Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участники долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » (далее – «Федеральный закон», «ФЗ»). Согласно требованиям статьи 1 данного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
Онлайн-конференция «Капитальный ремонт многоквартирных домов со специальными счетами»
3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований статьи 1 Федерального закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в их нарушение, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В тоже время, не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно положениям Федерального закона правом привлечения денежных средств участников долевого строительства может обладать только застройщик – юридическое лицо (ст.2 ФЗ) и только после выполнения следующих условий:
• зарегистрировать право собственности, договор аренды /субаренды или, в случаях, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», право безвозмездного срочного пользования на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства.
• опубликовать, разместить и (или) представить, в установленных законом случаях проектную декларацию (ст. 19-21 ФЗ);
• в т.ч. представить проектную декларацию в контролирующий орган – Департамент архитектуры и строительства Томской области (ч. 2 ст. 19 ФЗ).
2) каждый договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Томской области и считается заключенным с момента такой регистрации. Только после этого на основании уже зарегистрированного договора могут привлекаться денежные средства граждан — участников долевого строительства (ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ №13863/09 от 23.03.10).
Особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН
3) если до заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве имущество, которое в связи с регистрацией этого договора будет считаться находящимся в залоге у участника долевого строительства (ч.ч. 1 — 3 ст.13 ФЗ), уже было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством банка (согл. ст.15.1 ФЗ) или при одновременном соблюдении условий ч.6 ст.13 Федерального закона.
С 1 января 2014 года вступают в силу изменения, внесенные в Федеральный закон, касающихся обеспечения исполнения обязательств застройщиков по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
Теперь застройщики наряду с залогом должны будут выбрать один из следующих способов обеспечения своих обязательств:
2) страхование гражданской ответственности застройщика (участие застройщика в обществе взаимного страхования (ОВС) или заключение договора страхования гражданской ответственности со страховой организацией).
В случае невыполнения данных условий с 1 января 2014 года в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Росреестром будет отказано. Правило не будет распространяться в случае, если первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован до 1 января 2014 года.
В случае если в нарушение установленного Федеральным законом порядка каким-либо лицом привлекаются денежные средства, то гражданин может потребовать от данного лица (ч.3 ст.3 ФЗ):
2. уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств;
Кроме того, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Федеральным законом, применяется законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 ФЗ). В частности за нарушения прав гражданина-потребителя законом РФ от 07.02.1992 №2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-I) предусмотрены следующие меры ответственности:
• гражданин может потребовать компенсации морального вреда, который возмещается независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 Закона № 2300-I);
• суд обязан взыскать с лица, неправомерно привлекшего его денежные средства за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 Закона № 2300-I).
Более того, согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом не имеющим в соответствии с Федеральным законом на это права привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных Федеральным законом влечет наложение административного штрафа:
Примечание к ст.14.28 КоАП РФ. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
В соответствии с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве застройщик при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства обязан:
• соблюдать нормативы финансовой устойчивости своей деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
• вести аналитический (бухгалтерский) учет активов и обязательств, в соответствии с требованиями Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. приказом ФСФР от 30.11.2006 №06-137/пз-н);
• ежеквартально представлять в Департамент архитектуры и строительства Томской области отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства …, по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч. 5 ст. 23 ФЗ);
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• представлять в установленный срок в Департамент архитектуры и строительства Томской области сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства (ч. 5 ст. 23 ФЗ);
• использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в установленных законом целях (ст. 18 ФЗ). В противном случае договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке (ч. 3 ст.
18 Федеральным законом № 214-ФЗ), а денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы, а значит будут облагаться налогом на прибыль (п. 15 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина от 23.01.2012 №03-03-07/3).
• получить согласие участников долевого строительства для передачи в последующий залог имущества, указанного в частях 1-3 статьи 13 Федерального закона (за изъятиями, установленными в ч.7 ст.13 ФЗ)
• привлекать денежные средства участников долевого строительства в объеме, не превышающем в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации (ч. 7.1. ст. 13 ФЗ);
• не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать это разрешение или его нотариально заверенную копию в органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по Томской области) (ч. 3 ст. 16).
Внимание! За непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, ч. 3 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! За опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений ч.2 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! За предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ч. 2 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! За непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно за представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений ч.4 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
• в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ);
• направить в установленный законом срок участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (ч. 4 ст. 8 ФЗ);
• в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 ФЗ);
• передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 ФЗ), но после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 8 ФЗ);
• передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует (ч. 1 ст. 7 ФЗ):
• в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить в установленный законом срок участнику долевого строительства уплаченные денежные средства и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9 ФЗ);
• в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9 ФЗ);
• при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (ч. 5 ст. 13 ФЗ) и др.
• Контролирующий орган (Департамент архитектуры и строительства Томской области) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
1. более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;
2. застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
3. застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4. застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
• Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Источник: depstroy.tomsk.ru
Информационное письмо о возможности привлечения жилищно-строительными кооперативами денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ (в ред. от 25 декабря 2018 г.) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 175-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается:
1) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
2) жилищно-строительными кооперативами (за исключением жилищно-строительных кооперативов, указанных в п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ), получившими разрешение на строительство до дня вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ в реакции от 25 декабря 2018 г.;
3) жилищными накопительными кооперативами, созданными до дня вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ в реакции от 25 декабря 2018 г.
В соответствии с вышеизложенным, информируем об отсутствии возможности привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, следующими жилищно-строительными кооперативами:
Жилищно-строительный кооператив «Арбат» (ИНН 2305028406), разрешение на строительство от 28 июня 2019 г. № 23-Ru 23304000-23-2019 объекта «Пятиэтажный двухсекционный многоквартирный жилой дом в г. Горячий Ключ по ул. Псекупская, д. 87»;
Потребительский кооператив «Жилищно-строительный кооператив «Гарант» (ИНН 2301097293), разрешение на строительство от 1 февраля 2019 г. № 23-301000-1-2019 объекта «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и многоуровневым гаражом по адресу: г. Анапа, Супсехское шоссе, 47»;
Жилищно-строительный кооператив «Геркулес-11» (ИНН 2305027730), разрешение на строительство от 14 ноября 2019 г. № 23-Ru 23304000-037-2019 объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, город Горячий Ключ, ул. Тельмана, 52»;
Жилищно-строительный кооператив «Ключ» (ИНН 2368011677), разрешение на строительство от 15 февраля 2019 г. № 23-RU23304000-005-2019 объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Октябрьская 140 в г. Горячий Ключ 1 этап строительства»;
Жилищно-строительный кооператив «Лермонтово» (ИНН 2370008512), разрешение на строительство от 7 июня 2019 г. № 23RU-23528000-014 -2019 объекта «Многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Лермонтова, 282»;
Жилищно-строительный кооператив «Премьер» (ИНН 2364017491), разрешение на строительство от 22 февраля 2019 г. № 23-RU23530308-0561-2019 объекта «Малоэтажный жилой дом ЖСК «ПРЕМЬЕР», расположенного по адресу: Тбилисский район, ст. Тбилисская, ул. Первомайская, 37»;
Жилищно-строительный кооператив «Солнечный берег» (ИНН 2368010673), разрешение на строительство от 23 апреля 2019 г. № 23-Ru 23304000-015-2019 объекта «Жилая застройка по ул. Солнечный берег, 10 А в г. Горячий Ключ»;
Жилищно-строительный кооператив «Тёплый дом» (ИНН 2364007510), разрешение на строительство от 18 апреля 2019 г. № 23-RU23510109-0008-2019г. объекта «Многоквартирный жилой дом, литер № 1; по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, г. Кропоткин, пр. Березовый, 1»;
Жилищно-строительный кооператив «Удача» (ИНН 2368012462), разрешение на строительство от 23 декабря 2019 г. № 23-Ru 23304000-40-2019 объекта «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Ярославского, 50».
Источник: dnss.krasnodar.ru
Серые схемы привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного жилья
Уважаемые граждане! В очередной раз обращаем Ваше внимание на законные способы привлечения денежных средств застройщиками многоквартирного жилья.
По новым требованиям привлекать деньги дольщиков можно только через счета эскроу после государственной регистрации договора долевого участия (исключение лишь для проектов, которым в 2019 году выдано заключение о соответствии критериям (ЗОСК) департаментом строительства и транспорта области, уточнить кто из застройщиков получил ЗОСК можно в отделе контроля за деятельностью застройщиков департамента – начальник отдела Аскритенков Евгений Сергеевич, 33–56–26).
Обращаем Ваше внимание на одну из распространенных на территории всей страны среди недобросовестных застройщиков, так называемую «серую схему», суть которой состоит в заключении вместо договора долевого участия двух договоров — предварительной купли-продажи и беспроцентного займа.
Застройщик заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи с указанием и описанием конкретного жилого помещения. После этого покупатель заключает договор с другим юридическим лицом (как правило, связанным с застройщиком) договор беспроцентного займа. Деньги поступают застройщику вместо того, чтобы храниться в банке, как установлено действующим законодательством.
Уважаемые граждане, предостерегаем Вас от участия в подобных схемах! Не идите на поводу низкой стоимости и заверений застройщика о безопасности такой сделки. В рамках данной схемы покупатель не имеет никаких гарантий.
Только зарегистрированный договор долевого участия, и только безналичная оплата на специальный счет эскроу, открытый в специализированном банке, защищают права покупателя в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Деньги с счета эскроу могут быть перечислены застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию.
Для консультаций Вы всегда можете обратиться в отдел контроля за деятельностью застройщиков департамента строительства и транспорта области по телефонам: 33–56–26, 33–45–73, 27–26–34, 27–36–44.
Источник: www.belgorodstroy.ru