В Кадастровой палате рассказали, в каких случаях дом у моря окажется вне закона
О домике у моря мечтают многие, но не все знают о существующих ограничениях приобретения и строительства недвижимости рядом с водоемами. Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили, на что следует обратить внимание, если есть планы купить или построить недвижимость в непосредственной близости от водоема.
Прежде всего надо учитывать, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водных объектов общего пользования. Земельные участки в их границах могут располагаться.
При этом эксперты поясняют, что водоохранная зона — это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема.
Строительство на земельном участке, ограниченном в использовании зонами с особыми условиями (ЗОУИТ)
В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы — территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли привлекательны для желающих построить домик у моря или отель, но они имеют особые правила использования.
Можно ли строить в границах береговой и водоохранной зоны?
Береговые полосы — это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет пять метров). На береговой полосе можно, например, устроить пляж или место для рыбалки. Но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки.
А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.
В границах водоохранных зон также запрещается: сбрасывать сточные и дренажные воды, использовать сточные воды для удобрения почв; размещать кладбища, свалки, заправки; сбрасывать из самолета химикаты на насекомых; мыть транспортные средства и многое другое. Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием. Кроме того, там не допускается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.
Как можно узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?
Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и получите ее за несколько минут через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. Документ можно получить и на руки в течение трех-пяти рабочих дней, оформив заявку на сайте Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ).
Также можно заглянуть в Публичную кадастровую карту. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать инструмент «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу. «Далее раскройте строку с названием слоя «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов». Увеличьте карту, и территории этих зон будут обозначены салатовым цветом. В окне поиска найдите свою недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка», — поясняют в Кадастровой палате.
Там также отмечают, что границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край — 1 747 объектов, Свердловская область — 848, Краснодарский край — 768. Также в реестре недвижимости содержатся сведения о 2 700 береговых линиях, 221 береговой полосе и 11 850 прибрежных защитных полос.
ИсточникСтроительство в водоохранной зоне: 3 важных момента.
Cтроительство в водоохранной зоне: как построить или как остановить незаконную стройку? Строительство в водоохранной зоне возможно, но часто ведется с нарушением закона. Ограничения направлены на защиту водоемов, как объекта окружающей среды.
Водоохранная зона это зона с особыми условиями использования территории. В целом по проблеме ЗОУИТ Алмаз Кучембаев дал интервью на Радиометрикс.
строительство в водоохранной зоне
Строительство в водоохранной зоне: понятия, размеры.
Водоохранная зона это территория вдоль берега, на которой устанавливается специальный режим. Водоохранные зоны есть по берегу большинства водоемов. Водоохранные зоны водоемов, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются!
Строительство в водоохранной зоне не должно привести к загрязнению водных объектов, исчезновению или порче среды обитания для животного и растительного мира, в том числе человека.
Внутри водоохранных зон устанавливаются, также прибрежные защитные полосы, на которых вводятся дополнительные ограничения . Еще ближе к границе воды располагается береговая полоса — на которой устанавливаются самые строгие ограничения. Цель береговой полосы, помимо общих, обеспечить обеспечить общий доступ к водоему и вдоль него.
Размер водоохранной зоны рек зависит от их длины (от 50 до 200 м). Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища- 50 м. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега от 30 до 50 м.
Ширина б ереговой полосы размером в двадцать метров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев длиной менее 10 км. составляет пять метров.
Как учесть зону санитарной охраны источников водоснабжения >>>
Запрет на строительство в водоохранной зоне, прибрежной защитной и береговой полосе водоемов
Строительство в водоохранной зоне и эксплуатация хозяйственных и иных объектов возможны при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов. Под такими сооружениями понимаются в том числе централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения и другие локальные очистные сооружения для очистки сточных вод.
В границах водоохранных зон запрещаются помимо прочего сброс сточных, в том числе дренажных вод.
Строительство в водоохранной зоне само по себе не запрещено. Это подтверждается и разъяснениями Росреестра, согласно которым возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т.д.
Как правило, строительство в водоохранной зоне осуществляется без строительства ливневой канализации. Строительство ведут по согласованию с местными властями, указывая, что объект будет подключен к планируемой муниципальной ливневке. Разрешение на строительство при таком оформлении может и устоит в суде, а ввод в эксплуатацию уже вряд ли.
Поэтому первый шаг в защиту своих интересов, если ведется незаконное строительство в водоохранной зоне это обращение в общую прокуратуру или в природоохранную. Также можно обратиться в Росприроднадзор . На втором шаге можно и самому пойти в суд.
Если незаконное строительство в водоохранной зоне же не удалось остановить можно требовать назначения штрафов при эксплуатации.
Согласно ст. 8.45 КоАП РФ – не оборудование хозяйственных и иных объектов в границах водоохранных зон, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан 3-4 тыс руб.; на должностных лиц 30-40 тыс руб; на юридических лиц 500 тыс — 1 млн рублей.
Повторное в течение года совершение правонарушения, влечет штраф на должностных лиц 40-50 тысяч рублей; на юридических лиц — от семисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Как оформить строительство в охранной зоне трубопроводов >>>
Строительство в береговой полосе
Отдельно отмечу что вся протяженность береговой полосы в пределах 20 метров должна быть свободной для пользования неопределенным кругом лиц. Так Мурманский областной суд в Определении от 06.02.2020 указал, что даже если проход через огороженный участок не единственный способ доступа к водному объекту, все равно вся протяженность береговой полосы в пределах 20 метров должна быть свободной для пользования неопределенным кругом лиц.
Внутри береговой полосы также запрещается распашка земель. По этому основанию могу отказать в предоставлении земельного участка под огородничество даже в аренду.
Например, в Апелляционном определение Пермского краевого суда от 20 марта 2013 г. по делу N 33-2789 суд указал, что «истцом испрашивается земельный участок в целях огородничества, что предполагает обработку (распашку) верхнего дернового слоя всего участка, распашка же земельных участков в прибрежной защитной полосе ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации запрещена, в связи с чем, данное ограничение не позволяет использовать земельный участок для заявленной цели».
Строительство в водоохранной зоне: установление ограничений.
Проверить строительство в водоохранной зоне можно, только доказав, что водоохранная зона есть. Как прямо указано в ст. 106 Земельного кодекса РФ водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы возникают в силу федерального закона. Имеется ввиду как раз ст. 65 Водного кодекса РФ, в которой даются точные расстояния.
Однако, в том же Земельном кодексе, в статье 106 в п. 24 (введена в 2018 году) указано, что зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. То есть при желании можно защититься, если границы водохранной зоны не находятся на кадастре.
Конечно, это не логично. Также на местности границы водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов должны обозначаться специальными информационными знаками. Их отсутствие тоже должно привести к недействительности зоны? Конечно нет.
На основании ч. 1 ст. 34 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» строительство, реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду, осуществляются в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды. В том же законе есть похожее положения и относительно территориального планирования.
Если есть нарушения логики противоречия найдутся. Например, 29 апреля 2019 г. Верховный суд засилил решение о признании не действующим в части Генерального плана городского округа Мытищи Московской области из-за того, что территория на месте водоохранной зоны была отнесена к жилой застройке. По такой логике, утверждать о наличии водоохранной зоны можно, ссылаясь на генеральный план и (или) правила землепользования и застройки.
Конечно, немало водоемов уже получили границы водоохранных зон на кадастре. Но еще больше, тех, водохранные зоны которых не кадастре на стоят. Например, Москва река. Проверить попадает ли земельный участок или объект недвижимости в границы водоохранной зоны (прибрежной защитной полосы) , законно ли ведется строительство в водохранной зоне можно на Публичной кадастровой карте.
Как правило, если границы не определены в суд может выйти прокурор. И положительная практика есть: Решение Ясногорский районный суд Тульской области от 29 декабря 2020 года, Решение Демидовского районного суда (Смоленская область) от 08.12.2020 по делу № 2А-362/2020, Решение Павинского районного суда (Костромская область) от 18.08.2020 по делу № 2а-111/2020, Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 13.08.20 по делу № 2а-3090/2020.
Нам в качестве достижения от имени физического лица удалось выступить истцом и обязать установить границы водоохранной зоны одной из рек на протяжении всего субъекта федерации. Сейчас ведем дело по Москве реке.
Источник