Термин « спекулятивное строительство » (или спекулятивное развитие) описывает процесс, в котором покупаются неиспользуемые земли, или строительный проект осуществляется без каких-либо официальных обязательств со стороны конечных пользователей.
Другими словами, конечный пользователь разработки неизвестен, но разработчик тем не менее уверен не только в том, что он сможет найти его, но и тот тип разработки, который они предпринимают, будет подходящим. Это контрастирует с настраиваемым зданием, когда строитель заключен контракт на конкретную разработку клиентом, который может предоставить краткое изложение того, что они хотят.
Примеры спекулятивной конструкции включают:
- Строительство домов для продажи.
- Преобразование здания в квартиры для продажи.
- Построение торговых площадей, таких как торговый центр, аренда помещений или продажа.
- Построение бизнес-парка или офисных помещений для продажи или аренды.
- «Трактатные дома», где разработчик строит типовые дома, чтобы продвигать строительство новых домов на сайте.
Спекулятивные разработчики обычно получают прибыль от тщательного определения времени покупки и продажи земли. Земельные участки для офисных или жилых зданий часто можно приобрести по более низкой цене во время депрессии рынка, а затем продавать когда-то развитые, когда рынок восстановился. Тем не менее, существует очень высокий риск в этом случае, поскольку затраты очень высоки, сроки очень длинные, и последствия неправильной оценки рынка и не нахождения покупателя очень серьезны.
Строительство склада по частям. Экономия или миф?
Для спекулятивных разработок относительно часто остается пустой или частично пустой в течение долгого времени после завершения, а сами разработчики обанкротились.
Рассмотрение вопроса о том, будет ли осуществляться проект, будет зависеть от ряда условий, в том числе:
- Доступность подходящих сайтов.
- Остаточная оценка — процесс оценки земли с потенциалом развития.
- Вероятность получения необходимых разрешений (например, разрешение на планирование).
- Тип, размер и сложность разработки.
- Объем капитала, который необходимо инвестировать.
- Механизмы финансирования.
- Период времени.
- Условия рынка в то время и в будущем.
- Потенциальная отдача от инвестиций.
- Сравнение с другими потенциальными проектами.
Редко, что крупномасштабные спекулятивные события, такие как офисы, будут проводиться кем угодно, кроме крупнейших разработчиков, поскольку сумма инвестиций и продолжительности может быть непомерно высокой. Тем не менее, строительные компании, спекулирующие на мелкомасштабных промышленных разработках, чаще встречаются.
Это также характерно для жилья, занимаемого владельцами, где имеется относительно короткое время строительства, ограниченный капитал связан с тем, что в процессе строительства не работает, и от коммерческих банков может быть больше желания предоставлять кредит на безопасность земельных участков,
Стоимость строительства склада категории А. Как снизить стоимость метра при строительстве.
Слава спекулятивного развития, в частности, возникла в 1980-х годах, когда дерегулирование финансового сектора и рост международного финансирования привели к спекулятивному буму недвижимости, а также ряд значительных коммерческих событий, предпринятых в лондонском Сити, Canary Wharf, Лидс и Манчестер.
Совсем недавно спекулятивные разработчики оказались под огнем для размещения сайтов, которые еще предстоит построить. Этот так называемый «landbanking» вызвал политическую и общественную критику, особенно в связи с нехваткой жилья, с убеждением, что девелоперы регулируют предложение земли, чтобы искусственно раздувать цены.
«Landbanks» может предоставить спекулятивным разработчикам определенную степень рыночной власти, поскольку они не вынуждены покупать землю в определенное время или в местах с целью ее создания и могут вместо этого сократить свой существующий портфель до тех пор, пока рыночные условия не станут более благоприятными. В частности, в таких городах, как Лондон, быстрое увеличение стоимости земли может сделать землевладение выгодным капиталовложением.
Тем не менее, разработчики неоднократно опровергали обвинение в landbanking, утверждая, что многие неразвитые сайты фактически принадлежат владельцам-арендаторам, историческим владельцам земли, государственным и инвестиционным фондам. См. Landbanking для получения дополнительной информации.
Источник: lang-rus.cosummitconstruction.com
Создание спекулятивных складских объектов уходит в прошлое
Создание спекулятивных складских объектов уходит в прошлое
Наша статистика говорит о следующих тенденциях: на рынке происходит сокращение нового ввода складских площадей во многом за счет уменьшения доли спекулятивных объектов.
Последние три год а арендные ставки падают, при этом стоимость строительства остается достаточно высокой В связи с этим создание и реализация спекулятивных складов практически прекратились и, следовательно, растет число сделок по схеме BTS (built-to-suit, когда девелоперы готовят площадку и подводят коммуникации, но не начинают стройку, не имея контракта с конкретным клиентом). По-прежнему основными игроками на рынке складской недвижимости являются ритейлеры, также активно растет доля онлайн-операторов, соответственно девелоперам приходится адаптировать стандартные склады под их требования и выводить на рынок мультитемпературные склады и кросс-докинговые терминалы. А доля логистических компаний с каждым годом сокращается. Так, если в первой половине 2014 года она составляла 31%, в первой половине 2015 года – 30%, то уже в первом полугодии 2016-го – 12% и с начала текущего года осталась на том же уровне – 12%.
Создание спекулятивных складских объектов уходит в прошлое
Наша статистика говорит о следующих тенденциях: на рынке происходит сокращение нового ввода складских площадей во многом за счет уменьшения доли спекулятивных объектов.
Последние три год а арендные ставки падают, при этом стоимость строительства остается достаточно высокой В связи с этим создание и реализация спекулятивных складов практически прекратились и, следовательно, растет число сделок по схеме BTS (built-to-suit, когда девелоперы готовят площадку и подводят коммуникации, но не начинают стройку, не имея контракта с конкретным клиентом). По-прежнему основными игроками на рынке складской недвижимости являются ритейлеры, также активно растет доля онлайн-операторов, соответственно девелоперам приходится адаптировать стандартные склады под их требования и выводить на рынок мультитемпературные склады и кросс-докинговые терминалы. А доля логистических компаний с каждым годом сокращается. Так, если в первой половине 2014 года она составляла 31%, в первой половине 2015 года – 30%, то уже в первом полугодии 2016-го – 12% и с начала текущего года осталась на том же уровне – 12%.
Максим Загоруйко, директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank
Источник: www.lobanov-logist.ru