Содержание объекта строительства понятие

4.3. Понятие объекта строительства/реконструкции в рамках реализации законов № 115-ФЗ и № 224-ФЗ

В концессионном законодательстве и законодательстве о ГЧП понятие «объект капитального строительства» в буквальном смысле отсутствует, в то же время в рамках указанного регулирования используется понятие «объект соглашения», которое частично корреспондирует с понятием объекта капитального строительства, определённым ГрК РФ.

В соответствии со ст.ст. 3, 4 закона № 115-ФЗ, ст.ст. 7, 12 закона № 224-ФЗ объектом соглашения является недвижимое или движимое и недвижимое имущество, технологически связанное между собой и предназначенное для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением. Как отмечалось в разделе 4.1, с 29 июня 2018 года стало возможно заключение соглашений в отношении только движимого имущества – объектов ИТ либо объектов ИТ и технических средств функционирования объектов ИТ.

Объектами соглашения могут выступать, например, следующие объекты:

• социальной инфраструктуры (объекты здравоохранения, в том числе для санаторно-курортного лечения, объекты социального обслуживания, объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения. С 1 января 2021 года перечень объектов СГЧП дополнен объектами специализированных организаций для оказания помощи лицам, находящимся в состоянии алкогольного, наркотического или иного токсического опьянения);
• транспортной инфраструктуры (автомобильные дороги, мосты, аэродромы, метрополитен и другой транспорт общего пользования, объекты железнодорожного транспорта, объекты трубопроводного транспорта и т. д.);
• коммунальной инфраструктуры (объекты, на которых осуществляются обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твёрдых коммунальных отходов, объекты энергоснабжения, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, и т. д.).

Перечень объектов соглашений является исчерпывающим, и заключение соглашения в отношении объекта, не указанного в перечне, не допускается [1] .

ЛОГИКУ УЧИМ: СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ ПОНЯТИЙ VID 20210419 063148

Объекты соглашений обладают следующими общими признаками:

• должны находиться в сфере публичного интереса и контроля;
• с использованием объекта должна осуществляться дальнейшая деятельность концессионера, частного партнёра, предусмотренная условиями соглашения.

По общему правилу на момент заключения соглашения объект, подлежащий реконструкции, должен находиться в собственности публичного субъекта, а на момент передачи частной стороне – быть свободным от прав третьих лиц [2] .

Объект концессионного соглашения после реализации мероприятий по его созданию и (или) реконструкции является собственностью концедента [3] . Концессионер получает права владения и пользования объектом соглашения, которые (в отношении недвижимости) подлежат государственной регистрации [4] . При этом концессионер имеет преимущественное право на выкуп этого объекта по цене, равной рыночной стоимости объекта, в случае включения объекта в документ планирования приватизации и при условии добросовестного исполнения концессионного соглашения (приватизация возможна по окончании срока действия концессионного соглашения). При этом нужно учитывать, что если в отношении соответствующей категории объектов действуют ограничения на приватизацию, то концессионер не сможет выкупить такой объект (например, по общему правилу запрещена приватизация спортивных сооружений, находящихся в государственной собственности [5] ).

Логика. 1. Понятие

Объект, построенный/реконструированный по СГЧП, напротив, является собственностью частного партнёра в течение срока действия соглашения и остаётся в его собственности после прекращения соглашения. Исключением выступают следующие случаи:

• объём бюджетного финансирования на создание объекта и рыночная стоимость передаваемого имущества (прав на имущество) превышает объём финансирования частным партнёром;
• расторжение соглашения по решению суда в связи с существенным нарушением условий договора частным партнёром;
• иное согласовано сторонами.

В указанных случаях право собственности на объект СГЧП возникает у частного лица, но в дальнейшем подлежит передаче публичной стороне.

При условии, что эти действия не приведут к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, возможно заключение соглашения в отношении нескольких объектов одновременно, за отдельными исключениями. К примеру, в 2017 году было заключено концессионное соглашение в отношении двух физкультурно-оздоровительных комплексов в Нижегородской области [6] , а в 2019 году было заключено СГЧП в отношении семи поликлиник в Новосибирске [7] .

Также допускается передача публичной стороной частной не только объекта соглашения, но и иного имущества. Такое иное имущество должно образовывать единое целое с объектом соглашения и (или) быть предназначено для использования в целях создания условий осуществления частной стороной деятельности по соглашению. Несоблюдение указанного условия является нарушением законодательства о конкуренции [8] и может привести к признанию концессионного соглашения недействительным полностью или в части [9] . Кроме того, в силу позиции ФАС России, выраженной в отношении объектов ЖКХ [10] , в составе иного имущества, по общему правилу, не могут передаваться объекты, которые по смыслу закона № 115-ФЗ могут быть переданы в составе объекта концессионного соглашения.

По общему правилу объект соглашения не может быть предоставлен в залог. Данное ограничение не распространяется на случаи, когда объект СГЧП используется в качестве способа обеспечения исполнения обязательств перед финансирующим лицом при наличии прямого соглашения. При этом преимущественное право покупки в случае обращения взыскания на объект имеет публичный партнёр, а также действуют ограничения по обращению взыскания на предмет залога.

Условия об объекте соглашения имеют ряд особенностей, которые необходимо учитывать при структурировании проекта и подготовке соглашения:

• По концессионному соглашению не допускается изменение целевого назначения реконструируемого объекта концессионного соглашения (п. 5 ст. 3 закона № 115-ФЗ). При этом отсутствует однозначная позиция в отношении того, что понимается под целевым назначением объекта. Потенциально возможно выявить несколько способов определения целевого назначения: из данных о назначении здания, сооружения, содержащихся в ЕГРН; исходя из последнего фактического назначения объекта; исходя из вида разрешённого использования земельного участка. На данный момент наиболее распространённым подходом является определение целевого назначения через назначение, содержащееся в ЕГРН. Так, здания по назначению подразделяются на нежилые, жилые, многоквартирные дома, жилые строения, садовые дома [11] . В отдельных судебных решениях факт смены целевого назначения объекта устанавливается судом, но не анализируется [12] . На практике эта норма препятствует реализации значительного числа проектов, в которых планируется реконструкция объекта соглашения (например, реконструкция неиспользуемой школы в объект здравоохранения).
• Условие об описании объекта соглашения, включая его технико-экономические показатели (далее – ​ТЭПы), является существенным условием соглашения.

Состав ТЭПов законом не урегулирован, в связи с чем к ТЭПам объекта соглашения могут быть отнесены различные характеристики объекта в зависимости от его специфики и отраслевой принадлежности. Однако описание технико-экономических показателей объекта соглашения должно быть полным, позволяющим определить объём работ, необходимых для создания объекта соглашения, и сформировать заявку на участие в конкурсе [13] . При этом определённые ориентиры установлены в Письме Минстроя России от 10.04.2015 № 10371-АЧ/04 «О требованиях к концессионным соглашениям в отношении объектов тепло-, водоснабжения, водоотведения». Указано, что при описании объекта концессионного соглашения необходимо отражать следующие характеристики: тип системы коммунальной инфраструктуры, количество основных объектов (например, котельных, источников водоснабжения, трансформаторных подстанций, насосных станций, очистных сооружений и т. д.), общую протяжённость сетей по их видам, сведения о потерях ресурсов на объектах имущества и т. д.

Поскольку по смыслу закона № 115-ФЗ объектом соглашения является как созданное/реконструированное имущество, так и те объекты, которые передаются концессионеру для реконструкции, можно сделать вывод, что технико-экономические показатели должны устанавливаться также в отношении объектов, входящих в состав объекта концессионного соглашения и подлежащих реконструкции. К технико-экономическим показателям таких объектов, согласно уже упомянутому письму Минстроя России, относятся сведения о сроке эксплуатации, износе, балансовой стоимости, о проведённых мероприятиях по ремонту.

Источник

Что входит в техническую эксплуатацию объектов строительства

По действующим стандартам безопасности и нормативам, принятым в области строительства, каждый введенный в эксплуатацию объект должен проходить регулярную техническую эксплуатацию объектов строительства. Суть процесса техобслуживания зданий заключается в поддержании его работоспособности и продлении срока службы объекта в реальных условиях его эксплуатации.

Техническая эксплуатация объектов строительства: нормативы и требования

Техническая эксплуатация сооружений цели и задачи

Техническая эксплуатация объектов строительства – это комплекс мероприятий, которые включают работу со всеми опорными конструкциями, фасадами, кровлей, инженерными коммуникациями, прилегающей территорией.

По требованиям контролирующих инстанций, техобслуживание зданий начинается с момента введения объекта в эксплуатации. В качестве управляющей компании может выступать любая организация, имеющая лицензию и соответствующие возможности для проведения измерительных, ремонтных работ.

Техническая эксплуатация объектов строительства обычно начинается сразу же после начала эксплуатации объекта. Это связано не столько с законодательными требованиями, сколько с реальными практическими ситуациями. Если дом жилой, ему нужен постоянный контроль техники безопасности, работоспособности коммуникаций, периодические проверки и ремонты.

Жестких требований по объему работ и их периодичности нет. Каждый владелец объекта сам решает, как формировать график обслуживания. Его задача – обеспечивать безопасность объекта и его соответствие условиям эксплуатации. Важно, чтобы здание не причиняло ущерб окружающим объектам, инфраструктуре района, не вызывало дискомфорт у людей, в нем находящихся.

Обязательно соблюдаются требования:

• пожарной безопасности для всех категорий объектов;
• экологические нормативы (особенно для промышленных объектов);
• радиационные требования, если речь идет об объектах, где ведется работа с опасными веществами и оборудованием;
• стандартные нормативы по конкретному классу объектов (прочность, степень износа, риски повреждений).

Требования и регламент техобслуживания зависит от категории объекта. Важно, сколько людей в нем находятся, какое используется оборудование, какие есть риски для окружающей среды. Точный перечень требований определяется при введении строения в эксплуатацию.

Что входит в техническую эксплуатацию объектов строительства?

Техническая эксплуатация объектов строительства включает в себя стандартный набор услуг:

• работа со всеми типами коммуникаций, ремонт, измерения, замена, модернизация;
• сезонные работы по подготовке отдельных сетей, элементов здания к новому сезону;
• облагораживание территории, стрижка кустарников, деревьев, обработка клумб;
• клининг внутри объекта и уборка прилегающей территории, вывоз мусора;
• планирование и проведение капитального ремонта.

Техобслуживание зданий может включать работу со всеми эксплуатируемыми видами оборудования, включая лифты. эскалаторы, промышленную технику. Конкретные услуги технической эксплуатации объектов строительства обсуждаются при заключении договора. Клиент может в любой момент сократить объем услуг или расширить их перечень в зависимости от потребностей.

Этапы и регламент технической эксплуатации объектов строительства

Цена на техническую эксплуатацию объектов строительства зависит от типа объекта и объема услуг. В общем виде техобслуживание зданий проходит по графику. В него входят:

• плановые осмотры, измерения, настройка оборудования;
• плановые ремонты, замена комплектующих, расходных материалов;
• аварийные ремонты по вызову;
• капитальный ремонт и модернизация коммуникаций;
• сезонные работы, очистка кровли, мойка фасадов, уборка листвы.

После всех приездов мастера заполняют документы, где указывается объем и тип выполненных работ. Отчетная документация необходима для расчета за услуги техобслуживания, а также для предоставления проверяющим организациям.

Преимущества технической эксплуатации объектов строительства от компании AKTAVEST

Техническая эксплуатация объектов строительства

В нашей компании вы можете заказать техническую эксплуатацию объектов строительства в любом удобном для вас формате. Мы работаем с клиентами на условиях постоянного абонентского обслуживания, а также предлагаем сотрудничество в рамках экстренных вызовов. К нам вы также можете обращаться за разовыми услугами: проведение электроизмерительных работ, экспертиза, подготовка отчетной документации по техобслуживанию зданий.

У нас выгодные расценки, которые зависят от реального объема заказанных услуг. Вы можете изменять условия договора в любое время. Возможности нашей компании позволяют работать с объектами всех категорий и типов. Мы одинаково успешно обслуживаем жилые, коммерческие и промышленные объекты, предлагаем большой спектр дополнительных услуг.

У нас работают специалисты всех профилей. Мы успешно решаем задачи на любой стадии строительства, эффективно работаем со всеми типами коммуникаций, готовим документы, проводим экспертизы, оказываем консалтинговые услуги, составляем работающие бизнес-планы.

Большим преимуществом нашей компании является возможность комплексной работы с объектом. Вам не нужно искать никаких дополнительных специалистов. Все задачи вы смело можете доверить экспертам AKTAVEST.

Источник

Уточнено понятие этапа строительства в отношении объектов инфраструктуры

На официальном интернет-портале правовой информации pravo.gov.ru опубликован Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ устанавливает особенности регулирования градостроительных, земельных и иных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры.

Каких объектов коснутся изменения?

Под объектами, предназначенными для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры (объекты инфраструктуры), понимаются объекты транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, строительство или реконструкция которых осуществляются в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии со Стратегией пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года. К ним относятся также иные объекты капитального строительства федерального, регионального или местного значения, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции и эксплуатации таких объектов. Перечень объектов инфраструктуры, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом, будет утвержден Правительством Российской Федерации.

Федеральный закон вносит изменения, касающиеся процедуры проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий таких объектов.

На госэкспертизу без проекта планировки территории?

Теперь отсутствие утвержденного проекта планировки территории не является препятствием для направления на государственную экспертизу проектной документации линейного объекта инфраструктуры и (или) результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации.

Утвержденный проект планировки территории и (или) проект межевания территории могут представляться в экспертные организации не позднее, чем за пять рабочих дней до даты окончания срока проведения государственной экспертизы. При этом положительное заключение государственной экспертизы не выдается до представления в экспертную организацию утвержденного проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории.

Эта норма будет применяться до 31 декабря 2024 года включительно.

Уточняется понятие этапа строительства в отношении объектов инфраструктуры

Федеральный закон также уточняет понятие этапа строительства в отношении линейных объектов инфраструктуры. В случае строительства линейного объекта инфраструктуры допускаются подготовка проектной документации, проведение государственной экспертизы проектной документации, государственной экологической экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство в отношении одного либо нескольких объектов капитального строительства или их частей, которые входят в состав такого линейного объекта и не могут быть введены в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно.

Указанная норма также будет применяться до 31 декабря 2024 года включительно.

Экологическая экспертиза: изменения

Федеральный закон вносит изменения в Федеральный закон от 23 ноября 1995 года № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе». Из полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации изымаются полномочия по проведению государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения.

Документ также устанавливает, что до 31 декабря 2024 года оценка проектной документации объектов инфраструктуры, которые построят или реконструируют на особо охраняемых природных территориях федерального, регионального и местного значения (если это допускаются федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации), на соответствие требованиям в области охраны окружающей среды осуществляется при проведении государственной экспертизы проектной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Капремонт линейных объектов

Федеральный закон закрепил, что при осуществлении капитального ремонта магистрального газопровода допускается повышение его категории, в том числе влекущее изменение зон с особыми условиями использования территории, установленных в связи с его размещением. Это возможно при условии, что такое изменение не приводит к включению в границы указанных зон территории, в отношении которой указанные зоны не были установлены до капитального ремонта данного магистрального газопровода.

Когда проводить подготовительные работы?

Федеральный закон закрепляет возможность проведения подготовительных работ для строительства объекта до выдачи разрешения на строительство объектов федерального, регионального или местного значения.

При этом подготовительные работы, не причиняющие существенного вреда окружающей среде и ее компонентам, могут выполняться со дня направления проектной документации указанных объектов на экспертизу такой проектной документации.

Выполнение таких подготовительных работ допускается в отношении земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Но при этом такие земли (или) земельные участки должны быть не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута и публичного сервитута).

Перечень видов подготовительных работ, порядок их выполнения, экологические требования к их выполнению будут установлены Правительством Российской Федерации.

Уточняется порядок проверки достоверности определения сметной стоимости строительства

Федеральный закон также установил, что проверка достоверности определения сметной стоимости строительства может осуществляться отдельно от оценки соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, иным обязательным требованиям, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий.

Источник