Срок гарантии на объект долевого строительства

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

• гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
• в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантии застройщика по ДДУ ✓на что распространяются ✓срок гарантии АСК -квартиры от застройщика

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

Гарантия застройщика ➤на что распространяется ➤сколько действует ✔214 закон ✔скрытые дефекты АСК

В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ

«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»

не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).

Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

• цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
• застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
• гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
• по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.

В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.

В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки. Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст.

16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст. 192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания. Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.

Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см. постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).

Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Источник

Всё о гарантийных обязательствах девелоперов

Лишь некоторые владельцы первичной недвижимости знают, что на все квартиры предоставляется официальная гарантия от производителя — строительной компании. Все гарантийные обязательства девелоперов регламентируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

Особенности гарантии на недвижимость по закону

Девелопер должен передать покупателю квартиру, качество которой полностью отвечает требованиям проектной документации и положениям технических и градостроительных регламентов, указанных в законе № 214-ФЗ. Если жилой комплекс построен с дефектами и покупатель выявил их до окончания срока гарантии, он может потребовать от девелопера:

• уменьшить цену предмета договора,
• безвозмездно устранить все недоделки,
• возместить расходы на ликвидацию дефектов.

Если представитель компании-застройщика не соглашается решать проблему, у покупателя есть право подать иск в суд.

Сколько действует гарантия от застройщика?

Гарантийный срок для конкретного жилого комплекса прописывается в договоре купли-продажи и должен быть минимум 5 лет. Он отсчитывается со дня передачи недвижимости в собственность покупателя. На усмотрение застройщика гарантия на некоторые элементы строения может быть продлена. Например, ряд крупных девелоперов дает до 10 лет гарантии на межпанельные швы строения и крышу. В числе таких строительных компаний немало тех, кто входит в топ-15 лучших застройщиков СПб.

Гарантийный срок на все инженерное и технологическое оборудование нового дома (лифты, трансформаторные подстанции, котельные) составляет минимум 3 года.

Сроки гарантии на белую и чистовую отделку жилья прописываются в договоре и варьируются с учетом класса комплекса и качества строительных материалов.

Девелопер может увеличивать сроки гарантийных обязательств. Уменьшать — нет.

Куда обращаться с претензиями?

Если дефекты обнаружены в квартире, владелец может обратиться в управляющую компанию или сразу к застройщику.

Если недостаток найден в местах общего пользования (лифтах, чердаках, лестничных площадках, входных группах, подвалах) — обращаться следует к управляющей компании (УК): подать заявку на ремонт и проконтролировать ее регистрацию. Сотрудник УК согласует с заявителями дату проведения комиссионного обследования. Процедура позволяет выяснить, является ли поломка гарантийным случаем, кто за нее отвечает и будет устранять — УК, застройщик или подрядчик.

Что делать, если девелопер обанкротился?

Если строительную компанию объявляют банкротом до ввода жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер или подрядчик, взявшийся за завершение работ, берет на себя гарантийные обязательства.

Если застройщик обанкротился уже после сдачи недвижимости, претензии по гарантии обязаны удовлетворять компенсационные фонды саморегулируемых организаций.

Как соблюдают гарантийные обязательства крупные девелоперы СПб

АО «Ойкумена»

В компании есть гарантийный отдел. Заявления на проведения гарантийных работ можно подать лично в офисе компании «Ойкумена» или отправить по почте. Также можно получить консультацию по телефону.

ГК «Пионер»

Отправить обращения в связи с гарантийными случаями покупатели могут на электронную почту.

Для жителей Москвы с 2018 года в ГК «Пионер» действует служба «одного окна», созданная для быстрой обработки заявлений, связанных с исполнением гарантийных обязательств. Зайдя на сайт компании, владельцы квартир в московских проектах LIFE могут подать заявление онлайн.

Надо указать контактные данные, описать проблему и по желанию приложить фотографии дефектов, связанных с общестроительными работами, отделкой, сантехническим или электротехническим оборудованием, остеклением или местами общего пользования.

Группа ЛСР

В октябре 2005 года компания объявила о создании отдела гарантийного обслуживания клиентов, чтобы покупатели квартир в жилых комплексах не тратили время на решение вопросов по устранению возможных недостатков. Чтобы воспользоваться услугами отдела, владелец квартиры в одном из жилых комплексов работы Группы ЛСР должен:

• составить заявление об обнаруженных дефектах на имя начальника производственного отдела, указав свои контактные данные,
• передать документ в компанию через сотрудника УК или ТСЖ,
• ожидать звонка от сотрудника гарантийного отдела.

В компании «ЦДС» есть департамент контроля качества, сотрудники которого контролирует качество готовых к передаче квартир и осуществляют гарантийное обслуживание сданных жилых комплексов.

Замечания к качеству квартиры можно передать через УК дома, отдел клиентского сервиса или напрямую застройщику по электронной почте. Также на сайте компании есть перечень телефонных номеров и имен сотрудников, отвечающих за качество конкретных жилых комплексов: ЦДС «Полюстрово», ЦДС «Новое Янино», ЦДС «Московский», ЦДС «Приневский», ЦДС «Елизаровский», ЦДС «Муринский Посад».

Застройщик обозначает четкие сроки для устранения гарантийных дефектов: 7 дней при незначительных недоделках и 30 дней при серьезных.

Bonava

Работает гарантийная служба поддержки клиентов. Если владелец квартиры обнаружил какие-то дефекты, он должен обратиться в управляющую компанию по телефону или лично. После этого сотрудник УК проводит осмотр квартиры, и если выявленный дефект относится к гарантийному случаю, девелопер получает соответствующую заявку. После этого с покупателем квартиры связывается специалист гарантийной службы Bonava и назначает дату для проведения осмотра недостатков. Во время встречи составляется акт и определяются сроки для устранения дефектов: силами строительной компании или подрядчика.

Setl Group

За гарантийные обязательства отвечает служба клиентского сервиса. Сотрудники службы производят контроль качества и устранения недостатков, а также принимают претензии от покупателей. Подать заявление по гарантийным обязательствам Setl Group можно на электронную почту.

Источник