Стоит ли продавать вторичку и покупать новостройку

Как выбрать подходящий вариант и какие нюансы нужно учесть при выборе квартиры? Сравнение первичной и вторичной недвижимости по основным параметрам: цены и льготные предложения, инфраструктура, ремонт и планировка, особенность оформления сделок.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.

Ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

В июле 2021 года российский президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.

Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Цены на недвижимость

Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.

Взять ипотеку или копить

Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.

От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.

Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

• Вопрос хранения денег.

Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.

Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.

• Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

• Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

• Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

• Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
• Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

Стоит ли ждать снижения ставок

Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье , только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются. Расходы на сделки. Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья . Новостройку мы купили у застройщика: я заключила с ним договор долевого участия — ДДУ. … Какая разница вторичка или новостройка , когда у тебя есть возможность купить квартиру в Москве за подарок на свадьбу… Ответить. 96.

Стоит ли продавать вторичку и покупать новостройку

Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо
подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов,
встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать:
новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая
решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих
вариантов. Предлагаем их рассмотреть.

Что выбрать: новостройку или вторичку?

Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.

В чем преимущество покупки первичной недвижимости?

Стоимость

Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.

Возможность выбора

Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.

Современные планировки

Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные.

Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.

Простота ремонта

Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.

Юридическая чистота

Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?

Месторасположение и инфраструктура

Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.

Ожидание сдачи и риски

Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случая дом и вовсе может быть не достроен.

Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.

Ремонт

Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.

Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, заселяются неравномерно. Приготовьтесь, что ваши соседи могут шуметь еще очень долго.

Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке

Можно въехать прямо сейчас

Если покупать квартиру, которой не нужен срочный капитальный ремонт. Отсутствие принципиальных претензий позволяет въехать в новое жилье сразу, а ремонт отложить на какое-то время. Некоторые продавцы при продаже квартиры оставляют в ней мебель, что позволяет ускорить переезд и исключить большие затраты в первое время.

А если хотите сразу сделать хороший ремонт, то ждать тоже не придется. Скорее всего, дом уже дал усадку и «не поплывет».

Регистрация

В отличие от первичного жилья, где перед регистрацией нужно дождаться постановки дома на кадастровый учет и оформления права собственности, прописаться во вторичке можно практически сразу.

Выбор нужного района

Если район проживания окончательно выбран, а строительство новых объектов недвижимости там не предвидится, обратите внимание на вторичку. Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет.

Отсутствие неопределенности

Уже на этапе выбора квартиры можно оценить существующую инфраструктуру, состояние дома и подъезда, узнать величину коммунальных платежей и другую важную информацию.

Какие недостатки есть у вторички?

Стоимость

Приобретение уже готового жилья на вторичном рынке не попадает под действие многих льготных ипотечных программ, а на некоторые квартиры из старого фонда и вовсе не получится получить одобрение от банка на ипотеку. Несмотря на это можно приобрести жилье выгодно. Главное, быть внимательными при покупке и не попасться на уловки мошенников.

Как защитить себя, читайте здесь.

Необходима тщательная проверка на юридическую чистоту

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние. В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег.

Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры, мы подробно рассказали здесь.

Нежелательные соседи

Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком.

Износ общедомового имущества

Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры, но и на общедомовое имущество. Добиться от управляющей компании или ТСЖ его ремонта бывает сложно.

Что же все-таки выбрать?

Мы подготовили сравнительную таблицу, чтобы вам было проще определиться с выбором:

Рассказываем, приобретая какое жилье в Москве сегодня можно больше заработать. … К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам.

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Вторичка — это уже реально существующее жильё с хозяином (это может быть человек, компания, муниципалитет или государство), которое приобретается по договору купли- продажи . Это главное, чем отличается вторичка от новостройки . По сути, вторичное жильё может быть и абсолютно новым, в котором никто не жил: если дом уже построен, принят в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт, квартиры в нём продаются по законам вторичного рынка. Однако чаще всего, когда говорят о вторичке , подразумевают не новый жилой фонд, а дома минимум 2000 года постройки или раньше. Новостройка или вторичка : плюсы и минусы.