Использование системы правосудия для признания прав на самовольные постройки, не смотря на затраченные годы и значительные средства далеко не всегда приводит к желаемому результату. Однако дела такие перестали быть редкостью. Используется в т.ч. институт приобретельной давности.
Один из возникающих в таких делах вопрос – является ли отнесение постройки к категории самовольных
а) правовой квалификацией или
б) установлением факта, в том числе для целей преюдиции.
Например, очередная попытка ответить на вопрос предпринята в деле №А56-129764/2019, мнение по которому Верховный Суд Российской Федерации высказал 03 августа 2021 года.
Дело возникло из иска ООО «Арсен» с требованием к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга признать право собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности, поскольку истец владеет ими уже более 15 лет.
Суды первой и апелляционной инстанций с позицией истца согласились, доводы ответчика о наличии признаков самовольности отклонили.
Дом — самострой. Как выбрать проект и технологию. Сколько длится стройка и где сэкономить.
Суд округа, напротив, придав преюдициальное значение судебному акту, вынесенному в деле №А56-39168/2006, указал на самовольный характер построек, а поведение истца счел недобросовестным, судебные акты нижестоящих судов отменил и отказал в иске.
Однако, 03 августа 2021 года Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации с выводами окружного суда не согласилась и оставила в силе решение, вынесенное судом первой инстанции [Определение ВС РФ №307-ЭС20-22282].
Из текста определения ВС РФ можно сделать некоторые правовые выводы и оценить значимость принятого судебного акта.
1. Преюдиция при определении самовольности постройки. Самовольная постройка – факт или правовая квалификация.
Позиция АС Северо-Западного округа
Спорные объекты являются самовольными постройками.
Этот вывод был сделан в судебном акте по делу о признании права собственности на спорные объекты [№А56-39168/2006], который имеет преюдициальную силу в рассматриваемом споре.
Отнесение спорных объектов к категории самовольных построек является не фактом, а правовой квалификацией этих объектов (оценкой их правового режима).
Правовая квалификация обстоятельств, произведенная судом по делу о признании права собственности на спорные объекты [№А56-39168/2006] –
не имеет преюдициальной силы при рассмотрении настоящего спора, связанного с признанием права по иному основанию.
Из позиции Верховного Суда Российской Федерации можно сделать вывод, что нижестоящие суды должны были рассмотреть вопрос самовольности в качестве правовой квалификации и, с учетом конкретных обстоятельств дела, были вправе прийти к иным выводам, нежели установленные в деле №А56-39168/2006, указав, согласно п.2 ст. 69 АПК РФ, соответствующие мотивы. [см. п.2]
Примечательно, что прямого запрета на признание права собственности на самовольно возведенные объекты закон не содержит. При этом в пункте 16 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество, что зачастую судами трактуется как запрет на признания права на строения, обладающие признаками самовольных, независимо от того, существенны ли эти признаки.
7.5 Лекция: Cрок исполнения обязательства (The Term for Fulfilling the Obligation)
Этот подход использовал и АС Северо-Западного округа, сославшись на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.
Между тем, более взвешенным и соответствующим конституционным принципам соблюдения баланса частных и публичных интересов представляется подход, использованный в п.12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 №143, в котором суд указал на возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанный подход и был применен Верховным Судом РФ по настоящему делу.
2. Самовольная постройка, возведенная до 01.01.1995
Демонстрируя последовательность своих правовых выводов, Верховный Суд РФ констатировал, что «здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу закона».
Примечательно, что Верховный Суд РФ использовал в качестве примера аналогичную правовую позицию, сформированную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №12048/11 и от 25.09.2012 №5698/12.
Таким образом, при разрешении спора о признании права на строения по приобретательной давности, в том числе при оценке самовольности строения, на которое признается право, Верховный Суд РФ не забыл указать и на действие законов во времени.
Именно это и должно было стать мотивом, по которому нижестоящие суды могли прийти к иным выводам в части самовольности постройки, нежели те, что изложены в судебных актах по делу №А56-39168/2006.
3. Недобросовестность Истца при владении объектами как основание для отказа в удовлетворении иска о признании права на самовольную постройку по приобретательной давности.
Отказывая в признании права на самовольную постройку в силу приобретательной давности, АС Северо-Западного округа указал на недобросовестность Истца.
В частности, АС Северо-Западного округа сделал такой вывод, ссылаясь на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленум от 29.04.2010 №10/22, в которых возведение самовольной постройки, неправомерное занятие земельного участка и осведомленность отсутствия оснований возникновения права собственности свидетельствует о недобросовестности застройщика.
Признав невозможность квалификации постройки как самовольной, Верховный Суд Российской Федерации не забыл оценить также и добросовестность Истца.
Формально возвращаясь к действию закона во времени, вышестоящий суд указал, что действующее на момент возведения построек законодательство не предусматривало обязанности по приемке их в эксплуатацию, а в настоящее время у Истца отсутствует возможность воспользоваться действующими правилами ввиду отсутствия разрешительной документации.
Применительно к указанному обстоятельству, невозможно не уделить внимание и доводу вышестоящего суда об отсутствии правопритязаний на имущество со стороны третьих лиц после отказа в признании права на самовольную постройку.
Полагаю, что оценка добросовестности не только Истца, но и Ответчика, в полной мере соответствует обязанности судов применять оценочные понятия, в том числе добросовестность, исключительно в рамках конституционных предписаний.
С учетом принципа разумности суд верно оценил поведение органов публично-правового образования, которые, как правило, по данной категории дел значительный период времени не проявляют интереса к объектам, не заявляют об их истребовании, либо в случае расположения объекта на землях муниципальной или государственной собственности – об их сносе.
Вышеуказанное бездействие и давало Истцу основание полагать, что его право собственности подлежит признанию на основании ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ рассмотренного судебного акта позволяет сделать вывод, что подобные правовые подходы и формирование правовой определенности как залога стабильных правоотношений — будут способствовать введению в гражданский оборот объектов, в том числе, с признаками самовольных, не имеющих существенного для оборота характера.
Источник: zakon.ru
ВС признал приобретательную давность на самострой
27 лет назад компания построила комплекс из нескольких зданий, которые по сей день используются как автосервис. Но право собственности на самовольные постройки так и не было оформлено. Фирма много судилась, но это не помогло. В 2019 году компания предприняла последнюю попытку – и попросила признать за ней право на основании добросовестного многолетнего владения.
Суды было решили, что самовольной постройкой нельзя владеть добросовестно. Верховный суд с этим не согласился.
В 1992 году общество «Арсен» договорилось с Химико-технологическим колледжем им. Менделеева, что построит на его земле несколько зданий «производственной базы». В следующем году строительство завершили, и с тех пор «Арсен» владеет этими зданиями и использует их – сейчас там находится автомастерская. А в 1996 году общество получило участок под зданиями в аренду от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ныне – Комитет имущественных отношений).
Два иска – два поражения
Спустя десятилетие «Арсен» попытался получить право собственности на постройки – и подал соответствующий иск. Суды двух инстанций сочли постройки самовольными, но все же признали право собственности за фирмой. Ведь при строительстве не были нарушены никакие нормы, а сами здания не создают угрозы для жизни и здоровья людей (дело № А56-39168/2006).
Но Арбитражный суд Северо-Западного округа тогда отменил это решение. Кассация сослалась на ст. 222 Гражданского кодекса, согласно которой одним из условий признания собственности является факт предоставления участка под строительство. «Арсен» заключил договоры краткосрочной аренды земли с городскими властями уже после строительства. Кроме того, истец не доказал, что именно он строил эти здания, ведь у него не оказалось приемочных актов, выданных госкомиссией. Поэтому окружной суд отказал обществу в иске.
В 2019 году «Арсен» предпринял новую попытку и подал иск о признании права собственности в силу приобретательной давности. Ответчиком по нему выступил Комитет имущественных отношений. На этот раз первая инстанция и апелляция также вынесли решение в его пользу.
Ведь раз истец больше 15 лет «открыто, непрерывно и добросовестно» владеет недвижимостью, то за ним можно признать права на нее. Но АС Северо-Западного округа использовал решения по спору 13-летней давности в качестве преюдициальных. Тогда суды признали постройки самовольными, а значит, владеть ими «добросовестно» истец не может. Поэтому коллегия под председательством Андрея Кадулина отклонила второй иск общества (дело № А56-129764/2019).
Последний шанс в Верховном суде
В этот раз «Арсен» решил пойти до конца – и отправился в Верховный суд. Заявитель пожаловался, что из-за признания построек самовольными он не может зарегистрировать право собственности ни в административном порядке, ни в судебном.
В заседании жалобу общества поддержала адвокат Ольга Удина. По ее мнению, решение 2007 года в части признания построек самовольными не имеет значения для «нового» спора, потому что это другой иск с другими основаниями для получения права собственности. «В рамках этого иска постройки не могут считаться самовольными, потому что в соответствии с постановлением Пленума [речь идет о совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС № 10/22 – Право.ru] все, что построено до 2005 года, нельзя признать самовольной постройкой», – заявила представитель.
При этом, по словам Удиной, никто, в том числе Комитет имущественных отношений, не оспаривал, что строительство закончилось в 1993 году. Разрешительная документация в то время нужна была только для строек, которые финансировались из бюджета. Да и результаты строительства тогда тоже никто не принимал.
– В 2006 году постройку признали самовольной. С того времени, когда вам отказали, к вам кто-нибудь предъявлял требование о сносе? Об освобождении земельного участка? – спросила судья Елена Борисова.
– Нет, никаких притязаний не было, – заверила Удина.
– Никаких споров о правах на эту постройку тоже не было?
– На эти здания никто и никогда не претендовал.
«Мы владеем зданиями 27 лет. Арендная плата с самого начала и до сегодняшнего дня оплачивается в полном объеме, как и коммунальные платежи. Никаких притязаний со стороны третьих лиц на эти объекты нет».
Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявила, что истец выбрал неправильный способ защиты своего права. Ведь норма ст. 234 ГК о приобретательной давности, на которую сослался истец, применима только в случае признания собственности на чужое имущество – а не на «бесхозное».
Также юрист Комитета настаивала на недобросовестности «Арсена» и подчеркнула, что объекты «в любом случае были построены с нарушениями». Председательствующая в процессе Наталья Чучунова поинтересовалась, почему тогда Комитет заключил с обществом договор аренды для использования спорных строений и все эти годы брал с него арендную плату без возражений. «Вы же могли не заключать договор аренды, если считали, что были нарушения. Вы фактически соглашались с тем, что там стоят объекты, и давали землю», – отметила судья. На это представитель заметила, что Комитет вообще не считает спорные строения недвижимостью – поэтому и не предъявляет иск о сносе здания.
Но эти здания стоят на кадастровом учете именно как недвижимое имущество, им присвоены соответствующие номера, сказала на это юрист компании Удина. А ответчик ни в 2006 году, ни в 2020 не ходатайствовал перед судом о проведении экспертизы, которая могла бы определить, действительно ли это недвижимость.
Адвокат подчеркнула, что этот иск – это последний способ, которым может воспользоваться общество «Арсен». «Наш правовой ресурс исчерпан, просим отменить постановление кассационной инстанции», – заявила представитель.
Экономколлегия к ней прислушалась – и отменила постановление окружного суда, оставив в силе решения нижестоящих инстанций. Таким образом, общество «Арсен» спустя 28 лет все-таки станет собственником нежилых зданий – теперь Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обязан будет признать за ним это право. Полная версия решения ВС будет опубликована в ближайшие дни.
Источник: pravo.ru
Особенности применения исковой давности к требованиям о сносе самовольных построек
На вопросы сегодня отвечает Алексей Абрамов, адвокат «Пепеляев Групп».
На вопросы сегодня отвечает Алексей Абрамов, адвокат «Пепеляев Групп».
— Что необходимо знать о выработке стратегии путей защиты от исков о сносе самовольной постройки?
Выработка стратегии защиты против иска о сносе самовольной постройки неизбежно включает в себя анализ вопроса о возможности применения исковой давности. Это связано с тем, что истечение срока последней является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Срок исковой давности по общему правилу составляет три года и начинает течь с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, независимо от того, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права и нарушителе.
Правила применения исковой давности при рассмотрении требований о сносе самовольной постройки в законодательстве не сформулированы. Они выработаны в доктрине и судебной практике. Всего таких правила два:
1. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан;
2. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, возведенной без согласия собственника на земельном участке, которым он владеет.
Наличие первого правила обосновано тем, что предъявление требования о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы общественным интересам, которую создает сохранение постройки. То есть защищается публичный интерес, а не частный.
Соответственно, разрешение вопроса о возможности применения срока исковой давности в любом случае не обойдется без исследования безопасности постройки. Для анализа этого вопроса необходимы специальные знания, соответственно велика вероятность назначения судом экспертизы.
Перечень требований, на которые не распространяется исковая давность, содержится в ст. 208 ГК РФ. В этом перечне отсутствует прямое упоминание о том, что исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Но для общественной безопасности необходимость существования рассматриваемого правила, безусловно, следует поддержать.
Второе правило требует более детального анализа. Его наличие связано с необходимостью разграничения требования о сносе самовольной постройки, имеющего негаторный характер, и виндикационного требования об истребовании земельного участка от лица, неправомерно его занимающего.
В соответствии с рассматриваемым правилом, если иск заявлен истцом, который считает себя собственником земельного участка, но им не владеет, вопрос о сносе постройки может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска или после его удовлетворения.
Виндикационный иск представляет собой иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). То есть в этом случае до разрешения вопроса об освобождении участка от построек земельный участок должен быть истребован из незаконного владения занимающего его лица. На такие требования распространяется общий срок исковой давности.
Если же иск заявлен истцом, которое владеет земельным участком, то требование о сносе постройки следует рассматривать как аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Этот требование имеет негаторный характер, и исковая давность на него не распространяется.
Таким образом, для правильного применения исковой давности суду необходимо установить возможность собственника получить доступ на свой участок и использовать его. В настоящее время собственники участков, занятых чужим объектом лишь частично, находятся в позиции, отличной от собственников участков, полностью оккупированных иными лицами.
Собственники, относящиеся к первой категории, могут получить судебную защиту в любое время (их требование аналогично негаторному). Собственники, относящиеся ко второй категории, обязаны соблюсти установленный срок давности (их требование — виндикационное).
— Насколько обоснован дифференцированный подход к собственникам различных категорий?
— Правила исковой давности имеют целью понудить лицо к своевременному обращению в суд за защитой своих прав. Применение или неприменение этих правил, по всей видимости, не может быть поставлено в зависимость исключительно от степени незаконного «завладения» участком иным лицом.
Полагаем, что исковую давность на рассматриваемые требования следует распространять в любом случае, независимо от степени завладения чужим земельным участком и от направленности воли лица при получении такого владения.
Обратим внимание на разъяснение, содержащееся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».
В соответствии с указанным разъяснением, исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если последние не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
Основанием для заявления требования о сносе самовольной постройки является п. 2 ст. 222 ГК РФ. Иск о сносе самовольной постройки имеет много общего с негаторным, но им не является: такой иск является специальным и самостоятельным.
Полагаем, что необходимо основывать аргументацию о необходимости применения норм о сроке исковой давности к любым требованиям, заявляемым на основании ст. 222 ГК РФ. К таковым относятся требования о сносе самовольной постройки или признание права на нее за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.
Считаем, что в вопросе о сносе постройки, которая не создает угрозы жизни и здоровью граждан и расположена без необходимого согласия на участке собственника, который, узнав об этом, в течение срока исковой давности не предпринял мер по освобождению своего участка или получению постройки в свою собственность, правовую защиту необходимо предоставить уже застройщику.
Если собственник не предъявляет иск, то он своим бездействием выражает согласие с размещением на своем участке чужого имущества. В этом случае не должна исключаться и возможность признания за застройщиком права собственности на постройку.
Необходимость предоставления защиты застройщику особенно актуальна в ситуации, когда в действиях застройщика не усматривается признаков недобросовестного поведения, выраженного в намеренном захвате чужой земли. Если же поведение застройщика является недобросовестным, в удовлетворении его требования о признании за собой права собственности на постройку может быть отказано исключительно по причине недобросовестности (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
— Как на практике регулируются отношения между собственником участка и застройщиком?
Отношения между собственником участка и застройщиком следует урегулировать путем констатации фактически возникших между ними арендных отношений. В этом случае с застройщика подлежит взыскание денежной суммы за фактическое пользование земельным участком.
В п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 проанализирован вопрос применения исковой давности к требованию органа, осуществляющего строительный надзор, о сносе здания магазина, расположенного на земельном участке собственника. Основанием иска являлось отсутствие разрешения на строительство. В остальном постройка была создана на земельном участке, принадлежащем собственнику, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Суд посчитал основание для заявления иска формальным и признал, что на такое требование распространяется исковая давность. При этом отмечается, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
Таким образом, если требование о сносе предъявляется по формальным основаниям в отношении постройки, расположенной на участке самого собственника, то следует применять исковую давность, так как обратное может привести к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям.
Если же иск о сносе предъявляется по формальным основаниям в отношении постройки, частично расположенной на чужом участке, то ситуация кардинально меняется. Требование собственника приобретает характер негаторного иска, и на него не распространяется исковая давность (абз. 5 ст. 222 ГК РФ).
Однако если же постройка полностью занимает чужой участок, то права собственника вновь ограничены. На виндикационные требования исковая давность распространяется.
Это звучит удивительно, но застройщик чужой земли находится в более комфортных условиях, если оккупирует чужой участок полностью. Полагаем, что такая ситуация не отвечает интересам оборота.
Предложение о распространении общего срока исковой давности на требование о сносе самовольной постройки (за исключением случаев, когда сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан) было озвучено в рамках Проекта Федерального закона № 765345-6. Этот проект был внесен в Государственную думу РФ в апреле 2015 года, однако к настоящему времени снят с рассмотрения. Также 01.09.2015 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ, вносящий изменения в ст. 222 ГК РФ. Какие-либо изменения, связанные с установлением порядка применения исковой давности по рассматриваемым требованиям, указанным законом, к сожалению, предложены не были.
Какое-либо нормативное регулирование вопросов применения исковой давности по требованиям о сносе самовольных построек в настоящее время отсутствует. Это обстоятельство создает сложности для оборота, поскольку затрудняет оценку правового статуса объектов недвижимости и связанных рисков. Выработанные же в судебной практике правила применения исковой давности, с нашей точки зрения, во многом непоследовательны. Полагаем, что общий срок исковой давности, составляющий три года, следует применять к любым требованиям, заявляемым на основании ст. 222 ГК РФ.
Источник: cre.ru