Список документов для опеки при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком в новостройке

Список документов необходимый для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры — Центральный Департамент Недвижимости

Список документов для опеки при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком в новостройке

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено.

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего.

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки.

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так, для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика.

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку. Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно.

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.

· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье.

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем.

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры.

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего , поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность. Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя. … А лучше — поискать для покупки другую квартиру . Маткапитал. … В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно. Разрешение на продажу квартиры получено?

Документы для органов опеки

На самом деле этот перечень документов требуется не только для купли-продажи, но так же для мены, дарения, определения долей, ренты и пр., где несовершеннолетние дети являются собственниками.

1. Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.). Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно!
2. Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.
3. Свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей.
4. Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке.
5. Справки БТИ об оценочной стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
6. Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
7. Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники), копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники) или Единый Жилищьный Документ (ЕЖД)
8. Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.ПРИМЕЧАНИЯ:

в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

• истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,
• истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,
• какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи. В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

Примечание: если дети не являются собственниками в квартире, то разрешение органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью не требуются . Исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц? Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок , необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. … Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. … Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе

Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего

Законные представители несовершеннолетних не всегда могут распоряжаться их имуществом по своему усмотрению. В некоторых случаях для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Разрешение требуется для:

• снятия денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего;
• сделок с недвижимым имуществом, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний или в котором проживает находящийся под опекой несовершеннолетний, если продажа жилого помещения скажется на его интересах.

Разрешение не требуется для:

• сделок с недвижимостью, в которой ребенок только зарегистрирован, но не является ее собственником.

2. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на снятие денег со счета?

Для получения предварительного разрешения на снятие денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего, законный представитель несовершеннолетнего должен представить:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт — если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении — если младше 14 лет);
• документы, подтверждающие наличие денежных средств на счете несовершеннолетнего (например, копия сберегательной книжки, распечатка банковского счета, свидетельство о праве на наследство по закону);
• документы, удостоверяющие личность законного представителя;
• если документы будет подавать несовершеннолетний в возрасте от 14 лет — письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего.

В ходе оказания государственной услуги могут понадобиться дополнительно:

• единый жилищный документ;
• документы, подтверждающие выплату пенсии по инвалидности;
• документы, подтверждающие выплату пенсии по случаю потери кормильца;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

3. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на сделку с недвижимостью?

Для получения разрешения понадобятся:

• заявление;
• копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт — если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении — если младше 14 лет);
• копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетних;
• письменное согласие собственников жилого помещения (можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо оформить заранее у нотариуса);
• письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• информация о рыночной стоимости жилого помещения;
• копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (могут быть получены в ходе оказания услуги);
• для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

4. Куда подавать документы и где получать разрешение?

Выдачей таких разрешений занимаются органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. В Москве полномочия органов опеки и попечительства осуществляют отделы социальной защиты населения, а в некоторых районах — органы местного самоуправления.

Срок предоставления услуги — не более 15 календарных дней с даты подачи заявления и документов.

5. Могут ли отказать в разрешении?

Органы опеки и попечительства устанавливают соответствие снятия денежных средств или сделки с недвижимостью интересам несовершеннолетнего. По результатам рассмотрения заявления законных представителей несовершеннолетнего может вынести одно из следующих решений:

• о выдаче разрешения;
• о предоставлении разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия с выполнением обязательных условий или указаний;
• об отказе в выдаче разрешения (согласия) на совершение сделки, иного действия.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке.

Список документов необходимый для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры — Центральный Департамент Недвижимости. … Заявление родителей несовершеннолетнего , а в случае их отсутствия – документ , подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.). Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Заявление несовершеннолетнего , участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста. Свидетельство о рождении ребенка , паспорта родителей.

Список документов для опеки при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком в новостройке

Browse: Home / Перечень документов для выдачи предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего:

Перечень документов для выдачи предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего:

1. Документы, удостоверяющие личности заявителей (паспорт гражданина РФ) (оригиналы+ копии) законных представителей (родителей, опекуна (попечителя), приемных родителей) несовершеннолетнего о выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего (заполняется и подписывается на приеме). Предоставляются паспорта обоих родителей. от 14 лет о выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с его имуществом (заполняется и подписывается на приеме). Предоставляется паспорт несовершеннолетнего.
2. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего (оригинал+ копия).
3. Свидетельство об установлении отцовства в отношении несовершеннолетнего (оригинал+ копия).
4. Свидетельство о заключении либо о расторжении брака (оригинал+ копия).
5. Справка о рождении по форме №25 (оригинал+ копия).
6. Свидетельство о смерти родителей (родителя) (оригинал+ копия).
7. Постановление органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства.

Документы на отчуждаемое имущество:

1. Правоустанавливающий документ на отчуждаемое жилое помещение (оригинал+ копия).
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (оригинал+ копия).
3. Справка о регистрации по форме № 9 (оригинал).
4. Справка о характеристике жилого помещения по форме № 7 (оригинал).
5. Выписка из ЕГРН, полученная в МФЦ (оригинал).

Документы на приобретаемое имущество:

1. Правоустанавливающий документ на приобретаемое жилое помещение (оригинал+ копия).
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (оригинал+ копия).
3. Справка о регистрации по форме № 9 (оригинал).
4. Справка о характеристике жилого помещения по форме № 7 (оригинал).
5. Выписка из ЕГРН, полученная в МФЦ (оригинал).
6. Запрос банка о передаче жилого помещения в ипотеку (залог) недвижимости, в котором указываются сумма предоставляемого кредита, срок погашения кредита, адрес жилого помещения, на приобретение которого предоставляется кредит (оригинал).
7. Типовой кредитный договор из банка.
8. Примерный график платежей по кредитному договору.
9. Справка о доходах и суммах налога физического лица по форме 2-НДФЛ (оригинал), предоставляется при получении разрешения на передачу в ипотеку (залог).
10. Документы от застройщика (разрешение на строительство, документы на землю, справка степени готовности объекта незавершенного строительства (не менее 70% готовности), выписка из ЕГРЮЛ и пр.
11. Документы на предоставление целевой субсидии из бюджета Санкт-Петербурга по жилищным программам Санкт-Петербурга (оригиналы+ копии).

При обращении представителя заявителя дополнительно представляются:

1. Документ, удостоверяющий личность представителя гражданина, имеющего право на получение государственной услуги (паспорт гражданина РФ).
2. Документ, подтверждающий полномочия представителя – доверенность, оформленную в соответствии с действующим законодательством, подтверждающую наличие у представителя прав действовать от лица заявителя, и определяющую условия и границы реализации права на получение государственной услуги.

ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ВЫШЕУКАЗАННЫХ ДОКУМЕНТОВ СПЕЦИАЛИСТЫ ОРГАНА ОПЕКИ
И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА ВПРАВЕ ПОТРЕБОВАТЬ ИНЫЕ НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ!

Как получить разрешение органов опеки на продажу или обмен недвижимости несовершеннолетнего или снятие средств с его банковского счета. … Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего . Как получить разрешение органов опеки на продажу или обмен недвижимости несовершеннолетнего или снятие средств с его банковского счета. 1. В каких случаях нужно разрешение? 2. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на снятие денег со счета? 3. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на сделку с недвижимостью? 4. Куда подавать документы и где получать разрешение? 5. Могут ли отказать в разрешении?

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сейчас разберёмся — Вторичное жильё . Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками в Журнале Недвижимости. … Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья , а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего . В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери. Если продают одну квартиру , чтобы купить другую. В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного.