Стоимость коммунальных услуг в новостройке и вторичке

Где выше квартплата — в новостройках или в старых квартирах? TATRE.RU

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Что лучше: новостройка или вторичная квартира в Москве ? Что выгоднее купить — вторичку в Москве или новостройку в Ближнем Подмосковье? … Но не буду сильно забегать вперёд, позже я обязательно обосную свою позицию и расскажу, каково это на самом деле — жить в новостройке или вторичке . Для полноты картины сначала предлагаю рассмотреть общепринятые потребительские качества и характеристики жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. Плюсы новостройки : Низкая стоимость . Изначальная дешевизна новостройки не оставляет потенциальному клиенту на рынке никаких других вариантов, так как финансовые возможности у большинства покупателей сильно ограничены.

Где выше квартплата — в новостройках или в старых квартирах?

Покупая квартиру на стадии строительства, люди пытаются сэкономить. Однако уже после сдачи дома многим из них приходится, напротив, переплачивать – за коммунальные услуги и эксплуатацию дома.

Проблемы, обсуждаемые недавно на конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?», типичны по всей стране.

О причинах переплат и способах их избежать рассказывают эксперты из столичных управляющих компаний.

Кот в мешке

При покупке квартиры в новостройке никогда нельзя знать наверняка, сколько придется отдавать за квартплату. Андрей Бубнов, генеральный директор УК «Лидер-Эксплуатация», рекомендует разведать, сколько платят за жилищно-коммунальные услуги жители соседних домов в том же районе. Однако по сравнению с вторичной недвижимостью стоимость может отличаться. На «вторичке» стоимость услуг ЖКХ может оказаться выше из-за общего износа сетей, но на «первичке» она еще может быть не сформирована при покупке.

При этом, благодаря манипуляциям некоторых недобросовестных застройщиков, эксплуатационные тарифы могут в разы превышать те, что существуют на вторичном рынке. Генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков не советует покупать квартиру в доме без истории эксплуатации: «Если очень хочется купить в новостройке, то пусть это будет новостройка, хотя бы год назад вышедшая и заселенная. Могу сказать, что мы, например, как управляющая компания, не аффилированная ни с каким застройщиком, только за текущий год не стали брать в эксплуатацию 50% предлагаемых нам подмосковных новостроек, потому что их невозможно эксплуатировать так, чтобы действительно вывести на какой-то уровень комфорта, приемлемый для жильцов».

Под крылом застройщика или в свободном полете?

Цены на квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства весьма соблазнительны. К тому же многим просто приятно жить в новом жилье, которым до этого никто не пользовался. Поэтому новостройки пользуются и будут пользоваться спросом. Просто нужно учитывать ряд важных нюансов.

Немало споров вызывает вопрос, какая управляющая компания лучше: та, что принадлежит застройщику, или независимая. Игорь Галицин, директор по управлению собственностью ГК «Глубина», считает, что эффективнее будет справляться с работой управляющая компания, принадлежащая застройщику: «Кстати, застройщик является заложником ситуации: пока квартиры не переданы покупателям, кто-то должен заниматься коммунальным хозяйством, тем более что и квартиры передаются длительное время. Сторонняя УК вряд ли возьмется за управление не до конца достроенным объектом (обычно есть несколько очередей) и в момент, когда все делают ремонты. Это большая головная боль».

Эксперты согласились, что ситуация, когда за управление только что построенным домом берется независимая управляющая компания, проблематична для всех: застройщика, покупателя и самой УК. Появление такой компании на объекте всегда осложняет жизнь застройщику. Он должен сдать УК объект в готовом виде, иначе он не будет принят к эксплуатации. «С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании», — говорит Сергей Креков. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности, сетует эксперт. «Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд. От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье», — поясняет он.

Люди, стремясь быстрее получить жилье и начать ремонт, зачастую подписывают акты приемки-передачи дома еще до того, как все строительные работы доделаны. А управляющим компаниям работать с такой недвижимостью очень сложно. «Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться. И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет», – признает г-н Креков.

Андрей Бубнов, в свою очередь, напоминает покупателям: вне зависимости от принадлежности УК, на новостройку дается трехлетняя гарантия на технологическое и инженерное оборудование. То есть отвечать за неполадки в это время в любом случае будет сам застройщик.

С какого момента платить

Для покупателей квартир в новостройках важно, с какого момента начинать платить за жилищно-коммунальные услуги. По словам Игоря Галицина (ГК «Глубина»), ответственность по оплате возникает с момента подписания акта приема-передачи. До этого оплата коммунальных услуг является обязанностью застройщика. Однако, как отмечает Андрей Бубнов (УК «Лидер-Эксплуатация»), в отдельных случаях обязанность покрыть расходы застройщика с момента подключения к коммуникациям может быть прописана в договоре участия в долевом строительстве. Если такого пункта в документах нет, то платить должен застройщик.

Нужно учитывать, что передача квартиры покупателю не означает, что он сразу становится собственником. До того, как человек становится полноправным владельцем квартиры, проходит какое-то время, требующееся на оформление и регистрацию права собственности. И в этот промежуток он уже обязан платить за ЖКУ.

За что платить не надо

Порой управляющие компании пытаются приписать дополнительные расходы, которые покупатели квартиры не обязаны покрывать. Вот типичный пример: «Застройщик, вернее, его УК, уже после ввода дома в эксплуатацию разослала всем письма, в которых говорилось о дополнительном сборе денег – «на озеленение территории и установку скамеек». Примерно 3000 рублей с квартиры», – жалуется читательница Любовь Самарцева.

Однако эти поборы незаконны. «Застройщик обязан сделать благоустройство территории в соответствии с проектом в рамках инвестиционного проекта. Это его ответственность», — говорит Игорь Галицин. Эксперты рекомендуют в таких случаях ознакомиться с планом благоустройства. Все, что указано в этом плане, застройщик должен сделать за собственные средства. «Если застройщик вам отказывает в выдаче этого документа – получить его можно в организации, выдавшей разрешение на строительство», – уточняет Сергей Креков.

Если речь идет о сборах средств на какое-то дополнительное озеленение и благоустройство сверх того, что сделал застройщик, принять решение о такой необходимости могут только сами жильцы, а не УК: решение о сборе дополнительных денежных средств на общедомовые нужды принимается общим собранием собственников помещений жилого многоквартирного дома.

Как сменить управляющую компанию

Если управляющая компания работает из рук вон плохо, собственники имеют право ее сменить. Для этого необходимо провести собрание собственников, на котором будет кворум. Как поясняет Андрей Бубнов, для этого на собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Проблема в том, что до регистрации прав собственности на квартиру покупатели такими полномочиями не обладают, а недовольство управляющей компанией может возникнуть еще до этого. Хотя даже в этом случае у покупателей есть инструменты, позволяющие отстранить УК, правда, сделать это намного сложнее.

«Для начала поинтересуйтесь, назначена ли УК от застройщика посредством открытого конкурса, который проводил орган местного самоуправления, – говорит Сергей Креков. – Согласно статье 162 ЖК РФ, с декабря 2011 г. органы местного самоуправления обязали проводить открытый конкурс при назначении управляющей компании на объект нового строительства. Если конкурса не было, а застройщик назначил свою управляющую компанию, нужно обращаться в орган местного самоуправления и требовать проведения открытого конкурса».

Если же конкурс был проведен, необходимо потребовать протоколы УК, проанализировать, кто принимал участие, выявить возможные нарушения. «Если формальных нарушений вы не заметили, и управляющая компания выбрана в соответствии с процедурой, то не следует думать, что она выбрана навечно. УК действует на основании обычного контракта, который как заключается, так и расторгается в случае неисполнений условий договора. А такие отклонения всегда можно найти. Нужно обращаться в органы местного самоуправления и инициировать новый конкурс», – отмечает эксперт.

Иными словами, сменить управляющую компанию можно. Но до момента получения свидетельства о праве собственности покупатели квартир в новостройках вынуждены действовать через местную администрацию.

Однако порой такая ранняя смена УК может только навредить. «Опыт передачи квартир покупателям показывает, что процедура получения свидетельства о собственности для жителей одного дома может растягиваться на неопределенный срок, – говорит Игорь Галицин. – Период управления только что построенным домом самый сложный. Связь застройщика и управляющей компании помогает в кратчайшее время исправить все неполадки, связанные с эксплуатацией дома. Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями. Вы можете отказаться от услуг, если вас не устраивают условия, предлагаемые УК, но должны помнить, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти».

На цену влияет не только сама стоимость единицы объема ресурса (кубометра воды или газа), но и от того, во сколько обходится транспортировка по коммунальной инфраструктуре. Поэтому даже в пределах одного региона тарифы могут отличаться. Сколько платят за коммунальные услуги жители Москвы и Подмосковья? Тарифами на коммунальные услуги в Москве заведует Правительство Москвы , а в Подмосковье – областной комитет по ценам и тарифам. … Цены на услуги в конкретном доме зависят от степени благоустройства дворов, детских и спортивных площадок, наличия в доме мусоропровода, лифта, степени износа дома и других факторов.

Ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой»: что выгоднее покупать?

В результате быстрого роста цен на первичном рынке в 2020–2021 годах в большинстве российских городов новостройки опережают вторичное жилье по стоимости. Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках: в 75% городов новостройки обойдутся покупателям дороже.

— Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 году продолжают расти быстрыми темпами (за январь — +2,1%). Если в 2021-м на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика обусловлена в большей степени изменением структуры предложения, а не реальной индексацией цен.

— Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям — +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в городах-миллионниках темпы сдержаннее.

— Только в четверти городов «квадрат» на первичном рынке дешевле, чем на «вторичке». Причина — в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние два года.

В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.

Новостройки вновь стремительно дорожают, но причина — не в спросе

В январе средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей — на 2,1% выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 года и зимой 2021-го. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты.

С начала года на рынок вышло мало новых предложений. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже — на уровне 2% (с 116,1 до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 2,9%: с 80,7 до 83 тыс.

Ключевые причины роста цен на первичном рынке:

• первая половина 2021 года — повышенный спрос за счет желания успеть взять квартиру в ипотеку на льготных условиях;
• вторая половина 2021-го и начало 2022 года — изменение структуры предложения в пользу более дорогих лотов.

За год (относительно января 2021-го) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях.

После пересмотра условий льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения. С неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели предпочитают выбирать бюджетные варианты. Это привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке

По данным Циан.Аналитики

«Вторичка» не отстает

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 года составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год — на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей).

В городах-миллионниках рост сдержаннее — +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — +3%. Темпы роста на «вторичку» сопоставимы с темпами на первичном рынке, но примечательно, что в городах-миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в 500-тысячниках — наоборот.

С начала 2022 года в городах-миллионниках чуть быстрее дорожали новостройки, а в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — вторичная недвижимость .

В течение 2021 года цены на «вторичке» увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется в среднем меньшим уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем на рынке новостроек, зависят от доходов населения, которые почти не растут.

К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился — сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где «квадрат» продолжал дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке

По данным Циан.Аналитики

В 2021-м первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен в 70% городов

Аналитики Циан сравнили стоимость 1 кв. м на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России. В начале 2022 года только в 10 локациях из 38 «квадрат» в готовом жилье дороже, чем в новостройках. Год назад их было больше — 15. То есть почти в 75% городов новостройки являются менее доступными.

Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 году новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье.

Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого количества дорогих новых проектов, повышенный спрос на доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке — всё это привело к значительному увеличению цен (в среднем +34%). «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).

Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» — в Сочи (1 кв. м в новостройках на 128 тыс. рублей, или на 49%, дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже «первичка» в Томске, Омске и Ярославле (примерно на 30 тыс. рублей за «квадрат»).

В тех городах, где «вторичка» остается дороже, в прошлом году наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье, — там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 году цены на обоих рынках сравняются или новостройки окажутся даже дороже вторичного жилья.

В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала) — напротив, «вторичка» дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье всё больше обгоняло новостройки по уровню цен.

В Махачкале — самое высокое превышение цены 1 кв. м на «вторичке» над ценой 1 кв. м на «первичке» — 28,5 тыс. рублей. Более чем на 10 тыс. рублей за «квадрат» «вторичка» также дороже в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.

Только в трех городах-миллионниках из 16 «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном: это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье. И если в Красноярске разрыв между динамикой цен на «первичке» и «вторичке» невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок.

В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит, и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру.

Оставьте запрос на подбор профессионала рынка недвижимости для решения вашего жилищного вопроса на сервисе Циан «Заявка риелтору»

В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди городов-миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только ценам в Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 году была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.

В большинстве локаций (75%) «квадрат» на первичном рынке дороже, чем на вторичном. Среди городов-миллионников только в трех городах готовое жилье доступнее для покупателей, чем новостройки.

В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, «вторичка» немного обогнала «первичку».

Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.

По данным Циан.Аналитики

«В 2021 году цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынке значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций “вторичка” теперь уступает в стоимости “первичке”, — отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — В 2022 году мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10–15% против 25–30% в 2021-м), но ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».

Что такое новостройка и вторичка . С юридической точки зрения, первичное жильё — это квартира, у которой пока нет собственника и регистрации в Росреестре как объекта недвижимости (часто потому, что квартира находится в строящемся доме). … Вторичка — это уже реально существующее жильё с хозяином (это может быть человек, компания, муниципалитет или государство), которое приобретается по договору купли-продажи. … Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. … Известен размер коммунальных платежей. Достаточно попросить у продавца квитанции.