Ответственность застройщика за нарушение срока сдачи объекта по ДДУ
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой целую армию обманутых дольщиков.
- Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?
- Ответственность застройщика за срыв сроков строительства
- Неустойка за просрочку сдачи объекта
- Односторонний отказ от договора ДДУ
- Расторжение ДДУ через суд
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон 214, принятый в 2004 году, с каждым годом предъявляет к застройщикам все более жесткие требования. В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Это касается как возможности временной регистрации по ДДУ, так и других правил.
Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка застройщиком сдачи объекта строительства. Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?
214 Федеральный Закон
Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.
По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за просрочку передачи объектов недвижимости. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства грозит строителям внушительными штрафными санкциями.
Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков сдачи дома? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, уменьшить размер санкций.
В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после ввода дома в эксплуатацию». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно. В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты инициировать процесс по взысканию неустойки в калькуляторе онлайн.
Определены особенности передачи дольщикам объектов долевого строительства в 2022 году.
В связи с этим юристы по защите прав дольщиков советуют: перед тем как подписать договор, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.
Ответственность застройщика за срыв сроков строительства
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве с застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.
За нарушение срока передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.
Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.
Наши кейсы
Взыскано: 1 180 500 руб.
Взыскано: 2 260 000 руб.
Взыскано: 145 000 руб.
Взыскано: 195 000 руб.
Взыскано: 443 531 руб.
Взыскано: 2 444 638 руб.
Взыскано: 600 000 руб.
Взыскано: 1 391 917 руб.
Взыскано: 549 252 руб.
Взыскано: 105 000 руб.
Взыскано: 321 100 руб.
Взыскано: 88 000 руб.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку он согласился на продление срока строительства.
Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.
Если дольщик не согласен продлевать срок передачи объекта, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:
- Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
- При отрицательном результате досудебного урегулирования подавать в суд на застройщика.
В обоих случаях необходимо самостоятельно произвести расчет неустойки по ДДУ. Не рекомендуется обращаться в суд без компетентной юридической поддержки: практика показывает, что суды часто срезают размеры неустойки. Заявитель в отсутствие представителя не может отстоять свои интересы и получает копейки.
По статистике, сумма неустойки во многом зависит от выбранного суда — дольщик даже может обратиться к адвокату по арбитражным делам для судебного разбирательства в рамках арбитражного судопроизводства, но для этого необходима уступка требований организации или индивидуальному предпринимателю. Грамотные специалисты правильно подберут подсудность для получения максимального размера компенсации.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать рабочих дней с того момента, когда письмо было отправлено
Расторжение ДДУ через суд
Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и штраф по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирования договора, подав соответствующее заявление в суд.
При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после окончания срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.
Как видно, 214 ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство, но и взыскать присужденные суммы.
Юридическая компания «Хелп Консалтинг» – это команда юристов, которые стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности. Наши юридические услуги позволят вам заранее оценить платежеспособность застройщика, чтобы получить компенсацию сверх цены ДДУ, избежать ошибок в составлении документации для судебного разбирательства и предотвратить махинации со стороны застройщика.
Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. Оставьте заявку и получите бесплатную юридическую консультацию.
ИсточникКак действовать, если застройщик нарушает 214-ФЗ
В отношениях компании-застройщика и дольщика, который заключил договор, сделал положенный взнос и теперь ожидает ключи от долгожданной квартиры, могут возникать некоторые осложнения. Несмотря на то, что существует закон (214-ФЗ), в котором эти отношения регламентированы достаточно четко, застройщик не всегда спешит выполнить принятые на себя обязательства. В этой статье мы поговорим о случаях, когда застройщик нарушает закон и, тем самым, ущемляет права дольщика, и расскажем – как может поступить дольщик в том или ином случае.
Насколько ФЗ-214 обеспечивает защищенность дольщиков
Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.
Теперь мошенники не могут просто собрать деньги на возведение дома, и сбежать с этими деньгами в неизвестном направлении;
По ДДУ (Договор Долевого Участия) нельзя продать квартиру сразу нескольким покупателям, так как договор регистрируется в Росреестре;
Нельзя оставить дольщиков ни с чем через банкротство.
Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика. Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные со сроками сдачи объекта, качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными. Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.
Однако это является изменением первоначальных условий договора, а такие изменения возможны только по обоюдному согласию. Дольщик, который имеет право голоса, может не согласиться с изменениями, он может отказаться от принятия этих условий и потребовать уплату пени. На этот случай предусмотрен следующий порядок действий:
Первым делом, необходимо составить претензию (в двух экземплярах). В документе нужно потребовать выплаты неустойки (согласно положениям ДДУ и действующему законодательству), а также возмещения ущерба (например, затрат на оплату арендованного жилья);
Затем нужно вручить один экземпляр претензии застройщику. Это можно сделать через секретаря (на вашем экземпляре должна появиться отметка о принятии документа) или отправить заказным письмом (в этом случае нужно хранить квитанции об отправке и уведомление);
Если в течение двух недель застройщик не ответил на претензию, необходимо сразу же обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подписывались между застройщиком и дольщиком (ДДУ, дополнения, приложения к договору, копию своего экземпляра претензии, квитанцию об отправлении претензии).
Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре), дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года), теперь необходимо решать такие вопросы через суд.
Впрочем, помимо судебного решения дольщик не имеет никаких механизмов взыскания пени с застройщика, и не может заставить последнего выполнить все условия, сопутствующие расторжению договора (возврат средств, выплата неустойки, возмещение морального и прочего ущерба). А застройщик, как правило, не торопится ничего выплачивать и возвращать сумму, уплаченную по договору, и всеми силами уговаривает дольщика «потерпеть еще чуть-чуть, войти в положение». Это может продолжаться бесконечно долго.
Если сложилась неприятная ситуация и дольщик видит, что застройщик особо не торопится, и в ближайшем будущем жилой дом сдан не будет, необходимо обращаться в суд. Но для начала нужно взвесить все «за и против», а здесь не все так однозначно.
-
Во-первых, дольщик рассчитывает переехать в новое жилье, собственно, с этой целью и заключался договор, ему нужна именно квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции рассуждает подавляющее большинство дольщиков, соглашаясь на изменения в договоре (перенос сроков).
Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.). Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду.
В-третьих, нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов, и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика. Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (и возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме). Или вам придется дожидаться завершения «долгостроя» в течение нескольких лет, чтобы получить свою квартиру.
Кстати, в судебном порядке можно привлечь застройщика и к уголовной ответственности, например, за мошенничество.
Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?
Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.
В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.
На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.
Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:
Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.
Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.
И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора. При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.
Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.
Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.
Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки
Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ):
С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.
Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками), то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.
Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.). То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.
Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки. Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…
Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд. В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть. Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.
Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор):
Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки);
Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам);
Компенсировать расходы на устранение недостатков.
Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.
Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.
Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.
Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд), но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше).
Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия
Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта). Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.
Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.
Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.
Источник