Нас спрашивают: каким образом застройщик должен подтвердить поступление денег на его счет при переводе денег по договору участия в долевом строительстве.
Отвечаем: Факт произведенной оплаты в безналичной форме подтверждается платежным поручением, оформленным в соответствии с Положением Банка России от 19.06.2012 N 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», на котором проставлены в поле «Списано со счета плательщика» — дата списания денежных средств со счета плательщика, в поле «Отметки банка» — штамп и подпись ответственного исполнителя.
Обратите внимание, что в платежном поручении в графе «Назначение платежа» необходимо четко указать реквизиты договора, по которому был произведен платеж, а в случае, если платежи по договору разбиты по временным периодам, например, при рассрочке платежа, то необходимо указать и период, за который производится платеж (название, лица, между которыми заключен договор, номер договора, дата заключения договора, период за который производится оплата — в случаях рассрочки платежа).
Документы при покупке квартиры и Договор Долевого Участия ➤➤на что обратить внимание ❓❗ 🔷 АСК
Если на Вашем платежном поручении есть отметка о приеме к исполнению распоряжения, но нет отметки об исполнении поручения, Вы можете обратиться в Банк, в котором Вы производили платеж, и заказать копию с «Отметками Банка».
Согласно ст. 80 Закона «О Банке России», ЦБ РФ устанавливает сроки безналичных расчетов. Общий их срок не должен превышать два операционных дня в пределах субъекта Российской Федерации, пять операционных дней в пределах Российской Федерации. Исполнение распоряжений, в том числе частичное исполнение распоряжений, подтверждается не позднее рабочего дня, следующего за днем исполнения распоряжения.
Для целей досудебного и судебного урегулирования спорных ситуаций в отношении платежей по договору между участниками договора долевого участия в строительстве, достаточно подтверждения факта перечисления денежных средств плательщиком, подтверждать факт зачисления денежных средств на счет застройщика не является необходимым.
Источник: www.yurbureau.ru
Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания
Правительство РФ с 1 апреля 2020 года уполномочено принимать решения об «особенностях применения» неустоек и иных финансовых санкций в сфере долевого строительства (ч. 3, 4 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Всего пара дней понадобилась Правительству для разработки и публикации Постановления от 02.04.2020 № 423, которым эти особенности утверждены.
Предлагаем обзор и оценку новых правил начисления и взыскания неустоек по Закону № 214-ФЗ, действующих в 2020 году.
1. Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)
Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423). Это практически 9 месяцев.
«Правовая среда»: покупка и оплата квартиры по договору долевого участия
От неустойки освобождены все застройщики. Не имеют значения: причины и количество дней просрочки, наличие/отсутствие препятствий к передаче квартиры до/после введения карантина и какие-либо иные обстоятельства.
Считаем такое решение спорным.
Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика.
К примеру, в отношениях с бизнесом государство не продлевало сроки уплаты налогов на 9 месяцев и, тем более никого не освобождало от их уплаты.
Во-вторых, зачем такая радикальная мера? Существуют же законные правила, позволяющие в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств снижать неустойку. Причины, по которым решено отказаться от их применения, неочевидны.
Пресловутый баланс интересов сторон, о котором регулярно вспоминают застройщики, ходатайствуя о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, отодвинут на задний план. Проблемы отрасли будут решать за счет дольщиков. Хотя многие из них тоже в непростом положении, вынуждены обслуживать кредиты и, дожидаясь своей квартиры, жить в арендуемой.
Кстати, расходы на вынужденный наем квартиры за апрель-декабрь 2020 года с застройщиков не взыскать. От возмещения убытков, причиненных дольщику в этот период, застройщики также освобождены.
В-третьих, недобросовестные застройщики непременно воспользуются «периодом безнаказанности» и не будут спешить с завершением строительства и/или передачей квартиры.
Вот примеры ситуаций из нашей практики. Дом достроен, своевременно сдан, но в одной квартире недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. В другой не завершены работы по «чистовой» отделке. Сроки передачи истекли полгода назад. Возможность устранить недостатки (недоделки) была, но застройщик сосредоточился на строительстве очередного корпуса ЖК.
Теперь же ему и вовсе незачем торопиться, можно смело ждать нового года.
Пример определения периода начисления неустойки (с учетом Постановления 423).
Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31 декабря 2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.
2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ
Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года.
Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика.
Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.
Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.
3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020
До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.
Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:
«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».
Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.
Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?
Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020.
Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.
Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.
Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?
Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.
Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.
Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.
То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.
Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены.
Источник: www.klerk.ru
Сроки оплаты при долевом строительстве
Правовые нюансы данного аспекта долевого строительства жилья для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.
Фото: www.pbs.twimg
Переход от долевого строительства к проектному финансированию заставил застройщиков по-новому взглянуть на многие вопросы, нашедшие решение на практике до реформы законодательства о долевом строительстве. В том числе и на сложившуюся практику прекращения обязательств участника долевого строительства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачётом встречных однородных требований застройщика.
Такой способ применялся тогда, когда участником долевого строительства являлось юридическое лицо, например генеральный подрядчик. Аналогичный вопрос возникал и в случае, когда участником долевого строительства являлось физическое лицо, например акционер компании-застройщика, предоставивший застройщику целевой заем.
В обоих случаях участник долевого строительства приобретал по договорам участия в долевом строительстве несколько объектов долевого строительства, а впоследствии путем уступки продавал право требовать передачу этих объектов у застройщика физическим лицам. При этом покупатель (цессионарий) становился стороной договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и его права были защищены так же, как и права лица, уступающего права по договору участия в долевом строительстве (цедента) — залогом, поручительством банка или страхованием, а позже — взносом в компенсационный фонд.
Фото: www.siapress.ru
Правовым основанием для прекращения зачётом обязательства по оплате цены ДДУ является статья ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ей это обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо он не указан или определен моментом востребования, при этом для зачета достаточно заявления одной стороны.
Вопрос о возможности применения зачёта теперь возник в связи с тем, что согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) оплата цены ДДУ производится после государственной регистрации договора путем внесения платежа на счет эскроу в уполномоченном банке.
Означает ли это, что прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом встречного однородного требования теперь невозможно? Этот, простой на первый взгляд, вопрос потребовал обращения к теории права.
Сначала подвергнем анализу общественные отношения, регулируемые законодательством о долевом строительстве. Здесь необходимо в первую очередь разграничить административные отношения и гражданско-правовые отношения. Такое разграничение на «вертикальные» административные и «горизонтальные» гражданско-правовые отношения отображено на рис. 1.
Фото: www.cashcirculation.ru
Разъяснение такого подхода мы находим в судебной практике: если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, то она должна рассматриваться как диспозитивная (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 14.03.2014 №16).
Нам осталось разобраться с соотношением понятий «исполнение обязательств» и «прекращение обязательств». В дискуссиях по вопросу о возможности применения зачёта часто приходится слышать про «исполнение обязательства по оплате цены договора путем зачёта».
Как следует из вышеуказанной ст. 410 Гражданского кодекса РФ (см. рис. 3), зачёт не является способом исполнения обязанности по оплате цены ДДУ, зачет — это основание прекращения данного обязательства. Этот маленький, но очень важный нюанс, а также все сказанное выше о различиях в методах правового регулирования, позволяет нам сделать вывод о том, что прекращение обязательств по договору участия в долевом строительстве зачётом законом не запрещено.
Но ставить точку в наших рассуждениях рано. Следует помнить, что государственная политика и соответствующие изменения в законодательстве о долевом строительстве направлены на то, чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков. В этих целях законодатель установил, что договор участия в долевом строительстве должен содержать одно из следующих условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) уплата застройщиком взносов в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 4 214-ФЗ).
Фото:www.ktostroit.ru
Учитывая волю законодателя, было бы неправильно понимать это положение закона лишь буквально и ограничиваться его применением только непосредственно к договору участия в долевом строительстве. Требование об обязательной защите прав граждан — участников долевого строительства одним из двух способов, указанных в ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ, является нормой-принципом . Поэтому данным принципом следует руководствовать как при решении вопросов о зачёте встречных однородных требований, так и при последующих уступках прав по договору участия в долевом строительстве.
В результате анализа норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики мы приходим к следующим выводам:
1) Прекращение обязательства по оплате цены ДДУ зачётом встречных однородных требований законом не запрещено, а значит, возможно. Этот вывод в полной мере применим, когда сторонами договора участия в долевом строительстве являются юридические лица.
2) При заключении договора участия в долевом строительстве и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина — участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов — взносом в компенсационный фонд или денежными средствами на счете эскроу.
Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.
Источник: erzrf.ru