нарушена
• внешняя стена или стены примыкания не соответствуют требованиям к теплозащитным нормам
• инженерные коммуникации требуют серьезного дорогостоящего ремонта – проблемы с отоплением, канализацией, водопроводом или вентиляции
• была выполнена несогласованная перепланировка, остекление балкона или лоджии
• ремонт в квартире не соответствует заявленным параметрам
• экология квартиры плохая (образуется грибок, повышенное электромагнитное излучение, повышенный радиационный фон, плохая звукоизолированность квартиры).

Пример из практики А-ЭКСПЕРТ

Обратился гражданин с просьбой проверить предполагаемую им к покупке квартиру на наличие скрытых недостатков. Обследование специальными приборами дома, в котором находилась квартира, показало, что в районе той самой квартиры при отсутствии шумового фона (поздним вечером и до 2 часов ночи) отлично слышен поезд метро, движущийся от станции Проспект Мира радиальная в сторону метро Сухаревская. Заказчик от покупки отказался.

СКРЫТЫЙ ДЕФЕКТ ПОДВЕСКИ | Или не на каждой СТО Вас обманывают | Renault Duster

Все выявленные скрытые недостатки квартиры фиксируются с составлением акта о скрытых недостатках.

Это основные скрытые недостатки дома, зданий и сооружений:

• нарушение геометрии и целостности фундамента, кровли, стен и перекрытий
• не выполнено должным образом подключение инженерных коммуникаций, электрики в соответствии с действующими нормативами и правилами
• метраж участка для обслуживания здания не соответствует заявленному
• подтопление подвала, высокое залегание грунтовых вод
• неисправность инженерных коммуникаций
• проблемы с экологией.

В каждом отдельном случае может быть выявлен ряд специфических проблем. Важно помнить, что на скрытый недостаток по ГК РФ продавцу можно выдвигать претензии по суду за скрытые недостатки товара только в течение двух лет после заключения сделки купли-продажи и подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества.

Пример из практики А-ЭКСПЕРТ:

Обратилась компания с просьбой проверить предполагаемую к покупке часть административного здания на наличие скрытых недостатков. Замеры уровня электромагнитного излучения показали значительные превышения. Дальнейшее обследование здания, его планировок и коммуникаций показало, что в тело здания встроена трансформаторная подстанция. Вопрос о покупке заказчиком был снят немедленно.

Экспертиза скрытых недостатков в строительстве

Данный вид экспертизы А-ЭКСПЕРТ рекомендует при заключении договоров подряда, когда на отдельные виды строительных работ нанимается отдельный подрядчик. Лучше определить все проблемы своевременно, так как потом будет сложно выдвигать претензии и искать виновных.

Если обнаружены скрытые недостатки при устройстве фундамента – моментально составляется акт о скрытых недостатках и требуется их устранение.

А вот обнаружить самостоятельно скрытые недостатки (договор подряда предусматривает подписание акта приемки сдачи работ) без использования специализированного оборудования и профильных специалистов зачастую просто невозможно.

А-ЭКСПЕРТ специализируется на диагностике зданий более чем по 60 параметрам. Используем высокоточные измерительные приборы. Проводим лабораторные исследования состава используемой бетонной смеси, качества и условия застывания бетона, соответствие стен и перекрытий проектным нормативам.

Независимая экспертиза при обнаружении скрытых недостатков поможет составить официальный акт о выявленных проблемах и разрабатывает рекомендации по их устранению.

Данные документы являются неоспоримым доказательством в суде при решении сложных вопросов и серьезным аргументом для решения споров и разногласий во внесудебном порядке с обязательной выплатой неустойки. Сметные расчеты неустойки по устранению скрытых недостатков также рассчитываются экспертом.

Оптимальный вариант для застройщика — комплексный авторский надзор и экспертиза на всех этапах строительных работ, если планируется привлечение разных компаний подрядчиков для строительства одного здания.

Источник a-expert.ru

Скрытые дефекты при строительстве

Характер и тип дефектов при строительстве очень разнообразны, как и момент, в который они становятся очевидными. С одной стороны, можно легко устранить незначительные дефекты до того, как объекПрава и средства правовой защиты
т сдан заказчику, с другой серьезные и даже критические дефекты могут обнаружиться через значительное время после завершения строительства, а для устранения требуются обширные ремонтные работы.

Дефекты могут возникать из-за того, что работа не была выполнена в соответствии с надлежащими стандартами или проектом, или из-за того, что использовались некачественные или неподходящие материалы — вопросы, которые, находятся в ведении подрядчика и его поставщиков. Может быть также виноват проектировщик.

В определенных случаях выявление дефекта не сложно: фундамент может треснуть и разрушиться, выйдут из строя блоки кондиционирования воздуха или протечет крыша. Однако, рассматривая дефекты строительства в принципе, могут быть случаи, когда работа была выполнена качественно, со всей должной тщательностью, но не соответствует определенной спецификации. Например, кирпичная кладка может быть установлена правильно, но неправильный тип кирпича мог быть использован в нарушение разрешения на планировку.

Потенциально сложные ситуации могут возникать, когда подрядчик неправильно выполнял работы, но также виноват проект архитектора или инженера. В этих ситуациях подрядчик может отказаться от ответственности на том основании, что, хотя работа была выполнена с дефектом, это не привело к ущербу, на который была подана жалоба. Часто важно различать видимые и скрытые дефекты. Скрытый дефект — это тот, который скрыт и может не проявляться в течение многих лет.

Обычно контракты содержат положения, касающиеся дефектов строительства, и период ответственности. На момент практического завершения работа должна быть завершена и не иметь явных и скрытых дефектов. Стандартные формы договоров используют различную терминологию для периода исправления дефектов, включая «период исправления», «период обслуживания» и «период исправления дефектов». Характер и время зависят от механизма, заложенного в конкретном договоре, а продолжительность периодов будет согласована сторонами и характером предстоящих работ.

Дефекты бетонных и кирпичных зданий могут быть связаны с плохим качеством исходных материалов, нарушением технологии производства работ, неправильно приготовленным раствором, некачественным щебнем и т.п. При этом скрытые дефекты возникают в труднодоступных для контроля местах.

Плохое качество бетона может объясняться недостатками при его укладке, нарушением режима тепловлажной обработки, заморозкой, неудовлетворительным уходом за свежеприготовленным бетоном. В бетоне и штукатурке образуются дефекты, которые проявляются через годы. Наиболее опасными дефектами для железобетонных конструкций являются неправильное армирование, пониженная прочность бетона, загрязнения, нарушения технологии укладки бетонной смеси. Это также мелкие ( 2-3 см) раковины и пустоты. Они могут быть недоступных местах, при использовании некачественной опалубки и т.п.

Скрытые дефекты выявляются с помощью строительного контроля. Главная цель строительного контроля — соблюдение качества, сроков и стоимости проекта путем ежедневного контроля работы подрядчиков и поставщиков на площадке на предмет соответствия заложенных в проекте решений, объемов и стоимости работ, соблюдения технологии строительства, качества скрытых работ и используемых материалов, конструктива, коэффициентов и накладных расходов заложенных в смету.

Источник www.forumhouse.ru

О строительно-технической экспертизе жилых домов (квартир)

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, чаще всего как совершенной под влиянием обмана или заблуждения.Указанные сделки признаются недействительными по такому признаку, как порок воли, т.е. из-за несоответствия волеизъявления лица его действительной воле вследствие заблуждения или обмана (умышленного введения в заблуждение).

Приобретение жилых домов (квартир) чаще всего признается недействительным вследствие заблуждения относительно определенных качеств предмета сделки, существенно снижающих либо вовсе исключающих возможность использования жилых помещений по их прямому назначению.

Перечень таких качеств:

Последствия подобного заблуждения (относительно наличия перечисленных дефектов) могут быть вообще неустранимы, либо их устранение будет связано для заблуждавшейся стороны со значительными затратами.

Поскольку гражданско-правовая сделка признается недействительной при несоответствии на момент сделки волеизъявления потерпевшего лица его действительной воле, то нетрудно предположить, что воля лица в таких случаях состоит в намерении приобрести жилое помещение без недостатков или, так как это практически невозможно, по крайней мере без недостатков, которые нельзя устранить без чрезмерных усилий и денежных затрат. Неадекватное волеизъявление лица может сформироваться из-за недоступности дефекта для его восприятия при обычном, неквалифицированном наблюдении, т.е. ввиду его скрытости, невозможности потерпевшего оценить значительность недостатка и возможности его устранения.

Далеко не всегда для установления элементов предмета доказывания требуются специальные знания. Очевидно, что они необходимы для установления наличия дефекта, что включает в себя не только фиксирующий факты, но и оценочный момент, так как дефект — это «каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям».

Выявить дефекты — значит не только обнаружить какую-либо негативную особенность объемно-планировочного решения здания (сооружения), нарушение целостности конструктивного элемента и др., но и признать их таковыми, а не отклонениями характеристик объекта исследования в пределах принятых допущений. При этом эксперт должен описать дефект, указав, где он находится. В некоторых случаях суд, ознакомившись с описанием, сразу может сделать вывод о характере дефекта — явный или скрытый, т.е. находится под обоями, покрасочным слоем и т.д., в других случаях это возможно только с помощью специальных методов и средств, применение которых является прерогативой эксперта.

О «скрытых» дефектах

По сложившейся практике суд признает сделки купли-продажи квартир (жилых домов) недействительными, если установлено, что, например, дефекты жилых помещений имеют скрытый характер (что позволяет судить о заблуждении участника сделки относительно качества приобретаемого жилья) и являются значительными и неустранимыми (что говорит о существенном значении заблуждения).

Общепринятые основания для деления дефектов на скрытые и явные применительно к данным обстоятельствам в экспертной практике пока не выработаны. Существующие подходы для решения этого вопроса вызывают возражения. Так, недопустимо распространенное толкование понятия «скрытый дефект» в том смысле, в котором оно дается в п. 42 ГОСТ 15467-79, а именно: «Скрытый дефект — дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства».

При приобретении квартир (жилых домов) их качество оценивается, как правило, неспециалистами, процесс оценки не регламентирован и не предполагает использования каких-либо специальных средств и методов. Этим и объясняется требование об обязательном разрешении в ходе судебного разбирательства вопроса о том, возможно ли увидеть дефект невооруженным глазом, поскольку именно от его решения зависит, к какой категории будет отнесен дефект — к скрытым или явным. При этом без помощи специальных знаний устанавливаются факты объективного характера.

В квалификации недостатка (дефекта) как скрытого отметим также субъективный момент, зависящий от индивидуальной возможности потерпевшего обнаружить и оценить значительность дефекта, его осведомленности, опыта, физических данных. Это, разумеется, целиком и полностью должен устанавливать суд без участия эксперта-строителя, как и объективную возможность увидеть дефект невооруженным глазом — для этого достаточно житейского опыта.

Соответственно, выводы эксперта, в основу которых положен предусмотренный указанным стандартом аспект понятия «скрытый дефект», утрачивают свое значение по делам данной категории, а постановку перед экспертом вопроса о возможности визуального восприятия дефекта следует считать неправомерной, как и ответы эксперта на такие вопросы.

Это не означает, однако, что отнесение дефектов продукции строительного производства к скрытым или явным находится исключительно вне компетенции судебного эксперта. Привлечение эксперта правомерно, если исследуются объекты, в отношении которых определенный вид контроля качества обязателен и регламентирован специальными правилами, — например, при сдаче подрядной строительной организацией заказчику возведенного или реконструированного предприятия, здания, сооружения, выполненных монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (ст. ст. 720, 753 — 755, 757 ГК РФ).

Эта проблема актуальна для ССТЭ, судебных товароведческой и автотехнической экспертиз, в рамках которых также решаются вопросы о принадлежности дефектов к скрытым или явным. Заблуждение относительно качества приобретаемого жилья должно быть существенным, т.е. влияющим на возможность использования его по назначению. Данное понятие включает в себя техническую возможность и экономическую целесообразность устранения недостатка (286).

Специальные знания в области строительства могут быть необходимы для решения вопроса о возможности устранения недостатка путем проведения ремонтных и профилактических работ и определения их стоимости. Эксперт вправе также определить соотношение стоимости работ и помещения в целом. Оценка целесообразности устранения недостатка включает в себя субъективный момент, зависящий от материального положения пострадавшего, его физических возможностей, заинтересованности в обмене, что, разумеется, не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Без специальных знаний в области строительства невозможно установить такой элемент предмета доказывания, как значительность обнаруженных в помещении недостатков (дефектов). Значительным считается дефект, существенно влияющий на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность (286), т.е. характеризуется не только размерами и количеством трещин, неровностей, низким уровнем инсоляции и т.п., но также влиянием их на возможность использования помещения по своему прямому назначению, т.е. в качестве жилого в течение определенного действующими нормативами времени.

Со временем дефект может развиваться и к моменту подачи иска стать значительным; таковым может считаться дефект, имеющий тенденцию к развитию. На момент приобретения квартиры (жилого дома) дефекта могло не быть, хотя условия его появления существовали уже тогда. Здесь важно отметить, что факт наличия дефекта и его значительность оцениваются судом на момент рассмотрения дела. Если к моменту вынесения решения суда образовались новые дефекты либо незначительные дефекты стали значительными, потерпевший может вновь обратиться в суд. Очевидно, что в тех случаях, когда на момент производства экспертизы дефект оценен экспертом как незначительный, но имеющий тенденцию к быстрому прогрессированию, он должен отметить данное обстоятельство в своем заключении, а суд — принять во внимание возможность скорого появления значительного дефекта и учесть это в своем решении.

Источник ceur.ru