Всем привет.
Мне вот подсунули договорчик сторонами которого являются Инвестор и Соинвестор.
Предмет договора — финансирование Соинвестором инвестиционного проекта строительства жилого дома. Финансирование осуществляется Соинвестором Инвестору.
При этом Инвестор обязуется тратить деньги «целевым образом», то есть на строительство, но не является при этом Застройщиком, а участвует в Инвестиционном проекте в свою очередь в качестве Инвестора на основании договора о привлечении финансовых средств в строительство (заключен с Застройщиком).
Открываю закон об инвестдеятельности в форме капвложений. нет такого зверя как соинвестор, только инвестор (п. 2. ст. 4 Закона) В ГК и подавно таковой зверь не водится. Инвестор есть, а соинвестора нет!!
Думаю, чудно как то все это.
С другой стороны соинвестор это видимо тот, кто участвует в финансировании строительного проекта, но не другому инвестору (своему собрату по вложениям) а застройщику. Я по крайней мере так толкую, поскольку из указанной нормы закона (п. 2. ст. 4 Закона) подразумевается, что Инвесторов может быть много.
Что нужно, чтобы стать СОИНВЕСТОРОМ во флиппинге?
Однако закон на этот счет молчит, может у кого в практике было что то подобное? Может вообще Инвестор привлекать от Соинвестора деньги таким вот чудным образом. Насколько это вообще законно? Не выльется ли это все в строительно-инвестиционное МММ? И кстати будут ли рассматриваться данные инвестиции как инвестиции в кап вложения, ведь они осуществляются через буфер в лице Инвестора, то есть не напрямую Застройщику?
Источник: forum.yurclub.ru
Соинвестор в строительстве это
Обычно в договорах соинвестирования присутствует весьма обширный перечень определений используемой в договоре терминологии,но, к сожалению, он мало что дает для прояснения правовой природы договора.
На практике встречаются следующие формулировки положений договора соинвестирования о его предмете.
1. «Совокупность мероприятий по реализации строительного(или инвестиционного) проекта» или «реализация строительного (или инвестиционного) проекта». Под строительным проектом или инвестиционным проектом понимается совокупность организационно-технических мероприятий по созданию названного в договоре строительного объекта.
Таким образм, предмет договора — это реализация совокупности мероприятий по созданию названного в договоре строительного объекта. Однако из текста договора бывает трудно понять, кто именно из сторон должен выполнять действия по созданию такого объекта — обе или одна.
Следует также обратить внимание, что стороны, как правило, не уточняют, в чем состоят те самые мероприятия или их совокупность. Нет также уточнений, чтобы эту «совокупность»исполнитель (или исполнители) определил(и)самостоятельно. Содержание действий,которые должны быть совершены по договору зачастую не конкретно.
IncomePoint.tv: закон о защите соинвесторов строительства
2. Предметом договора является «предоставление соинвестору прав на осуществление капитальных вложений в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности» и оказание застройщиком соинвестору услуг по «целевому вложению полученных от последнего средств».
Одновременно указывается, что право на осуществление капитальных вложений включает и право требовать передачи результатов инвестирования.
3. «Соинвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на частичное финансирование строительства объекта», а инвестор «обязуется передать соинвестору долю в праве общей собственности на построенный объект».
4. Предмет договора заключается в том, что «соинвестор производит непрерывное финансирование строительства многоэтажного дома. в порядке, предусмотренном настоящим договором», или предметом является»привлечение инвестиций со стороны инвестора для строительства здания,расположенного. «.
5. Предмет контракта -«объединение средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома согласно утвержденному проекту по адресу. «.
6. «Застройщик за счет средств соинвестора и средств,привлеченных соинвестором от третьих лиц,осуществляет строительство объекта. «. При этом застройщик «от своего имени распоряжается целевыми средствами соинвестора».
Согласно законодательству об инвестиционной деятельности признаками инвестиционной деятельности является:
-инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических шагов по реализации инвестиций или действий в целях получения прибыли и (или)достижения иного полезного эффекта.
— инвестиции, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного(положительного социального) эффекта;
Таким образом, инвестиционные признаки появляются у договора, если выполнены по меньшей мере два условия:
— вложение направлено на создание объекта, который будет использоваться в предпринимательской деятельности;
-стороны договора осуществляют практические действия по реализации инвестиций.
Источник: riskover.ru
Соинвестирование строительства
В условиях недостатка современных складских и офисных площадей соинвестирование строительства здания зачастую является единственной возможностью стать в дальнейшем арендатором части его площади. Варианты оформления взаимоотношений сторон могут различаться. В данной статье мы рассмотрим такой способ, когда будущий арендатор до начала строительства (либо в период возведения объекта) выплачивает определенную сумму застройщику. После ввода здания в эксплуатацию арендатор занимает согласованные заранее площади, а перечисленная застройщику сумма постепенно засчитывается в счет причитающейся арендной платы. Кроме того, читатель узнает о том, какие записи необходимо произвести на счетах бухгалтерского учета и как не допустить ошибок при исчислении налогов.
Предварительный договор аренды
Понятно, что каждая из сторон (будущие арендодатель и арендатор) в данном случае стремится решить собственные проблемы. Застройщик получает денежные средства и уверенность в том, что помещения в построенном здании не будут простаивать без «постояльцев». В свою очередь, арендатор заинтересован в получении гарантий в том, что спустя несколько месяцев он сможет стать пользователем определенных помещений (расположенных в конкретном районе города, удовлетворяющих тем или иным техническим требованиям и т.д.). К тому же такое участие в проекте, как правило, гарантирует ему более низкие расценки за единицу площади в период долгосрочной аренды по сравнению с теми, которые будут предложены остальным арендаторам, договоры с которыми арендодатель заключит после ввода здания в эксплуатацию.
Заключить договор аренды в период строительства здания застройщик не может, ведь в силу ст. 608 ГК РФправо сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а право собственности на готовый объект появится у него только после составления акта приемки здания в эксплуатацию и проведения в установленном порядке государственной регистрации.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения или их части. Иными словами, объект, находящийся в стадии незавершенного строительства, не может быть предметом договора аренды. Поэтому один из возможных вариантов оформления взаимоотношений застройщика и будущего арендатора – это заключение предварительного договора аренды.
Рассмотрим, каковы основные требования к его форме и содержанию.
Итак, основная цель, которую призван решить предварительный договор, – обязать стороны в дальнейшем подписать основной договор долгосрочной аренды (всего здания в целом или отдельных помещений в нем). Предварительный договор составляется в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ), но, в отличие от договора долгосрочной аренды, он не нуждается в госрегистрации.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59).
Статьей 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (местонахождение здания или отдельных помещений, срок аренды, размер платы и т.д.). Кроме того, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор должен быть подписан в течение одного года с момента заключения предварительного договора.
Обратите внимание: при отсутствии этих существенных условий договор впоследствии может быть признан незаключенным. В качестве примера назовем Постановление ФАС ЗСО от 20.07.2004 № Ф04-5035/2004(А27-3030-11). Сделка сторон о задатке была признана судьями незаключенной в связи с тем, что в предварительном договоре не согласованы площадь подлежащего сдаче в аренду имущества и другие признаки, позволяющие индивидуализировать предмет договора, сроки подписания договора аренды, размер арендной платы.
Статья 429 ГК РФ содержит еще два важных нюанса. Во-первых, если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Во-вторых, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Деньги, деньги…
Денежные средства, перечисляемые на расчетный счет застройщика, в предварительном договоре стороны именуют по-разному: задаток, гарантийный взнос, обеспечительный платеж и т.д. Для целей бухгалтерского и налогового учета первостепенное значение имеет не наименование, а сущность и назначение данного платежа.
В рассматриваемом нами случае эти денежные средства, во-первых, обеспечивают «невыход» будущего арендатора из проекта. Во-вторых, служат для застройщика дополнительным источником финансирования. В-третьих, эта сумма в дальнейшем будет постепенно зачтена в счет причитающейся с арендатора ежемесячной платы. Именно эти условия определяют порядок отражения операций в бухгалтерском учете и для целей налогообложения прибыли.
Чаще всего в договоре употребляется название «задаток».
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны, если ответственна сторона, получившая задаток, – она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Вместе с тем необходимо отметить, что правомерность получения денег на основании предварительных договоров аренды является предметом дискуссий. Некоторые специалисты настаивают на том, что такой договор не может устанавливать обязанность перечисления каких бы то ни было денежных средств. Однако арбитражные суды, как правило, не поддерживают данную точку зрения, хотя квалифицируют эти денежные средства все-таки по-разному.
Мнение судей
Судьи ФАС УО в Постановлении от 29.06.2006 № Ф09-5566/06-С3 указали, что в соответствии с п. 1, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, так называемый смешанный договор.
Предварительный договор можно квалифицировать как смешанный, поскольку в нем содержатся условия о внесении денежной суммы в счет оплаты по договору, который будет заключен (содержит денежные обязательства). Поэтому предварительный договор, устанавливающий обязанность для одной из сторон перечислить другой определенную сумму денежных средств, не является ничтожным.
Однако денежная сумма, передаваемая в счет будущего исполнения обязательств по основному договору, не может быть признана задатком, ведь задаток, в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ, выплачивается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Речь в данном случае идет об обеспечении исполнения основного договора (например, купли-продажи или аренды). Поэтому суд сделал вывод о том, что задаток нельзя использовать в качестве обеспечения исполнения обязательств, следующих из предварительного договора.
Аналогично рассуждали и судьи ФАС ЗСО. Условие предварительного договора, определяющее, что сумма задатка засчитывается в счет причитающихся будущих платежей по основному договору, свидетельствует о платежной, а не обеспечительной функции денежных средств. Следовательно, задатком их считать нельзя, несмотря на то, что стороны употребили в формулировках предварительного договора именно это название (Постановление от 21.11.2006 № Ф04-6926/2006(27635-А70-9)).
Напротив, ФАС СЗО в Постановлении от 18.03.2004 № А56-19741/03 согласился с тем, что перечисленная по предварительному договору сумма является задатком, поэтому неисполнение обязательств получившей ее стороной влечет ответственность в виде уплаты двойной суммы задатка. В качестве задатка расценил денежные средства и ФАС ВВО в Постановлении от 11.11.2005 № А17-150/3-2005.
Как видим, единообразия в арбитражной практике по данной проблеме нет. Ответ на вопрос, чем являются эти денежные средства – авансом или задатком, влияет лишь на размер ответственности сторон в случае отказа от заключения договора долгосрочной аренды. Если от оформления основного договора отказался застройщик, то аванс необходимо вернуть в ранее полученной сумме, а задаток – в двойном размере. Если потенциальный арендатор отказался от подписания договора аренды, то застройщик обязан вернуть полученный аванс, в то время как задаток он вправе оставить себе. Однако судьи практически единодушно соглашаются с тем, что стороны могут вводить в предварительный договор условие о перечислении денежных средств, которые впоследствии засчитываются в счет погашения задолженности по основному договору долгосрочной аренды.
Отражение операций у застройщика
В бухгалтерском учете застройщика в период получения денежных средств по предварительному договору производится следующая проводка: Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Авансы полученные». Сумма, перечисленная потенциальным арендатором, не может быть признана целевым финансированием. Поэтому оснований для ее отражения на одноименном счете 86 нет. Будущий арендатор не является фактическим соинвестором строительства здания. Он лишь заранее перечисляет денежную сумму, которая фактически (после подписания основного договора) будет предварительной оплатой услуг по аренде помещений.
Исходя из этого уже не вызывает сомнений то, что в момент получения денег застройщик должен начислить с этой суммы НДС к уплате в бюджет. В то же время оснований для включения этих денежных средств в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль нет, ведь в силу пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ доходы, полученные в виде предварительной оплаты товаров, работ и услуг, при определении налоговой базы не учитываются (если организация применяет метод начисления). В данном случае налогооблагаемые доходы возникнут у застройщика после оказания услуг по аренде помещений или здания в целом.
Пример.
ООО «Застройщик» и ОАО «Арендатор» заключили предварительный договор аренды, согласно которому ОАО обязано перечислить на расчетный счет застройщика 59 000 000 руб. Эта сумма представляет собой стоимость аренды площадей за 10 мес. После подписания сторонами договора долгосрочной аренды и передачи помещений в пользование арендатора эта сумма засчитывается в счет погашения задолженности ОАО за услуги по аренде ежемесячно в размере 50% начисленных арендных платежей.
Источник: www.klerk.ru
Привлечение денежных средств посредством участия соинвесторов
Чаще всего инвестор заключает с другой стороной так называемый договор соинвестирования, согласно которому соинвестор взамен перечисленных им средств после окончания строительства получает право собственности на какую-либо часть готового к эксплуатации объекта.
Поступление средств от соинвестора трактуется как инвестиционный взнос, инвестиционный вклад, целевое финансирование. Обычно стороны, заключившие договор соинвестирования, ссылаются на подпункт 4 п.3 ст. 39 НК РФ, в соответствии с которым передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признаётся реализацией для целей налогообложения.
Но в подпункте 4 п.3 ст. 39 НК РФ также говорится о том, что под вкладом имущества, носящего инвестиционный характер, признаётся его передача в качестве вклада в уставный капитал других организаций, в паевые фонды кооперативов, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).
При этом организация, вкладывающая имущество, получает на свой баланс долгосрочное финансовое вложение, т. е., внеоборотный актив. Для неё эта операция является инвестиционной, и учредительный договор может быть признан инвестиционным.
Согласно Рекомендации по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности за 2006 год (письмо Минфина РФ от 19.12.2006 № 07-05-06/302 коммерческие организации используют счет учета целевого финансирования для обобщения информации о движении бюджетных средств, предназначенных на финансирование капитальных расходов, связанных с покупкой, строительством или приобретением иным путем внеоборотных активов (основных средств и др.) либо текущих расходов. Вышеуказанные средства учитываются и отражаются в бухгалтерской отчетности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет государственной помощи» ПБУ 13/2000, утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 16.10.2000 № 92н.
Кроме того, целевым финансированием для коммерческой организации можно признать в соответствии с комментариями к счету 96 «Резервы предстоящих расходов» Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10. 2000 № 94н, средства, направленные учредителями на финансирование инвестиционных программ (на строительство или модернизацию объектов основных средств, на закупку оборудования и т.д.).
В качестве доказательства стороны договора соинвестирования могут ссылаться на п.14 ст.251 НК РФ, согласно которому аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не признаются доходами для целей исчисления налогооблагаемой прибыли.
Для целей исчисления налогооблагаемой прибыли (и только для этих целей) поступление средств застройщику (то есть инвестору в данной ситуации) от других соучастников строительного процесса в течение строительства объекта не признаётся доходом. И это никоим образом не означает, что данные средства должны отражаться как целевое финансирование в регистрах бухгалтерского учета инвестора, увеличивая тем самым его собственный капитал.
Если инвестор получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и он же вначале оформляет на себя свидетельство о регистрации права собственности, то в данном случае идет речь о договоре возмездной передачи права собственности на объект недвижимости одним лицом другому лицу с предварительной его оплатой. В соответствии со ст.549 ГК РФ такой договор признаётся договором купли-продажи недвижимости. В этом случае инвестиционный вклад от соинвестора должен считаться предварительной оплатой по заключенному договору.
С юридической точки зрения нельзя заключить договор купли-продажи недвижимости задолго до момента ее возникновения. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ перечисление средств соинвестором инвестору, т.е. покупателем продавцу, может быть признано исполнением условий предварительного договора, но опять-таки, предварительной оплатой.
Если же по условиям заключенного договора соинвестирования раздел объекта между инвестором и соинвестором производится до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до регистрации инвестором права собственности, то данный договор можно рассматривать как договор строительного подряда. За денежные средства соинвестора инвестор строит объект недвижимости (выполняет работы по строительству этого объекта) и в предусмотренный договором срок передаёт объект (результат выполненных работ) соинвестору. И в этом случае поступление средств от соинвестора должно признаваться предварительной оплатой по договору подряда со всеми вытекающими последствиями.
По правилам бухгалтерского учета затраты на строительство части объекта, подлежащей передаче соинвестору (согласно заключенному договору он будет являться заказчиком), должны отражаться на счете 20 «Основное производство», а затраты на строительство своей части объекта — на счете 08.
Но если в процессе строительства объекта еще точно не известно, какие конкретно площади (этажи, помещения) будут передаваться соинвестору (в данной ситуации — заказчику), а какие останутся в собственности инвестора, то следует, по нашему мнению, учитывать все затраты на счете 08. В этом случае реализацию работ придется отражать как реализацию части объекта незавершенного строительства.
Привлечение денежных средств посредством заключения договора о совместной деятельности
Для того, чтобы избежать негативных налоговых последствий (в первую очередь, начисления НДС при поступлении средств от соинвестора , а также начисления налога на прибыль при передаче ему части объекта), целесообразно, по нашему мнению, заключить договор о совместной деятельности.
В соответствии со ст.1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или более лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли.
Согласно п.1 ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенные в результате совместной деятельности продукция либо имущество и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.
В соответствии с п.2 ст.1043 ГК РФ ведение учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц. Учет это лицо ведёт обособленно по совместно осуществляемой деятельности.
В соответствии со ст. 174.1 п.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором совместной деятельности) на участника товарищества, которому поручено ведение бухгалтерского учета возлагаются обязанности плательщика НДС.
Согласно п. 3 ст. 174.1 НК РФ налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в соответствии с договором о совместной деятельности предоставляется участнику товарищества, которому поручено вести бухгалтерский учет, предоставляется при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами этих товаров (работ, услуг).
Право на вычет суммы НДС возникает при наличии раздельного учета товаров(работ, услуг), используемых при осуществлении операций в соответствии с договором о совместной деятельности и операций, применяемых при осуществлении текущей (основной деятельности.
После окончания строительства объект остаётся в общей долевой собственности товарищей.
Таким образом, при постановке на баланс простого товарищества выполненных работ по строительству объекта на основании акта о приёмке выполненных работ (форма КС-25) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), принятый от исполнителя работ НДС подлежит отражению бухгалтерского учета.
Источник: infopedia.su