Соинвестирование в строительство это

Имеется незавершенное строительство дом. есть договор инвестирования между инвестором и застройщиком. Есть договор соинвестирования между инвестором и мной (соинвестром) на 1 квартиру. Строительство затянулось в связи с пандемией. А недавно застройщик умер. Как разрешить вопрос передачи дома инвестору и мне как соинвестору кому предьявлять претензии инвестору или кому,

Здравствуйте, Людмила! Требования нужно предъявлять к наследникам как к правопреемникам, а до принятия наследства — к наследуемому имуществу. Согласно п.3 ст.1175 ГК РФ:

[quote]Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

Как найти инвестора для своего бизнеса? / Александр Высоцкий 16+

При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.[/quote]

Согласно п.1 ст.1175 ГК РФ:

[quote]Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.[/quote]

ВЫ не пишите на какой стадии строительство, оно завершено и документы поданы в росреестр?

Нужно смотреть условия договора с инвестором и застройщиком и вашего договора с инвестором. Все условия должны быть прописаны. Вы можете предъявлять претензии инвестору. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, согласно ст. 309 ГК РФ.

Всего доброго вам решить ваш вопрос!

— Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, придётся предъявить претензию к инвестору, и к правопреемнику застройщика (нужно видеть документы застройщика), на основании ФЗ РФ 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Это длительный процесс, здесь и правопреемство учитывается, и переход права требования по ДДУ, и много чего. Вам стоит обратиться лично к юристу, и вам подготовим консультацию на платной основе, но стоит она не 124 рубля конечно же.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Если застройщик умер, то вопрос передачи дома нужно решать с наследниками, при условии что наследники вступят в наследство на имущество застройщика стст 1153-1154 ГК РФ

После вступления в наследство на основании ст 1175 гК РФ следует заключить соглашение стст 420-421 ГК РФ между наследниками и инвестором и соинвестором о передаче дома в целях завершения строительства

Новое авансирование по Госконтрактам!

Поэтому вам нужно встречать с наследниками Застройщика и проговаривать этот вопрос.

Добрый день! В договор инвестирования сторонами должны быть внесены изменения о замене стороны (наследником инвестора) в договоре в связи со смертью первоначального инвестора. Вы можете предъявить претензии к наследнику инвестора после вступления его в наследство и внесения соответствующих изменений в договор инвестирования.

B. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано?

Земельный участок предоставлен Застройщику Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях,

между Застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга также заключен инвестиционный договор от 2002 года на строительство (реконструкцию) здания апартамент-отеля (постановление Правительства Санкт-Петербурга об утверждении инвестиционных условий утверждено в 2002 году).

Согласно инвестиционному договору:

*Застройщику по окончании строительства целиком передается в собственность построенное здание.

*Право на привлечение к финансированию средств третьих лиц инвестиционным договором предусмотрено.

Разрешение на строительство выдано уполномоченным государственным органом в апреле 2012 года.

Застройщиком выполнены все предусмотренные инвестиционным договором условия:

в части перечисления средств на благоустройство города, а также по приобретению здания для перебазирования государственного учреждения (здание приобретено за счет средств Застройщика и передано, в собственность Санкт-Петербурга, с последующим предоставлением указанного здания в безвозмездное пользование государственному учреждению).

a. Предложите схемы реализации недвижимого имущества (помещений в здании) в строящихся объектах физическим и юридическим лицам.

b. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано?

c. Какие возможны риски, в том числе при регистрации права собственности на объект покупателями — физическими и юридическими лицами?

d. Застройщик объекта после заключения инвестиционного договора с КУГИ Санкт-Петербурга привлек к финансированию на основании договоров соинвестирования третье юридическое лицо (соинвестор по окончании строительства получает 100% площадей в здании).

При реализации — можно использовать конструкцию «предварительных договоров» (ст. 429 ГК РФ), т.е. договора о заключении сделки купли-продажи в будущем — когда продавец зарегистрирует своё право собственности. Несмотря на такое «будущее заключение основной сделки», закон не запрещает взять деньги в счёт оплаты по основной сделке — за ранее, после заключения предварительного договора и на его основании.. Соответственно — в случае (по каким-либо причинам) уклонения продавца в будущем от регистрации права на объект, покупатель, заплативший деньги может просто обратиться в суд с иском о признании права собственности (практика есть).. Т.о. стадия регистрации права собственности на объект продавцом может быть исключена из конструкции сделки, т.к. регистрация права на покупателя будет осуществляться на основании судебного решения.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Могу ли я после развода на основании того, что квартира покупалась на денежные средства моих родителей,

В браке была куплена квартира по договору соинвестирования. Денежные средства дали мои родители (есть подтверждения переводов в банке). После завершения строительства был подписан акт приёма-передачи где было прописано, что я имею 1/2 долю, соответственно, получили свидетельства о регистрации по 1/2 доле.

На мой вопрос почему не общая собственность инвестор сослался на то, что договор соинвестирования составляется только в долях. На тот момент меня это не смутило, т.к. о разводе речи не было. Сейчас мы развелись. Могу ли я после развода на основании того, что квартира покупалась на денежные средства моих родителей, обратиться в суд о признании его доли моей либо выделить мне большую долю в квартире? За время брака никаких накоплений не было, он занимался препринимательской деятельностью, доходов не было, декларации подавал по минималке.

К сожалению, в Вашем случае не имеется никаких законных оснований для лишения Вашего бывшего мужа доли в квартире или для уменьшения размера этой доли.

Если покупку доли мужа оплачивали Ваши родители, и есть возможность это доказать, то родители вправе в судебном порядке потребовать от Вашего мужа возврата им этих денежных средств.

Могу ли я рассчитывать на денежную компенсацию?

По договору соинвестирования приобрела парковочное место в многоуровневом паркинге. Согласно договору, передача в собственность должна была состояться 1 марта. Однако объект недостроен и деятельности на строительной площадке не видно. Никто не информировал меня о задержке сроков строительства, а менеджер, оформлявший со мною договор, к которому я вынуждена ездить, ежемесячно обещает мне окончание срока строительства «через месяц» На дворе июнь. (

Пожалуйста, подскажите алгоритм моих действий. Могу ли я рассчитывать на денежную компенсацию?

Заранее благодарю за ответ!

Да, ВЫ вправе требовать расторжения договора и возврата денег, а также процентов за пользование Вашими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ.

Здравствуйте, Ирина! В рамках Закона о защите прав потребителей пишите претензию застройщику, с расчетом неустойки по договору. Срок ответа 10 дней. После чего обращайтесь с искком в суд о взыскании денежных средств. Госполшиной иски не облагаются.

Образцы исков есть в интернете в открытом доступе.

Смотрите условия договора на предмет просрочки исполнения обязательства подрядчик по срокам выполнения работ. Здесь могут быть штрафы, неустойки.

Ирина, добрый день.

Начните с изучения Вашего договора на предмет предусмотренных им штрафных санкций за нарушение срока передачи объекта. Далее направьте застройщику претензию со ссылкой на этот пункт договора. В случае, если в течении 10 календарных дней претензия не будет удовлетворена — обращайтесь в суд.

Вам необходимо установить степень готовности недвижимого объекта. Если она более 70%, то возможно в судебном порядке признавать право собственности на незавершенный строительством объект. Для того, чтобы установить, что Вы вправе требовать и на что рассчитывать, нужно ознакомиться с условиями заключенного договора и документами по делу.

Ирина, надо смотреть условия Вашего договора.

От характера договора и от того, что там указано, зависят дальнейшие действия.

В целом, если добровольно они ничего платить не хотят, то надо будет судиться, естественно.

Подскажите, пожалуйста, можно ли вернуть переплату и на основании чего?

Заключен договор о соинвестировании в строительство многоквартирного жилого дома (долевое строительство), по которому площадь квартиры должна была быть 73,7 квм, после сдачи объекта оказалась 68 квм. По договору должны были заплатить 1540000 руб., а на самом деле заплатили 1648000 руб. Подскажите, пожалуйста, можно ли вернуть переплату и на основании чего?

Переплату можно вернуть, акт БТИ о площади квартиры Вам уже выдали?

можно вернуть, на основании ст. 1102 ГК — как неосновательное обогащение

пишите претензию на возврат оплаты, при отказе — в суд

Вы и Ваш адвокат вправе попросить у застройщика и в БТИ документы о площади квартиры, направить претензию о выплате вам разницы в деньгах, в случае отказа — подать иск в суд.

Новый застройщик требует от меня подписать трехстороннее соглащение о переходе .

В 2003 году заключил Договор соинвестирования на строительство квартиры. В 2009 году застройщик поменялся на нового. Передача стройки от старого застройщика к новому оформлена. Новый

застройщик требует от меня подписать трехстороннее соглащение о переходе права на завершение строительства от старого застройщика к новому. Услуга платная 5000 руб.

Обязан ли я подписывать какие либо допсоглашения с новым застройщиком, или мои права на квартиру переходят к новому застройщику без моего участия

Подписание соглашения возможно, но оплату за подписание застройщик брать не вправе. Вам никакие услуги не оказываются, за что взимается плата — не понятно.

Вполне возможно. что если вы не подпишете, то придется доказывать право собственности в суде. Договор соинвестирования не подлежит госрегистрации, к сожалению.

Возможно ли в данном случае потребовать компенсацию за неисполнение условий .

В августе 2012 года была куплена квартира в строящемся доме по предварительному договору, согласно которому Продавец (соинвестор по договору соинвестирования с застройщиком) обязан был заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 31/12/14, при этом ориентировочный срок окончания строительства был 31/12/2013. Квартира до сих пор не построена и договор купли-продажи не заключен. От Продавца получено почтой письмо с предложением заключения дополнительного соглашения с изменением сроков строительства — 3 квартал 2016 года, в том числе предложили перейти на договор участия в долевом строительстве. Возможно ли в данном случае потребовать компенсацию за неисполнение условий договора или лучше и безопаснее заключить договор долевого участия в строительстве? Насколько предварительный договор защищает мои права на эту квартиру?

А КАКИ САНКЦИИ ПРЕДУСМОТРЕНЫ В ОТНОШЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКА В СВЯЗИ С НАРУШЕНИЕМ СРОКОВ?? ЕСЛИ ПРОПИСАНЫ САНКЦИИ ТО ПУСТЬ КОМПЕНСИРУЮТ ВОЗМЕЩАЮТ И СДАЮТ ОБЪЕКТ С УЧЕТОМ КОМПЕНСАЦИИ ВАМ УЩЕРБА ЗА ЗАТЯГИВАНИЕ СРОКОВ

Если заключенный предварительный договор по своему содержанию фактически является ДДУ, то возможно в судебном порядке признать его основным договором и потребовать от застройщика штрафные санкции.

при просрочке сдачи объекта можете требовать уплаты пени по вашему договору. Да, лучше заключать ДДУ, но в вашем случае перезаключение договора может вас лишить права требования неустойки по действующему договору.

Вопросы: 1. Как мне получить квартиру в собственность?

Я являюсь дольщиком в строительстве жилого дома в МО. Квартира была приобретена по договору соинвестирования в 2008, полностью оплачена одним платежным поручением, затем в 2013 году был заключен ДДУ в соответствии с ФЗ-214, мною обязательства по оплате квартиры исполнены в полном объеме, актом зачета односторонних требований при аннулировании договора соинвестирования.

В соответствии с действующим договором ДДУ, застройщик должен передать квартиру в собственность в III квартале 2013 года. На текущий момент его обязательства не выполнены. Дом полностью возведен, ведуться работы по отделке и благоустройству, поданы документы на постановку на кадастровый учет. 20.06.2015 была публикация в газете Коммерсант о том, в отношении застройщика введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, заседание суда по данному делу назначено на декабрь 2015 года. Вопросы:

1. Как мне получить квартиру в собственность? С какими документами и в какие инстанции обращаться?

2.Как получить с застройщика компенсацию за нарушение сроков сдачи квартиры по договору ДДУ? С какими документами и в какие инстанции обращаться?

Вам надо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки.

Претензию напишите застройщику. А так нужно в реестр попасть. Кроме этого пошло уже банкротство, поэтому все решать через арбитраж. Какой номер дела? Обращайтесь, все сделаем.

Вопросы: 1. Как мне получить квартиру в собственность?

Я являюсь дольщиком в строительстве жилого дома в МО. Квартира была приобретена по договору соинвестирования в 2008, полностью оплачена одним платежным поручением, затем в 2013 году был заключен ДДУ в соответствии с ФЗ-214, мною обязательства по оплате квартиры исполнены в полном объеме, актом зачета односторонних требований при аннулировании договора соинвестирования.

В соответствии с действующим договором ДДУ, застройщик должен передать квартиру в собственность в III квартале 2013 года. На текущий момент его обязательства не выполнены. Дом полностью возведен, ведуться работы по отделке и благоустройству, поданы документы на постановку на кадастровый учет. 20.06.2015 была публикация в газете Коммерсант о том, в отношении застройщика введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, заседание суда по данному делу назначено на декабрь 2015 года. Вопросы:

1. Как мне получить квартиру в собственность? С какими документами и в какие инстанции обращаться?

2.Как получить с застройщика компенсацию за нарушение сроков сдачи квартиры по договору ДДУ? С какими документами и в какие инстанции обращаться?

Если не дожидаться разрешения судьбы застройщика, единственный путь — обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Подать иск о признании права собственности можно только, если дом уже сдан в эксплуатацию. В вашем же случае, т.к. застройщик находится в стадии банкротства, стоит обращаться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр кредиторов, чтобы при разделе имущества застройщика вы получили вашу квартиру. Компенсацию за нарушение сроков сдачи квартиры вы может быть и не получите вообще

Подскажите, пожалуйста, как действовать?

В 2008 году был заключен договор соинвестирования. До 2012 года обещали, что вот-вот начнется строительство. А строительство не начинали, потому что на наших участках проложили дорогу. В 2012 году написала заявление о выходе из проекта и возврате средств, но до сих пор тишина.

Подскажите, пожалуйста, как действовать?

На днях обращалась в прокуратуру, направили в УВД писать заявление о проверке этой Компании на порядочность.

Расторгайте договор в соответствии со ст450-452 гк РФ в том числе через суд и взыскивайте убытки

Для определения дальнейших действий нужно ознакомиться с условиями заключенного Вами договора, в том числе выяснить наличие обязательств по срокам строительства, порядок расторжения договора и основания возврата денежных средств.

Рекомендую Вам не затягивать решение вопроса, и обращаться за юридической помощью, чтобы не пропустить срок на обращение в суд. Кроме того, есть риск того, что компания исчезнет (прекратит деятельность, выведет имеющиеся активы), и взыскивать деньги будет просто не с кого.

И что делать если застройщик даже в в случае вызова наряда полиции откажется проводить меня на стройку?

У меня долгострой. Договор соинвестирования от 2011 года. Подал в суд на взыскание неустойки и признания права собственности на объект незавершенного строительства. Застройщик не пускал на объект для проведения строительной экспертизы. Получил от суда определение для проведения экспертизы.

Позвонил представителю застройщика чтобы договориться о посещении стройки полюбовно, без скандала, он сказал что все равно не пустит, сказал вызывайте наряд полиции. Что в этом случае мне делать? На каком основании вызывать полицию? В компетенции ли сотрудников полиции заставить застройщика провести меня на объект?

И что делать если застройщик даже в в случае вызова наряда полиции откажется проводить меня на стройку? Спасибо.

Берите судебных приставов и вперёд.

Можно ли зарегистрировать квартиру без Акта?

Застройщик требует за Акт приема-передачи квартиры большую сумму, пугая соинвесторов своим банкротством (мол, иначе ничего не получите). Можно ли зарегистрировать квартиру без Акта? Мы ожидали ввод дома с 2006 года! Дом ввели в 2014 м. 8 лет просрочки ввода дома. На руках у нас зарегистрированные в УФРС доли в незавершенном строительстве.

Если мы пойдем в Суд с Договором СОИНВЕСТИРОВАНИЯ и зарегистрированной в УФРС Долей в ензавершенке с просьбой признать Право на ВСЮ квартиру, мы сможем хотя бы не платить требуемые 50 тыс за Акт приема-передачи? Застройщик создал посредническую фирму и говорит, что

То-законно. А 1 го октября он банкротится, что чревато тем, что мы на самом деле у него не вырвем свои оплаченные еще в 2006 м году квартиры. Помогите советом, пожалуйста. С ув. К Вам.

[b]Можно ли зарегистрировать квартиру без Акта?[/b] НЕТ, так как для регистрации новостройки он обязателен.

[b]На руках у нас зарегистрированные в УФРС доли в незавершенном строительстве. Если мы пойдем в Суд с Договором СОИНВЕСТИРОВАНИЯ и зарегистрированной в УФРС Долей в ензавершенке с просьбой признать Право на ВСЮ квартиру, мы сможем хотя бы не платить требуемые 50 тыс за Акт приема- передачи? [/b] Именно в суд и стоит обратиться. В исковом заявление потребуйте безвозмездную выдачу данного акта + моральный ущерб + пени за простой. Чем быстрее напишите заявление, тем лучше.

Видел информация, что этого не должно быть и привлечение у физлиц денег на строительство .

Приобрели квартиру в строящемся доме по договору соинвестирования. Видел информация, что этого не должно быть и привлечение у физлиц денег на строительство помещений должно идти по договорам долевого участия? Значит ли это, что мы можем общаться с застройщиком на основании 214 ФЗ и требовать компенсацию за просрочку, которая на данный момент составляет 5 месяцев, письменных уведомлений о переносе сроков не поступало.

Нужно смотреть документы, можете мне на почту скинуть.

2. Законно ли не предоставлять возможность управление шлагбаумом, перед въездом в гаражный комплекс данному собственнику.

«Застройщик», по договорам соинвестирования произвёл строительство гаражных боксов и начал передавать их по акту приёмо-передачи инвесторам (будущим собственникам).

Будущие собственники по решению общего собрания создали управляющую организацию – ГСК.

99% будущих собственников вступили в членство ГСК и за счёт вступительных, членских и целевых взносов облагородили гаражный комплекс: установили автоматические общие ворота, шлагбаум, видеонаблюдение, организовали уборку территории, закупили инструменты, инвентарь и т.д.

Один из будущих собственников данного комплекса не стал торопиться подписывать акт приёма-передачи и оформлять бокс в собственность около 1,5 лет, хотя повесил на двери бокса навесной замок и хранил всё это время в нём шины (имеются свидетели в данном ГСК), т.е. пользовался боксом.

После того, как были понесены все основные расходы, этот собственник пожелал стать членом ГСК и пользоваться всеми готовыми «благами», написав заявление о вступлении в членство.

Однако оплатить свою долю расходов в виде взносов отказался, мотивируя, что членом ГСК не был и собственности не имел. Кроме того потребовал предоставить ему брелок от автоматических ворот, для возможности проезда к своему боксу. Ворота имеют возможность открываться вручную — цепным приводом, а «пеший» вход имеет кодовый – безключевой доступ.

1.Возможно ли ГСК, руководствуясь П.3 постановлением ВАС № 64 от 23.07.2009 г., либо другими законами и нормативными актами обязать данного собственника оплатить ежемесячные членские взносы (утверждённые общим собранием) в судебном порядке с момента создания ГСК.

2. Законно ли не предоставлять возможность управление шлагбаумом, перед въездом в гаражный комплекс данному собственнику. (Шлагбаум установлен по решению общего собрания за счёт сэкономленных от всех взносов средств).

обратитесь к юристу на очную консультацию, она не так дорого стоит

Установление даты неустойки по соглашению об уступке прав

Со мной заключено соглашение об уступки прав (требований) по договору соинвестирования. Он еще не оплачен.

1. дата — 28.12.13 г., а не 17.03.14 объясняют какой-то проволочкой с документами.

2. мне передаются только права и обязанности по инвестированию строительства гаража-стоянки, в т.ч. на получение и оформление в собственность объекта. Почему не документы, удостоверяющие права?

3. какие необходимо, а также правомерно запросить документы в отделе продаж для приложения их к соглашению, чтобы исключить обман.

Вам требуется юридическое сопровождение сделки. Необходимо изучит все документы. Обращайтесь, услуга платная.

Заключил договор соинвестирования строительства многоквартирного дома с ООО Идеал.

Заключил договор соинвестирования строительства многоквартирного дома с ООО Идеал с целью приобретения в собственность квартиры. ООО Идеал является соинвстором строительства по договору с застройщиком. В настоящий момент ООО Идеал фактически банкрот, от приставов скрывается. Как перевести долг на застройщика?

Тут нужно провести анализ Ваших документов, и можно делать выводы какие есть варианты решения. Обращайтесь, обязательно помогу.

Сегодня узнали что наш Инвестор, который должен заниматься этими вопросами ликвидируется.

Наше юридическое лицо заключило договор соинвестирования на строительство и ввод в эксплуатацию гаражей. Гаражи построили и ввели в экплуатацию, но акт реализации контракта еще не подписан, и соответственно невозможно, получить свидетельство о собственности. Сегодня узнали что наш Инвестор, который должен заниматься этими вопросами ликвидируется. Что нам делать в этом случае. Сроки предьявления требований истекли, т.к мы не знали, что они ликвидируюся и в вестник гос. регистрации не загладывали, т.к. они работают на этом объекте, ведуться постоянные переговоры по сторительству.

Ликвидация происходит не одним днем. С момента исключения юр лица из реестра. Если у со инвестора есть перед вами неисполнение денежные обязательства, надо решать вопрос о включении в реестр кредиторов

В связи с тем, что земельный участок, на котором строится дом, находится у Инвестора в аренде,

Я заключаю договор соинвестирования строительства жилого комплекса, состоящего из апартаментов. В связи с тем, что земельный участок, на котором строится дом, находится у Инвестора в аренде, то стоит ли опасаться последствий при оформлении такого нежилого помещения в собственность. После ввода в эксплуатацию, предполагается распределить обременение по оплате аренды на всех собственников. Законно ли это?

Если строительство ведется законно, и заключенный Вами договор также отвечает требованиям закона, то Вы сможете оформить помещение в собственность вне зависимости от того, что объект построен на арендованной земле. После приобретения права собственности Вы будете обязаны, как собственник, оплачивать приходящуюся на Вас, пропорционально площади помещения, долю арендной платы (это называется аренда с множественностью лиц на стороне арендатора).

Может ли быть оспорено признанное по суду право собственности на нежилое помещение?

Я приобрел нежилое помещение по Договору соинвестирования. Однако Застройщик не исполнил Инвестконтракт с Правительством Москвы — собственником земельного участка, на котором построено здание. По суду я признал право собственности. Однако сейчас Правительство Москвы подало в арбитраж на Застройщика с иском об исполнении Инвестконтракта.

Так как Инвестконтракт является Договором о совместной деятельности Правительства Москвы и Застройщика, то Москва имеет долю в объекте по факту такого строительства.

Росреестр мне заявил, что в случае если Правительство Москвы подаст на меня в суд, оно может предъявить иск о признании права ОТСУТСТВУЮЩИМ, на основании того, что признание права собственности судом возможно только если оно уже было когда-то зарегистрировано в ЕГРП и имеется двойная регистрация, например. Если же такой регистрации не было (а ее не было так как здание вновьпостроенное), то суд не был вправе признавать за мной право собственности вообще.

Что подтверждается и Постановлением Пленума ВС и ВАС 10/22 29.04.2010 пункты 58 и 59.

Есть ли действительно риск утраты признанного по суду права собственности на нежилое помещение?

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

«пункт 58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

пункт 59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ»

Исходя из буквального толкования норм права вышеуказанного Постановления то владелец земельного участка может обратиться в суд с иском о признании права. Может ли право собственности Ваше оспорено либо нет, решать суду.

Михаил Михайлович, вот о чем говорит данное Постановлением Пленума ВС и ВАС 10/22 29.04.2010 пункты 58 и 59

58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку судебное решение уже вынесено, то его пересмотр может быть только по вновь открывшимся обстоятельствам. Либо путем обжалования.

Михаил Михайлович, риск утраты права собственности. есть и он достаточно большой. Привожу практику со ссылкой на источник.

Ответ дан со ссылкой на закон.

Аналитический обзор: документ недели

12 апреля 2012 года

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 24.01.2012 N 12576/11 ПО ДЕЛУ N А46-14110/2010 «ИСК О ПРИЗНАНИИ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА ИЛИ ОБРЕМЕНЕНИЯ ОТСУТСТВУЮЩИМ ЯВЛЯЕТСЯ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ СПОСОБОМ ЗАЩИТЫ И ПОДЛЕЖИТ ПРИМЕНЕНИЮ, ТОЛЬКО ЕСЛИ НАРУШЕННОЕ ПРАВО ИСТЦА НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАЩИЩЕНО ПОСРЕДСТВОМ ПРЕДЪЯВЛЕНИЯ СПЕЦИАЛЬНЫХ ИСКОВ, ПРЕДУСМОТРЕННЫХ ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ»

Мэр г. Омска издал распоряжение от 23.07.2001 N 803-р о предоставлении индивидуальному предпринимателю земельного участка площадью 96 кв. м из состава земель общего пользования в аренду на три года для размещения торгового павильона (временного сооружения). Предоставленный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанного распоряжения 21 сентября 2001 г. между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем (арендатором) был заключен договор аренды упомянутого земельного участка N Д-Ц-1-63-2858 (далее — договор от 21.09.2001).

Впоследствии Законом Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» полномочия по распоряжению земельными участками в г. Омске, государственная собственность на которые не разграничена, переданы специальному органу государственной власти Омской области — Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее — Управление), которое осуществляет государственную политику в сфере земельных отношений. В связи с перераспределением полномочий по распоряжению указанными земельными участками Управление вступило в отношения, возникшие из договора от 21.09.2001, на стороне арендодателя.

Однако 27 мая 2010 г. по заявлению индивидуального предпринимателя Управление Росреестра по Омской области зарегистрировало его право собственности на этот торговый павильон как на объект недвижимого имущества.

Считая, что торговый павильон является самовольной постройкой, созданной предпринимателем на не отведенном ему для этого земельном участке, Управление обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости (торговый павильон) и обязании осуществить снос названного объекта как самовольно возведенного.

При рассмотрении данного иска перед судами возник вопрос: допустим ли иск о признании права отсутствующим в рассматриваемой ситуации?

Применение иска о признании права отсутствующим

в спорах о сносе самовольных построек

Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан в судебной практике на уровне высших судебных инстанций. В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) в случаях, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В указанном абзаце Постановления N 10/22 приводятся случаи, когда использование такого иска возможно: если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, а также если ипотека или иное обременение прекратились.

Данный иск, как правило, используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут защитить истца. Например, это может быть ситуация оспаривания необоснованно внесенной записи в ЕГРП о праве собственности Российской Федерации на земельный участок, находящийся в неразграниченной собственности (Постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А41/5900-11, от 07.07.2011 N КГ-А41/5742-11, ФАС Уральского округа от 26.01.2011 N Ф09-10895/10-С6).

На исключительность применения данного иска указывается и в судебной практике, сформировавшейся на уровне определений ВАС РФ об отказе в передаче дел в Президиум ВАС РФ. В данных судебных актах сложилась следующая позиция: истец не вправе предъявлять иск о признании права отсутствующим, если до того он не воспользовался таким способом защиты права, как признание соответствующего права (Определения ВАС РФ от 19.07.2010 N ВАС-7062/10 по делу N А41-10695/08, от 03.09.2010 N ВАС-2222/10 по делу N А41-10693/08, от 19.07.2010 N ВАС-7062/10 по делу N А41-10695/08, от 08.07.2010 N ВАС-6607/10 по делу N А41-12123/08, от 05.07.2010 N ВАС-2154/10 по делу N А41-10701/08).

Однако иск о признании права отсутствующим получил широкое распространение в спорах о сносе самовольных построек (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 20.10.2011 N ВАС-13578/11 по делу N А56-28750/2009, от 05.05.2011 N ВАС-2947/11 по делу N А53-20008/2009, Постановления ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А40/7521-11 по делу N А40-57157/10-85-473, от 13.05.2011 N КГ-А40/3946-11 по делу N А40-78557/10-150-675, от 13.07.2011 N КГ-А40/6690-11-1,2 по делу N А40-68654/10-82-581, ФАС Уральского округа от 22.02.2012 N Ф09-8828/11 по делу N А07-21180/2010).

В приведенных судебных актах истцы предъявляли иск о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим. Целью иска являлось признание этого объекта самовольной постройкой с его последующим сносом на основании решения суда. И суды, по существу, разрешали спор о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и о ее сносе в пользу истцов.

Такое применение иска о признании права отсутствующим может объясняться тем, что согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Соответственно, если недвижимое имущество является самовольной постройкой, то и право собственности на него отсутствует.

Однако такое обоснование не учитывает того, что требование сноса самовольной постройки может быть предъявлено с помощью специального иска — о сносе самовольной постройки.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, однако суд кассационной инстанции его решение отменил и отказал в удовлетворении требований.

Однако ВАС РФ в Определении от 28.11.2011 N ВАС-12576/11 по делу N А46-14110/2010 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Судебная коллегия судей отметила взаимоисключаемость заявленных требований, а именно: иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен в отношении недвижимого имущества, а иск о признании права отсутствующим — в отношении движимого имущества, права на которое зарегистрированы как на недвижимое.

Таким образом, каждое из заявленных по рассматриваемому делу требований имеет самостоятельную сферу фактического применения.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Следует отметить, что правовая аргументация, изложенная в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ. Кроме того, данная правовая позиция уже получила некоторую поддержку в судебной практике (см., к примеру, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по делу N А81-2963/2011).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.

1. Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки не только обеспечивает освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество, если запись об этом праве уже была внесена в реестр.

Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего целью исправление сведений в реестре, не требуется.

Формируя данную правовую позицию, Президиум ВАС РФ опирался на п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно данному пункту наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки. В этом же пункте Информационного письма уточнено, что право собственности на объект недвижимости не может возникнуть на основании государственной регистрации такого права, если отсутствуют основания его возникновения, предусмотренные гражданским законодательством.

Следует отметить, что данная позиция уже была изложена в п. 23 Постановления N 10/22.

2. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Применительно к рассматриваемому делу Президиум ВАС РФ отметил следующее. Зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях ст. 222 ГК РФ, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права при наличии условий, предусмотренных п. 52 Постановления N 10/22. Однако одновременное удовлетворение таких требований не представляется возможным.

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Кодексы и наиболее востребованные законы

Лента новостей Минфина РФ

Законопроекты и законодательная деятельность

Справочная информация: календари, формы, курсы

Формы в MS-Word, MS-Excel и графических форматах

Курсы, ставки, индексы

Словарь финансовых и юридических терминов

Журналы издательства «Главная книга»

Документы в графическом формате

Классика российского права

Полезные ссылки и онлайн-сервисы

Подписаться на рассылки

Новостной информер КонсультантПлюс

Новостные RSS-ленты и Twitter

На главную страницу: КонсультантПлюс — общероссийская сеть распространения правовой информации

Добавить в избранное

Поиск: кодексы, законы. и другие материалы на сайте

Купить систему| Заказать демоверсию| Региональные центры

На главную страницу: КонсультантПлюс — общероссийская сеть распространения правовой информации

Официальный сайт компании «Консультант Плюс»

Правовые ресурсы Некоммерческие интернет-версии О компании и продуктах Вакансии

Если в производстве арбитражного суда города Москвы или иного суда имеется или будет возбуждено дело по иску Правительства Москвы, то Вы как собственник вправе подать в арбитражный суд заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица. Если Вы обратитесь с заявлением в указанный выше орган, то он через месяц должен дать Вам ответ о том, планируется ли предъявлением иска по данному вопросу в арбитражный суд или нет.

Вступайте в процесс в арбитражном суде в качестве третьего лица

Правительство Москвы может предъявить любые требования, в том числе о признании права отсутствующим, а регистрации — незаконной.

Однако это не значит, что иск будет удовлетворён. Очень многое зависит от пакета документов истца (в частности, необходимо проверить инвестконтракт и протокол распределения помещений — в чьей собственности должно оказаться данное помещение) и грамотного выбора позиции.

Во-первых, есть вступившее в законную силу решение суда в Вашу пользу, на основании которого уже произведена регистрация. Теоретически, его можно отменить (через восстановление сроков или через пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам), но для этого нужны веские основания.

Во-вторых, относительно пункта 59 упомянутого Вами постановления скажу, что Вы во исполнение данного пункта представили суду доказательства возникновения у Вас права (договор и доказательства оплаты), кроме того, у Вас наверняка был зарегистрированный договор (в порядке, предусмотренном для договоров, заключённых по Закону 214-ФЗ); кроме того, Вы всегда можете ссылаться на то, что регистрация права на данное помещение производилась впервые именно Вами, что лишает Правительство Москвы возможности ссылаться на данное положение.

В-третьих, согласно ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности — тогда кредитор требует денежного возмещения. Применимость этой нормы к договорам, подобным Вашему, подтверждена п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. точно так же в упомянутом Вами постановлении Пленума ВС и ВАС 10/22 29.04.2010 (п.62) указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано (т.е. тому, кто фактически получил имущество); иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если потребуется ведение дела в суде или составление процессуальных документов, обращайтесь — у меня есть опыт ведения подобных дел.

Источник: www.9111.ru

Договор соинвестирования или договор простого товарищества?

Встречаются в судебной практике такие ситуации, когда и инвестиции оказываются вовсе не инвестициями, а договор соинвестирования интерпретируется судьей как договор простого товарищества. Так и произошло с правоотношениями между собственником имущества ООО «Гринхаус-Про» и соинвесторами ООО «А ДВА-ИНВЕСТ», ООО «Юнкер-Строй», ООО «Фирст-Капитал». Данные юрлица в январе 2016 года заключили договор соинвестирвоания в целях строительства тепличного комплекса с общим объемом инвестиций в размере 1,5 млрд. рублей.

ООО «Гринхаус-Про» в качестве собственника взяло на себя обязательство подготовить проектно-сметную документацию и на его основе построить данный объект общей площадью 10 га. Инвесторы обязались внести 75% от общей стоимости проекта, а взамен собственник должен был распределять между всеми участниками всю чистую прибыль поровну (по 25% каждой компании). После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он должен был быть зарегистрирован в качестве имущества ООО «Гринхаус-Про».

Тепличный комплекс должен был заработать в середине декабря 2017 года. Но собственник не уложился в срок, комплекс не был введен в эксплуатацию. Между тем, один из инвесторов ООО «А ДВАИНВЕСТ» вложил в объект посредством перечисления ООО «Гринхаус-Про» 393 млн. рублей.

Для возврата своих средств инвестор обратился в Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32-25376/2020 6 ноября 2020 г.).

Требования истца

ООО «А ДВАИНВЕСТ» в заявлении указало, что основанием для обращения в суд стало нарушение ООО «Гринхаус-Про» условий договора. В связи с этим, согласно ст. 450, 452 ГК РФ истец потребовал расторгнуть договор соинвестирования, взыскать 393 млн. рублей, а также проценты за пользование чужими средствами в сумме 93 млн. рублей, госпошлину в сумме 200 тыс. рублей. В качестве соответчиков привлечены и другие соинвесторы, а именно ООО «Юнкер-Строй» и ООО «Фирст-Капитал».

Нормативная база для разрешения споров в области инвестиционной деятельности

Когда суды рассматривают дела, связанные с инвестиционными договорами, то опираются на п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, регулирующий вопросы разрешения споров относительно недвижимого имущества, которое будет создано или куплено в будущем. За основу берутся правила глав 30, 37 и 55 ГК РФ, регулирующие отношения в области купли-продажи, подряда и простого товарищества, соответственно.

П. 7 вышеуказанного постановления № 54 обязывает квалифицировать договора как договора простого товарищества, если в них предусмотрено внесение каждой из сторон вклада в общее имущество, будь то участок земли, деньги, выполнение работ, поставка стройматериалов и пр.

Как гласит ст. 431 ГК РФ, условия договора толкуются буквально, согласно прописанным в нем словам и выражениям.

Также в п. 1 ст. 1041 ГК РФ определено, что по договору простого товарищества несколько товарищей (лиц, в том числе юридических) соединяют свой вклад и действуют сообща, чтобы получать прибыль. Образование отдельного юридического лица при этом не требуется.

Исходя из вышеуказанных норм, судья признает вышеуказанный договор как договор простого товарищества, так как здесь есть вклад товарищей (то, что они вносят в общее дело) и эти вклады равны по стоимости, если иное не указано в договоре.

В рассматриваемом деле вклад собственника – это проектирование и строительство, вклад товарищей – денежные средства. Общая цель – эксплуатация тепличного комплекса для извлечения прибыли и ее распределение равными долями.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ, имущество признается общей долевой собственностью. Но в данном случае после завершения строительства все имущество должно было быть зарегистрировано на ООО «Гринхаус-Про». В соответствии со ст. 1046 ГК РФ расходы и убытки также распределяются между товарищами исходя из пропорций их вкладов в общее дело.

Рассматриваемый договор соинвестирования не определял, как будут покрываться расходы и убытки, поэтому товарищи должны нести их пропорционально вкладу в дело.

Может ли банкрот быть истцом в спорах по договору товарищества?

Суд выяснил, что решением арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-10498/2020 в конце сентября 2020 года ООО «А ДВАИНВЕСТ», проходящий в данном деле в качестве истца, признан банкротом. Точку над i в вопросах о банкротстве ставит постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 г. № 35. Согласно п. 42 данного документа, датой введения банкротства считается дата объявления резолютивной части решения суда, а срок обжалования рассчитывается с даты изготовления полного решения. Это значит, что 24 сентября 2020 года истец признан банкротом.

Абз. 2 п. 1 ст. 1050 ГК РФ определено, что договор простого товарищества перестает действовать, если кто-то из товарищей признан банкротом. С учетом этого суд приходит к выводу, что договор соинвестирования также прекратил свое действие с 24 сентября 2020 г., значит, через суд его расторгнуть нельзя.

Согласно ст. 2АПК РФ основными задачами арбитражного судопроизводства являются:

• Защита нарушенных либо оспариваемых прав предпринимателей;
• Защита интересов России, регионов и муниципалитетов, касающихся области предпринимательства.

При этом истец должен корректно определить способ защиты своего нарушенного права. Если он выберет неправильный способ защиты, то это может стать основанием для отказа в удовлетворении требований.

При принятии решения также нужно принять во внимание п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменить или расторгнуть договор по требованию всего лишь одной стороны можно только в том случае, если другая сторона нарушает его условия.

Последствия прекращения договора совместной деятельности

Как прописано в п. 2 ст. 1050 ГК РФ, в случае прекращения договора, затрагивающего условия регулирования совместной деятельности, происходит раздел имущества, которое было в общей собственности товарищей. Между тем, истребование денег, внесенных в качестве вклада, законодателем не предусмотрено.

Раздел имущества между товарищами регулирует ст. 252 ГК РФ:

• Общедолевая собственность делится в соответствии с соглашением (если оно было);
• Товарищ может затребовать выделения своей доли из общего имущества;
• Если не удается договориться, то можно обратиться в суд;
• Если выдел доли в натуральном выражении невозможен по закону или это принесет больший ущерб общему имуществу, то другие товарищи вправе осуществить выплаты выбывающему товарищу.

Суд также посчитал, что имеются особые последствия прекращения договора простого товарищества, поэтому к нему нельзя применять нормы абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в целях взыскания суммы за неосновательное обогащение.

Кроме того, в силу абз. 2 ч. 2 ст. 1050 ГК РФ при прекращении договора товарищества товарищи солидарно отвечают по обязательствам, затрагивающим интересы третьих лиц. В соответствии со ст. 325 ГК РФ третье лицо имеет право выйти с иском об исполнении обязательств товарищества либо к одному из товарищей, либо ко всем сразу.

Если один товарищ не смог в полной мере выполнить обязательства перед третьим лицом, то последний вправе обратиться с иском к другому товарищу.

Можно ли взыскать проценты за пользование чужими деньгами?

В этой части суд также отказал истцу. Он мотивировал это следующим. Суд отметил, то действительно согласно ст. 395 ГК РФ неисполнение либо просрочка денежного обязательства налагает на ответчика определенную обязанность, а именно по уплате процентов за пользование чужими средствами. Данная ответственность возникает в следующих случаях:

• Ответчик удержал деньги, хотя не имел на это права;
• Уклонился от возврата денег;
• Допустил просрочку платежей и пр.

В рассматриваемой ситуации суд не усмотрел основания, чтобы взыскать деньги за неосновательное обогащение. Поэтому в данной части иска судом было отказано в удовлетворении требований истца.

Какое решение принял суд

Изучив материалы и обстоятельства дела, суд решил отказать истцу в удовлетворении иска. Он также учел нормы ст. 110 АПК РФ, регулирующей вопросы взыскания судебных расходов, которые были понесены участниками судебного процесса. И наказал взыскать все расходы с истца.

Какой вывод следует

Каждый договор обладает своими определенными признаками исходя из состава участников, условий и порядка инвестирования. Поэтому то, что группа компаний назвала совместное соглашение договором инвестирования, не означает, что таким он является с юридической точки зрения.

Инвестиции – это всегда риск. И стоит обезопасить компанию от возможных убытков еще на стадии заключения договора инвестирования, а именно предусмотреть в нем порядок возмещения расходов и убытков инвестору в случае провала проекта, определить, в какой пропорциональности, в чьей собственности будет находиться имущество, как планируется разделить прибыль.

На одном доверии не построишь бизнес. Только максимальная оценка всех возможных рисков, изучение судебной практики может обезопасить от потерь.

В рассматриваемо случае организация-банкрот не только не смогла вернуть свои вложенные средства, но и потерпела еще большие убытки – на сумму госпошлины и расходы ответчиков на представителя.

Чтобы вернуть свои средства, не нужно ждать процедуры банкротства. Максимально оперативное обращение в суд после обнаружения неисполнения своих обязательств контрагентом с большей долей вероятности позволит вернуть деньги.

Источник: business-planner.ru

Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов

Специалисты правового центра «Два М» оказывают услуги в области заключения и сопровождения инвестиционных договоров с участием публичных субъектов.

До введения существующего порядка предоставления земельных участков под строительство на торгах инвестиционные контракты, заключаемые с государственными или муниципальными органами являлись одним из основных способов реализации крупных строительных проектов. Но и в настоящее время практика заключения инвестиционных контрактов с государственным либо муниципальным участием сохраняется.

Условия подобных контрактов, как правило, предусматривают передачу в государственную или муниципальную собственность части построенных площадей общего назначения (жилых, административных и т.д.) и/или различных объектов инфраструктуры – образовательных учреждений, инженерных коммуникаций и т.д.

При этом во многих случаях собственно предоставление участка под строительство инвестиционным контрактом не охватывается, а осуществляется по заключаемому отдельно договору аренды, или же на момент заключения контракта участок уже находится во владении застройщика. В таком случае обязанности государственного или муниципального органа фактически сводятся к надлежащему исполнению функций, которые он и так обязан исполнить в силу закрепления за ним соответствующих полномочий земельным и градостроительным законодательством. Соответственно, такой инвестиционный контракт становится похожим на договор дарения, по которому частный инвестор передает государству или муниципалитету часть площадей, не получая взамен ничего сверх того, что уполномоченные органы были обязаны сделать в силу норм закона.

Налоговые аспекты инвестиционного договора

Суды признают подобные инвестиционные контракты действительными в силу принципа свободы договора. Но в подобной ситуации нередко возникают вопросы налогового характера. А именно – в части отнесения стоимости переданной государству либо муниципалитету доли к обоснованным расходам при исчислении налога на прибыль.

В отличие от договоров о комплексном освоении территории, по которым обязанность передать имущество возникает в силу закона и соответствующие расходы безусловно являются обоснованными, по инвестиционным контрактам налоговые органы в ряде случаев приходят к выводу, что такие расходы должны осуществляться за счет налогооблагаемой прибыли.

Раздел площадей объекта

Еще одним проблемным моментом исполнения подобных инвестиционных контрактов является раздел площадей построенного объекта – подписание «акта о реализации» или «акта о частичной реализации» инвестиционного контракта. Во многих случаях вопрос о разделе инвестиционного объекта разрешается в суде.

При этом спецификой инвестирования в строительство с государственным (муниципальным) участием является возможность инвесторов привлекать иных лиц в качестве соинвесторов. В свою очередь, данные соинвесторы также имеют возможность привлекать новых участников инвестиционного проекта по договорам соинвестирования.

В результате во многих случаях сформировались «цепочки» из трех-четырех, а иногда и более уровней соинвесторов. При этом соинвесторы, привлечённые первоначальным инвестором, приобретают права требования только к такому инвестору, но не к другим сторонам «первоначального» инвестиционного контракта. Соответственно, возможность получить причитающиеся площади для таких соинвесторов зависит от добросовестности и финансовой состоятельности первоначального инвестора.

В связи с этим вхождение в инвестиционные проекты подобного рода на правах соинвестора является крайне рискованным. Соинвестор рискует потерять все вложенное в случае банкротства первоначального инвестора или срыва реализации инвестиционного проекта по иным причинам.

К заключенным до 1 января 2011г. инвестиционным контрактам применяются специальные правила, касающиеся:

• возникновения общей долевой собственности сторон такого контракта на созданное в ходе его реализации имущество.
• расторжения инвестиционного контракта по инициативе публичного субъекта.

Специфика возникновения и регистрации права собственности

Так, в случае, если инвестиционный контракт был заключён между органом государственной власти, местного самоуправления, либо учреждением или унитарным предприятием и частным инвестором до 1 января 2011 г., созданный в соответствии с ним объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект. При этом доли определяются с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется

После же завершения строительства (реконструкции) право собственности регистрируется сразу за всеми сторонами инвестиционного контракта в соответствующих долях, вопреки общему порядку, когда первоначально право собственности оформляется за лицом, которому принадлежит земельный участок.

При регистрации права собственности необходимо предъявить подписанный сторонами инвестиционного договора документ (акт о результатах инвестиционной деятельности), подтверждающий исполнение ими обязательств по данному договору. Регистрация права собственности осуществляется в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим актом.

В случае, если акт не будет подписан в добровольном порядке, распределение площадей осуществляется судом. Судебное решение при этом заменяет собой подписание акта между сторонами и является основанием для государственной регистрации права собственности.

Специфика расторжения инвестиционного контракта

Такие контракты могут быть расторгнуты во внесудебном порядке в случае если:

• строительство не завершено в срок, предусмотренный договором или, если в договоре такой срок не указан, до истечения срока разрешения на строительство и строительная готовность объекта, на момент окончания такого срока составляет менее 40%.
• договором не предусмотрен срок окончания строительства и по истечении 5 лет со дня заключения такого договора разрешение на строительство отсутствует.
• при невозможности исполнения обязательств по осуществлению строительства в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Кроме того, возможно обращение Правительства г. Москвы в суд с иском о расторжении инвестиционного контракта по иным основаниям, следующим из законодательства или предусмотренным самим контрактом.

В таких случаях защита прав застройщика возможна путем:

• оспаривания неправомерных действий органов власти по расторжению инвестиционного контракта.
• оформления права собственности на построенный к моменту расторжения инвестиционного контракта объект незавершенного строительства (этот вариант возможен, если были начаты строительные работы и построен, как минимум, фундамент).

При оспаривании правомерности расторжения инвестиционного контракта необходимо доказать, что несоблюдение его условий произошло по независящим от инвестора причинам, при отсутствии его вины. К примеру, разрешение на строительство не получено или строительные работы не завершены в срок по причинам, связанным с неисполнением государственными органами Москвы своих обязанностей, предусмотренных положениями инвестиционного контракта или действующим законодательством. В таком случае необходимо проанализировать действия сторон инвестиционного контракта в течение всего срока его действия, доказать в суде, что инвестором предприняты все необходимые с его стороны действия по надлежащему исполнению инвестиционного контракта, обосновать, какие именно действия государственных органов привели к затягиванию сроков проектирования и строительства.

В настоящее время судебная практика по подобным спорам складывается в пользу инвестора. Арбитражные суды зачастую расценивают действия по досрочному расторжению договоров аренды как злоупотребление правом со стороны государственных органов. Но исход каждого подобного спора зависит от предшествующих его возникновению действия сторон, от того, удастся ли инвестору в ходе судебного разбирательства правильно расставить акценты на обстоятельства, свидетельствующие в его пользу.

Источник: www.2m.ru

Защита прав соинвесторов по инвестиционным контрактам

Действие закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Поэтому, если такое разрешение получено после 1 апреля 2005 года, и закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит применению, то права соинвесторов могут быть защищены следующим образом:

1. У соинвесторов существует право залога на создаваемый объект недвижимости (объект незавершённого строительства) и на право аренды земельного участка с момента регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства. При уклонении от регистрации этого права застройщиком участник долевого строительства (соинвестор) вправе предъявить иск об обращении взыскания на предмет залога, соответствующим решением суда это право собственности будет зарегистрировано.

Заложенное имущество может быть продано с публичных торгов в форме конкурса или аукциона (но, объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем (п. 14 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Фактически, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако Закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно. В случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на незавершенный строительством жилой дом, а также реализации этого незавершённого строительством жилого дома другие дольщики, не получившие квартиры до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств и процентов за их пользование.

2. Соинвесторы вправе, создав юридическое лицо или заключив договор о совместной деятельности, подписать соглашение об уступке прав требования и переводе долга (о переводе прав и обязанностей) по инвестиционному контракту от застройщика-инвестора на себя и зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства. Перевод долга (обязанностей соинвесторов перед застройщиком) осуществляется с согласия кредитора, которым будет здесь сам застройщик. Далее соинвесторы, действуя в качестве юридического лица или на основании договора простого товарищества, вправе самостоятельно заключить все необходимые договоры, обеспечивающие завершение работ по строительству и введению в эксплуатацию объектов недвижимости.

3. Соинвесторы вправе как залогодержатели передать свои права на заложенное имущество (после уплаты ими цены договора участия в долевом строительстве) другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка залогодержателем своих прав на заложенное имущество другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если не доказано иное, уступка прав на заложенное имущество означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

4. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве соинвесторы в одностороннем порядке могут отказаться от исполнения договора в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. В случае такого одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные соинвестором в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Данные проценты будут начислены со дня внесения соинвестором денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком соинвестору. Кроме того, в этом случае сторона (застройщик), не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне (соинвестору) установленные неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Уплата всех предусмотренных сумм производится в судебном порядке на основании удовлетворения исковых требований соинвесторов.

Кроме того, соинвесторы, приобретающие права на квартиры исключительно для личных, семейных, домашних нужд, вправе в соответствии с законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» требовать компенсации морального вреда.

Если же такое разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применён быть не может, то права соинвесторов могут быть защищены следующим образом:

1. Соинвесторы, передавшие денежные средства и тем самым проинвестировавшие строительство объекта недвижимости, могут, создав юридическое лицо, подписать соглашение об уступке прав требования к застройщику-инвестору по договорам инвестиционного вклада и долевого участия созданному юридическому лицу (при наличии у соинвесторов невыполненных обязанностей перед застройщиком-инвестором перевод ими долга на создаваемое юридическое лицо может быть осуществлён лишь с согласия самого застройщика как кредитора). Далее соинвесторы, действуя в качестве юридического лица, вправе потребовать в судебном порядке путём предъявления соответствующего иска признать право собственности этого юридического лица на созданный объект недвижимости – объект незавершённого строительства (на основании ст. 130 Гражданского кодекса РФ), а после признания права собственности судом заключить все необходимые договоры, обеспечивающие завершение работ по строительству и введению в эксплуатацию объектов недвижимости.

2. Соинвесторы вправе в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора другой стороной, на основании ст.ст. 17-18 закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, а также ст.ст. 16-17 закона об инвестиционной деятельности в РСФСР требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды, вызванных невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств инвестора-застройщика по договорам (контрактам) с ними. Свои требования они будут основывать на ст. ст. 15, 393, 395 Гражданского кодекса РФ, также они вправе применить положения закона о защите прав потребителей, в том числе касающиеся возмещения морального вреда.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Ст. 395 Гражданского кодекса РФ определяет, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты в размере учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части либо на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В соответствии со ст. 15 закона «О защите прав потребителей» соинвесторы имеют право на возмещение морального вреда, который подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно ст. 28 закона «О защите прав потребителей» при нарушении исполнителем сроков выполнения работы (оказания услуги), или если во время выполнения работы (оказания услуги) станет очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

3. Соинвесторы согласно ст. ст. 382, 389-390 Гражданского кодекса РФ и ст.

6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», также могут переуступить третьему лицу принадлежащие им права требования по договору долевого участия в строительстве, если ими все обязанности по этому договору исполнены в полном объёме (иначе перевод имеющихся долгов может быть ими осуществлён лишь при согласии на это кредитора, которым является сам застройщик). К третьему лицу перейдут все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у соинвестора, если иное не предусмотрено в договоре уступки права требования. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соинвесторы, уступившие требование, будут отвечать перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда соинвестор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Источник: www.aasp.ru