При инвестировании денежных средств в строительство объекта недвижимости принципиальное значение для участника долевого строительства имеет срок передачи ему готового объекта, что находит свое нормативное отражение в тексте закона. Так, условие о сроке передачи объекта участнику долевого строительства отнесено законодателем к числу существенных условий ДДУ (п. 2 ч. 4 ст.
4 Закона № 214-ФЗ). То есть факт заключения договора связывается, в том числе, с достижением согласия по данному условию (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Общее правило, по которому исчисляется срок, гласит: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).
То есть мы имеем три способа определения (установления) срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. В договорной технике долевого строительства применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.
Самый простой, явно вытекающий из требований закона, понятный потребителю и, как представляется, предпочтительный для участника долевого строительства способ – это указание на передачу не позднее такого-то числа или определенного квартала такого-то года (например, до 01.07.2016, не позднее II квартала 2016 и т.п.).
Вариант второй: передача квартиры, согласно договору, осуществляется через столько-то месяцев (как правило, три-шесть) со дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь имеются некоторые сложности. Вроде бы, срок определен периодом времени, но период этот начинает течь только после наступления конкретного события – ввода объекта в эксплуатацию.
Позволяет ли буквальное толкование такого условия договора установить действительную волю сторон относительно срока передачи объекта? Положим, с волей застройщика все ясно, а вот на что рассчитывал дольщик, соглашаясь на сделку?
Ограничиваясь прочтением условия о сроке в приведенном объеме, мы будем вынуждены признать, что: а) относительно воли дольщика как стороны договора имеется большая неясность; б) условие о сроке вообще может считаться не согласованным, так как срок определен периодом, начало течения которого привязано к событию, тогда как наступление этого события, увы, как показывает практика, вовсе не является неизбежным.
Для того чтобы понять буквальное значение условия о сроке передачи квартиры, следует сопоставить приведенную формулировку с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
И здесь мы приходим к тому, что ДДУ, в котором срок передачи объекта долевого строительства отсчитывается от события (ввод дома в эксплуатацию) содержит, как правило, привязанный к конкретной дате или календарному периоду срок окончания строительства и/или срок ввода в эксплуатацию. Следует напомнить, что само по себе согласование данных сроков не является обязательным для ДДУ и, непосредственно, их несоблюдение не влечет ответственности застройщика перед дольщиками, если соблюдается срок передачи объекта. Однако в рассматриваемом случае только наличие указания на эти сроки дает возможность установить, какой срок определен сторонами для передачи объекта.
На практике это может выглядеть следующим образом. В договоре (как правило, в разделе общих условий) содержится указание на плановый (реже – примерный/ориентировочный и т.п.) срок окончания строительства, например IV квартал 2015 года. Также имеется указание на то, что застройщик обеспечивает ввод дома в эксплуатацию в течение 6 месяцев после завершения строительства (это условие может содержаться, например, в разделе об обязанностях застройщика). В разделе, посвященном передаче объекта долевого строительства, в свою очередь, устанавливается взаимная обязанность сторон по передаче и принятию объекта в течение 3-х месяцев со дня ввода в эксплуатацию.
Буквальное толкование приведенных положений позволяет установить, что по условиям договора объект должен быть передан не позднее 30 сентября 2016 года. Соответственно, с 01 октября 2016 начнет течь период просрочки и будет начисляться неустойка.
Задержка передачи объекта, как правило, является следствием несоблюдения срока окончания строительства и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию. В таких случаях, выступая ответчиком по требованию о взыскании неустойки, застройщик в свою защиту ссылается на то, что за несоблюдение срока окончания строительства (который, к тому же, поименован плановым, а значит, является приблизительным, ориентировочным и т.п.) законом не предусмотрена ответственность перед дольщиками. В свою очередь, срок передачи объекта, якобы, не нарушен, так как пока дом не введен в эксплуатацию, не начал течь и трехмесячный (в нашем примере) период, в рамках которого должна быть осуществлена передача. Порочность этой логики достаточно явна, поскольку следуя этой логике, мы придем к тому, что в случае, если объект не будет достроен никогда (либо строительство завершиться на 10-20 лет позднее «планового» срока), то нельзя говорить и о просрочке в передаче объекта и начислении неустойки.
В настоящее время суды в таких ситуациях, как правило, встают на сторону потребителя и исходят из того, что буквальное толкование взаимосвязанных условий договора требует определения срока передачи объекта в опосредованной связи с конкретной датой или календарным периодом, к которому привязаны сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.[1]
Между тем, в отношениях с потребителями часто бывает достаточно изложения застройщиком соответствующей позиции в ответе на претензию, чтобы склонить дольщиков к мнению о нецелесообразности обращения в суд, сопряженного с тратами на услуги юристов, ввиду мнимой бесперспективности взыскания неустойки.
Кроме того, ситуация может осложняться включением в договор условия, согласно которому, стороны договариваются о том, что в случае продления срока разрешения на строительство все связанные сроки пропорционально сдвигаются (без заключения дополнительных соглашений о переносе сроков). По этому вопросу практика противоречива и суд вполне может отказать в признании такого условия недействительным и, как следствие, отказать во взыскании неустойки, посчитав, что стороны согласовали условия автоматического переноса сроков и это никак не противоречит обязательным требованиям, установленным п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.
Еще более изощренная договорная конструкция, используемая застройщиками, которая, на наш взгляд, являет собой образец искусного обхода закона – это привязка начала периода, в течение которого осуществляется передача объекта, к окончанию срока действия разрешения на строительство («объект передается не позднее шести месяцев с момента окончания срока действия разрешения на строительство»). В отличие от предыдущего примера, в этом случае нельзя говорить о том, что срок связан с событием, которое может не наступить, так как окончание срока действия разрешения на строительство неизбежно. Однако, сроком действия разрешения на строительство, и суды с этим порой соглашаются[2], является не тот срок, на который разрешение изначально выдано (и о котором дольщику известно на момент заключения ДДУ), а срок, обусловленный, в том числе, обстоятельствами продления этого разрешения (сколько бы раз и на какой бы период данное разрешение ни продлялось застройщиком).
Такая формулировка ведет, в принципе, к тем же неблагоприятным последствиям для участника долевого строительства, что и рассмотренная выше (в её толковании застройщиком), однако по формальным основаниям обладает, в отличие от предыдущего примера, иммунитетом против возражений, основанных на положениях ст. 190 ГК РФ.
Приведенные договорные конструкции отражают лишь часть возможных уловок, которыми пользуются застройщики и которые не свидетельствуют о добросовестности строительных организаций в части применения договорной техники, в частности, в отношениях с потребителями. Суть решения конфликта застройщиком сводится к таким заявлениям, как «вы сами видели, что подписывали», «вас никто не заставлял заключать договор на таких условиях» и т.п. При этом, конечно, работники застройщика, непосредственно ведущие переговоры с потенциальными дольщиками, (и уж тем более, риелторы) не афишируют юридических тонкостей применяемых договорных конструкций, всячески «помогают» не заметить подводных камней в договоре и заверяют граждан в том, что если в договоре указан срок окончания строительства, то на него дольщику и следует ориентироваться. Такое поведение, безусловно, вредит всей отрасли долевого строительства, поскольку подрывает доверие потенциальных инвесторов, в особенности граждан, ко всем участникам рынка первичной недвижимости, в том числе, добросовестным участникам оборота.
Еще большее сожаление вызывает тот факт, что и суды при решении соответствующих вопросов зачастую не вникают в тонкости системного толкования положений договоров долевого участия в их соотношении с требованиями закона, ограничиваясь ссылкой на реализацию сторонами принципами свободы договора, без учета изъятий, предусмотренных ст. 422 ГК РФ.
Впрочем, нередко к отрицательному результату приводит и формальный подход к формированию правовой позиции представителями дольщиков в процессе о взыскании неустойки. Это связано с тем, что отказ в удовлетворении исковых требований, обусловленный непрофессионально выстроенной позицией и чрезмерным упованием на принцип jura novit curia, представитель всегда может объяснить произволом конкретного судьи, ангажированностью правосудия в целом, лоббистским ресурсом застройщика и т.п.
На наш взгляд, выходом может быть совершенствование норм Закона № 214-ФЗ, посвященных срокам передачи объекта долевого строительства, с учетом уже выявленных проблем правоприменительной практики. Например, может быть введен запрет на применение договорных конструкций, при которых срок передачи объекта долевого строительства определяется только опосредованно (через иные сроки, в том числе, окончания строительства, ввода в эксплуатацию, периода действия разрешения на строительство и пр.). Кроме того, требуется более четкая регламентация возможности переноса срока – исключительно путем подписания дополнительного соглашения, заключение которого, разумеется, является добровольным и в идеале должно отражать хоть какой-то экономический интерес участника долевого строительства.
[1] См., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2016 по делу № 33-9069/2016, которым отменяется отказ во взыскании неустойки судом первой инстанции (решение Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-496/2016)
[2] Судебная практика противоречива. Так при совершенно идентичных обстоятельствах разные суды в отношении одного и того же застройщика занимают противоположные позиции. Ср., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.04.2015 N 33-4315/2015 по делу N 2-5155/2014 и Определение Ленинградского областного суда от 02.10.2013 N 33-4557/2013.
Источник: zakon.ru