23 марта 2022г. Постановление правительства РФ № 442 (далее – «Постановление») установлены особенности передачи объекта участнику долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022г.
Во всем остальном, что не урегулировано данным Постановлением, застройщику и участнику долевого строительства стоит руководствоваться Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В данной статье мы рассмотрим только самые важные и актуальные изменения, которые коснулись условий передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а именно:
• Застройщик и участник долевого строительства вправе по соглашению сторон изменить срок передачи объекта входящих в состав того же многоквартирного дома, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Определены особенности передачи дольщикам объектов долевого строительства в 2022 году.
• Застройщик может составить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица и направить участнику долевого строительства по адресу электронной почты, либо иным способом, указанным в договоре:
— сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче;
— предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства.
Кроме того, данным Постановлением установлено, что, если участник долевого строительства в ходе осмотра объекта обнаружил существенные нарушения требований к качеству объекта, участник и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче (например, одностороннего акта), составляют акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией.
В данном Постановлении законодатель определил критерии предъявляемые к квалифицированным специалистам, а именно:
• специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства (видимо тут законодатель имел ввиду, что специалист должен иметь соответствующий диплом);
• квалификация специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;
• специалист должен осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Передача застройщиком объекта долевого строительства ➤порядок приема квартиры 2022 ➤➤AVA Group Анапа
Если у участника отсутствуют существенные замечания к качеству объекта долевого строительства, застройщик и участник указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее — недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
Застройщик должен удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (видимо имелось ввиду не существенных недостатков) в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства — в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
Также данным Постановлением установлены правила обследование объекта долевого строительства:
• обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее — осмотр);
• специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
• дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
• участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
• не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Думаем, что если данные нововведения приживутся, то они будут применяться на постоянной основе, а может и будут внесены в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Источник: www.cian.ru
Когда застройщик должен передать квартиру: решение ВС
В одном из дел суды разбирались, нарушил ли застройщик срок передачи квартиры. Вопрос осложнялся тем, что в договоре была указана пара дат. Первую девелопер пропустил, но во вторую уложился. Два суда по-разному разрешили дело, а точку в деле поставил Верховный суд. Он был прав по сути, но объяснить решение нужно иначе, говорит эксперт, который предлагает свою мотивировку.
Как определить срок сдачи новостройки, если в договоре два разных указания на время, разъяснил Верховный суд в одном из своих недавних определений. Он разобрался в деле Виктории Тимошиной* и «ГлавСтройКомплекса», которые спорили, нарушил ли застройщик срок передачи однокомнатной квартиры в Ленобласти. В тексте договора не было точного ответа на этот вопрос.
В одном из пунктов значилось, что девелопер «планирует завершить строительство объекта в I–II квартале 2015 года». В другом пункте говорилось, что квартиру нужно передать не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Его выдали 25 декабря 2014 года, а ключи от квартиры дольщик получил 28 октября 2015 года.
Если ориентироваться на первое условие, выходит, что девелопер не опоздал. Но Тимошина решила отсчитать срок от дня получения разрешения на ввод – тогда получается, что ключи передали позже, чем должны были. Поэтому покупательница отправилась в суд взыскивать с компании 152 324 руб. неустойки, 53 733 руб. убытков, 50 000 руб. компенсации морального вреда и «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований.
Первая инстанция отклонила эти требования. Поскольку сдать объект предполагалось во II квартале 2015 года, то есть до 30 июня, нарушения сроков нет, ведь ключи передали 28 октября 2015 года. Ленинградский облсуд толковал договор иначе и подтвердил, что просрочка была. «Единственный конкретный срок в договоре – это не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию», – объяснила апелляция. С ней не согласился Президиум облсуда, который оставил в силе решение первой инстанции.
Почему прав дольщик: два объяснения
Затем дело оценил Верховный суд, который разделил мнение апелляции. Как указано в ч. 3 ст. 8 закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает объект не позднее срока, который указан в договоре, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию, указано в определении № 33-КГ17-23. «Таким образом, по смыслу статьи именно это разрешение определяет начало течения срока передачи объекта участнику», – сделала вывод «тройка». Кроме того, судьи нашли в материалах дела письмо, которым застройщик подтверждал просрочку. С таким обоснованием они оставили в силе апелляционное определение в пользу дольщицы.
Верховный суд вынес правильное решение, но неправильно его мотивировал, считает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. Когда есть два условия с разными датами отсчета – суд должен выбрать одно из них. Здесь Пустовит предлагает выбрать условие, выгодное дольщику, а не застройщику, ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил», объясняет он. А значит, датой окончания срока строительства надо признать ту, которая наступает ранее.
Если в договоре долевого строительства есть два условия с разными датами отсчета, его надо толковать в смысле, который выгоден дольщику. Ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил».
Источник: pravo.ru