Статус объекта незавершенного строительства это

Содержание

Статус объекта незавершенного строительства это

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

от 23 апреля 2013 года N 08-0271-ВБ

О направлении разъяснений

1. В соответствии с п.55 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, временный статус сведений не присваивается в отношении созданных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений.

Понятие преобразования земельного участка дано в Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре). Согласно п.2 ч.2 ст.7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости в том числе кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее в Законе о кадастре — преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости.

Таким образом, всем созданным зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства и помещениям в государственном кадастре недвижимости временный статус не присваивается, временный статус будут носить в государственном кадастре недвижимости только преобразуемые объекты недвижимости.

В соответствии с ч.4 ст.24 Закона о кадастре внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Согласно п.78 Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Порядок учета в переходный период), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.10.2011 N 577, сведения об объектах учета, государственный учет которых осуществлен в соответствии с Порядком учета в переходный период, с учетом предусмотренного ст.7 Закона о кадастре состава сведений и содержащих эти сведения документов, включаются в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (далее — Порядок включения). Сведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее — ЕГРОКС), носящие временный характер, включаются в ГКН как сведения ГКН, носящие временный характер.

В соответствии с п.33 Порядка включения сведения об объекте технического учета и содержащие их документы на бумажных и электронных носителях, включенные в ЕГРОКС после вступления в силу Порядка включения при осуществлении государственного технического учета или государственного учета в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, считаются включенными в ГКН со дня включения в ЕГРОКС сведений о таком объекте технического учета.

Вместе с тем, согласно ч.4 ст.24 Закона о кадастре, если по истечении одного года со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.

Таким образом, сведения об образованных зданиях, сооружениях, помещениях или объектах незавершенного строительства, государственный кадастровый учет которых осуществлен в соответствии с Порядком учета в переходный период (в период с 01.01.2012 по 01.01.2013), по истечении года с момента постановки их на ГКН, аннулируются и исключаются из ГКН, в соответствии с ч.4 ст.24 Закона о кадастре.

2. В соответствии с ч.1 ст.16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется, в том числе, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Исходя из смысла положений п.2 ч.2 ст.7 Закона о кадастре образованный объект недвижимости — объект недвижимости, образованный в результате раздела, выдела, реконструкции или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с преобразуемым объектом недвижимости.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме, и является производным от него (ст.290 Гражданского кодекса РФ, ст.36-38 Жилищного кодекса РФ).

Как предусмотрено Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст.37), Гражданским кодексом РФ (ч.2 ст.290), доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое помещение, и не может существовать отдельно от него.

Учитывая изложенное, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в таком многоквартирном доме, возникает в силу закона при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, при постановке на учет образованного здания с назначением «многоквартирный дом» осуществлять присвоение сведениям о здании статуса «учтенный», а не «временный» в соответствии с ч.4 ст.24 Закона о кадастре, указав в качестве нормы федерального закона, устанавливающей момент возникновения права ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ не представляется возможным, если отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на какое-либо жилое или нежилое помещение в данном многоквартирном доме.

Вместе с тем, по мнению ФГБУ «ФКП Росреестра», в случае наличия сведений о зарегистрированных правах на какое-либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме осуществлять присвоение сведениям о здании статуса «учтенный», а не «временный», в соответствии с ч.4 ст.24 Закона о кадастре, указав в качестве нормы федерального закона, устанавливающей момент возникновения права ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ возможно, в том числе независимо от наличия или отсутствия в заявлении о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии с ч.5 ст.21 Закона о кадастре указания нормы федерального закона, устанавливающей момент возникновения права, а также наличия или отсутствия в ГКН сведений о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом.

Дополнительно сообщаем, что в Государственной Думе Федерального собрания Российской Федерации на рассмотрении во втором чтении находится проект федерального закона N 54480-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», к которому Минэкономразвития России подготовлены поправки, а именно: статью 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предложено дополнить частью 4.1, согласно которой орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

И.о. заместителя директора
В.И.Боргард

Приложение

Министерство экономического развития Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

О временном статусе сведений об объектах недвижимости

В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН).

Просим высказать позицию учреждения по реализации указанной нормы Закона о кадастре в отношении следующего.

1. В соответствии с пунктом 78 Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577 (далее — Порядок N 577), сведения об объектах учета, государственный учет которых осуществлен в соответствии с Порядком N 577. включаются в государственный кадастр недвижимости в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (далее — Порядок N 1). В соответствии с пунктом 33 Порядка N 1 сведения об объекте технического учета, включенные в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее — ЕГРОКО после вступления в силу Порядка N 1 (т.е. после 01.06.2011) при осуществлении государственного технического учета или государственного учета в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения, считаются включенными в ГКН со дня включения в ЕГРОКС сведений о таком объекте технического учета. Кроме этого, в соответствии пунктом 78 Порядка N 577, сведения ЕГРОКС», носящие временный характер, включаются в ГКН как сведения государственного кадастра недвижимости, носящие временный характер.

Означает ли это, что если в период с 01.01.2012 до 01.01.2013 был осуществлен государственный учет образованного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства в соответствии с Порядком N 577, и сведениям об объекте недвижимости в установленном порядке был присвоен статус временных сведений, то к ним в 2013 году (по истечении одного года со дня постановки на государственный учет) уже должны применяться нормы части 4 статьи 24 Закона о кадастре и при отсутствии сведений о зарегистрированных правах сведения должны быть аннулированы?

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам, помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Во избежание аннулирования и исключения из ГКН сведений о зданиях с назначением «многоквартирный дом» и соответственно невозможности в дальнейшем постановки на учет помещений (квартир), расположенных в таких зданиях (часть 4 статьи 25 Закона о кадастре), возможно ли при постановке на учет образованного здания с назначением «многоквартирный дом» осуществлять присвоение сведениям о здании статуса «учтенный» (а не «временный») в соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о кадастре, указав в качестве нормы федерального закона, устанавливающей момент возникновения права, пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, независимо от:

— наличия или отсутствия в заявлении о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 21 Закона о кадастре указания нормы федерального закона, устанавливающей момент возникновения права;

— наличия или отсутствия в ГКН сведений о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом;

— наличия или отсутствия в ГКН сведений о зарегистрированных правах на какое-либо жилое или нежилое помещение в данном многоквартирном доме?

Источник

3. 14. К вопросу о статусе объектов незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право»

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА / СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ / ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА / ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ / ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ANAUTHORIZED STRUCTURE / BUILDING MATERIALS / IMMOVABLES / STATE REGISTRATION / UNFINISHED BUILDING

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Романенко Р. А.

Данная статья посвящена исследованию правового статуса объектов незавершенного строительства . Тема статьи особенно актуальна в связи с тем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в настоящее время подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Государственная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования ранее зарегистрированного права. Однако автор статьи задается вопросом: являются ли объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, несмотря на то, что они еще не зарегистрированы, или же представляют собой ни что иное, как совокупность строительных материалов ? В связи с этим автор исследует правовой статус объектов незавершенного строительства в сравнении с правовым статусом самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Проведенное исследование приводит автора к выводу о том, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимым имуществом и подлежат специальной временной государственной регистрации , процедура которой описана в статье. Автор также обосновывает необходимость внесения ряда изменений и дополнений в действующую редакцию Гражданского кодекса РФ.

RETURNING TO THE QUESTION OF THE LEGAL STATUS OF THE OBJECTS OF THE UNFINISHED BUILDING

This article is dedicated to the exploration of the legal status of the objects of the unfinished building *. The theme of the article is especially interesting, because of the right of ownership and the other rights of estate to the immovables *, the restriction of these rights, their arising, transfer and cessation at the present time are liable to the state registration * in the Unified State Register, effected by the institutions of justice (art. 131 of the Russian Civil Code). The registration has the right-establishing meaning, so, it is the only proof of the fact of existing of the right, registered earlier. But the author of this article asks the following question: are these objects still immovables , although they aren’t registered yet, or they are nothing more, than the number of the building materials *? So the author explores the legal status of the buildings, that aren’t registered yet, and compares it with the legal status of the unauthorized structure* (art. 222). This exploration led the author to the conclusion, that objects of the unfinished building are still concerned to the immovables , and are liable to the special procedure of the temporary registration, described in the article. The author also proves the necessity of making some changes and additions to the actual redaction of the Russian Civil Code.

Текст научной работы на тему «3. 14. К вопросу о статусе объектов незавершенного строительства»

3.14. К ВОПРОСУ О СТАТУСЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Романенко Р.А., соискатель. Место учебы: Волгоградский государственный университет.

Аннотация: Данная статья посвящена исследованию правового статуса объектов незавершенного строительства. Тема статьи особенно актуальна в связи с тем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в настоящее время подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Государственная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования ранее зарегистрированного права.

Однако автор статьи задается вопросом: являются ли объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, несмотря на то, что они еще не зарегистрированы, или же представляют собой ни что иное, как совокупность строительных материалов? В связи с этим автор исследует правовой статус объектов незавершенного строительства в сравнении с правовым статусом самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Проведенное исследование приводит автора к выводу о том, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимым имуществом и подлежат специальной временной государственной регистрации, процедура которой описана в статье.

Автор также обосновывает необходимость внесения ряда изменений и дополнений в действующую редакцию Гражданского кодекса РФ.

Ключевые слова: самовольная постройка;

строительные материалы; объекты недвижимого имущества; государственная регистрация; объект незавершенного строительства.

RETURNING TO THE QUESTION OF THE LEGAL STATUS OF THE OBJECTS OF THE UNFINISHED BUILDING

Romanenko R.A., competitor. Place of study: Volgograd state university.

Annotation: This article is dedicated to the exploration of the legal status of the objects of the unfinished building*. The theme of the article is especially interesting, because of the right of ownership and the other rights of estate to the immovables*, the restriction of these rights, their arising, transfer and cessation at the present time are liable to the state registration* in the Unified State Register, effected by the institutions of justice (art. 131 of the Russian Civil Code). The registration has the right-establishing meaning, so, it is the only proof of the fact of existing of the right, registered earlier.

But the author of this article asks the following question: are these objects still immovables, although they aren’t registered yet, or they are nothing more, than the number of the building materials*? So the author explores the legal status of the buildings, that aren’t registered yet, and compares it with the legal status of the unauthorized structure* (art. 222). This exploration led the author to the conclusion, that objects of the unfinished building are still concerned to the immovables, and are liable to the special

procedure of the temporary registration, described in the article.

The author also proves the necessity of making some changes and additions to the actual redaction of the Russian Civil Code.

Keywords: anauthorized structure; building materials; immovables; state registration; unfinished building.

Говоря об объектах незавершенного строительства, следует иметь в виду, что речь идет об объектах двух категорий: во-первых, это объекты, не завершенные строительством de facto, то есть, недостроенные здания и (или) сооружения, и, во-вторых, объекты, не завершенные строительством de jure. Именно последняя группа представляется нам более интересным объектом исследования при написании данной статьи.

Здания и сооружения являются «недвижимостью по природе», то есть, их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Кроме того, поскольку законодательством РФ предусмотрена государственная регистрация недвижимости1, в частности, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в юридической литературе вызывает споры статус объектов строительства, не прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Но если по вопросу о статусе таких зданий и сооружений предмет спора состоит в различном взгляде на проблему признания их недвижимым имуществом или объектами незавершенного строительства, то споры о статусе самовольной постройки переводят вопрос в область наличия или отсутствия правового титула на эту постройку на стороне лица, ее возведшего.

Как справедливо отмечает Ю. А. Бочкарев, « лицо, самовольно построившее жилое помещение, также обладает правом защиты этого объекта, в том числе, и защиты своего владения им. Данное лицо не приобретает права собственности на самовольную постройку, а также лишено права распоряжения ею. Однако, если самовольная постройка не снесена, то данное лицо может приобрести на нее право собственности, в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ. Соответственно, оно вправе и защищать такую постройку от всех притязаний, не имеющих под собой законного основания. Данное право лица, самовольно построившего жилое помещение, возникает при условии, что оно там фактически проживает, то есть, владеет и пользуется им»2. Данный вывод, основанный на постулате римского права «enim possessor hoc ipso, quod possessor est, plus iuris habet, quam ille, qui non possidet», — «любой владелец, тем самым, что он является владельцем, имеет больше прав, чем тот, кто не владеет», на наш взгляд, абсолютно верен.

Тем не менее, правило, установленное частью 3 статьи 222 действующего ГК РФ, является исключением из общего правила, в соответствии с которым самовольная постройка подлежит сносу за счет осуществившего ее лица. В лучшем для себя случае, это лицо может рассчитывать лишь на сохранение права на стройматериалы.

Нас же интересует другой вопрос: в какой именно момент здания и сооружения приобретают статус недвижимого имущества: в момент регистрации, либо же в момент обретения основного качества недвижимости — неразрывной связи с землей, вкупе с невозможно-

1 См.: Ст. 131 ГК РФ.

2 См.: Бочкарев Ю.А. Защита владения и права владения в гражданском праве России. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. — Волгоград, 2007. С. 185.

Пробелы в российском законодательстве

стью перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению данного имущества? Или, говоря другими словами, является ли незарегистрированное, скажем, здание или сооружение недвижимым имуществом, или, в известном смысле, лишь совокупностью строительных материалов?

Отвечая на эти вопросы, заметим, что основанием для признания постройки самовольной служит факт ее возведения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом сказанного, можно сделать вывод о том, что в статье 222 ГК РФ имеются в виду такие нарушения законодательства, наличие которых делает нелегитимной не только самовольную постройку, но и сам процесс ее возведения (хотя само наличие части 3 указанной статьи свидетельствует о том, что далеко не всегда таковая нелегитимность является заведомой для лица, возведшего постройку).

Однако, в случае, когда речь идет о строении, возведенном по договору строительного подряда, есть все основания полагать, что эти «изначальные нарушения» к данному случаю не относятся, и единственным пороком вновь возведенного объекта является именно отсутствие государственной регистрации его в качестве недвижимого имущества, а равно и совокупности прав на данное имущество на стороне заказчика, либо, соответственно, регистрации перехода права собственности на данное сооружение от подрядчика к заказчику.

Кроме того, в отличие от норм о самовольной постройке, ГК РФ не устанавливает требования о сносе сооружения по причине отсутствия государственной регистрации прав на него. Можно понудить сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, к совершению необходимых действий, однако, снос сооружения в качестве санкции за уклонение от проведения регистрации не предусматривается.

Из этого следует, что законодатель, очевидно, все же не считает объект незавершенного строительства (именно такое название принято в юридической литературе), в отличие от самовольной постройки, совокупностью строительных материалов. Такие объекты признаются недвижимым имуществом и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенностям регистрации подобных объектов недвижимости посвящена статья 25 названного Федерального Закона, которая гласит:

«1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства»3.

В развитие положений только что процитированной статьи ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», утверждены «Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества»4, от 08.06.2008 г. В них, помимо прочего, обращается внимание на то, что «при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 Гражданского Кодекса)»5.

Необходимость такой проверки лишь еще раз подтверждает справедливость вывода о том, что объект незавершенного строительства, с одной стороны, и самовольная постройка — с другой, подчиняются различным правовым режимам.

Думается, что такое решение вопроса вполне способно разрешить спор о статусе объектов незавершенного строительства, которые еще не прошли государственную регистрацию, в связи с чем его следует закрепить законодательно. В частности, представляется уместным дополнить часть 1 статьи 131 ГК РФ абзацем 2, изложив его в следующей редакции: «Государственной регистрации в порядке и на основаниях, установленных законом, подлежат также не завершенные строительством объекты недвижимого имущества, на период до окончания строительства». Статью 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» целесообразно дополнить частью 5, указав в ней, что «право собственности на такой объект, по завершении его строительства, регистрируется повторно, на стороне лица, признанного ранее собственником объекта незавершенного строительства. В случае, если данный объект впоследствии подлежит передаче в собственность другому лицу на основании закона или договора, регистрируется также соответствующее обременение права собственности».

на статью соискателя Волгоградского государственного университета Р.А.Романенко «К вопросу о статусе объектов незавершенного строительства»

3 См.: ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 21.07.1997 г., № 122-ФЗ, в ред. от 23.07.2008 г. Ст. 25.

4 См.: Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества. Утверждены Приказом Федеральной регистрационной службы «Об утверждении «Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества»», от 08.06.2008 г., № 113.

Автор правильно выделяет две категории незавершенного строительства: недостроенные здания и сооружения и объекты, незавершенные строительством. В статье уместно делается ссылка на римское право. Автор правильно заостряет внимание на том, в какой момент здания и сооружения приобретают статус недвижимого имущества: в момент регистрации или в момент обретения основного качества недвижимости -неразрывной связи с землей.

Заслуживает одобрения вывод о том, что отсутствие государственной регистрации на сооружение не влечет его снос в отличие от самовольной постройки.

Обоснованным является предложение о новой редакции части 1 статьи 131 ГК РФ. Автором правильно отмечается, что при осуществлении государственной регистрации необходимо удостоверение, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой, поскольку объект незавершенного строительства и самовольная постройка подчиняются разным правовым режимам.

Статья соискателя Волгоградского государственного университета Р.А.Романенко соответствует установленным требованиям и рекомендуется к опубликованию.

Заведующий сектором современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук, профессор А.Я. Рыженков

Источник

ЧЕМ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ОБЪЕКТА ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:

1) является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет (п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;

2) еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений — орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости (Письмо от 16.02.2018 N ОГ-Д23-1407).

Следовательно, если вы купили будущее помещение в таком здании, — пока его не достроят, у вас будет только право на долю в объекте незавершенного строительства (здании), которая соответствует этому помещению.

2. Объект завершенного строительства

Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Источник