Согласие участника долевого строительства на изменения в проектную документацию

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проекту, регламентам

14. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Общественная организация в сфере защиты прав потребителей, действуя в интересах У., обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, компенсации морального вреда.

Изменение ВРИ,отличия основных,вспомогательных и условно-разрешенных ВРИ.

14 ноября 2011 г. между застройщиком и У. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции при частичном удовлетворении исковых требований исходил из того, что обязанность по устранению выявленных в квартире У. недостатков, выраженных в недостаточном утеплении стен дома, должна быть возложена на застройщика, поскольку указанные недостатки возникли в результате нарушений, допущенных при строительстве дома.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции указал, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома. Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома получено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с приведенными выводами суда апелляционной инстанции, указав следующее.

В соответствии со статьей 7 Закона N 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

ОФОРМЛЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (21 ДЕКАБРЯ 2018)

Судом установлено, что спор возник в связи с недостатками, допущенными застройщиком при строительстве дома, а потому выводы суда апелляционной инстанции об отказе У. в удовлетворении требований о взыскании денежных средств на устранение недостатков и компенсации морального вреда являются незаконными.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. N 11-КГ15-9)

Источник: logos-pravo.ru

Право дольщиков мкд на требование проектной документации (по произведенной отделке квартир) от ук

20 июл. 2020 г. 10:12

По ее словам, федеральным законом № 202-ФЗ от 13 июля 2020 года внесены поправки в следующие документы:

• № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и др.

«Теперь застройщики, привлекающие денежные средства дольщиков, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Так, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию.

Начиная с 13 июля 2020 года это необходимо делать с использованием ЕИСЖС – Единой информационной системы жилищного строительства.

Вносить поправки надо ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным», – сказала Анастасия Пятова.

Вместе с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить следующую информацию:

• о предельных параметрах разрешенного строительства;
• о генподрядчике;
• сроке передачи объекта участникам долевого строительства;
• СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком.

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Помимо этого, к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика по нему в полном размере.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Их будут исключать либо после ввода, либо в случае выплаты компенсации», – отметила Пятова.

Кроме того, в обновленном 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Девелоперам разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным.

Также установлено право девелопера на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства без доверенности.

«Изменения позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства», – подчеркнула Пятова.

Законом также установлено, что если при банкротстве застройщика новым приобретателем становится Федеральный фонд или Фонд субъекта, Арбитражный суд сразу вместе с удовлетворением заявления о покупке выносит определение о передаче имущества и обязательств застройщика. Это позволит ускорить процесс перехода проблемных объектов для завершения их сооружения.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления надзора.

Изменения внесены и в № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама о проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее девелопер мог давать ссылку на свой сайт.

Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации договора долевого участия. Это теперь можно сделать путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с ними можно ознакомиться на сайте Комитета.

Получение по ЕИСЖС банковской информации о застройщиках

Работа по сокращению админбарьеров в строительстве

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Комплекс градостроительной политики и строительства

Передача технической документации на мкд застройщиком

Подборка наиболее важных документов по запросу Передача технической документации на мкд застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Передача технической документации на мкд застройщиком

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2020 N Ф09-5820/20 по делу N А76-21070/2018Требование: О взыскании стоимости потерь тепловой энергии.Обстоятельства: При передаче тепловой энергии в возведенный многоквартирный дом возникли потери ресурса, образовавшиеся в тепловой сети от внешней границы стенки тепловой камеры до внешней стены здания.

Решение: Требование удовлетворено, так как транспортировка тепловой энергии в дом через спорный участок тепловой сети подтверждена, собственниками помещений дома решение о принятии участка сети в состав общедомового имущества не принималось, гарантирующей организации участок не передавался, в связи с чем до передачи объектов во владение уполномоченному лицу застройщик как собственник возводимого недвижимого имущества обязан нести бремя его содержания.

Как обоснованно указали суды, в материалах дела отсутствуют доказательства принятия собственниками решения о включении теплотрассы 2Dy100 мм L120 от внешней границы стенки тепловой камеры ТК15 до внешней стены МКД в состав общедомового имущества, а также, что истцом или обществом «Флагман» данный участок сетей был передан гарантирующей организации; техническая разрешительная документация, свидетельствующая о заключении застройщиком или генеральным подрядчиком с сетевой организацией договора на подключение возведенных при строительстве многоквартирного дома тепловых сетей к магистральным сетям (получении технических условий), с последующим разграничением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, в материалах дела отсутствует.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2019 N Ф05-3346/2019 по делу N А41-39807/2018Требование: Об обязании передать документацию на многоквартирный дом.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку установлено, что предыдущая управляющая компания не приняла мер к получению у застройщика всей технической документации на многоквартирный дом, которую застройщик в силу закона и договора обязан был передать данной управляющей компании.

Установив, что истец направил письмо ответчику с просьбой передать техническую документацию на многоквартирный дом, что ответчик не передал истцу запрашиваемые документы в полном объеме, что отсутствие технической документации препятствует исполнению обязанности истца по управлению многоквартирным домом, что ответчик является первой управляющей организацией, осуществлявшей управление многоквартирным домом на основании договора с застройщиком, что ответчиком не представлено доказательств невозможности получения технической документации у застройщика либо в случае ее утраты восстановления спорной технической документации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Передача технической документации на мкд застройщиком

Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положенияОпределяя лицо, ответственное перед собственниками помещений за спорные недостатки, суды обоснованно приняли во внимание п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», из которого следует, что ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик, обязанный передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Нормативные акты: Передача технической документации на мкд застройщиком

Судебные споры о строительных недостатках в МКД

Приобретение новой квартиры, да еще в новостройке – всегда радостное событие в жизни каждого человека. Однако радость частенько омрачают недобросовестные застройщики, которые, экономя на каждом виде работ либо на материалах строительства, в результате сдают квадратные метры с недостатками.

Не будем углубляться в вопрос, как они это делают, но факт сдачи подавляющего большинства многоквартирных домов с мелкими, либо крупными косяками, думаю, не требует дополнительных доказательств, так как судебных споров по их устранению между собственниками и застройщиками на сайтах судов можно исчислить не одним десятком или даже сотней…

Одни недостатки несущественные, которые возможно устранить во время эксплуатации жилого фонда силами собственника либо управляющей организации, что в большинстве случаев и происходит, другие – очень даже существенные, которые влияют и на качество жизни в квартире, а также очень затратные по их устранению.

Собственники решают вышеназванные проблемы по-разному. Кто-то пишет жалобы и претензии на управляющую организацию, кто-то судится с застройщиком.

Также животрепещущим вопросом является момент надлежащего истца по искам к застройщику по устранению строительных недостатков.

А некоторые застройщики при начале строительства нового многоквартирного дома создают новую организацию, ликвидируя старую во избежание несения расходов на исправление своих косяков.

В период управления МКД по договору управления именно управляющая организация представляет интересы собственников в отношениях с третьими лицами по вопросу содержания общего имущества МКД.

Поэтому именно управляющей организации желательно за очень короткое время после введения дома в эксплуатацию обнаружить недостатки строительства и составить соответствующие документы в отношении общего имущества, а также содействовать собственникам при составлении надлежащей документации при обнаружении недостатков в жилых и нежилых помещениях.

Не взирая на затратность мероприятий, в некоторых случаях управляющей организации нужно даже произвести необходимые экспертизы, так как впоследствии данные расходы обязательно окупятся в виде отсутствия необходимости нести порой немалые затраты в результате содержания МКД с косяками строителей. Ведь при ликвидации застройщика, его банкротстве, а также часто неторопливости и необязательности в работе судебных приставов, все проблемы придется решать именно управляющей организации.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

• имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
• единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
• владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
• были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

• еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
• выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
• заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
• участвует в процедуре банкротства,
• приостановила деятельность по решению суда,
• не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
• не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
• компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Обнаружены строительные недостатки квартиры? | Двитекс

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов.

Вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.

В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст.

7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. Общий гарантийный срок — 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен).

На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок — 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ).

Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ):

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов);
• в случае существенного нарушения требований к качеству дольщик вправе расторгнуть договор.

Что же делать в случае, если вы сомневаетесь в качестве строительства?

Как показывает наша практика, фактически в каждой новостройке застройщик допускает нарушение строительных норм, вопрос только в размере допущенных нарушений. Как правило, значительные нарушения застройщики допускают в квартирах с отделкой.

Вместе с тем, некоторые нарушения качества объекта ДДУ не видны дольщику при осмотре, а выявляются при обследовании помещения с помощью специального оборудования (тепловизор, яркометр, шумомер и пр.).

При этом раннее обнаружение многих скрытых недостатков помещения помогает дольщику избежать серьезных проблем в будущем (проблем с шумоизоляцией, теплопотерь, избыточной влажности, плесени и т.д.).

Поэтому мы рекомендуем для обследования объекта долевого строительства привлечь специалиста — строительного эксперта с необходимым оборудованием. Стоимость таких услуг значительно меньше выгоды, которую дольщик может получить, обнаружив строительные недостатки помещения вовремя.

Обнаружив строительные недостатки, дольщик может потребовать от застройщика устранения недостатков или уменьшения цены ДДУ. Так дольщик сможет сэкономить деньги на ремонте квартиры.

При этом, если дольщик решит уменьшить цену ДДУ, а не ждать устранения недостатков застройщиком, то он сможет распорядиться деньгами по своему усмотрению: устранить строительные недостатки или, например, погасить частично кредит (эксперт подскажет, какие недостатки важно срочно устранить, а какие недостатки необязательно устранять сейчас).

Если застройщик не устраняет допущенные недостатки и вы вынуждены обратиться в суд, мы рекомендуем в судебном порядке требовать именно уменьшения цены ДДУ. Получив деньги, вы сможете привлечь строительную компанию и в быстрые сроки устранить «недоделки» застройщика. При этом у вас есть возможность взыскать с застройщика деньги сверх стоимости недостатков (компенсацию морального вреда, значительную неустойку и штраф). Обращаться в суд с иском об устранении строительных недостатков стоит только в некоторых случаях, так как обеспечить исполнение такого решения суда нередко сложнее, чем взыскать деньги с застройщика. Например, если допущенные нарушения относятся к общедомовому имуществу и только застройщик может устранить такие нарушения (в нашей практике встречались ситуации, когда застройщик допустил нарушения при выполнении фасадных, кровельных или фундаментных работ, при этом данные нарушения повлекли проблемы в отдельных помещениях дольщиков).

Сомневаетесь в качестве объекта долевого строительства и не хотите оплачивать услуги эксперта? Мы готовы оплатить выезд строительного эксперта! Эксперт бесплатно проведет осмотр квартиры и оценит сумму возможного взыскания с застройщика.

Если будут обнаружены строительные недостатки, мы взыщем их стоимость в суде за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Пошаговая инструкция для взыскания с застройщика компенсации стоимости строительных недостатков (уменьшения цены ДДУ)

Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества

Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.

Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России).

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).

Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора.

В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены.

Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Укажите в претензии разумный срок для исполнения требования (исходя из практики, разумным сроком для выплаты компенсации является 10 дней с даты получения претензии).

Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика

• Если застройщик не исполнит требование добровольно, то подайте иск в суд.
• До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:
• а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс.

руб) или в районный суд (в иных случаях).

При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности — залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

1. Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена.
2. б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн.

рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн.

рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

• в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения
• г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу.
• После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Важно: Если выполнение работ по отделке помещения предусмотрено в отдельном договоре подряда, то при обнаружении недостатков качества выполненных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик — физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.

Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика — это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение.

Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист.

Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания компенсации строительных недостатков объекта ДДУ в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза).

Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда).

Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время.

Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.

Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса необходимо воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием с застройщика компенсации строительных недостатков? Закажите комплексные услуги юриста и строительного эксперта с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме. Как ее узаконить?

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

• Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
• Не допускается:
• — перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;
• — перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме.

С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

1. Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.
2. Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:
3. 1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
4. 2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
5. 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;
6. 4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);
7. 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
8. 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 2,4,6, т.к.

орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении.

При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения.

При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Источник: uk-kgh.ru

Приобретение квартиры в долёвке и изменение проектной документации застройщиком в процессе стройки

Добрый день,
приобрёл квартиру в долевом участие у застройщика, перед этим ознакомился с заверенной проектной декларации, там все расписано было хорошо, меня устроило, но по началу возведения дома и по мере его строительства стали выявляться неточности и недочеты в кол-ве этажей из керамического кирпича, толщине несущих стен, балконных плит, остекление балкона. На вопрос почему так застройщик отвечает, что это ошибка в проектной декларации и они исправят документ.
Хочу разъяснить вопрос по правомерности изменения или не соблюдения заверенной проектной декларации застройщиком, и какие меры можно применить к нему, т.к. по моему мнению нарушены технологические требования которые были мне озвучены при покупке и мои права как покупателя, а по факту идёт удешевление стройки.

вт, 11/03/2015 — 18:34

возможности защиты дольщика при изменении проектной декларации

Добрый вечер, Дамир!

Обратимся к ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…»

«Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона….»

Согласно вышеизложенного и также опираясь на нормы Закона «О защите прав потребителей» Вы можете требовать соразмерного уменьшения цены договора или возврата денежных средств, включая неустойку.
Но здесь есть подводные камни. Изначально нужно знать, что застройщик имеет право на изменение и дополнение проектной документации с условием дополнительного согласования данных изменений в государственной экспертизе. Если изменения не затрагивают конструкционную прочность здания и не вносят существенных недостатков, направленных на непригодность использования здания, то доп. согласований с государством на эти изменения не нужны. Таким образом, необходимо хорошо разбираться в тонкостях строительных норм и иметь полный доступ к проектной документации с изменениями.
В случае уверенности, что многие изменения в проекте не прошли гос. экспертизу и не утверждены, Вы можете обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены договора. Если докажете в суде, что выявленные недостатки существенны (а именно делают объект непригодным для использования), то можете требовать возврата денежных средств полностью.
При рассмотрении Вашего дела в суде решающую роль будет иметь строительно-техническая экспертиза, которая обязательно должна быть проведена по ходатайству заявляющей стороны и оплачена ею ( в случае выигрыша дела деньги будут возмещены с застройщика- проигравшей стороны, в ином случае ляжет на плечи истца-дольщика). Исход дела при наличии столь многочисленных влияющих условий не знает никто.

Если Вы не решите приступить к спорам с застройщиком на этапе строительства и дождетесь окончания стройки, то рекомендуем не забыть о норме, предусмотренной в законе:
ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» Ст.8 ч.5

« Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона….»

Отражение в Акте недостатков и отступлений от проекта строительства подкрепит Вашу правовую позицию в спорах с застройщиком.

В ситуации, подобной Вашей, нужно помнить не только о юридических моментах Ваших поступков, но и об экономических. В случае возврата денежных средств по ценам начала строительства Вы можете существенно потерять на разнице в продаже уже построенного жилья (пусть даже и с изменениями в проекте). Все нужно очень внимательно взвесить.

Источник: urist63.ru

Согласие участника долевого строительства на изменения в проектную документацию

Главная Блог Требуется ли согласие собственников на установку объекта благоустройства из проектной документации?

Требуется ли согласие собственников на установку объекта благоустройства из проектной документации?

Источник фото: https://www.pexels.com/

Как известно, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома (далее – МКД) по вопросам, не противоречащим законодательству, — в компетенции общего собрания собственников МКД. Несмотря на очевидность данной нормы, судебная практика изобилует спорами по вопросам данного рода.

21 сентября 2021 года суд высшей инстанции вынес решение, согласно которому несогласие собственников с возведением объекта благоустройства на придомовой территории не имело юридического значения (Определение Верховного суда РФ № 5-КГ21-98-К2).

Камнем преткновения в разбирательстве явился теневой занавес, который был предусмотрен проектной документацией МКД, однако не возведен застройщиком.

Изначально участник долевого строительства заключил договор на постройку нежилого помещения под детский сад. Между тем, согласно документации также предусмотрено было и строительство детской площадки с верандой (теневого навеса) дошкольного учреждения общей площадью 80 кв.м. Однако навес установлен не был. Собственник нежилого помещения счёл отсутствие дополнительной постройки упущением застройщика, нарушившего условия договора долевого строительства.

Ознакомившись с претензией владельца детского сада об отсутствии веранды, застройщик признал своё упущение и изъявил намерение осуществить строительство данного навеса на земельном участке МКД.

Управляющая организация после получения проектной документации от застройщика, была против возведения теневого навеса. С целью устранения препятствий для последующего строительства, собственнику нежилого помещения пришлось обратиться в суд.

Хамовнический районный суд города Москвы не согласился с доводами владельца (истца), в удовлетворении требований отказал, вследствие чего спор перешёл на уровень апелляционной инстанции.

Рассматривая дело № 33-414638/20, Московский городской суд, изучая доводы апелляционной жалобы, указал:

— упоминание о веранде отсутствует в заключении государственной экспертизы;

— детская площадка не является обособленным объектом, имеет свободный доступ как для детей, находящихся в детском саду, так и для детей собственников помещений МКД;

— истец не доказал суду по условиям договора долевого строительства обязанность застройщика в возведении веранды;

— решение собственников о возведении навеса на земельном участке МКД отсутствует.

По последнему основанию суд не забыл отметить, что земельный участок с расположенными на нём элементами благоустройства, в том числе детской площадкой МКД, является общим имуществом владельцев помещений. Решение о пределах использования участка в силу пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ — в компетенции собственников дома.

Отсутствие теневого навеса суд апелляционной инстанции признал строительным недостатком, допущенным в период строительства МКД, и согласился с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований.

Поддержал указанные доводы и Второй кассационный суд.

Настойчивость истца привела к рассмотрению дела в высшей судебной инстанции. Верховный суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов:

— договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ № 214-ФЗ);

— в соответствии с пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве и приложению к нему №1, назначение нежилого помещения, которое приобретено истцом, определено как детское образовательное учреждение;

— на топографическом плане (схеме) к заключению государственной экспертизы изображена детская площадка с расположенным на ней теневым навесом.

Учитывая вышеизложенное, объект долевого строительства (нежилое помещение в МКД) в соответствии с проектной документацией и договором участия в долевом строительстве должен был возводиться с детской площадкой.

Комментарии

Подскажите, пожалуйста, где можно купить неодимовый лазер сюда за информацией. Где и какую модель?

Добавить комментарий

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Источник: www.burmistr.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: на что обратить внимание?

Договор долевого участия в строительстве обязывает застройщика в указанный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих передать соответствующий объект дольщику, который обязуется уплатить цену договора и принять объект.

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации в Росреестре. Может также быть заключен в форме электронного документа. Д оговор долевого участия в строительстве (дду) следует заключать, учитывая ряд рекомендаций.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве: существенные условия

Договор долевого участия в строительстве ничтожен, если не содержит следующие условия: описание объекта долевого строительства и срок его передачи; размер, сроки и порядок уплаты цены; гарантийный срок; исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

При описании объекта важно правильно рассчитать площадь.Отдельные вопросы возникают с балконами, так как их часто путают с верандами и лоджиями.

балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.

Согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Некоторые застройщики вписывают в договор долевого участия в строительстве вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора. Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.

Также необходимо помнить, что при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Алмаз Кучембаев дал комментарий в материале РБК «Что делать, если строительство многоквартирного дома остановилось», указав, что сразу закрепить в ДДУ право дольщика проверять строительство со своими представителями в присутствии представителя застройщика.

Договор долевого участия в строительстве: переуступка прав

По закону, в период до такого как дом будет построен, дольщик может распоряжаться не самой квартирой, а правами требования по договору долевого участия в строительстве. Уступка дольщиков прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Однако застройщик может вписать в договор долевого участия в строительстве требование, что продать недостроенную квартиру дольщик без его (застройщика) письменного согласия не сможет.

Закон такое позволяет и такое положение договора делает дольщика заложником ситуации. Застройщик, если надо будет переехать и продать недостроенное жилье, может не согласиться с его перепродажей, например, чтобы самому выкупить по дешевле.

Общее правило гласит, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ). Поэтому я рекомендую такое положение не подписывать.

Договор долевого участия в строительстве: изменение площади

Договором долевого участия в строительстве застройщик может предусмотреть, что если квартира будет построена с другой площадью, то цена не изменится.

С одной стороны стороны свободны в заключении договора долевого участия в строительстве. С другой стороны, цена квартиры всегда привязана к площади. И у дольщика, как у потребителя, есть право потребовать уменьшение цены при уменьшении площади квартиры.

Положение договора об отказе от такого права может быть оспорено в суде как несоответствующее закону о защите прав потребителей.

Важно учитывать, что дольщик никак на итоговую площадь квартиры влиять не может. А застройщик, наоборот, в ситуации, когда нужно будет выбрать в какой из двух соседних квартир уменьшить площадь, вполне может выбрать квартиру, в которой дольщик подписал положение, что цена не поменяется.

Существенным будет изменение площади на 10%. А вот изменение площади на 5 % процентов вполне можно прописать в договоре долевого участия в строительстве как не существенное.

Договор долевого участия в строительстве: изменение проекта

Изменение цены при изменение площади более чем на 5 % совпадает с положениями Градостроительного кодекса РФ (п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ) и объясняет положение договора долевого участия в строительстве (ДДУ), что без согласия участника долевого строительства можно вносить изменения в проектную документацию если изменения проектной документации не более 5 (пяти) процентов.

Однако, в договоре долевого участия в строительстве следуют прописать что определенные изменения требуют согласования с дольщиками. Например, изменения проекта в отношении мест общего пользования, изменения вида использования нежилых помещений многоквартирного дома, замена марки (фирмы-производителя, модели) технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома.

Порядок такого согласования может вызывать дополнительные сложности, но позволит избежать суда для обеих сторон.

В договор долевого участия в строительстве незаконно вписывать право застройщика переносить сроки сдачи дома.

Еще в июле 2017 года Верховный Суд РФ выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который актуален до сих пор. Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Верховный суд РФ: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Алмаз Кучембаев дал комментарий изданию Pronovostroy, указав, почему важно заключая договор долевого участия в строительстве проверять проектную декларацию застройщика: «В проектной декларации будет отражен размер кредиторской задолженности. По этому документу можно посмотреть судьбу предыдущих проектов, а в условиях такого частого явления как «финансовая пирамида» это очень важно».

В договор долевого участия в строительстве вписывать отказ от права не принимать объект с недостатками незаконно

Передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно действующему законодательству, участник долевого строительства может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.

Однако обсуждается законопроект об изменениях в статью 8 ФЗ 214-ФЗ, в которой этого положения нет.

Больше о судебной практике по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов здесь >>>

Источник: almazlegal.com