Стоимость жилого дома как объекта незавершенного строительства

Что можно включить в налоговый вычет на строительство дома?

То, что налоговый вычет можно получить не только при покупке, но и при строительстве дома, мы уже определились. Теперь расскажем о том, что можно, а что нельзя включить в вычет.

Что можно заявить в вычет:

• затраты на приобретение земли под строительство;
• стоимость жилого дома как объекта незавершенного строительства;
• затраты на проектно-сметную документацию;
• расходы, связанные с подключением к коммуникациям: вода, газ, электричество, канализация;
• расходы на строительство автономных сетей и коммуникаций: вода, газ, электричество, канализация;
• строительные и отделочные материалы;
• строительные работы и работы по отделке.

И сохраняйте все платежки, квитанции, чеки, а также заключайте договоры на все виды работ. Эти документы вам понадобятся для оформления вычета. Если потеряете – не все и не всегда можно восстановить.

Что нельзя включить в вычет:

• переустройство и реконструкцию построенного дома, включая строительство этажей или пристроек;
• перепланировку помещений в построенном доме;
• монтаж сантехнического, газового и другого оборудования;
• строительство придомовых построек: бассейна, бани, гаража, сарая, забора, и т. п.
• газовый котел;
• системы кондиционирования;
• любое сантехническое оборудование: душевая кабина, ванна, унитаз, смесители, счётчики воды;
• изготовление и монтаж остекления лоджии;
• изготовление и монтаж пластиковых окон;
• тёплые полы;
• шумоизоляцию;
• монтаж электропроводки, телекоммуникаций, компьютерной сети и проводки кабельного телевидения.

Основание: письма Минфина России от 20.01.2011 №03-04-05/9-15; от 24.08.2010 г. N 03-04-05/9-492; от 20.01.2011 г. N 03-04-05/9-15; от 15.09.2010 №03-04-05/9-545.

Например, купили вы земельный участок с недостроенным домом, закончили строительство и решили построить на участке теплицу. Расходы за теплицу не попадут в налоговый вычет. Можно будет вернуть налог только за покупку земельного участка, покупку дома, его строительство и отделку.

Более подробно о налоговом вычете при строительстве дома читайте на нашем сайте.

Подписывайтесь на наш блог, комментируйте, обсуждайте, ставьте лайки, отправляйте друзьям!

Источник

Стоимость жилого дома как объекта незавершенного строительства

II. Определение кадастровой стоимости здания, объекта

8. Кадастровая стоимость здания (за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади здания:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое здание;

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта);

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания вне границ населенных пунктов);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта).

9. В случае изменения площади здания, в сведениях ЕГРН о которых содержится кадастровая стоимость, их кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

10. Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением здания, сооружения, строительство которых не завершено, «жилое», «нежилое», «многоквартирный дом» (за исключением случаев изменения проектируемого значения основной характеристики и степени готовности объекта незавершенного строительства) определяется путем умножения степени готовности объекта незавершенного строительства на показатель, определяемый в соответствии с правилами определения кадастровой стоимости зданий, предусмотренными пунктом 8 настоящего Порядка, с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости для назначений зданий, которым соответствует проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, объекта незавершенного строительства.

11. В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению степени готовности.

12. В случае изменения проектируемого значения основной характеристики объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению такого значения.

Источник

Оценка объекта незавершенного строительства

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства

Оценка недвижимости	Стоимость	Сроки
Оценка незавершенного строительства	от 4 000	3-5

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Знать точную рыночную стоимость незавершенного объекта нужно также при его постановке на баланс организации, для принятия решения о его дальнейшей эксплуатации, при реорганизации и для более эффективного использования земельного участка, на котором располагается недвижимость. Есть и другие ситуации, когда без проведения оценочных работ не обойтись.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

При оценке незавершенных строений необходимо определить:

• Техническое состояние недвижимости;
• Состав строения;
• Причины приостановки строительства;
• Какие имущественные права существуют на объект;
• Кто является собственником.

Незаконченные объекты недвижимости представляют сложность для оценщиков еще потому, что условия рынка постоянно меняются, а оценка предполагает определение реальной стоимости имущества в соответствии с текущей ситуацией.

Важно также учесть нюанс, связанный с обеспечением объекта инженерными коммуникациями. Как правило, все разрешения коммунальных служб и инстанций по отношению к строящимся зданиям имеют ограниченный срок действия – пять лет. Если разрешительный период подошел к концу, это нужно учесть при расчете итоговой стоимости объекта незавершенного строительства.

Этапы рыночной оценки объекта незавершенного строительства на практике

Алгоритм определения рыночной стоимости незавершенного объекта на практике имеет следующие этапы:

1. Определение класса объектов. Их делят на общественные, жилые и производственные здания. Последние делятся на здания специального назначения и универсальные сооружения.
2. Уточнение наличия или отсутствия государственной регистрации.
3. Анализ технического состояния недостроенной недвижимости. На этом этапе выявляются строительные дефекты и стоимость их устранения, а также изучаются параметры строения, степень завершенности и износ каждого конструктивного элемента.
4. Расчет затрат на окончание строительства. Для этого анализируется сметная документация, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат. Затем, полученные данные сопоставляются со сметой, выявляются отклонения и их причины. На этом же этапе прогнозируются вероятные отклонения от фактической стоимости объекта со сметой в будущем.
5. Выбор наиболее эффективного использования объекта. Выбирается вариант, обеспечивающий недостроенной недвижимости максимальную стоимость.
6. Проведение расчетов.
7. Оформление отчета об оценке незавершенного строительного объекта.

Способ наиболее эффективного использования недостроенной недвижимости определяется на основе анализа дохода, который объект сможет приносить в будущем. На практике применяется один из трех вариантов:

• Завершение строительства в соответствии с проектом;
• Изменение назначения или конструктивных решений объекта с сохранением существующей части здания;
• Снос незавершенного объекта с целью строительства нового сооружения или использование земли по другому назначению.

В последнем варианте ценность представляет только земельный участок. Соответственно, для инвестора стоимость существующей недвижимости будет отрицательной, так как ее снос влечет за собой дополнительные затраты.

Выбор метода оценки объекта незавершенного строительства

Для оценки незаконченных строительных сооружений используется три общепринятых подхода:

• Сравнительный;
• Затратный;
• Доходный.

Сравнительный подход и его методы используются в отношении подобной недвижимости редко. Маловероятно, что на рынке найдутся схожие характеристики объектов оценки незавершенного строительства. Кроме того, предложений такой недвижимости на рынке немного. Все это говорит о том, что корректное сравнение провести фактически невозможно.

Затратный подход целесообразно применить, если наиболее эффективным способом использования объекта является продолжение строительных работ по первичному проекту. В этой ситуации задача оценщика – достижение компромисса между сторонами сделки. Продавец намерен вернуть вложенные средства, а покупатель не переплатить. Оценщику важно определить стоимость имущества, чтобы она не значительно отличалась от понесенных расходов.

Гораздо больше сложностей возникает, когда наиболее эффективное использование объекта снос. Найти компромисс в этом случае гораздо сложнее. Продавец по-прежнему будет ориентироваться на понесенные затраты, а покупатель только на затраты и прибыль в будущем.

В такой ситуации допустимо применить затратный и доходный подход. Однако на практике оказывается, что доходный подход предпочтительнее. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Отчет об оценке объекта незавершенного строительства

Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ. К готовому отчету об оценке незаконченной строящейся недвижимости прикладываются документы, которые подтверждают профессиональный статус оценщика (копия допуска СРО), а также копии бумаг, полученных от заказчика.

В отчетных документах об оценке объекта незавершенного строительства содержатся следующие пункты:

• Задание на оценку;
• Основные факты и выводы;
• Информация о заказчике оценочных работ;
• Данные об оценщике;
• Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
• Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
• Описание характеристик незавершенного строительства;
• Анализ особенностей рынка;
• Описание оценочных работ;
• Согласование полученных результатов;
• Фотографии;
• Приложения.

Готовый отчет прошивается и скрепляется печатью оценочной компании. С примером отчета можно ознакомиться на нашем сайте.

Источник