Срок строительства складского комплекса в

Владельцы группы «Черкизово» возведут крупнейший в Москве индустриально-логистический центр «Бекасово», который предположительно займут нацеленные на импортозамещение производственные компании.

Основатели группы «Черкизово», семья Михайловых, продолжают девелоперскую экспансию в Новой Москве и Подмосковье. В начале апреля градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проект строительства индустриально-логистического центра «Бекасово» рядом с Наро-Фоминском общей площадью 2,5 млн квадратных метров — это рекордная цифра для таких проектов.

В центре будут располагаться складские комплексы интермодальной логистики, производственные корпуса, гостиницы, зоны рекреации и торговли. У разработчика проекта — группы «Михайловский девелопмент» — уже есть в работе новые небольшие индустриально-складские проекты в Подмосковье: компания проектирует индустриально-логистические кластеры в Лобне общей площадью 143 га.

Но «Бекасово» будет самым крупным в Москве, так как больше сосредоточен на производственных площадках, которые построят под требования каждого заказчика. Главное же преимущество — уникальная транспортная логистика, сочетающая склады и выход на магистральные железнодорожные пути и сквозные столичные трассы. В будущем кластере расположатся предприятия пищевой, легкой, фармацевтической и другой перерабатывающей промышленности, а также транспортные компании. Инвестиции в проект оцениваются в 200 млрд рублей, предполагаемый срок строительства — четыре-пять лет. Эксперты видят большие перспективы промцентра «Бекасово», поскольку на фоне выбывания из России иностранных компаний в ближайшие годы новые производственные площади в столице будут особенно востребованы теми, кто планирует импортозамещение и экспортный «разворот на Восток».

Сроки строительства склада. Как быстро построить склад?

Группа «Черкизово» — это крупнейший в России производитель мяса (в прошлом году ее выручка увеличилась на 22,6%, до 158 млрд рублей). ГК «Михайловский девелопмент» принадлежит акционерам группы «Черкизово» (гендиректору Сергею Михайлову и председателю совета директоров Евгению Михайлову) и с конца 1990-х годов занимается управлением и строительством объектов недвижимости. Сейчас «Михайловский девелопмент» развивает земельные участки общей площадью около 17 тыс. га, управляет недвижимостью — более 1500 объектов, занимается коммерческим девелопментом. В частности, в Московской области компания реализует проекты с большей удельной долей складских площадей — около 1,6 млн кв. м; одним из них станет логистический комплекс недалеко от аэропорта Шереметьево площадью 200 тыс. кв. м. Заканчивается проектирование и экспертиза строительства вышеупомянутого промышленно-логистического парка в Лобне, на остальных площадках ведутся предпроектные работы. Общий же портфель проектов, по данным самой группы, составляет более 4,1 млн квадратных метров.

Как пояснили «Эксперту» в ГК «Михайловский девелопмент», в индустриальном парке в поселке Бекасово будет реализована концепция бизнес-города, в котором резидентам будут доступны производственные помещения, офисы, склады, гостиницы, рекреационные зоны и места для торговли, а главное — интермодальная логистика. Парк «Бекасово» еще на этапе градостроительной проработки был разделен на производственные зоны: пищевая, фармацевтическая, легкая промышленность, железнодорожный транспорт и проч. При этом здесь планируется ни много ни мало организация транспортно-пересадочного узла, что обеспечит парку уникальную транспортную доступность подобных объектов за пределами МКАД. Его территория соединена прямой железнодорожной веткой с сортировочной станцией Бекасово, имеет прямые въезды и выезды на Киевское шоссе, а западная часть парка выходит на первую линию Киевского шоссе и светофорную развязку Рассудово, которая после намеченной на ближайшее время реконструкции станет многоуровневой и бессветофорной. Здесь, кроме прочего, планируется расширить до четырех полос пересекающую Киевское шоссе улицу Дорожную с выводом ее на ЦКАД, что упростит доступ иногороднего транспорта к индустриально-логистическому центру «Бекасово» и обратный путь.

В настоящее время «Михайловский девелопмент» находится на этапе получения новых правил землепользования и застройки; помимо этого начинается проработка транспортной схемы и инженерных коммуникаций, часть из которых уже есть на территории (собственные очистные сооружения, используемые также для нужд населения). При этом все коммуникации будут объединены в единые коридоры, что позволит развивать парк модульным способом, то есть подключать разные участки земли и разные здания независимо друг от друга (чего требуют и техрегламенты для разных производств). «Только после этого станет понятно, когда можно выходить на предпроектные и проектные работы (период до получения разрешения на строительство займет от года до двух лет). При проектировании и будет уточнена пропорция площади под производственные и складские комплексы», — пояснили в ГК «Михайловский девелопмент».

Последние два года Москва испытывает самый острый в истории города дефицит складских площадей, несмотря на то что на столицу приходится до половины складских площадей страны, в общей сложности составляющих более 28 млн кв. м. Даже если склады в «Бекасово» составят до 25-30% общей площади, это будет существенное прибавление для Москвы. Спрос на склады в столице и рядом с ней беспрецедентно рос с начала пандемии: по данным Collers, в прошлом году объем купленных и арендованных складских площадей достиг 2,5 млн кв. м, обновив исторический максимум.

Основная причина ажиотажного спроса — активизация онлайн-ретейла и сервисов доставки, которые буквально вычистили свободные логистические площади, часть которых пришлось модернизировать под фулфилмент-центры (хранение товаров, обработка и упаковка заказов для интернет-магазинов), дарксторы (магазин склад, который выдает товары для онлайн-покупок и недоступен для обычных покупателей) и прочие передовые форматы. Их доля в сделках со складской недвижимостью превысила в прошлом году 60%, хотя еще несколько лет назад не достигала трети. За последние два года были созданы крупные складские объекты для маркетплейса Ozon в складском комплексе «Ориентир Запад» (130 тыс. кв. м), была начата новая очередь в логистическом парке «Софьино» (100 тыс. кв. м) для компании «Яндекс.Маркет». В прошлом году Ozon также арендовал у PNK Group около 270 тыс. кв. м в составе складского парка «PNK Парк Пушкино-2», здесь же разместились «СберЛогистика» и прочие сервисы. Свои планы строительства распределительных центров есть также у Lamoda, Leroy Merlin, «ВсеИнструменты.ру» и других компаний (впрочем, теперь их судьба неясна).

Консалтинговая компания ILM оценивала в прошлом году (сейчас данные могут меняться) объем складских помещений, заявленных к строительству и редевелопменту в ближайшие годы в Москве, на уровне около 350 тыс. кв. м, что в целом может оказаться вдвое меньше, чем будет в одном только промпарке «Бекасово». Правда, сейчас пока трудно сказать, каким будет спрос на склады через четыре-пять лет: в этом году на обычные складские площади он уже заметно ниже. Риелторы прогнозируют, что с уходом многих иностранных компаний и сокращением импорта может освободиться до 500 тыс. квадратных метров складских площадей. «Я считаю, что спрос на уровне два — два с половиной миллиона квадратных метров вполне может вернуться на рынок раньше, чем через четыре пять лет, но сейчас твердые прогнозы делать непрофессионально — необходимо увидеть завершение острой фазы геополитической конфронтации», — говорит генеральный директор компании «Ориентир» Андрей Постников.

Впрочем, складские комплексы «Бекасово» будут больше предназначены для арендаторов и лишь в незначительной степени использоваться для внешних клиентов (это будет зависеть от заполняемости). «Основной наш резидент — производственная компания со своим технологическим процессом и вспомогательными службами, — говорит представитель ГК «Михайловский девелопмент». — Здесь будет применим принцип built-to-suit, когда сначала определяется резидент, а потом уже здание строится под него. По нашим расчетам, заполняемость центра будет около 90 процентов». Управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев уверен, что прогнозы заполняемости парка оправданны, но для самого промцентра первичным будет именно обеспечение комфортного производства, а складская логистика — вторична. «Спрос на производственные площадки в Москве высокий, а предложение индустриальных объектов будет только замедляться, поскольку девелоперам выгоднее строить жилье или те же склады. За последние два года было выкуплено 243 производственно складских комплекса внутри МКАД для строительства жилья и редевелопмента; прежде ежегодно сносилось до 800 тысяч квадратных метров таких площадей, поэтому образовался их недостаток, — говорит Андрей Лукашев. — А в случае с «Бекасово» речь идет о строительстве новых производственных территорий в Новой Москве, где столь масштабных проектов еще не было». По его словам, проект, кроме прочего, решает проблему миграции жителей Новой Москвы.

С учетом растущего жилищного строительства город все больше заинтересован в том, чтобы жители новостроек максимально сократили время поездок на работу, находя ее рядом с домом. Кстати, всего в километре от «Бекасово» находятся другие участки под управлением ГК «Михайловский девелопмент», где в дальнейшем можно построить жилье для сотрудников парка и их семей. «Город долго искал партнера и в «Михайловский девелопмент» нашел инвестора, который имеет достаточно своей земли, провел ее зонирование, часть коммуникаций, а главное — у него есть экспертиза и команда для реализации таких масштабных проектов», — говорит Андрей Лукашев.

«Михайловский девелопмент» пока затрудняется назвать сроки окупаемости проекта — прежде всего из-за геоэкономической неопределенности, а также сумму инвестиций в проект (но это будет проектное финансирование). Впрочем, руководитель департамента новых территорий столицы Владимир Жидкин «проговорился» РИА «Новости», что инвестиции в индустриально-логистический комплекс «Бекасово» могут составить до 200 млрд рублей.

Пока «Бекасово» лишь условно называют индустриальным парком: такого законодательного статуса у него еще нет. Этот статус, а значит, преференции для управляющей компании и резидентов (федеральные льготы) можно получить по завершении строительства и эксплуатации первых объектов. В этом случае комплекс отчасти вступит в конкуренцию с такими крупными ОЭЗ Москвы, как «Дубна», «Технополис Москва» или «Ступино Квадрат», также имеющих потенциал развития территорий. Эти зоны привлекательны для бизнеса федеральными льготами на налог на прибыль, имущество и землю, а также региональными преференциями и сервисными услугами по снижению административных барьеров (помимо этого в Москве сейчас действуют, по данным ILM, 35 технопарков, предоставляющих более 2 млн кв. м многофункциональных площадей почти двум тысячам компаний, но эти технопарки — незначительные игроки на рынке девелопмента и проминдустрии).

Однако в «Михайловском девелопменте» не сомневаются в успехе, главным образом из-за транспортной составляющей, и говорят, что уже сейчас некоторые производственные компании проявляют интерес к проекту и раздумывают о параметрах необходимых им площадей и помещений. «Сейчас уже начинается общение с потенциальными резидентами. Особый интерес для них представляет прямой железнодорожный доступ на сортировочную станцию Бекасово, что дает возможность, при развитии надлежащей инфраструктуры на участке, обрабатывать большое количество грузовых вагонов», — сообщил представитель компании.

«Безусловно верная ставка для девелопера — совместить транспортную логистику с градостроительным планом Новой Москвы и новой промышленной инфраструктурой близ Москвы: уже сейчас с рынка вымываются иностранные компании, и мы видим, как последние два месяца во всех регионах российский бизнес активизировался и ищет способы заместить хотя бы что-то даже из временно выбывающего импорта, — рассуждает член совета Военно-промышленной комиссии при правительстве РФ по развитию государственно-частного партнерства, руководитель НП «Ассоциация технопарков в сфере высоких технологий» Андрей Шпиленко. — Как раз через два-четыре года они будут присматривать себе производственные площади близ главного транспортного узла страны». Другое дело, продолжает он, что инвесторам следует все же изначально вписать статус проекта в одну из моделей льготных промзон (ОЭЗ, индустриальный парк, технопарк и проч.): это облегчит им прохождение разрешительных процедур, а потенциальные клиенты заведомо будут расценивать строящийся центр как территорию налоговых и административных послаблений. По словам Андрея Шпиленко, это важно сделать сразу, поскольку уже сейчас индустриальные и технопарки вступили в жесткую конкуренцию за резидентов; соответствующие изменения надо учитывать на стадии проектирования.

Спрос на производственные площадки в Москве высокий, а предложение индустриальных объектов снижается, поскольку девелоперам выгоднее строить жилье или склады

В Москве сейчас действуют 35 технопарков, представляющих более 2 млн кв. м многофункциональных площадей почти двум тысячам компаний.

Источник: stroi.mos.ru

Проект складского комплекса бизнес план

Открытие склада с дальнейшей сдачей его в аренду – выгодное вложение средств. Очень важно правильно выбрать место и организовать пространство складского помещения таким образом, чтобы в дальнейшем комплекс можно было использовать для различного типа сырья, материалов и товаров. Грамотно построить работу поможет качественный бизнес-план склада.

Стремительно развивающийся малый и средний бизнес испытывает потребность в хранении различного рода сырья и материалов. Зачастую небольшим компаниям выгоднее арендовать уже готовые конструкции, отвечающие их потребностям, чем строить собственные. К складским помещениям предъявляются довольно строгие требования, касающиеся санитарных норм. Комплекс, оборудованный по всем правилам, привлечет клиентов и, несмотря на крупные стартовые вложения, окупит себя и принесет прибыль.

Преимущества и недостатки бизнес-идеи

• короткий срок строительства;
• разнообразие клиентов, заинтересованных в услугах;
• низкая конкуренция при высоком спросе;
• выгодное вложение и хорошая доходность бизнеса.

• крупная стартовая сумма;
• риски, связанные со строительством.

Подготовительный этап открытия складского комплекса

Строительство или аренда?

Расчет на прибыль и серьезный подход подразумевает строительство сооружения с последующей сдачей его в аренду. Арендовать помещение, чтобы после переоборудовать его под склад и сдавать клиенту, нецелесообразно, поскольку стартовые вложения все равно достаточно велики, а в случае прекращения действия договора деньги будут выброшены впустую.

Определение типа склада

По назначению

• производственные располагаются непосредственно на территории организаций и предприятий и выполняют свое прямое назначение (используются для хранения сырья и готовой продукции);
• на железнодорожных узлах, в портах, аэропортах располагаются транзитные ангары для кратковременного хранения грузов между погрузками на другой транспорт;
• таможенные – хранят товары до переоформления на границе;
• распределительные – оптовые склады, на которых происходит дальнейшее распределение и затаривание товаров;
• на торговых предприятиях товары хранятся на розничных складах;
• резервные предназначены для хранения различного рода запасов.

По типу конструкции

• открытые – площадки под навесом или тентом;
• полузакрытые – защищены с одной, двух или трех сторон стенами;
• закрытые – представляют собой помещения, соединенные друг с другом или полностью изолированные.

По уровню механизации:

• автоматические;
• полуавтоматические (автоматизированные);
• с комплексной автоматизацией;
• немеханизированные.

По типу хранящегося груза

• универсальные –на которых могут храниться различные виды грузов, товаров, сырья;
• со смешанным ассортиментом – предназначаются для отдельных видов товаров;
• специализированные – для конкретного вида товара.

В зависимости от выполнения основных требований, в РФ все склады подразделяются на категории, обозначающиеся заглавными буквами латинского алфавита:

1. Склад А – одноэтажный. Высота потолка – 8 м и более (многоярусные стеллажи), ровный пол. Подключена противопожарная система (сигнализация и тушение очага возгорания). Имеется система терморегуляции. Тепловые завесы на воротах предотвращают замерзание. Автоматические ворота снабжены регулируемым пандусом. Работает вентиляция и кондиционеры, установлена системы видеонаблюдения и охранная сигнализация. Наличие связи, интернета. Офисные помещения находятся здесь же. К складу удобно подъехать, есть возможность развернуться, припарковаться, выгрузиться /загрузиться.
2. Склад В – многоэтажный. Потолки 4,5 – 8 м, на полу – бетон. Температура окружающей среды колеблется в диапазоне от +100С до +180С. Оборудован противопожарной и охранной системой, крыльцо с регулируемым по высоте пандусом, офисные помещения находятся непосредственно в складской зоне.
3. Склад С – помещение или ангар без пандуса. Транспорт для разгрузочно-загрузочных работ заезжает внутрь склада. Помещение – капитальная постройка или ангар, утепленный, температура в холодное время не опускается ниже +80С. Полы без покрытия. Высота потолка от 3,5 до 18 м.
4. Склад D – любое помещение, в котором хранится сырье или грузы. Никаких специальных требований не предъявляется.

Оценка рисков и конкуренции

Поскольку малый и средний бизнес стремительно развивается, а большинство направлений так или иначе нуждаются в помещениях для хранения, строительство склада и сдача его в аренду – выгодны. Конкуренция на рынке невелика, но стоит понимать, что все большим спросом пользуются склады А и В, поскольку наиболее отвечают запросам клиентов и обеспечивают не только сохранность груза, но и его качество.

Основные риски связаны со срывами сроков строительства и удорожанием его на этом этапе. Выбирая подрядчика, стоит отдать предпочтение проверенной фирме и составить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.

Организационный план

Иерархия проектных работ

Регистрация бизнеса

Небольшие складские помещения в аренду может сдавать индивидуальный предприниматель, зарегистрировавший свою деятельность в установленном порядке: нужно встать на учет в налоговых органах и в местной администрации, написать заявление и оплатить госпошлину.

Крупные складские комплексы требуют оформления ЗАО (закрытого акционерного общества) или ООО (общества с ограниченной ответственностью). В таком случае потребуется регистрация юридического лица.

Строительство помещения или поиск подходящего здания

Проект быстровозводимого склада

Строительство склада – более затратный процесс, чем переоборудование уже готового здания. Однако современные технологии позволяют открыть склад достаточно быстро, владение недвижимостью приносит неплохую прибыль.

Если рассматривать вариант долгосрочной аренды, то выбор стоит сделать в пользу аренды с последующим выкупом.

Наиболее целесообразны два варианта строительства склада:

1. Из монолитных бетонных плит. Такое сооружение характеризуется повышенной прочностью, разнообразием конфигураций и возможностью внести коррективы по мере необходимости. Строительство из бетонных плит дешевле, чем из металлоконструкций, экономия составит приблизительно 20%.
2. Из металлоконструкций. Среди плюсов – короткий срок возведения конструкции, надежность, простота монтажа, возможность организовывать длинные пролеты и поднимать потолки на любую желаемую высоту.

Оборудование

Оборудование для склада

Для организации склада понадобятся:

• стеллажи, полки для складирования;
• холодильные установки, морозильные камеры;
• система вентиляции и кондиционирования;
• штабелеры;
• подъемники;
• электрические погрузчики;
• передвижные тележки, кары.

Формирование штата сотрудников

Уровни управления складским комплексом

Для работы на складе потребуются:

• заведующий складом, ведущий непосредственный учет товарно-материальных ценностей;
• кладовщик (один или несколько, в зависимости от размаха предприятия);
• грузчики;
• подсобные рабочие;
• уборщик;
• охранник.

Маркетинг и реклама

На рекламу не стоит скупиться: информация в СМИ, интернете на специализированных порталах даст свои результаты. Важно работать с заинтересованной группой, провести маркетинговое исследование и очертить круг заинтересованных компаний, которым можно напрямую предложить складские услуги.

Финансовые расчеты

Потенциал потребителей складских помещений

Инвестиции в проект

• приобретение земельного участка – 2 млн. рублей за 1 ГА. Нужно выбирать участки в промзоне, в непосредственной близости от крупных развязок или разгрузочно-погрузочных точек;
• строительство склада – в зависимости от площади – от 10 млн. рублей;
• оборудование – 2 млн. рублей;
• отделка и монтаж – 1 млн. рублей.

Расходы

Ежемесячные расходы складываются из:

• оплаты коммунальных услуг и налогов – 200 тысяч рублей;
• заработной платы – 100 тысяч рублей;
• рекламы – 10 тысяч рублей.

Доходы склада

Сдача склада в аренду приносит порядка 750 тысяч рублей в месяц. Нужно добиться долгосрочной аренды, чтобы склад не пустовал.

Чистая прибыль

Чистая прибыль складского бизнеса составляет около 440 тысяч в месяц при постоянной загрузке. Естественно, что чем больше помещение, и чем лучше оно оборудовано (специальное оборудование для хранения скоропортящихся товаров, раздельные модули), тем больше на нем можно заработать. Но и стартовые вложения будут сильно отличаться.

Окупаемость и рентабельность складского комплекса

Рентабельность складского бизнеса составляет 18-25% в год, вложения окупаются, в среднем, через 3-4 года.

Бизнес-план складского комплекса предусматривает все риски и сводит их к минимуму, защищает от неожиданностей и проясняет картину будущего бизнеса, пусть даже на бумаге.

Заказать бизнес план

Назначение бизнес плана строительства склада

Итак, вы решились на открытие своего дела, но объемы данных и количество вопросов вводят вас в ступор, и вы не знаете, с чего начать. Именно для таких случаев и необходимо использовать бизнес план строительства складских помещений, как основной метод описания и анализа проектов.

Эта форма экономического и финансового планирования позволяет собрать воедино целостную систему и картину проекта, описать все его составляющие и произвести расчеты, требуемые для оценки качества и эффективности. Применяя бизнес планирование, гораздо легче пройти все этапы реализации проекта и получить одобрение внешних инвесторов и доступ к их капиталу.

Пример бизнес плана строительства склада (складской комплекс)

Описание

Оглавление

Файлы

Этапы деятельности по строительству складского комплекса

Основное направление – строительство склада для хранения различных непродовольственных товаров и продуктов, не требующих специальных температурных условий. При формировании бизнес плана строительства склада необходимо учесть особенности сбыта, в нашем случае услуги будут предоставляться широкому спектру организаций.

Другой характерной особенностью бизнес будет присутствие широкого перечня сервисных услуг – от сортировки и упаковки, до возможности бесплатной доставки клиенту, в зависимости от объема оказываемых услуг хранения

• аренда земли и строительство складского комплекса;
• оборудование стеллажами и прочими устройствами для хранения;
• привлечение клиентов и продажа услуг.

1 – Резюме

1.1. Суть проекта

1.2. Объем инвестиций для запуска строительства склада

1.3. Результаты работы

2 – Концепция

2.1. Концепция проекта

2.3. Цели на 5 лет

3 – Рынок

3.2. Динамика рынка

4 – Персонал

4.1. Штатное расписание

4.3. Заработная плата

5 – Финансовый план

5.1. Инвестиционный план

5.2. План финансирования

5.3. План продаж разработки строительства склада

5.4. План расходов

5.5. План налоговых выплат

5.7. Доход инвестора

6 – Анализ

6.1. Инвестионный анализ

6.2. Финансовый анализ

6.3. Риски строительства склада

7 – Выводы

Бизнес-план строительства склада предоставляется в формате MS Word – в нем уже есть все таблицы, графики, диаграммы и описания. Вы можете их использовать «как есть», потому что он уже готов к использованию. Либо можете скорректировать любой раздел под себя.

Например: если вам нужно изменить название проекта или регион расположения бизнеса, то это легко сделать в разделе «Концепция проекта».

Финансовые расчеты предоставляются в формате MS Excel – в финансовой модели выделены параметры – это значит, что вы можете изменить любой параметр, и модель все автоматически рассчитает: построит все таблицы, графики и диаграммы.

Например: если вам нужно увеличить план продаж, то достаточно изменить объем продаж по заданному продукту (услуге) – модель пересчитает все автоматически, и сразу же будут готовые все таблицы и диаграммы: помесячный план продаж, структура продаж, динамика продаж – все это будет готово.

Особенностью финансовой модели является то, что все формулы, параметры и переменные доступны для изменения, значит, корректировать модель под себя сможет любой специалист, который умеет работать в MS Excel.

Тарифы

• Бизнес-план строительства склада

1. Концепция проекта;
2. План инвестиций;
3. План продаж;
4. План расходов;
5. Отчет о Движении Денежных Средств;
6. Возврат инвестиций;

Объем: 55 страниц

Краткий бизнес-план без финансовой модели

• Детальный бизнес-план строительства склада
• Детальные финансовые расчеты строительства склада

1. Концепция проекта;
2. Оценка рынка;
3. План инвестиций;
4. План продаж;
5. План расходов;
6. Точка безубыточности;
7. Отчет о Движении Денежных Средств;
8. Анализ рисков;
9. Срок окупаемости;
10. Возврат инвестиций;

Объем: 75 страниц

MS Word MS Excel PDF

Полный бизнес-план с финансовой моделью

• Детальный бизнес-план строительства склада
• Детальные финансовые расчеты строительства склада
• Оптимизация проекта под ваши условия

1. Концепция проекта;
2. Оценка рынка;
3. План инвестиций;
4. План продаж;
5. План расходов;
6. Точка безубыточности;
7. Отчет о Движении Денежных Средств;
8. Анализ рисков;
9. Срок окупаемости;
10. Возврат инвестиций;

Объем: 75 страниц

MS Word MS Excel PDF

Тариф VIP + Работа под ключ

Отзывы наших клиентов

Отзыв на бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу

Бизнес-план покупали для собственных нужд, для расчёта окупаемости проекта и других параметров. Формулы для расчёта точки безубыточности и для вычисления общей прибыли изложены достаточно простым и понятным языком; можно подставлять и изменять цифры в зависимости от инфляции и прибыли; красивое оформление.

Максим Максимович Исаев, г. Москва

Отзыв на бизнес-план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов

При заказе готового бизнес-плана в консалтинговой фирме plan-pro.ru немного волновалась, но зря. Бизнес-план составлен предельно качественно, готовый документ стоит своих денег. Он помог мне получить в банке ВТБ кредит на сумму 85 миллионов рублей на строительство жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов.

Александра Гаврилова, Владивосток

Отзыв на бизнес-план строительства коттеджей

Очень качественная финансовая модель, которая позволяет менять все параметры и тонко настраивать проект. Бизнес-план строительства коттеджей, купленный на сайте plan-pro.ru позволил нам привлечь частные инвестиции в размере 50 миллионов рублей. Спасибо за образцовую работу!

Всеволод Владимиров, Финансовый директор, г. Нижний Новгород

Начальные этапы бизнес планирования

Первой частью работы должен стать сбор и анализ информации, краткое описание проекта, его целей и задач, а также полное описание компании. Далее вся структура проекта описывается в соответствующих разделах документа.

Организация основной деятельности в рамках бизнес плана строительства склада

Перед тем, как приступить к исполнению основной части мероприятий, описанных в бизнес плане строительства складского комплекса, нужно обеспечить выполнения ряда организационных и административных работ, которые являются основой любой предпринимательской деятельности:

1. Зарегистрировать свою компанию, поставить ее на учет в налоговых органах и заключить договор на банковское обслуживание.
2. Подобрать подходящий участок земли.
3. Определить особенности технологии хранения и основных поставщиков складского оборудования.
4. Оценить потребность в сотрудниках и определить источники их поиска.
5. Заранее продумать источники привлечения внешнего капитала.

Кстати, если вас интересует также жилое строительства, то отличная идея для бизнеса — строительство малоэтажных домов. Бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу с расчетами поможет вам оценить все преимущества и недостатки этого направления.

Что станет результатом реализации

Полноценный складской комплекс, обеспечивающий широкий спектр услуг по хранению разнообразных материалов, непродовольственных товаров и пр., с общей площадью ХХХ га.

Структура бизнес плана строительства складского комплекса

Требования структурности и объективности информации, которая должна содержаться в бизнес плане строительства склада, являются основополагающими для процессов экономического проектирования. Поэтом выделим основные структурные элемента нашего проекта:

• обзор рынка услуг, анализ динамики его макропоказателей и составление прогноза развития;
• расчет инвестиций на открытие бизнеса;
• технологические особенности строительства складов;
• расходная и доходная составляющие проекта;
• особенности продвижения услуг;
• сотрудники и заработная плата;
• рентабельность и окупаемость.

Обзор рынка складских услуг

Обзор рынка дает возможность понять ситуацию и законы отрасли, выделить основных игроков и целевые потребительские сегменты. В дальнейшем, все результаты анализа используются при написании бизнес плана строительства склада и определяют основные стратегические моменты деятельности, например, особенности проекта, которые должны повысить конкурентоспобность предприятия:

• удачное расположение с точки зрения транспортной инфраструктуры;
• современные терминалы для приемки и отгрузки;
• разнообразие емкостей и стеллажей для хранения;
• оборудование пожарной и охранной сигнализацией;
• разумная ценовая политика;
• дополнительные сервисные услуги для крупных клиентов.

Инвестиционные расчеты в бизнес плане строительства склада

Привлечение инвестиций – главная головная боль предпринимателя любого масштаба. Даже самые удачные проекты и компании требуют обоснования своей деятельности и ее планируемых результатов. Чтобы облегчить решение этой задачи, скачайте на нашем сайте образец бизнес-плана строительства складского комплекса, со всеми важными финансовыми и экономическими расчетами. Тогда процессы согласования проекта и его инвестирования пройдут гораздо оперативнее.

• аренда и обустройство земельного участка – ХХХ руб.;
• строительство зданий и помещений – ХХХ руб.;
• закупка необходимого оборудования и транспорта – ХХХ руб.;
• формирование подъездных путей и прочих элементов инфраструктуры – ХХХ руб.;
• расходы на найм – ХХХ руб.;
• рекламная компания – ХХХ руб.;
• резервный фонд – ХХХ руб.

Инвестиционные вложения в проект составят от 70 до 150 млн. руб.

Схема технологического процесса складского бизнеса и требования к оборудованию

Так как предприятие не предусматривает сложных технологических операций, то все процессы можно описать так: строительство складского комплекса, оборудование стеллажей и емкостей для хранения, поиск клиентов и заключение первых договоров на оказание услуг.

Реализация всех этапов процесса и учета технологических особенностей в бизнес плане строительства складского комплекса требует определенного перечня оборудования:

• автотранспорт и строительная техника;
• краны;
• леса;
• терминальное оборудование;
• весовые платформы и конвейеры для отправки на хранение;
• система пожаротушения;
• оргтехника.

Обоснование экономической эффективности проекта

Структура и объем расходов на реализацию бизнес плана строительства склада

Предпринимательская деятельность предполагает, что предприятие несет расходы на обеспечение все процессов и аспектов коммерческой и производственной составляющей бизнеса. Поэтому, работая над бизнес планом строительства складского комплекса, важно качественно составить и рассчитать этот раздел документа.

Структура расходной части проекта:

• сырье и материалы – ХХХ руб.;
• оплата поставщикам энергоресурсов – ХХХ руб.;
• услуги подрядных организаций – ХХХ руб.;
• транспортные и логистические расходы – ХХХ руб.;
• маркетинг и продвижение – ХХХ руб.;
• фонд оплаты труда и отчисления в пенсионный и страховой фонды – ХХХ руб.;
• выплата налогов – ХХХ руб.
• прочие текущие затраты – ХХХ р.

Итого, потребуется ХХХ руб.

Продажа складских услуг

Чтобы доходная часть проекта позволила окупить бизнес план строительства складского комплекса в запланированные сроки, необходимо учесть все факторы, влияющие на выручку компании и спрогнозировать структуру реализации оказываемых услуг.

Факторы, повышающие конкурентоспособность компании и спрос:

• удачное расположение и множество способов доставки на хранение;
• терминалы, оборудованные всем необходимым для приемки оборудованием;
• универсальность компании относительно содержимого складов;
• гарантированная сохранность материальных ценностей;
• гибкие принципы ценообразования;
• широкий спектр сервисного обслуживания и услуг.

1. Услуги хранения – ХХХ руб.
2. Сервисные услуги – ХХХ руб.

Объем выручки от продаж услуг составит ХХХ руб.

Значение персонала для исполнения бизнес плана строительства склада

Преимущество этого бизнеса – минимум обслуживающего персонала, после завершения строительной части проекта, но для первого этапа потребуется значительный штат.

Чтобы учесть эти факторы при разработке бизнес плана строительства складского комплекса, определим минимальный кадровый состав и уровень материального вознаграждения:

• администратор склада — ХХХ руб.;
• прораб стройки – ХХХ руб.;
• проектировщик – ХХХ руб.;
• бухгалтер – ХХХ руб.;
• специалист по кадрам – ХХХ руб.;
• строители и рабочие – ХХХ руб.;
• кладовщики – ХХХ руб.;
• водители — экспедиторы – ХХХ руб.;
• коммерческая служба – ХХХ руб.

Сроки окупаемости компании

Соблюдение плановых величин инвестиций, затрат и выручки позволит окупить предприятие в течение 3-х – 5-ти лет.

Бизнес план строительства склада (складской комплекс)

Бизнес-план имеет четкую структуру, содержит подробные финансовые расчеты, а финансовая модель позволяет гибко менять любой параметр бизнеса. Это оптимальное решение для тех, кто планирует привлекать инвестиции, хочет получить кредит или иметь готовый шаблон для разработки своего бизнес-плана.

Структура финансовой модели строительства склада

Финансовая модель – это отдельный файл в формате MS Excel – по сути это
отдельный продукт, разработанный для планирования бизнеса и расчета всех его
показателей. Каждый из параметров финансовой модели можно менять вручную.
Макросов в финансовой модели нет. Все формулы прозрачны и доступны для
изменения.

Детальный расчет инвестиций для запуска строительства склада

В процессе работы над бизнес-планом мы просматриваем десятки различных источников
информации. Это и данные поставщиков оборудования, и отраслевые порталы, и интервью с экспертами рынка, и данные официальной статистики – такой системный анализ данных дает полную картину по всем параметрам проекта: по ценам, по стоимости оборудования, по стоимости помещения, по затратам и т.д.

План доходов бизнеса

Необходимой составляющей полноценного бизнес-плана является гибкий план продаж. Важно с одной стороны иметь прогноз по бизнесу в целом, а с другой стороны иметь возможность посмотреть доходность в разрезе отдельного центра прибыли или даже отдельного продукта.

Прогноз движения денежных средств при строительстве склада

Отчет о движении денежных средств — важнейший документ любого бизнес-плана. Содержит комплексную информацию об операционных, инвестиционных и финансовых поступлениях и оттоках компании, а также позволяет оценить общую картину результатов деятельности компании.

Все плюсы и положительные качества профессионального бизнес плана

Новый проект и новые предпринимательские начинания сложны тем, что помимо большой работы по фактическому запуску бизнеса, требуется составить описание проекта, соответствующее по своей структуре и содержанию отраслевым стандартам. Также это описание должно удовлетворить потенциальных инвесторов и стать источником финансирования проекта.

Чтобы предусмотреть все особенности процесса реализации идеи и ее обоснования, скачайте на нашем сайте полноценный готовый бизнес план строительства складского комплекса, который содержит все основные финансовые и экономические расчеты. В качестве альтернативы, вы можете заказать индивидуальный бизнес-план «под ключ», с учетом специфики вашей отрасли. Это позволит существенно повысить шансы на скорейший запуск предприятия и получение первых прибылей.

Складской бизнес – высокорентабельное дело, не требующее значительных операционных затрат, за исключением коммунальных платежей и фонда оплаты труда. Если вы хотите успешно развивать это направление – используйте в качестве основы качественные и профессиональные бизнес планы.

Источник: oroalbero.ru

Рынок складской недвижимости: итоги 2021 года и влияние санкций 2022 года

Снижение влияния коронавирусной пандемии, уверенный рост e-commerce и сокращение бюрократических процедур были основными драйверами рынка складской недвижимости в 2021 году и способствовали его росту более чем на 14% до 34,4 млн кв. м.

Рис. 1. Динамика ввода и предложение складских площадей в России за 2018-2021 гг., млн кв. м

Источник: Росстат, оценочные данные

Объем нового строительства общетоварных складов за прошлый год достиг рекордных значений и составил 4,34 млн кв. м.

Больше всего складских помещений было построено в 2021 году в Центральном федеральном округе – 2 833 тыс. кв. м., что на 47,3% выше показателей предыдущего года. На долю Московской области приходится 64% (1813,9 тыс. кв. м).

Рис. 2. Объемы ввода общетоварных складских площадей в 2021 году в разрезе федеральных округов, тыс. кв. м общей площади

Источник: Росстат

Региональная структура рынка складской недвижимости

Ввод складских площадей, тыс. кв. м

Источник: Росстат

Получается, что пятерка регионов-лидеров рейтинга формирует 75,5% предложения новой складской недвижимости. В эту пятерку входят:

Московская область

Рост более чем на 15% по сравнению с показателями предыдущего года обусловлен завершением ряда крупных логистических проектов в Московской области, в числе которых:

• Строительство склада площадью около 88 тыс. кв. м для предоставления в аренду сетевому ритейлеру DNS. Объект расположен в 30 км от МКАД по Ярославскому шоссе на севере Подмосковья. Еще 27,8 тыс. кв. м складских помещений планируется закончить в 2022 году.
• Ввод в эксплуатацию крупнейшего в России терминально-логистического центра площадью 59 тыс. кв. м в г. Дмитров.
• Завершение строительства логистического комплекса площадью более 35 тыс. кв. м в Солнечногорске.
• Запуск нового складского комплекса в Подольске, площадью 53,5 тыс. кв. м.

Тульская область

549 тыс. кв. м. складских площадей было введено в регионе в 2021 году. Скорее всего эта цифра включает объекты, построенные не только в 2021 году, но и в предыдущие периоды, так как некоторые застройщики, чтобы избежать лишних налогов, не регистрируют завершенные объекты строительства, пока не будет найден арендатор. В числе введенных в эксплуатацию объектов можно выделить:

• Завершение строительства крупного логистического центра компании PG в Новомосковске существует уже 28 лет, и дополнительные складские площади должны были повысить эффективность логистики.

Свердловская область

Больше 96% нового строительства Уральского федерального округа пришлось на Свердловскую область, где:

• Завершена третья очередь строительства логистического распределительного центра «Ролси» (43,5 тыс. кв. м),
• Введена в эксплуатацию первая очередь строительства логопарка «Седельниково» компании «ЕГСК» (23 тыс. кв. м) в Екатеринбурге.

Краснодарский край

Из числа крупнейших проектов региона можно выделить:

• Ввод в эксплуатацию складского комплекса «Октябрьский» (63 тыс. кв. м), построенного для Fix Price в г. Краснодаре,
• Завершение первой очереди строительства логистического комплекса на территории Восточной промзоны краевого центра площадью 26 тыс. кв. м из запланированных 250 тыс. кв. м.

Москва

Объем ввода складских объектов за прошлый год вырос на 34,7% и оставил 209,6 тыс. кв. м. за счет того, что:

• Завершено строительство логистического центра «PNK парк Медведково» площадью 71,5 тыс. кв. м.
• Введен в эксплуатацию производственно-складской комплекс площадью 51,4 тыс. кв. м в районе Очаково-Матвеевское, Западного административного округа Москвы.

Другой формат строительства – «спекулятивный» предполагает, что складские помещения строятся для предоставления их в свободную аренду. Доля таких проектов из года в год сокращается. Собственник склада предпочитает иметь арендаторов, готовых заключить договор еще до начала строительства. В 2021 году доля новых «спекулятивных» складов составила всего 20%.

Многие компании, готовы вложиться в строительство складских помещений для собственных нужд. На их долю в прошлом году пришлись оставшиеся 30% введенных в эксплуатацию объектов.

Предложения и цены на складскую недвижимость

Табл. 2. Распределение общего объема складской недвижимости между регионами России в 2018-2021 гг., тыс. кв. м.

Москва и область

Санкт-Петербург и область

Источник: Росстат, оценочные данные

Москва и Московская область являются крупнейшим в России транспортным узлом, поэтому неудивительно, что 55% всех складов в 2021 году были сосредоточены именно в этом регионе. На долю Санкт-Петербурга и Ленинградской области приходится тоже немалая часть всей складской недвижимости – 10,9%. На остальной территории России располагаются 34,1% всех складов.

Прошлый год стал рекордным не только по объемам ввода новых складских площадей, но и по уровню их занятости. Доля свободных складов в последние годы составляла 4,5-4,9% от имеющегося на рынке предложения. Однако в 2021 году на рынке сформировался существенный дефицит, вызванный повышением спроса на складские площади. Поэтому объем свободных складов снизился до 2,2%.

Дефицит предложения на рынке складской недвижимости, сложившийся в 2021 году, подстегнул рост арендных ставок.

Рис. 3. Средневзвешенная ставка аренды, запрашиваемая арендодателями на готовые к въезду складские площади, руб. за 1 кв. м. в год

Источник: Knight Frank Research 2022

На увеличении арендных ставок на более чем 32% также сказались рост стоимости земельных участков, увеличение цен на металлопродукцию и повышение ключевой ставки ЦБ.

Новые тренды в складском хранении

Формат складов-магазинов, когда продукты онлайн-покупателям доставляются непосредственно со складов. После разразившейся пандемии коронавируса, благодаря увеличению спроса на услуги по быстрой доставке, формат дарксторов стал действительно популярным, а их количество за последние два года увеличилось более чем в сотню раз и насчитывает свыше 2,2 тыс. точек по всей России.

В России дарксторы появились еще в 2017 году, но организовывались преимущественно в небольших помещениях, площадью 70-150 кв. м, а ассортимент формировали, в основном, из наиболее ликвидных непродовольственных товаров, стараясь обеспечивать максимально высокую скорость товарооборота. Сегодня ритейлеры создают просторные дарксторы, площадью более 1 тысячи кв. м, ассортимент которых может включать несколько тысяч наименований продуктов питания и товаров повседневного спроса. Самый большой в России даркстор, площадью 37 тыс. кв. м был открыт X5 Group в октябре 2021 года для ресурса Vprok.ru.

Российская сеть из более 1 тысячи дарксторов в 43 городах России, принадлежащая онлайн-ритейлеру «Самокат», является крупнейшей в Европе и позволила компании в 2021 году обработать более 70 млн заказов по доставке продуктов на дом.

SELF-STORAGE

Формат индивидуального складского хранения, который представляет собой совокупность мини-складов (боксов, комнат, ячеек), сдаваемых в аренду и предназначенных для хранения личных вещей населения (мебели, одежды и пр.) и собственности предпринимателей (архивы, техника, товары и пр.). Несмотря на то, что сервис по предоставлению складов индивидуального хранения появился в России около 10 лет назад, именно в последние два года он получил особую популярность: количество операторов выросло вдвое.

Тенденцией последних лет стало увеличение качества складов индивидуального строения: строится больше отапливаемых площадок. Самый популярный размер мини-склада – 4 кв. м. Основной спрос формируют физические лица, на долю которых приходится около 70% арендованных площадей, оставшиеся 30% арендует малый бизнес.

Востребованность складов индивидуального хранения среди населения объясняется повсеместным сносом гаражей-ракушек, которые использовались населением для хранения ненужных вещей. Повышает спрос на альтернативные места хранения и то, что многие застройщики в стремлении повысить доступность жилья отказываются от строительства балконов и кладовок.

Малый бизнес, в свою очередь, чтобы пережить кризис, переводит работников на удаленку и сокращает расходы на аренду, поэтому использует мини-склады для хранения высвободившейся мебели и техники.

Рынок складов индивидуального хранения сконцентрирован, в основном, в Москве (250 тыс. кв. м) и в Санкт-Петербурге (70 тыс. кв. м). В других городах-миллионниках мини-склады только начинают появляться.

FULFILMENT

Комплекс складских услуг по обслуживанию клиентов интернет-магазинов – от получения заявки до выдачи товара покупателю. Рынок подобных услуг в прошлом году показал рост на 66% и достиг отметки 41,8 млрд руб.

Несмотря на то, что фулфилмент существует в России уже более 10 лет, популярность этот бизнес стал набирать только в последние годы. Крупные маркетплейсы осуществляют фулфилмент самостоятельно, они инвестировали средства в собственную складскую инфраструктуру в России и активно ее развивают. Другие же собственники складов предлагают фулфилмент как услугу на аутсорсинге.

Крупнейший проект в сфере складского аутсорсинга планировалось реализовать на территории Новой Москвы, где предполагалось построить складской комплекс для Ozon площадью более 355 тыс. кв. м. Однако введенные антироссийские санкции скорее всего приведут к приостановке реализации этого проекта.

Влияние санкций на рынок складской недвижимости

Как показал проведенный анализ, сложившиеся в прошлом году цены на аренду и возникший дефицит предложения вселили оптимизм участникам рынка, заявившим о намерении реализовать новые проекты в сфере складской недвижимости. Однако введенные антироссийские санкции нарушили эти планы.

Крупнейшие проекты на рынке складской недвижимости, реализация которых, скорее всего, будет отложена на неопределенный срок, включают запланированное на 2022 год начало строительства:

• логистического центра Wildberries на территории опережающего развития «Алексин» в Тульской области с объемом инвестиций в 22 млрд руб. Для реализации проекта был выделен участок в деревне Новое Клейменово площадью 58,8 гектаров
• индустриально-логистического центра в Новой Москве, которое планировала осуществить ГК «Черкизово», с объемом инвестиций 200 млрд руб.
• крупнейшего на юге России оптово-распределительного центра площадью более 50 тыс. кв. м в Крыму. Объем требуемых инвестиций составляет 6.3 млрд руб.

• строительство в Воронеже распределительного центра продуктового ритейлера «Магнит» площадью 22 тыс. кв. м
• строительство распределительного центра в Смоленске площадью 16 тыс. кв. м. в формате Built-to-suit, для торговой сети X5 Retail
• и ряд других проектов.

Многие компании, ушедшие из России, оплатили аренду на несколько месяцев вперед. Но если они не вернутся, то освободившиеся складские площади вполне может занять отечественный бизнес. А учитывая, что российский рынок все еще привлекателен для предпринимателей из Дальнего, Ближнего и Среднего Востока, можно ожидать, что образовавшийся вакуум будет заполнен, а выход на рынок зарубежного бизнеса из Азии позволит сформировать новый спрос на аренду складской недвижимости.

Рост себестоимости строительства и инфляция являются другой проблемой, которая снижает спрос на складскую недвижимость и препятствует завершению уже начатых проектов в этой сфере.

Выводы

Несмотря на то, что 2021 год был одним из самых успешных в развитии рынка складской недвижимости, сейчас он входит в затяжной кризис, выйти из которого его участники смогут, только когда нормализуется спрос.

Введенные санкции в 2022 году приведут, по нашим оценкам, к ряду изменений на рынке складских помещений:

Источник: delprof.ru