Стоит ли покупать новостройку сейчас в ипотеку в 2022

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году. Что делать, если застройщик не может достроить дом. Будут ли возвращать деньги по эскроу-счетам

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

Рынок жилищного и ипотечного кредитования в первой половине 2022 года претерпел серьезные изменения. Изменилось все: ставки, цены, условия заключения договоров, условия государственных программ. И понятно, что многие граждане думают о том, стоит ли вообще сейчас брать ипотеку.

1. Что случилось в 2022 году
2. Стоит ли сейчас брать ипотеку, или лучше подождать
3. Города, в которых цены станут намного ниже
4. Если ипотека необходима
5. Требования банков тоже на пике
6. Что в итоге получается

Рассмотрим, брать ипотеку или нет в 2022 году, как сейчас обстоят дела с ценами и процентными ставками, как купить жилье максимально выгодно. И что вообще ждет дальше рынок ипотечного кредитования. Рассказывает специалист Бробанк.ру.

Что случилось в 2022 году

До событий февраля-марта 2022 года у людей не особо остро стоял вопрос, брать ли сейчас ипотеку. Если возникали потребности и возможности, граждане обращались в банки, оформляли жилищный кредит и становились собственниками. В этой сфере было все стабильно без резких скачков, плюс действовали государственные программы.

Но в марте 2022 года все кардинально изменилось, ипотека стала для многих чем-то нереальным, а кроме того — крайне невыгодным инструментом покупки собственного жилья. Что на это повлияло:

1. Повышение ключевой ставки до 20% годовых. Ставки по ипотечным кредитам поднялись с 10-12% до 22-25% годовых. Желающих оформить такую ссуду просто не стало.
2. Из-за роста цен на материалы застройщики были вынуждены поднять цены на квадратные метры. А стоимость вторичного жилья всегда идет параллельно, этот сегмент тоже подорожал.
3. Появился риск, что стройки встанут из-за недопоставок необходимых материалов.

Вот и получилось, что рынок ипотечного кредитования встал. Конечно, основной причиной стало повышение ставок, ипотека стала непомерно дорогой и недоступной. Да и банки не спешили одобрять заявки в ситуации финансовой нестабильности.

Стоит ли сейчас брать ипотеку, или лучше подождать

С течением времени ситуация более менее стабилизировалось. Центральный Банк начал снижать ключевую ставку, от которой напрямую зависят ставки по кредитам. А средняя ставка по ипотеке обычно равняется ключевой ставке или превышает ее на 1-2 пункта. Сначала ЦБ снизил КС до 17%, после до 14%.

На момент создания материала ключевая ставка — 14% годовых, и банки предлагают заключение договоров по стандартным программам под 14-15% годовых. Это все равно нельзя назвать выгодным предложением.

Эксперты прогнозируют, что к июню 2022 года ключевая ставка снизится до 12%, а к концу года составит 10-11%. Но это при условии сохранения текущего положения дел. Если случится какое-то событие, сильно влияющее на экономику РФ, КС может оказаться выше.

Тем не менее, большинство экспертов говорят о том, что КС к концу года снизится, ипотека станет дешевле.

Стоит ли сейчас брать ипотеку по мнению экспертов:

• если вы хотели приобрести недвижимость вторичного рынка, лучше подождать до осени 2022 года, по прогнозам ставки к сентябрю должны снизиться до 11-12%;
• если вы хотите купить новостройку, то лучше повременить хотя бы до середины лета 2022 года. Дело в том, что застройщики постепенно начинают снижать цены, сейчас стоимость метра находится на пике.

Если рассматривать, выгодно ли сейчас брать ипотеку (весна 2022), то нет. Это невыгодное мероприятия, которое лучше отложить хотя бы до начала осени. Тогда и стоимость метра окажется ниже, и ставки по кредитам уменьшатся.

Города, в которых цены станут намного ниже

Если вы планируете брать квартиру в ипотеке и думаете о том, сейчас начинать действовать или подождать, посмотрите на прогнозы по стоимости квадратных метров. Весной 2022 года наблюдался ажиотаж, который серьезно поднял цены. Но сейчас спрос спал, поэтому к лету ожидается значительное уменьшение цен.

В каких городах стоимость снизится сильнее всего по прогнозам экспертов:

• Казань, ожидается падение на 23%;
• Москва — 14-15% в зависимости от района;
• Сочи — 13%;
• Ростов-на-Дону — 13%;
• Томск — 12%;
• Санкт-Петербург — 12-15% в зависимости от района;
• Волгоград — 10%
• Красноярск — 10%;
• Новосибирск — 8%.

И такая ситуация прогнозируется по всей России. Брать ипотеку в 2022 года лучше летом-осенью, весной цены на пике.

Если ипотека необходима

Если оформление ипотечного кредита для вас — острая необходимость, рекомендуем рассмотреть вариант покупки нового жилья от застройщика: любого — строящиеся или готовые квартиры и дома, таунхаусы.

Покупка вторичных объектов сейчас крайне невыгодная. И ставки по ипотеке высокие, и стоимость квадратного метра находится на пике. А если рассматривать новостройку, можно воспользоваться государственной программой субсидирования.

Зимой 2022 года ставка по программе ипотеки на новостройки с госсубсидированием составляла 7%. После значительного повышения ставок правительство приняло решение увеличить значение до 12%. После огромного падения спроса были приняты два важных решения:

• снижение ставки по ипотеке с господдержкой до 9%;
• продление программы субсидирования до конца 2022 года.

Ранее программа действовала только до конца июня 2022 года. Сейчас у заемщиков есть больше времени.

Если вам крайне нужно взять ипотеку, несмотря на то, что стоимость метров сейчас на пике, то выбирайте вариант приобретения дома или квартиры от застройщика. Это актуально для любых сделок при сумме кредита до 12 млн для Санкт-Петербурга, МО и ЛО и до 6 млн для остальных регионов.

Но, опять же, лучше подождать лето или осени 2022 года, когда стоимость жилья в новостройках станет ниже. Ипотеку сейчас брать стоит только в ситуации острой необходимости.

Требования банков тоже на пике

Принимая решение, стоит оформлять ипотеку или нет, не стоит сбрасывать со счетов новые критерии банков к заемщикам. Да, визуально их требования никак не поменялись, но внутренние регламенты рассмотрения стали другими, более жесткими.

Критерии к уровню платежеспособности стали более жесткими. Ипотека стала дорогой, ежемесячная долговая нагрузка на заемщика выше, поэтому и одобрение нужной суммы получить стало гораздо сложнее.

Для примера рассчитаем ипотеку в начале 2022 года и весной этого же года. Тогда сумма кредита с учетом первого взноса — 5 млн, сейчас — 5,5 млн. Тогда ставка по госпрограмме — 7%, сейчас 9%. Вот какая получается разница:

• при оформлении на 10 лет ежемесячные платежи тогда и сейчас — 58000 и 70000, переплата — 2 млн и 2,9 млн;
• при оформлении на 15 лет ежемесячные платежи тогда и сейчас — 45000 и 56000, переплата — 3 млн и 4,5 млн.

То есть сейчас, чтобы получить одобрение по ипотеке, заемщик должен зарабатывать больше. Или, как вариант, можно выбрать более длительный срок, но тогда и переплата окажется запредельной.

Что в итоге получается

Если рассматривать, выгодно ли брать ипотеку весной 2022 года, то нет, сделка крайне невыгодная. Ставки высокие, стоимость жилья на пике, банки в непростой экономической ситуации и из-за возросшей долговой нагрузки на заемщиков не спешат одобрять выдачу ипотечных кредитов.

Лучше отложить оформление хотя бы до середины лета, а лучше — до осени, когда стоимость метра станет ниже. А если хотите приобрести объект вторичного рынка, лучше и вовсе отложить оформление до конца 2022 года, тогда по прогнозам ставки будут ниже.

ВС Ситуация рассмотрена на данный момент. В текущей политической и экономической ситуации среднесрочные и долгосрочные прогнозы делать нереально.

Частые вопросы

На 2023 год прогнозы давать рано, но они есть до конца 2022 года. По прогнозам оптимально обращаться за ипотекой в 3-4 квартале года. Брать ипотеку весной не стоит, она будет дорогой.

При любом раскладе ипотека — это кредит, за пользование которым клиент платит проценты, плюс ежегодно оплачивает страховку. Переплаты не избежать. Но все же это более рационально, чем съемное жилье.

На сегодня это самое лучшее предложение по выдаче ипотечного кредита. Если вы соответствуете условиям программы, лучше поторопиться и оформить ссуду, пока ее не отменили из-за окончания бюджета финансирования. Пока что программа действует до конца 2022 года.

Решать только вам в зависимости от ситуации. Можете взять ее сейчас или немного подождать, когда стоимость недвижимости станет ниже.

Будут ли меняться ставки по ипотеке в 2022 году, зависит от того, какие решения будут приниматься в отношении ключевой ставки. В декабре 2021 года на Совете директоров ЦБ РФ было решено повысить её до 8,5% годовых. На последующих заседаниях может произойти дальнейшее повышение, но однозначного ответа банкиры не дают. … Гражданам, которые задумываются о покупке жилья в ипотеку , лучше заняться этим уже сейчас , потому что не исключён рост ставок в 2022 году. По прогнозам ДОМ.РФ, в 2022 году ставка преодолеет порог в 10% годовых, а в Сбербанке пока воздерживаются от прогнозов, полагая, что к концу февраля будет ясно, стоит ли ожидать дальнейшего роста ставок.

Что будет с ипотекой в 2022 году

А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.

В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.

Главные новости — в нашем Телеграме

Что будет с новостройками и эскроу-счетами

В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.

Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.

Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.

Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.

Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?

Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.

Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.

При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.

Стоит ли спасать деньги через покупку жилья

В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.

Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.

Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»

Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.

Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.

Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.

До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.

Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку

В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.

Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.

В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.

Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.

Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.

Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости

В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.

Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.

Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.

Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.

Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.

Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.

Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.

Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.

Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость: доходность. Плюсы, минусы и риски таких инвестиций. Куда выгоднее вкладываться: в жильё или коммерческие объекты, в России или за границей. Порядок инвестирования в недвижимость: инструкция по вложениям с нуля. … Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? По данным аналитики Домклик, рост цен на квартиры постепенно замедляется. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек . Александр Чернокульский. … Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи. Посуточная аренда квартиры. Плюс — возможность быстро заработать.

Ипотека в России в 2022 году

Ипотека позволяет не копить деньги годами, а сразу заезжать в жилье, постепенно выплачивая его стоимость (правда, с процентами). Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека в 2022 году, и стоит ли брать ее сейчас?

Виды ипотеки

Есть несколько видов ипотеки — заемщик может выбрать тот, который больше всего подходит для достижения его цели.

1. Ипотека, при которой банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это стандартные программы ипотеки — именно они сейчас являются самыми востребованными. Важный момент: они дают возможность приобрести квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке жилья.

2. Ипотека под залог имеющегося жилья. У нее два значительных плюса: она выдается без первоначального взноса, а деньги можно потратить на любые цели. Но вот ставка по такой ипотеке будет более высокой.

3. Ипотека на жилой дом или земельный участок. Условия кредитования будут стандартными, но возникнут дополнительные требования к земле. В качестве залога будет выступать строящееся помещение или земельный участок.

— Есть также интересные социальные программы, к примеру, для военнослужащих или молодых семей, — рассказывает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости. — Отличный вариант — «детская ипотека». Этой программой могут воспользоваться семьи, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредит можно взять на срок до 30 лет, ставка будет от 6% годовых, а на срок от 3 до 8 лет предоставят льготу, если в указанный период родится второй и третий ребенок. Далее проценты будут устанавливаться в стандартном размере.

Еще один важный социальный бонус — материнский капитал. Его можно использовать либо в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, либо погасить им имеющийся ипотечный кредит.

— Есть программы и для других льготных категорий граждан, — говорит президент Уральской палаты недвижимости. — Отдельно можно выделить программы субсидирования процентной ставки или первоначального взноса при покупке новостройки (распространяется не на все строящиеся дома), программы рефинансирования и так далее. Одним словом, программ много, есть из чего выбрать, нужно лишь учитывать ваши обстоятельства.

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году?

В прошлом году в сфере недвижимости произошло два важных изменения. 1 августа в силу вступил закон об ипотечных каникулах, который позволяет заемщику сделать паузу в выплатах по кредиту на срок до полугода. Также есть возможность снизить на этот период сумму выплат.

— Воспользоваться этим могут люди, которые взяли ипотеку на единственное жилье, причем, на сумму до 15 миллионов рублей, — рассказывает эксперт. — Каникулы предоставляются, если человек получил инвалидность, встал на учет по безработице, заболел на срок больше 2 месяцев или потерял больше 30% дохода в сравнении с прошлым годом.

Чтобы «уйти на каникулы», надо предоставить в банк документы, подтверждающие реальную причину, по которой вы временно не можете выплачивать деньги. В течении 5 дней банк рассмотрит документы и вынесет решение, а также уведомит вас о новом порядке выплат.

— Еще одно важное изменение произошло в ФЗ 214 — теперь долевое строительство стало более безопасным, — говорит Илона Юрьевна. — Сейчас деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, где они замораживаются до тех пор, пока дом не будет построен. В целом же принципиальных изменений по ипотеке нет и пока не предвидится, ситуация на рынке недвижимости стабильная, поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то, конечно, нужно его решать.

Процентные ставки ипотеки

— Сейчас ставки по ипотеке начинаются от 7% по госпрограмме, а средневзвешанная ставка — около 10% годовых, — говорит Илона Юрьевна. — Конечно, ставка зависит от банка, но не стоит выбирать место, в котором вы будете оформлять ипотеку, только по этому критерию. Самым правильным будет, обратиться к ипотечным консультантам в агентство недвижимости и вместе со специалистом, учитывая все нюансы конкретной сделки, подобрать «правильный» банк.

При выборе банка и программы кредитования, надо учитывать десятки факторов: размер своей зарплаты и накоплений, которые пойдут на первоначальный взнос, а также расходы по получению кредита и оформлению квартиры в собственность. Продумайте, нужно ли будет продавать свое жилье, будете ли вы приобретать «вторичку» или новостройку. Свою роль сыграет состав семьи, наличие сертификатов и материнского капитала и много других факторов.

— Сейчас нередки сделки, когда потенциальному заемщику необходимо продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка, закрыть остаток кредита деньгами покупателя, одновременно получить новый кредит и купить квартиру, использовав при этом маткапитал и наделив детей долями, — говорит Соболева. — Процедура сложная, поэтому выбор банка и программы кредитования тоже не такая уж простая задача. Решать ее надо вдумчиво и аккуратно.

Заранее узнайте в банке условия досрочного погашения кредита и оформления страховки, попросите просчитать размер аннуитетного (неизменного. — Прим.ред) взноса. Это важно потому, что напрямую влияет на размер издержек заемщика: его расходов на получение кредита, оформление сделки и несения бремени по оплате ежемесячных платежей и ежегодных страховых взносов.

В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. … К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной. Выбираем умом и сердцем.

Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2022 году

Чем ниже процентная ставка по кредиту, тем меньше сумма переплаты — принцип очевидный и понятный. Но не всегда удаётся найти такое предложение от банка, и, если жильё нужно прямо сейчас, приходится соглашаться и на невыгодные проценты и переплачивать миллионы рублей. «Секрет фирмы» выяснил у экспертов, как уменьшить переплату за ипотеку ещё на этапе заключения договора, так и после этого.

Сделать максимально большим первый взнос

Чем больше он при заключении договора, тем меньше будет сумма кредита и ежемесячный платёж — а с ним и проценты, и переплата. По мнению опрошенных «Секретом» экспертов, нет оптимального размера первого взноса. Получается оплатить сразу 50% стоимости квартиры — отлично, будет только 30% — тоже хорошо.

Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research, считает, что оптимальный первый взнос — не менее 35% от стоимости квартиры. У банка будет уверенность, что заёмщик не станет банкротом, раз вложил столько собственных денег. Поэтому есть шансы на более низкий процент по кредиту. По оценкам Юлии Сидской, директора по инвестициям строительной компании «Неометрия» и инвестиционной компании Alias Group, при высоком первоначальном взносе дисконт по ставке составит от 0,5% до 1%.

Также, по мнению опрошенных «Секретом» экспертов, есть разница между первым взносом за квартиру «для себя» и для сдачи в аренду.

При покупке квартиры в инвестиционных целях задача не снизить переплату, а заплатить как можно меньше своих денег. И в этом случае объём первого взноса подбирают индивидуально, так как он зависит от процентной ставки, срока кредита и стоимости аренды на эту недвижимость. Обычно оптимальный первый взнос при покупке квартиры для сдачи в долгосрочную аренду — 50% от стоимости жилья.

Правильно выбрать срок договора и ежемесячные платежи

Кредит на 3 млн рублей с первым взносом в 700 000 рублей, сроком в 2 года и ставкой в 10% — это 247 200 рублей переплаты. Тот же займ на три года — это уже 371 700 рублей переплаты. Тактика с позиции экономии выглядит очевидной — чем короче договор, тем лучше, выбор срока кредитования — индивидуальное решение.

Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», считает, что, когда покупатель может вложить деньги выгоднее, например, в бизнес, ему логичнее выплачивать долгосрочный кредит с небольшим взносом. А основную часть доходов направлять на развитие своего дела.

Если покупка квартиры — пока единственная крупная инвестиция, лучше сделать срок короче в зависимости от уровня доходов.

Простой вариант — выбрать сумму ежемесячных платежей, равную комфортной сумме аренды. Например, 50 000 рублей при зарплате в 100 000 рублей. Если не покупать квартиру, плюс-минус эти деньги и так пришлось бы отдавать за аренду, то есть финансовая нагрузка на этом уровне была бы в любом случае. При этом свободная сумма на жизнь остаётся не критично маленькой, если кроме кредита нет крупных статей обязательных расходов.

к.э.н., доцент департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ

Определите долгосрочные и обязательные бытовые траты: например, покупка продуктов, лекарственных средств, одежды. Дальше решите, от чего легко отказаться — развлечения, походы в рестораны. Обязательно заложите резерв для сбережений: ипотечный кредит предполагает долгий срок погашения и не исключает форс-мажорные обстоятельства. Ежемесячный платёж не стоит погашать за счёт всех свободных средств.

Опрошенные «Секретом» эксперты называют оптимальным расклад, при котором на погашение ипотеки уходит не более 30% от всех доходов. А более реальным — до 50%.

Для форс-мажоров, перед тем как взять кредит, сформируйте подушку безопасности.

Срок договора выбирайте так, чтобы при ежемесячных выплатах кредита качество жизни оставалось на приемлемом уровне. Иначе экстремальная экономия обернётся новыми кредитами. На форс-мажоры вроде потери работы нет смысла оглядываться: если что-то случится, можно либо продать квартиру и погасить ипотеку, либо подать заявку на изменение условий кредита.

Досрочно закрыть ипотеку

Закон разрешает выплатить досрочно любой кредит, включая ипотечный. Поэтому, если есть деньги, стоит каждый месяц гасить заём частично-досрочно: вносить сверх стандартного платежа, например, 3000–4000 рублей. Суммы небольшие, но в общей картине они значительно уменьшат переплату. И к концу срока договора условные ежемесячные 30 000 рублей превратятся в 5000 рублей, то есть финансовая нагрузка снизится.

к.ю.н., доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Если вы не уверены в своих будущих доходах, лучше увеличить срок ипотеки, но вносить каждый месяц больше, чем требуется. Например, если ежемесячный платёж 60 000 рублей, никто не запрещает отдавать банку по 70 000 рублей и закрыть кредит раньше, снизив этим переплаты по нему.

Чтобы увеличить платёж, уведомите банк:

С заявлением лично в офис — если нужно полностью досрочно закрыть ипотеку.

Через онлайн-приложение — если только частично погасить: вносить на счёт в банке сумму, превышающую стандартный платёж.

При частичном досрочном погашении есть выбор — сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж, если вносить большую сумму не регулярно, а когда появляется возможность.

Чаще всего более выгодный вариант — уменьшение срока кредита. Заёмщик снижает процентную часть выплат и увеличивает часть, которая идёт в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и в результате переплата банку снижается.

Но есть ли выбор между двумя сценариями, зависит от условий кредитного договора. Также в нём прописывается, за сколько дней до расчётного периода нужно уведомить банк о внеплановом платеже, какая минимальная сумма увеличенного взноса, как именно провести досрочное погашение.

Например, если банк списывает каждое 5-е число месяца 30 000 рублей, а вы хотите погасить досрочно сверх этого 100 000 рублей, то к 5-му числу у вас на счёте должно лежать 130 000 рублей. Иначе банк спишет, как обычно, 30 000 рублей и скажет, что у вас недостаточно средств для заявленного досрочного погашения и оно сместится ещё на месяц. Конечно, не все банки так делают, и у многих досрочное погашение возможно в любое время через приложение, в котором вы сами увидите, насколько снизится платёж и какую сумму внести к 5-му числу после досрочного погашения.

Воспользуйтесь льготами и субсидиями

На федеральном уровне есть несколько программ господдержки:

Семейная ипотека — ставка 6% годовых, максимальный размер кредита с мая 2022 года составляет 12 млн рублей в столицах и 6 млн рублей в регионах. Первоначальный взнос от 15%. Программа предназначена для семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, и только для новостроек.

Компенсация 450 000 рублей на погашение ипотеки при рождении третьего или последующего ребёнка с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.

Дальневосточная ипотека — под 2% годовых для жилья в любом из 11 субъектов Дальнего Востока. В отдельных банках ставка ниже, порой даже меньше 1%. Но максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, а возраст заёмщика — до 35 лет включительно.

Сельская ипотека — под 0,1–3% годовых на квартиры в домах не выше 5 этажей или частное жильё в любом регионе России. Максимальная сумма кредита — 5 млн рублей, а срок — 25 лет. Заёмщик прописывается в купленном жильё.

Накопительно-ипотечная система для военнослужащих — доступна контрактникам после 3 лет службы и до отставки. Ставка начинается с 6,75%. Пока военный проходит службу, государство погашает его ипотеку в размере установленного годового взноса. В 2022 году это 311 044 рублей.

Для IT-специалистов — под 5% годовых с максимальной суммой кредита в 18 млн рублей для городов-миллионников и в 9 млн рублей для остальных. Программа запущена в мае 2022 года.

Ипотека в России в 2022 году. Ипотека позволяет не копить деньги годами, а сразу заезжать в жилье, постепенно выплачивая его стоимость (правда, с процентами). Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека в 2022 году, и стоит ли брать ее сейчас ? ЕЛЕНА БЛАГИНИНА. Журналист «КП». Илона Соболева. Президент Уральской палаты недвижимости. Популярные материалы. Покупаем квартиру по специальным условиям на Дальнем Востоке.