1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Ипотечное кредитование и договор долевого участия в строительстве.
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
Срок передачи объекта в договоре о долевом участии в строительстве
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
- Статья 11 Уступка прав требований по договору
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона. Открыть статью
2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). Открыть статью
3. Положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Открыть статью
Сайт использует cookie для персонализации сервисов и сбора статистики посещений. Продолжая использовать наш сайт, Вы выражаете согласие с условиями обработки персональных данных.
Источник: kodeks.systecs.ru
Какие основные нюансы сроков передачи объекта долевого строительства, участнику долевого строительства ?!
Приобретение жилых помещений по договору ДДУ один из самых популярных способов покупки жилья в нашем государстве. Многие граждане, особенно проживающие в крупных городах таким образом получают возможность стать собственниками своей квартиры по достаточно привлекательным ценам по сравнению с предложениями от вторичного жилья. Но в тоже время участие в долевом строительстве сопряжено с некоторыми рисками и поэтому перед заключением ДДУ надо тщательно подобрать подходящую компанию и подключить опытного юриста, который поможет снизить возможные риски.
Согласно установленным законодательным требованиям Российской Федерации строительная компания, выступающая в качестве застройщика обязана передать дольщику по договору ДДУ объект в срок, который установлен положением действующего договора.
Срок является существенным условием, который наряду с ценой и описанием объекта недвижимого имущества присутствует в документе. Если в договоре срока нет, то тогда договор по закону не будет считаться защищенным. Это значит то, что органы Росреестра вынесут отказ в регистрации прав собственности. Даже если состоится приемка и передача квартиры, а сроков в ДДУ нет, то тогда документ может быть легко оспорим.
Чем различаются между собой сроки ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры по ДДУ ?!
Обычно в тексте договора долевого участия обозначаются две важные даты. Это такие даты, как срок сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и срок сдачи жилых помещенияй участникам соглашения, которыми выступают сами дольщики. Дольщику надо понимать то, что за нарушения срока сдачи многоквартирного дома застройщик фактически не несет ответ.
Он может затягивать сроки на долго по разным причинам. Например, это может быть проблема с денежным финансированием или даже банкротство самого застройщика. А вот если задерживается сдача самой квартиры по акту приемки-передачи, то тогда дольщик обладает правом требования неустойки со строительной компании за просрочку.
Бывает и так, что организация застройщик выделяет срок сдачи дома в эксплуатацию даже жирным цветом. Дольщики в свою очередь полагают, что этот срок и есть крайний, однако это не так. Застройщик между анонсируемой и установленной реальной датой сдачи жилого дома в эксплуатацию закладывают срок, который равен шести календарным месяцам.
Особенности исчисления срока передачи объекта по договору долевого участия.
Срок, который исчисляется календарными годами по нормам установленным законодательством Российской Федерации истекает в соответствующие число и месяц последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.
Если брать во внимание срок, который исчисляется неделями, то тогда он истекать будет в день, который соответствует последней недели срока. Применяться в договоре долевого участия иногда может не месяц или год, а квартал. В случае с кварталом, который равен трем календарным месяцам отсчет ведется с начала года. То есть считать срок надо будет с первого января нового года.
При выпадении срока исполнения обязательств по договору долевого участия на нерабочий он будет переноситься на первый рабочий день. Тоже самое правило относится и ко срокам, выпадающим на праздники и выходные в России.
Если вести речь о просрочке, то она в соответствии с установленными законодательными нормами начинает свое исчисление с той даты, которая следует за последним днем срока.
Например, если в договоре долевого участия компания-застройщик обязуется передать объект не позже 1 июля, то тогда неустойка начисляться станет со второго дня, следующего за первым числом. При этом последним днем просрочки признается дата, когда был подписан так называемый передаточный акт. Отметить надо еще и то, что в договоре долевого участия оговаривается то, что застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства в течение шести календарных месяцев с моментам разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия.
Если возведение жилого многоквартирного объекта не может быть по каким-то причинам завершено в срок, предусмотренный нормами действующего законодательства, то тогда организация, выступающая застройщиком должна не позже чем за 2 календарных месяца до истечения обозначенного срока направить участнику ДДУ информацию о данном факте. В уведомлении компания, выступающая застройщиком обязана также предложить дольщикам изменить договор касательно сдачи объекта в эксплуатацию.
Изменяется срок и другие условия договора долевого участия при помощи подписания дополнительного соглашения.
Иногда случается и так, что строительные компании умышленным образом вводят дольщиков в заблуждение. Это заключается в том, что они в своих письмах, направляемых гражданам указывают на то, что необходим подписать дополнительное соглашение о переносе срока в обязательном порядке. Помнить надо о том, что согласие дольщика – это не его обязанность. Он может добровольно согласиться на перенос сроков либо же обратиться с исковым заявлением в судебные органы при необходимости.
Практикующий юрист — Руководитель юридической компании «Правовед-Плюс» — стаж работы в сфере юриспруденции с 2006 года.
Источник: pravoved-plus.msk.ru
О важности полноценного гарантийного обслуживания: взаимодействие застройщика и управляющей компании
Оформление договора долевого участия — это лишь первый шаг к счастливой и комфортной жизни в новой квартире. С момента подписания договора до момента окончательного переезда может пройти не один месяц. Но даже после заселения возникают вопросы, которые новосёл не знает, кому адресовать. Рассказываем на примере Объединения «Строительный трест», в каком случае стоит обращаться к застройщику и какую функцию несёт управляющая компания.
Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Руководство по эксплуатации
Деятельность любой управляющей компании имеет ряд аспектов, которые сводятся к одной цели — обслуживанию на высоком уровне многоквартирных домов и взаимодействию с их жителями по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Чтобы взаимодействие новосёла с управляющей компанией было максимально комфортным в период эксплуатации недвижимости, в момент выдачи ключей собственники также получают брошюру, где прописаны правила и условия эффективного безопасного использования объекта долевого строительства, содержится важная информация для собственников помещений, а также инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.
Все управляющие компании, обслуживающие дома «Строительного треста», выбираются на конкурсной основе. Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Напомним, в 2016 году застройщиков на законодательном обязали вместе с актом приёма передачи выдавать новосёлам подобные инструкции по аналогии с инструкциями по эксплуатации любой вещи, купленной в магазине.
Разрешите обратиться?!
Гарантийный срок для конкретного жилого комплекса прописывается в договоре купли-продажи. Так, например, застройщик даёт гарантию на конструктив в течение 5 лет — стены, пол, потолок и 3 года — на инженерные системы, находящиеся внутри помещения.
Бывают случаи, когда у собственников возникают сомнения, должен ли застройщик устранять возникающие замечания. В таких случаях на помощь приходит управляющая компания, которая оказывает содействие в устранении гарантийных замечаний.
Управляющая компания получает заявку от собственника и выступает первым «фильтром». Именно сотрудники управляющей компании должны понять, относится ли данная претензия к гарантийным замечаниям или это вопрос, который собственник недвижимости должен решать самостоятельно, потому что ущерб был принесён в результате его собственных действий или, например, действий его рабочих, нанятых на ремонт.
Если чистовой ремонт был включён в договор долевого участия, то на него также распространяются гарантийные обязательства застройщика. Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Если, посетив объект, представители управляющей компании видят, что ситуация требует вмешательства застройщика, они приглашают его представителя и представителя генподрядной организации. Также могут присутствовать профильные специалисты — отделочники, оконщики, электрики, которые по договору субподряда выполняли определённые работы на данной квартире.
Как правило, время на устранение гарантийных замечаний ограничено 45 днями, если не возникает непреодолимых обстоятельств или нет объективного повода для задержки. Таким поводом может быть, например, логистика.
Стоит отметить, что управляющая компания не работает по гарантийным обязательствам застройщика, как юридическое лицо, но вместе с ним способствует устранению замечаний. Таким образом, сотрудничество застройщика с управляющей компанией имеет неоспоримые преимущества для жителей новых домов.
Исполнение обязательств — ключ к успеху
Когда работы выполняются застройщиком по гарантийным обязательствам, контроль генподрядчика осуществляется отдельной службой — в Объединении «Строительный трест» — это служба сервиса, которая с одной стороны, проверяет работы по исправлению замечаний, а с другой, совместно с управляющей компанией, — получает обратную связь от собственников, убеждаясь в том, что работы действительно выполнены.
Жилые дома в квартале NEWПИТЕР обслуживаются профессиональной управляющей компанией «Наш дом». Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Для застройщика важно, чтобы новосёлов радовала купленная ими квартира, и удовлетворенность работой управляющей компании — один из самых важных факторов для клиента.
Выбрать квартиру в одном из семейных кварталов «Строительного треста» можно по ссылке.
ЖК «NEWПИТЕР» — застройщик ООО «СТ-Новоселье», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Все управляющие компании, обслуживающие дома «Строительного треста», выбираются на конкурсной основе. Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Если чистовой ремонт был включён в договор долевого участия, то на него также распространяются гарантийные обязательства застройщика. Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Жилые дома в квартале NEWПИТЕР обслуживаются профессиональной управляющей компанией «Наш дом». Фото: АО «Специализированный застройщик «Строительный трест»
Источник: www.fontanka.ru
Особенности долевого строительства в период санкций: дольщики больше не потребители
Западные санкции, введенные против России в марте — апреле 2022 года, вынудили правительство принять срочные антикризисные меры. Они затронули и отношения в сфере долевого участия в строительстве: у застройщиков прав стало больше, у дольщиков – меньше. В частности, Закон о защите прав потребителей дольщиков больше не защищает.
Введение индивидуальных сроков передачи квартир
Постановление правительства № 442 от 23.03.2022 года утвердило временные правила передачи объекта долевого строительства дольщикам. Эти нормы действуют с 25.03.2022 года по 31.12.2022 года. Для начала, власть разрешила застройщикам разновременно передавать гражданам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости.
Пункт 1 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ указывает, что срок передачи объектов в МКД является единым для всех участников долевого строительства. Говоря простым языком, у всех дольщиков в ДДУ зафиксирован один и тот же срок передачи квартир. Если строители жаждут его перенести, то обязаны изменить проектную декларацию.
Теперь же до конца года действуют другие требования. С 25.03.2022 года срок передачи помещения застройщиком и принятия его дольщиком по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав МКД (или иного объекта недвижимости). Иными словами, у каждой квартиры может быть свой срок передачи. Ну, если, конечно, граждане подпишут подобные соглашения. При этом застройщику не нужно будет вносить изменения в проектную декларацию.
Направление уведомлений только по электронной почте
Это же постановление позволило девелоперу отправлять на e-mail дольщику в электронной форме сообщения о завершении строительства и предложения об изменении ДДУ. Застройщик подписывает данные сообщения усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Возможность направлять документы в электронной форме должна предусматриваться договором долевого участия.
До марта 2022 года строители уведомляли гражданина только заказными письмами по почте. Теперь они могут ограничиться отправкой электронного письма. Собственно говоря, эта новелла мало связана с антикризисными мерами. Она расширяет электронный документооборот в сфере долевого строительства. Рано или поздно законодатель или правительство всё равно предоставили бы такую возможность застройщикам.
Недостатки объекта стали существенными и несущественными
В соответствии с частью 5 статьи 8 закона № 214-ФЗ, выявив недостатки, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи жилья и потребовать от застройщика устранить недочеты. Закон не делит недостатки на важные или неважные, сложные или простые и так далее. Недочеты – они и в Африке недочеты. Теперь ситуация изменилась.
Правительство (по крайней мере, до конца года) разделило недостатки объекта долевого строительства на существенные и несущественные. От вида недостатков зависит работа с ними.
Несущественные недостатки
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей № 2300-1 «Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней». До 25.03.2022 года дольщик фиксировал в акте осмотра недостатки, а застройщик в течение 45 дней исправлял их.
Стороны подписывали акт приема-передачи объекта только после исправления брака строителями. Сейчас все по-другому. Выявив несущественные недостатки, участник долевого строительства всё равно подписывает акт приема-передачи, перечисляя в нем обнаруженные дефекты. Отказаться от подписания акта нельзя.
В свою очередь строительная компания безвозмездно исправляет брак в течение 60 календарных дней. Обратите внимание на срок в 60 дней. Срок исправления недостатков увеличился на 15 дней по сравнению с периодом, указанным в пункте 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей. Постановление правительства № 442 фактически приостановило до 31.12.2022 года действие закона о защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Удивительно, правда?
Существенные недостатки или эксперт «по вызову»
А вот при обнаружении существенных недостатков дольщик по-прежнему может не подписывать акт приема – передачи. Однако и в этом случае правительство усложнило жизнь участнику долевого строительства. До введения санкций дольщики в одиночку (или «скинувшись») приглашали независимого эксперта, который придирчиво осматривал объект и выявлял недостатки.
То есть, фактически, принимал квартиру. Застройщик не мог отмахнуться от этого специалиста, как от назойливой мухи. Приходилось учитывать мнение эксперта. Сейчас же положение девелоперов улучшилось.
В соответствии с п.п. в) п.1 постановления № 442 «при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра … с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией».
Иными словами, если дольщик (или его представитель) выявит «существенные недостатки», то он вместе с застройщиком и до подписания передаточного акта приглашает на объект специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства. Этот эксперт с неудобоваримым и длинным названием составляет в присутствии сторон акт осмотра, где фиксирует недочеты.
К слову, фраза из постановления «участник долевого строительства и застройщик… обеспечивают участие специалиста» звучит вроде бы правильно и логично. Но в жизни так не бывает. Предлагает и обеспечивает всегда одна сторона. Вторая – соглашается или нет. И что-то подсказывает, что «приглашать» и «обеспечивать» будет именно девелопер.
А раз так, то и приглашенный эксперт станет на точку зрения застройщика.
Любопытно, что услуги специалиста «по недостаткам» первоначально оплачивает дольщик. Постановление мимоходом указывает, что «если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства».
Но вернемся к акту осмотра. Получив этот документ и ужаснувшись, гражданин вправе не подписывать передаточный акт и потребовать от застройщика безвозмездно устранить существенные недостатки за те же 60 дней. Впрочем, правительство (п.п. г) п.1 постановления № 442) оставляет дольщику право расторгнуть договор, отказаться от квартиры и потребовать возвратить деньги за ДДУ с процентами «в соответствии с частью 2 статьи 9 закона 214 – ФЗ».
Постановление ограничило свободу действий дольщиков при выявлении недостатков
Пункт 2 статьи 7 закона № 214-ФЗ указывает, что обнаружив любые недостатки, дольщик изначально вправе потребовать безвозмездно устранить их в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение недостатков. Однако с 25.03.2022 года по 31.12.2022 года при обнаружении как существенных, так и несущественных недостатков участник долевого строительства может потребовать от застройщика только одно — безвозмездно устранить недостатки в течение 60 дней. И только если строительная компания за 60 дней не исправит дефекты или откажется их устранить, гражданин получит право обратиться в суд, потребовать уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение брака.
Застройщик обязан снизить цену договора либо возместить расходы дольщика в течение 10 дней с момента предъявления последним денежных требований. Если же строители не удовлетворят эти требования, то гражданин может подать иск в суд для защиты своих прав.
Но на этом сюрпризы не заканчиваются. Подпункт н) пункта 1 постановления № 442 устанавливает, что если дольщик не пустит на порог работников застройщика для устранения недостатков или составления акта осмотра, то теряет право обратиться в суд с требованием о безвозмездном устранении недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Иными словами, хоть тушкой, хоть чучелом, но гражданин обязан сначала дать застройщику возможность исправить недостатки в течение 60 дней и только потом предъявлять денежные требования.
Уменьшился срок для составления одностороннего акта приема — передачи квартиры
Еще одна неприятная новелла для граждан. Пункт 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ гласит: «При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства . или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта … участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта. ». С 25 марта правительство сократило срок для составления одностороннего акта до одного месяца.
Выводы
Подведем некоторые итоги. Постановление № 442 временно вывело участников долевого строительства из сферы действия Закона о защите прав потребителей. Иными словами в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года при уклонении девелопера от исполнения обязанностей дольщики не взыщут неустойку за пользование чужими денежными средствами, штраф в размере 50% за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, а также компенсацию морального ущерба. В соответствии с пунктом 2 постановления № 442 «. к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства … применяются исключительно положения Федерального закона об участии в долевом строительстве. ».
Далее, правительство ограничило свободу действий дольщиков при выявлении недостатков объекта. Участник долевого строительства лишается судебной защиты, если не дал застройщику возможность самостоятельно устранить недостатки. Гражданин должен сидеть и терпеливо ждать, пока строители не соизволят всё исправить. И только потом у дольщика появляется право пойти в суд.
Кроме того, остаются вопросы, на которые постановление № 442 не даёт ответов. Например, какие недостатки считаются существенными, а какие – несущественными? Что делать, когда застройщик отказывается приглашать эксперта или предложенный строителями эксперт не нравится дольщику?
Как действовать участникам долевого строительства, если они уже предъявили претензии о качестве квартиры в рамках Закона о защите прав потребителей и застройщик не устранил недостатки за 45 дней? Нанимать эксперта и ждать еще 60 дней? На эти и другие вопросы ответит только судебная практика.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Источник: www.irn.ru