Срок приемки квартиры в новостройке после сдачи объекта в эксплуатацию

О хитрых договорах участия в долевом строительстве с хитрыми сроками передачи квартир Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например,

Что нужно знать о приемке квартиры в 2022 году?

Купить квартиру в новостройке – мечта многих россиян. Считается, что такое жилье обладает меньшим числом дефектов и способно эксплуатироваться многие годы. В действительности дольщик может столкнуться со множеством недостатков и нарушений в планировке, выполнении отделки и других работ. Российское законодательство обязует застройщика ликвидировать недочеты и передать дольщикам квартиры соответствующего качества.

Будущие собственники должны уделять особое внимание такому процессу, как приемка квартир. Только тщательное изучение жилья на этом этапе позволит указать застройщику на нарушения и принудить их исправить. Мы подготовили статью, из которой Вы узнаете, на что обратить внимание при приемке новостройки, какие инструменты подготовить и как действовать, если были найдены недостатки.

Когда можно принимать квартиру от застройщика?

Отметим, что процедура приемки объекта недвижимости представляет собой осмотр помещения участником долевого строительства (лица, заключившего ДДУ), по итогам которого дольщик должен либо подписать акт приема-передачи или составить претензию с указанием недостатков, найденных в квартире. Во время осмотра помещения покупателю необходимо проверить, в полной ли мере застройщиком были выполнены его обязательства до сдачи жилья в эксплуатацию.

Начинает приемку новостроек именно застройщик. Он уведомляет клиентов о том, что объект был введен в эксплуатацию, то есть можно начать проводить приемку квартир. В уведомлении содержится информация о дате выдачи ключей и начале записи на прием собственности. Представитель строительной компании может оповестить дольщиков по телефону, электронной почте или заказным письмом. В то же время важно помнить, что по правилам сотрудник должен отправить письмо с уведомлением о вручении, однако многим дольщикам достаточно звонка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!Участник долевого строительства, не отвечающий на уведомление в течение двух месяцев и не участвующий в приемке, может потерять права на имущество. В таком случае застройщик передает объект другим покупателям. Также существует практика, когда акт подписывается застройщиком в одностороннем порядке, то есть считается, что Вы приняли жилье.

В назначенное время будущий собственник приезжает в квартиру. Он должен взять с собой паспорт и договор, подтверждающий его права на имущество. Вместе с сотрудником девелопера они проверяют качество помещения. В том случае, если претензии отсутствуют, дольщик должен принять квартиру, то есть происходит подписание акта приемки-передачи. В дальнейшем документ направляется в Росреестр для дальнейшей регистрации объекта недвижимости в собственность покупателя. Если же были найдены нарушения, нельзя подписывать акт приемки. Вместо него оформляется дефектный акт с детальным описанием претензий.

Подготовка к приемке квартиры от застройщика

Перед тем, как принимать квартиру в новостройке, необходимо тщательно подготовиться, и речь не только о документах и инструментах для проверки.

ШАГ 1: отключить эмоции

Покупка квартиры является важным шагом, потому и крайне волнительным. Жилье на первичном рынке зачастую приходится ждать долгие месяцы, иногда и годы. По этой причине дольщики мечтают как можно быстрее получить ключи. Однако это желание может сыграть злую шутку с покупателем: гораздо проще и практичнее избежать подписания акта приемки, если в квартире найдены несоответствия, нежели потом самостоятельно исправлять неполадки.

Кроме того, запомните:

Многие представители строительных компаний будут торопить Вас и стараться как можно быстрее сдать помещение. Вы имеете полное право изучить каждый нюанс в квартире, даже если для этого потребуется много часов.

Записывать нужно каждый недостаток, даже если Вам пытаются доказать, что он незначительный.

Нужно забыть о смущении. Исправлять недочеты будут только в том случае, если Вы на них укажете.

ШАГ 2: проверить, что процедура соответствует закону

Перед тем, как передать квартиру, застройщиком должны быть выполнены некоторые условия. Убедитесь, что они были реализованы в полной мере.

Было получено разрешение на эксплуатацию здания.

Дольщики получили уведомление о готовности дома к передаче.

В течение семи дней после получения уведомления начинается приемка квартир, если иное не указано в договоре.

ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ!Ранее было описано, что на приемку дается 2 месяца. В то же время недобросовестные строительные компании избегают честной передачи помещений, поэтому пытаются обойти закон. Они могут заявить, что на приемку уже выстроилась огромная очередь, поэтому Вы должны подождать более двух месяцев. После того, как проходит два месяца, компания самостоятельно подписывает акт. Казалось бы, они действуют в законном порядке, поскольку Вы не явились на осмотр после получения оповещения в заявленные сроки.

Чтобы избежать дальнейших проблем, необходимо сразу написать претензию и направить ее строительной компании. Укажите, что Вы готовы осмотреть квартиру в установленный законом срок, а также запросите копию претензии с распиской о том, что она была получена застройщиком. В случае нарушения Ваших прав девелопером, такой документ станет доказательством Вашей правоты.

ШАГ 3: перечитать договор

Перечитайте договор и проектную документацию на здание. Здесь содержится вся информация, которую потребуется перепроверить: материалы, из которых выполнены стены и полы, размеры помещения, особенности отделки и многое другое. Также не забудьте посмотреть сведения о подъезде и другой общедомовой собственности. Такие помещения также должны быть подготовлены в полной мере.

Заранее подготовьте копию с планом квартиры, который содержится в приложении к договору. Он потребуется, чтобы сравнить перегородки, планировку и площадь.

ШАГ 4: подготовить инструменты

Отвечая на вопрос о том, как принять квартиру в новостройке, можно смело сказать, что это невозможно сделать без набора инструментов. В список нужных приспособлений входят:

Ручка и листы бумаги/блокнот. Этот набор, очевидно, используется для записи замечаний, проведения расчетов. Однако не получится ограничиться заметками на телефоне, поскольку лист бумаги также может сыграть важную роль при проверке вентиляции.

Фотоаппарат. Он позволяет мгновенно зафиксировать, какие недостатки были найдены в квартире.

Фонарик. С его помощью можно без труда проверить темные участки, а также перестраховаться, если в одном из помещений будет отсутствовать свет.

Уровень. Требуется, чтобы проверить, насколько ровные стены.

Вертикальный отвес. Используется для проверки стен, а именно их расположения относительно пола и потолка – стены должны находиться строго вертикально.

Рулетка. Измерительный прибор необходим для замера комнат и общей площади квартиры.

вольтметр/недорогой электрический прибор. Без него не получится проверить розетки и наличие в них напряжения.

Чек-лист приемки квартиры с отделкой и без

Существуют особенности приёмки квартиры в новостройке без отделки и с отделкой. В то же время у каждого застройщика требования к комплектации также могут отличаться. Рассмотрим стандартные и наиболее часто встречающиеся характеристики жилья без отделки и с отделкой.

Квартира с отделкой чаще всего соответствует следующим требованиям:

проведена подготовка стен, потолка и пола, они выровнены. Также могут встречаться договоры, требующие финальной отделки;

есть розетки, газовые трубы разведены, проведена электропроводка;

отопительная система полностью смонтирована;

Помещение без отделки:

на стенах отсутствует даже шпаклевка;

есть входная дверь;

электрическая сеть выведена до распределительного щитка;

труба подачи газа выведена к счетчику;

обеспечена естественная вентиляция благодаря шахтам и отверстиям в стенах.

ВАЖНО!Список характеристик каждой квартиры индивидуален и зависит от условий, прописанных в договоре. Проводите проверку в соответствии с пунктами, указанными в Ваших документах.

Каждый выявленный недостаток необходимо фотографировать и отмечать на бумаге. Это позволит наиболее подробно заполнить дефектный акт и в случае необходимости предъявить доказательства нарушений со стороны застройщика.

Приемка квартиры без отделки

Решив купить квартиру без отделки, во время ее осмотра важно убедиться, что:

в конструкции отсутствуют трещины или неровности, блоки не смещены, нет щелей или дыр между комнатами или на улицу;

площадь квартиры соответствует той, что была зафиксирована в договоре. Необходимо провести замер каждого помещения, посчитать их отдельную площадь, а затем суммарную;

помещения имеют правильную геометрию, то есть стены расположены вертикально, а все углы составляют 90 градусов;

окна и двери открываются без труда, а закрываются плотно;

коммуникации проведены так, как указано в плане. Все провода изолированы, нет протечек в водопроводе или отоплении. Элементы прочные и качественные;

имеются пломбы на приборах учета. Кроме того, необходимо снять с них показания;

в помещении образуется комфортный сухой микроклимат, то есть нет плесени и влаги. Воздух без труда втягивается в вентиляционную систему.

Приемка квартиры с отделкой

Правильно реализовать приемку квартир у застройщика с отделкой необходимо в два этапа: проконтролировать качество самой конструкции и проверить отделку. Если первый этап повторяет тот, что описан при проверке квартиры без отделки, то второй имеет особенности.

1. Проверка конструкций:

реальная площадь сверяется с проектной;

присутствуют правильно расположенные перегородки;

окна и двери прочные, отсутствуют щели;

имеются качественные коммуникации: отопительная система, сантехника.

2. Проверка отделки в соответствии с пунктами, прописанными в договоре:

выполнены отделочные работы на стенах, полу и потолке;

светильники, розетки, выключатели установлены, есть проводка;

в случае, если это указано в договоре, имеются дополнительные коммуникации, например, кабель для интернета.

Инструкция: как принимать квартиру в новостройке в 2022 году

Каждая из характеристик квартиры, будь то площадь, материалы, перегородки, указываются в ДДУ в разделе «Характеристика объекта». Именно информация в этом пункте позволит Вам сравнить реальный объект с его плановыми характеристиками.

ЗАПОМНИТЕ!Осмотр квартиры необходимо назначать на первую половину дня, чтобы рассмотреть помещения в естественном свете.

Чтобы провести полноценную проверку, переходите от одного шага к другому. Тогда Вы наверняка не упустите ни один из важных пунктов.

ШАГ 1: площадь

Необходимо захватить с собой на осмотр план квартиры, ознакомиться с особенностями расположения комнат и их размерами. При помощи рулетки измерьте длину и ширину комнат. Делать это удобнее всего вдоль стен, держа рулетку на одном уровне с полом. Затем посчитайте площадь как отдельных помещений, так и всей квартиры.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!Если площадь квартиры оказалась меньше заявленной, то Вы имеете полное право требовать компенсацию. Даже в том случае, если в комнатах не хватает всего пары сантиметров, в результате может оказаться, что суммарная площадь жилья на несколько квадратных метров меньше обещанного. Вспомним, что средняя цена «квадрата» довольно большая и превышает 50 тысяч рублей, то есть застройщику потребуется выплатить более ста тысяч. Кроме того, некоторые из девелоперов вместо компенсации могут предложить дополнительное имущество, например, кладовую или парковочное место.

ШАГ 2: входная дверь

Необходимо несколько раз открыть и закрыть дверь, чтобы убедиться, что она плотно держится, не провисает, а замок и ручка работают без заеданий. Также требуется проверить дверную коробку. Для этого немного приоткройте дверь и посмотрите, будет ли она закрываться без дополнительных усилий. Если дверь закроется, то коробка установлена криво.

Коробка должна соотноситься с размерами проема. Если разница в размерах компенсируется за счет дополнительных строительных материалов, считается, что дверь установлена неправильно.

ШАГ 3: окна

Проверка окон схожа с проверкой двери. Здесь также требуется убедиться, что окна ровные, отсутствуют препятствия для их открывания и закрывания, механизм не заедает, отсутствуют щели. Тщательно проверьте, что на окнах отсутствуют царапины и трещины.

ШАГ 4: потолок

В кирпичных и панельных зданиях формирование перекрытий происходит из плит. В процессе их монтажа между плитами появляются стыки. Они должны быть залиты специальным раствором и выровнены. Если Вы купили квартиру в монолитном доме, то потолок должен быть абсолютно ровным.

Также требуется убедиться, что высота потолков соответствует той, что указана в договоре.

ШАГ 5: пол

Пол может сдаваться в двух видах: со стяжкой и без. Если пол без стяжки, то на нем должен полностью отсутствовать строительный мусор. Если на полу залита стяжка, то Вам необходимо убедиться в ее качестве. Простучите по полу каблуком, чтобы убедиться, что нет пустот. Также визуально осмотрите пол на наличие трещин и неровностей.

ШАГ 6: стены

Требования к стенам формируются на основе того, какая выбрана отделка. Например, для черновой отделки допускаются самые большие отклонения, а для финишной – минимальные. Убедиться в том, насколько качественно выполнены работы, можно при помощи строительного уровня и отвеса.

Также важно убедиться, из чего выполнена штукатурка. Так раствор из цемента будет иметь сероватый оттенок и шероховатую текстуру, а гипсовый – светлый оттенок и гладкую текстуру. Обратите внимание, что гипсовая штукатурка не должна применяться в санузлах.

ШАГ 7: электропроводка

Если в квартире были установлены розетки и выключатели, то необходимо визуально оценить изоляцию проводов и протестировать розетки при помощи вольтметра.

ШАГ 8: водоснабжение

Проверьте, что на трубах отсутствует влага, а краны без труда двигаются.

ШАГ 9: отопительная система

Ни один из радиаторов и других элементов отопительной системы не шатается и не провисает.

ШАГ 10: вентиляция

Откройте окна и приложите к вентиляции лист бумаги. Если тот притягивается, то можно судить о высоком качестве вентиляционной системы.

Как оформить принятие квартиры?

Если квартира Вас полностью устраивает, что бывает крайне редко, Вам необходимо лишь подписать акт приема-передачи и получить ключи от долгожданного жилья. Однако чаще всего дольщики находят недочеты. Тогда существует несколько решений:

Дольщик не подписывает акт приема жилья. В таком случае составляется дефектный акт, что гарантирует устранение Ваших замечаний. Застройщик ликвидирует недостатки и проводит повторный осмотр. Ключи в таком случае Вы пока что не получаете.

Дольщик подписывает акт на условии, что недостатки будут устранены. Этот вариант существует, но не рекомендуется, поскольку тогда отсутствуют гарантии, что застройщик устранит недочеты, а тем более сделает это в короткие сроки.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!Нельзя подписывать акт приема-передачи, не прочитав его. Иногда строительные компании включают в него дополнительные условия. Например, они могут указать, что у Вас нет претензий из-за затянувшихся сроков строительства. Это значит, что застройщик, сдавший объект с просрочкой, освобождается от выплаты неустойки.

Как правильно оформить все замечания?

Если Вы преодолели желание получить ключи от квартиры как можно быстрее, нашли поломки и недочеты и решили следовать правильным законным путем, то Вам нужно составить дефектный акт, в котором указывается полный список замечаний. Именно на этом этапе потребуются заметки, вносимые во время осмотра в блокнот.

Акт составляет на стандартном бланке или от руки. Документ требуется составить в двух экземплярах. Не забудьте указать информацию о застройщике и данные о себе. Основная часть акта должна состоять из списка недочетов. Не забудьте поставить внизу дату составления акта, свою подпись, а также подпись сотрудника девелопера, который присутствовал на осмотре.

ПОМНИТЕ!Акт обязательно должен быть согласован с девелопером, то есть документ будет иметь силу только в том случае, если на нем стоит подпись представителя строительной компании.

В среднем на ликвидацию недостатков уходит от двух до трех недель. Когда работы окончены, застройщик инициирует повторный осмотр. Если квартира отвечает всем требованиям девелопера или же тот предложил компенсацию, то можно подписывать акт о приеме квартиры.

Заключение

Приемка квартиры – ответственная и важная процедура. Не забывайте, что у Вас всегда есть право отказаться принимать жилье низкого качества. Также помните, что ушлые застройщики могут попробовать Вас обмануть, например, отсрочить дату приемки и подписать акт в одностороннем порядке. Благодаря нашей статье Вы знакомы с такими рисками и теперь в Ваших силах их избежать.

Напомним, что после того, как Вы подписали акт и получили ключи, требуется оформить право собственности на новую квартиру.

Чек-лист приемки квартиры в новостройке : пошаговая инструкция от поиска строительной компании до приемки жилья и оформления прав собственности. … В ДДУ установлен срок , в который строители обязуются вручить ключи новым собственникам. Обычно указывается квартал, а не конкретная дата. Новый обладатель должен записаться на осмотр в течение одной недели. … Застройщик предъявляет разрешение на ввод дома в эксплуатацию и документ из Росреестра о том, что зданию присвоен адрес. Чтобы убедиться, что качество устроило госкомиссию, покупатель в праве потребовать заключение о соответствии санитарно-техническим стандартам и проектной документации (ЗОС).

О хитрых договорах участия в долевом строительстве с хитрыми сроками передачи квартир

Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например, шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае привлечения их к ответственности, заявляют, что никаких сроков они не нарушили, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, следовательно, никакого нарушения обязательств не имеется. При таком подходе застройщики могут строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками. И суды иногда до сих пор соглашаются с таких подходом и отказывают дольщикам во взыскании с застройщиков неустоек, штрафов, убытков и компенсаций.

При этом, Верховным судом РФ неоднократно указывалось на недопустимость такого толкования ДДУ.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. Частями 1 и 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ). В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока – в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию. Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, является нарушением положений статьи 431 ГК РФ и требований, установленных Законом № 214-ФЗ, к передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта . Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию , от которой отсчитывается срок передачи квартиры ? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки. Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию .

Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Дольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры. Сайт «РИА Недвижимость» рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.

Дольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры. Сайт «РИА Недвижимость» рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.

Свершившийся акт

Акт приема-передачи — это главный документ на этапе приемки квартиры. Именно его подписание означает, что дольщик превратился в собственника, и именно здесь возникнуть очень серьезные сложности, которые будут отравлять жизнь в дальнейшем.

Самой распространенной проблемой на этой стадии становится расхождение практической и проектной площадей квартир, отмечает адвокат Ирина Кузнецова. При этом изменение площади в пользу увеличения особенно остро может ударить по дольщикам с ипотекой, добавляет она.

Недавний пример, в конце 2017 года был введен в эксплуатацию один из ЖК в Москве. Увеличение фактической площади квартир доходило до 8 метров, при стоимости «квадрата» около 200 тысяч рублей. Некоторые дольщики были вынуждены продавать свои квартиры (переуступать права), поскольку банки отказывались дофинсировать их приобретение по ипотеке, рассказывает Кузнецова. Согласно позиции Верховного суда, дольщик имеет право на получение акта приема-передачи, если оплата первоначальной стоимости квартиры по договору долевого участия была произведена. В свою очередь, застройщик имеет право требовать оплаты за дополнительные метры, но не передавать квартиру не имеет права. На практике же, застройщики отказываются выдать акты приема-передачи, вынуждая дольщиков обращаться в суды либо продавать достроенные квартиры.

При этом, добавляет Кузнецова, нужно учитывать, что возможность внесения изменений в технический проект строящегося здания и самих помещений предусмотрена всеми договорами о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Бывают ситуации, когда недобросовестные застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи с открытой датой, до момента фактической сдачи квартиры, обещая возможность своевременного устранения недостатков в таком случае, сетует юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Мария Бородина. В таком случае дольщик рискует по крайней мере тем, что при просрочке сдачи квартиры дольщик утрачивает право на взыскание с застройщика неустойки за просрочку.

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина. Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику «односторонний акт приемки» или даже его копию. Такой документ подписан только самим застройщиком. Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тот

Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО «Славянское подворье Л» задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова. Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте. Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии «неготовности» объекта подписать акты приема-передачи квартир.

«Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ», — предупреждает она. Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений. «Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен», — заключает Кузнецова.

Дольщику необходимо обращать внимание при приемке на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет юрист фирмы «Юст» Люцина Доу Гуан Хун. Встречаются случаи, когда застройщик не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передает квартиру дольщику. В таком случае, дольщик не может оформить право собственности, а также у него возникают проблемы с эксплуатацией квартиры, поскольку может отсутствовать электро-, водо-, теплоснабжение, указывает она.

Балкон переполз, санузел совместился

Проблемы, начавшиеся во время приемки квартиры в новостройке, могут «всплыть» и доставить массу неприятностей спустя много лет после ввода — об этом свидетельствует история, которой поделилась руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

В 2001 году семья приобрела квартиру и недавно решила ее продать. Покупатель нашелся, причем он планировал брать ипотеку, и вот тут-то всплыла проблема. Для оформления ипотеки ему понадобился широкий пакет документов, но у собственников был только договор инвестирования. Квартира была куплена давно, еще до принятия закона 214-ФЗ. На плане БТИ выявлено много несоответствий: предварительный планировочный план квартиры не был предоставлен застройщиком, поскольку прошло уже много времени, а в БТИ поэтажный план не соответствовал действительности. Например, на плане квартиры обозначена комната с окном и выходом на улицу, предположительно там должен быть балкон, в действительности никакого балкона нет. В БТИ собственников стали обвинять в том, что балкон просто перенесли, но это невозможно сделать на 14-м этаже. Также обнаружили на плане (имеется в распоряжении РИА Недвижимость), что в трехкомнатной квартире две комнаты с туалетом отделены от остальной площади глухой стеной. Кроме того, на плане санузел совмещенный, тогда как в реальности раздельный, причем собственница квартиры не делала перепланировку санузла. Все дело в том, что в документах застройщика не указано, как проводились обмеры. Судя по договору, обмеры проводили сотрудники БТИ. Документацию проекта от самого застройщика мы до сих пор не получили, рассказывает Солодовникова.

Как правило, заключая договор купли-продажи стороны указывают, что покупатель произвел осмотр указанной квартиры и согласен ее на приобретение в данном техническом состоянии. При таких обстоятельствах расторгнуть такой договор и вернуть деньги будет крайне затруднительно, комментирует ситуацию адвокат Екатерина Яковлева.

Правильная и полноценная приемка объекта может подставить покупателя через проблемы третьих лиц, например, подрядчиков, выполняющих отделочные работы внутри помещения, добавляет адвокат, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Евгений Пугачев. Это особенно актуально для тех, кто покупает квартиру с отделкой.

Так, бывают случаи, когда застройщик осуществляет изготовление технической документации на квартиры или помещения в здании не на основании обмеров помещений, а на основании информации о параметрах помещений, указанных в проектной документации, отличных от реальных размеров помещения, рассказывает он. На основании недостоверной информации о размерах помещения разрабатывается проект ремонтных и отделочных работ, нанимается подрядчик. Подрядчик берет документацию и помещение для выполнения работ без должной приемки объекта и автоматически сталкивается с тем, что не может выполнить работы по проекту. Например, были реальные случаи из практики, когда высота потолка помещения оказывалась на полметра ниже, и подрядчик не мог обеспечить результатов работ в соответствии с переданным ему проектом, отмечает Пугачев.

Эксперты предупреждают покупателей, что нужно проверять все, вплоть до технической документации, так как это может оказаться критически важным при дальнейших операциях с жильем.

Когда можно принимать квартиру у застройщика. Порядок осмотра квартиры , на что обращаться внимание, как записать недостатки. Как составить акт. … Своевременно установив невозможность сдачи объекта в срок , указанный в ДДУ и проектной документации, можно требовать расторжения договора с возвратом денег. Если вы это сделаете в числе первых дольщиков, шанс на возврат будет существенно выше. Всю информацию о ходе строительства и его отдельных этапах застройщик обязан размещать на своем сайте. … Разберем пошаговую инструкцию по приемке готовой квартиры в новостройке , подготовленную наши юристами. Узнайте больше Защита прав обманутых дольщиков в Москве . Шаг 1. Проверка документов застройщика.