Большинству европейских континентальных правопорядков давно известно право собственности на отдельные жилые (а также некоторые нежилые) помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, — жилые квартиры или даже отдельные комнаты, а также находящиеся в том же доме гаражи и другие обособленные нежилые помещения (используемые в качестве офиса, магазина и для тому подобных целей). Объектом данного права закон признает не отдельную вещь, а определенную часть юридически неделимой вещи (дома), неразрывно
связанную с другими его частями и с земельным участком. Эта ситуация требует признания за такими собственниками права на использование общих частей дома, а также земельного участка, на котором он расположен, т.е. неизбежно вызывает к жизни тот или иной юридический вариант отношений общей собственности на недвижимую вещь.
Поскольку в европейской малоэтажной архитектуре квартиры и указанные помещения нередко расположены на различных этажах дома (от подвала до крыши), возможность иметь их в собственности привела к не вполне точному наименованию данного института «этажной собственностью» (хотя имеется в виду право собственности именно на квартиру, а не на этаж, состоящий из нескольких квартир или других помещений). Впервые возможность «этажной собственности» (proprieteparetages) была закреплена в ст. 664 французского Code civil; в качестве Stockwerkeigentum она допускалась также законодательством ряда германских земель и швейцарских кантонов. Однако в конце XIX — начале XX в. «этажная собственность» подверглась законодательному запрету, поскольку отсутствие четкого разграничения объектов общей и индивидуальной собственности участников, а также механизма управления ими и разрешения возникающих споров привели к появлению массы юридических, социальных и экономических проблем, превратив большинство таких домов в Streithauser, или Streit-bauten («дома споров»), т.е. в арену постоянных конфликтов между собственниками отдельных квартир.
Поэтажная собственность: общее имущество жилых и нежилых зданий. Актуальная судебная практика 2022 г
Однако последовавшее перед Первой мировой войной усиление процесса урбанизации повлекло переселение основной части населения европейских стран в крупные города и вызвало резкий рост стоимости городской земли и жилья, что в свою очередь лишило большинство горожан возможности иметь в собственности отдельные дома и даже квартиры. Поэтому после Первой мировой войны, в 20-е — 30-е гг. прошлого века, «этажная собственность» фактически возродилась, получив подробное регулирование в ряде специальных законов, принятых многими европейскими странами. Усиление жилищного кризиса, вызванного тяжелыми разрушениями, полученными в ходе Второй мировой войны, и развитие массового многоэтажного жилищного строительства (сделавшего «многоуровневые» квартиры исключением, а не правилом) привели к преобразованию этого института в специально посвященных ему законах конца 40-х — начала 50-х гг. XX в. из «этажной» в «жилищную» собственность’. При этом полностью сохранились особенности правового режима его объектов — жилых квартир и других помещений, которые, фактически будучи составными частями юридически неделимой вещи (жилого дома), в противоречие с традиционными положениями учения о вещном праве специальными жилищными законами признавались самостоятельными вещами — объектами права собственности.
Как приобрести право собственности на жильё
Следовало также учитывать, что резко обострившаяся после Второй мировой войны жилищная потребность сделала необходимым привлечение к жилищному строительству даже сравнительно небольших капиталов (сбережений обычных людей), а передача квартир в собственность граждан, в том числе бывших нанимателей, имела в обществе весьма благоприятные социальные последствия. Кроме того, во многих случаях жилые дома строились при финансовом участии государства, т.е. денег налогоплательщиков, которые в результате пошли на благо общества, а не только на пользу строительных компаний. В результате этого, например, в Германии к концу XX в. почти половина всех жилых квартир находится в «жилищной собственности» их владельцев.
Вместе с тем признание «жилищной собственности» противоречит некоторым традиционным общим принципам вещного права, в частности «принципу присоединения» (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе «своей» вещи (в Германии в силу правила абз. 1 § 94 BGB даже само здание (строение) считается не отдельной вещью, а составной частью земельного участка, на котором оно находится). В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него «жилищную собственность» разделяют на два типа (две модели).
В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В такой модели «этажной собственности» (закрепленной жилищным законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран) на первое место выдвигается индивидуальное право собственности на квартиру (т.е. «индивидуалистически выраженная форма собственности»), а общая собственность получает вспомогательное значение. В доктрине она рассматривается как «подлинная» или «настоящая этажная собственность» (das echte Stockwerkeigentum).
Иной подход закреплен законодательством Австрии и Швейцарии. Здесь как здание в целом, так и земельный участок, на котором оно расположено, в качестве юридически неделимых вещей находятся в общей долевой собственности жильцов, которые пропорционально своим долям в этом праве получают в пользование соответствующую квартиру или иную часть дома (на особом, ограниченном вещном праве). Иначе говоря, в этой ситуации владелец конкретной квартиры имеет не индивидуальное право собственности на нее, а лишь долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом. Поскольку в такой модели, рассматривающейся в качестве «квалифицированной общей собственности», преобладает «идея общности» (Gemeinschaftsgedanke), она именуется «ненастоящей этажной собственностью» (unechtes Stockwerkeigentum)’.
Источник: bstudy.net
Собственность в жилищной сфере
(англ. property in dwelling sphere) — по законодательству РФ недвижимость в -жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), гос-ной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Согласно ст. 288 ГК РФ* жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств законом не допускается в принципе, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»** различает следующие виды жилищного фонда: частный, гос-ный, муниципальный, общественный, а также жилищный href=»http://jurisprudence.academic.ru/6808/%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4″ в коллективной собственности.
Частный жилищный фонд это: а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством; б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в т.ч. за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
Гос-ный жилищный фонд это: а) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении гос-ных предприятий или оперативном управлении гос-ных учреждений, относящихся к федеральной гос-ной собственности; б) фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении гос-ных предприятий или оперативном управлении гос-ных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в т.ч. в Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Общественный жилищный фонд — фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
Жилищный фонд в коллективной собственности -фонд, находящийся в общей совместной собственности или общей долевой собственности различных субъектов частной, гос-ной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Большой юридический словарь . Академик.ру . 2010 .
Полезное
Смотреть что такое «Собственность в жилищной сфере» в других словарях:
Собственность в жилищной сфере — (англ. property in dwelling sphere) по законодательству РФ недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), гос ной, муниципальной собственности, в … Энциклопедия права
государственный жилищный фонд — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г.: а) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном… … Большой юридический словарь
жилищный фонд в коллективной собственности — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности… … Большой юридический словарь
муниципальный жилищный фонд — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно территориальных образований, в т.ч. в городах Москве и Санкт Петербурге, а… … Большой юридический словарь
общественный жилищный фонд — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. фонд, состоящий в собственности общественных объединений. * * * см. Собственность в жилищной сфере … Большой юридический словарь
частный жилищный фонд — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г.: а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах… … Большой юридический словарь
Право собственности на жилое поме щение — см. Собственность в жилищной сфере … Большой юридический словарь
Государственный жилищный фонд — см. Собственность в жилищной сфере … Энциклопедия права
Жилищный фонд в коллективной собственности — см. Кондоминиум; Собственность в жилищной сфере … Энциклопедия права
Муниципальный жилищный фонд — см. Собственность в жилищной сфере … Энциклопедия права
Источник: jurisprudence.academic.ru
Собственность на недвижимость: виды и особенности
В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.
В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.
Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.
Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.
Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.
Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:
- приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;
- заключив договор купли-продажи;
- путем жилищного строительства (включая ТИЗ);
- участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;
- путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.
Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость
При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон. В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.
В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.
Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Приватизация жилой недвижимости
Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.
При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.
Формы собственности
- Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.
- При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.
- В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.
- Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.
Нюансы каждого вида
Совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными. Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации. Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).
Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать итп, при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.
Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.
Долевая собственность
В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.
Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется.
Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.
Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников, то уведомлять остальных совладельцев не требуется.
Если приоритетное право участника долевой собственности нарушено, то оно может быть восстановлено судом в трехмесячный срок. В этом случае права и обязанности покупателя переводятся на одного из совладельцев. Продажа доли собственности на практике является крайне затруднительной. Зачастую другие участники всячески препятствуют ее реализации.
Брак и собственность
Если жилая недвижимость приобретена в браке на общие средства, такая собственность считается совместной собственностью супругов.
Если же один из супругов, состоящих в браке, приватизирует квартиру, в которой второй супруг не зарегистрирован, жилье не считается совместно нажитым, так как приобретается в собственность безвозмездно. В этом случае совместная собственность не наступает.
Если один из супругов, находящихся в браке, приобретает жилье и регистрирует его на свое имя, такая собственность все равно является совместной. В этом случае право первого супруга защищено договором купли-продажи или мены, а второго – Семейным Кодексом РФ.
Источник: etagrealty.ru
Тема 6. Вопрос 5. Жилищная собственность. Понятие и виды ЖС, особенности правового режима ЖС
ЖИЛИЩНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — Собственность, охватывающая частные дома, городские квартиры, многосемейные дома, кондоминиумы и кооперативы.
Различаются следующие виды собственности:
государственная собственность. Объектами учета государственной собственности, расположенными как на территории Российской Федерации, так и за рубежом, являются: а) земельные участки, находящиеся в федеральной собственности; б) участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты (ресурсы), находящиеся в федеральной собственности; в) федеральное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием или на праве оперативного управления за федеральным казенным предприятием или государственным учреждением либо находящееся в федеральной собственности предприятие в целом как имущественный комплекс; г) находящиеся в федеральной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющееся у них федеральное имущество, не вошедшее в уставный (складочный) капитал; д) иное находящееся в федеральной собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным основаниям;
муниципальная собственность — имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, действующие от имени Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования;
общая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона;
частная собственность — приобретение гражданами права собственности на движимое или недвижимое имущество. Владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению. Итак, недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Появление «жилищной собственности» в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья. В результате самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 — 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности — общее имущество дома (п.
1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. «Жилищная собственность» в российском праве также стала неразрывным соединением индивидуального права собственности гражданина на квартиру (другое жилое помещение) и его доли в праве общей собственности на общее имущество дома.
Для «жилищной собственности» характерно смешение традиционных гражданско-правовых понятий: составные части недвижимой вещи (общее имущество дома) превратились в самостоятельные вещи — объекты вещного права общей собственности; сама недвижимая вещь (многоквартирный дом в целом) по сути прекратила самостоятельное юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных квартир и жилых помещений; аналогичная по сути судьба постигла и земельный участок, который хотя и сохранился в качестве отдельной вещи, но утратил самостоятельное значение, войдя в состав общего имущества дома в качестве одной из его «составных частей» (п. 1 ст.
36 ЖК РФ); сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и главными вещами в отношении общего имущества дома, в действительности являющегося составной частью главной вещи (дома) (п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 2 и 4 ст. 37, п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ) .
Тема 6. Вопрос 6. Особенности права собственности юридических лиц. Объекты права собственности юридических лиц. Основания приобретения и прекращения права собственности юридических лиц. Полномочия органов юридических лиц по совершению сделок с имуществом юридических лиц. Соотношение правомочий юридического лица и его учредителей на имущество юридического лица.
Право собственности юридических лиц — совокупность правовых норм, закрепляющих три полномочия собственника. Эти нормы образуют институт права собственности юридических лиц.
Особенности:
· 1) юридическое лицо является единственным собственником принадлежащего ему имущества;
· 2) учредители юридических лиц либо имеют (хозяйственные организации и товарищества), либо не имеют (некоммерческие организации) обязательственных прав на имущество;
· 3) в собственности юридического лица находится имущество, переданное ему в качестве вклада (взноса) его учредителями, а также приобретенное и произведенное в процессе предпринимательской деятельности;
· 4) юридическое лицо вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону (некоммерческие организации ограничены в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, поскольку имеют специальную компетенцию).
Право собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных предприятий, финансируемых собственником) представляет собой один из видов частной собственности (ст.213 ГК).
В образовании имущества юридических лиц участвуют его учредители, следовательно, необходимо различать характер прав учредителей на имущество юридических лиц и полномочия самого юридического лица. Объем прав учредителей на имущество юридических лиц зависит от его организационно-правовой формы. Участники хозяйственных товариществ, хозяйенных обществ, производственных и потребительских кооперативов имеют обязательственные права (право на получение прибыли)то есть эти юридические лица владеют имуществом на праве собственности.
Учредители государственых и муниципальных предприятий, предприятий, финансируемых собственником учреждений, имеют право собственности на имущество юридического лица, либо оные вещные права: право хозяйственного ведения (ст.114 ГК) или право оперативного управления (ст.115ГК). Учредители общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов, объединенных юридических лиц не имеют имущественных прав.
Предприятия, финансируемы собственникомучреждения владеет имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Собственником имущества, владельцем иных вещных прав являются их учредители. Общественные организации, религиозные организации, благотворительные фонды, объединенные юридические лица являются собственниками имущества. Их учредители не имеют имущественных прав на имущество этих юридических лиц. Объем правоспособност юридических лиц зависит от характера их деятельности, следовательно, юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие.
Источник: megalektsii.ru