Правила определения вида работ по капитальному ремонту и его отличия от текущего ремонта
Действующее законодательство различает работы по текущему содержанию общего имущества и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. У этих видов работ разный правовой режим регулирования и механизм реализации.
Текущий ремонт и капитальный ремонт: понятия
В соответствии с п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)), текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Подразумевая фразу «по решению общего собрания» законодатель предполагает, что принимая такие решения собственники определяют объемы и источники финансирования подобных работ.
В Салехарде завершены строительно-монтажные работы по капитальному ремонту сезона-2020
В соответствии с п. 14.2) ст. 2 ГрК ПФ, капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Ключевые слова здесь – это «замена и (или) восстановление», а также «на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы». Таким образом, предполагается, что капитальному ремонту подлежит то, что изначально построено.
И все же, несмотря на все эти трактовки, грань между капитальным ремонтом и текущим ремонтом очень неопределенная (размытая). Например, региональный оператор делает капитальный ремонт фасада в многоквартирном доме (утепление), но только с двух сторон, а не с четырех. Такой капитальный ремонт получается половинчатым и больше походит на текущий ремонт (при всех затратах регоператора по капитальности работ).
й ситуации мы часто имеем дело с практикой, при которой капитальным ремонтом и региональный оператор, и управляющие компании «закрывают дыры» по текущему ремонту (потому что грань между двумя данными понятиями очень условна и неопределена).
Содержание работ по капитальному ремонту
Ст. 166 ЖК РФ устанавливает три уровня возможных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
1. Федераьный, в рамках которого можно проводить:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем электро- тепло- газо- водоснабжения, отведения.
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
2. Региональный, по которому дополнительный состав работ определяется в законе субъекта РФ по капитальному ремонту.
3. Факультативный: можно делать любые виды работ по капитальному ремонту, при условии, что размер взноса на капремонт превышает установленную в законе величину (ремонт делается на эту разницу). Однако такая практика практические не распространена, т.к. собственники не хотят переплачивать выше минимальной «обязаловки» взноса.
Проблемы статьи 166 ЖК РФ состоят в ее неконкретности, а каких-либо дополнительных разъяснений на уровне правительства по многоквартирным домам принято так и не было.
Например:
— Как быть в ситуации, когда необходимо ремонтировать оголовки вентканалов, расположенные на крыше? Будут ли являться оголовки (с крышными элементами в виде козырьков) частью крышного оборудования или частью вентиляционных систем;
— Является ли входная группа частью фасада? Практика проведения капитальных ремонтов идет по тому пути, что является, но фактического нормативного регулирования – нет.
Наконец, очень спорным вопросом является установка объектов, которые изначально не находились в многоквартирном доме. Например, можно ли делать по капитальному ремонту систему видеонаблюдения или архитектурно-художественную подсветку? Формально, можно, поскольку оба данных объекта будут запитаны от внутридомовой системы энергоснабжения. Но фактически в законе не предусмотрена ситуация приращения общего имущества в процессе проведения капитального ремонта.
Смежные нормы: Методические рекомендации 2007 года
Взносы на капитальный ремонт стали собираться ноября 2014 года. При этом еще в 2007 году были принятs Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Закон № 185) (далее – Методические рекомендации).
Эти рекомендации не являются документом прямого действия и относятся в большеq степени к Фондe содействия реформированию ЖКХ. Но других рекомендаций с подобной детализацией у нас нет, поэтому мы используем жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).
Так, в п. 2.1.12 Методических рекомендаций указано, что следует разграничивать, работы по капитальному ремонту и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усреднённым срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами.
С другой стороны, Методические рекомендации указывают, что работы по модернизации, как составной части капитального ремонта, идентичны ряду работ, выполняемых в процессе реконструкции многоквартирных домов. Например: оборудование (вновь) и полная замена инженерных систем, устройство лифтов, ремонт встроенных помещений в зданиях. Существенным признаком работ по модернизации, проводимых при любом виде капитального ремонта, является их выполнение в существующих габаритах многоквартирного дома. При реконструкции многоквартирных домов выполняются работы по надстройке, пристройке и другие работы, связанные с изменением габаритов дома, а иногда и его назначением (п. 2.1.11).
Таблица 2.3 Методических рекомендаций содержит определённую методическую привязку технологических процессов к перечню работ по капитальному ремонту. Так, капитальный ремонт и замена лифтового оборудования с его модернизацией, в т.ч. может включать:
1. Ремонт или полная замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
2. Ремонт при необходимости шахт, замена приставных шахт;
3. Ремонт машинных помещений
4. Ремонт, замену элементов автоматизации и диспетчеризацию лифтового оборудования
5. Оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизация и диспетчеризация лифтового оборудования.
Аналогичные рекомендации технологических процессов и работ приведены и по другим направлениям капитального ремонта. И хотя, повторим, этот документ является рекомендацией и документом непрямого действия, мы можем его использовать как некий ориентир.
Также в Методических рекомендациях есть норма о том, что при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Законом № 185, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Однако на практике соблюсти эту норму очень сложно, а еще сложнее проконтролировать. Кроме того, нужно учитывать, что требование в 50% относилось на Закон № 185, а не ст. 166 ЖК РФ, в которой подобных ограничений нет.
Тема капитального ремонта – очень непростая и спорная. Очень часто мы сталкиваемся с недобросовестной практикой проведения данных работ, что объясняется слабым правовым регулированием, неопределенностью по многим вопросам, на которые никто не может дать ответа.
ИсточникСтроительно монтажные работы относятся к капитальному ремонту
Для удобного взаимодействия с нашим сайтом, предлагаем вам воспользоваться современными браузерами.
Почему нужно поменять браузер.
Ваш браузер не просто старый, а устаревший. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы ниже в несколько раз!
Делаем ремонт в офисе: что отнесем к капитальному ремонту, а что – к модернизации?
При проведении ремонта офиса могут возникнуть трудности в отнесении определенных видов работ к капитальному ремонту либо к модернизации. Между ними очень тонкая грань, не всегда очевидная для бухгалтера, а налоговые последствия правильной классификации проводимых работ весьма важны.
В данной статье мы разберем основные виды работ, возможные при проведении ремонта в офисе, и расскажем, что из них относится к капитальному ремонту, а что – к модернизации. Работы, относящиеся к текущему ремонту, описаны в статье «Отнесение ремонта к текущему – гарантия увеличения затрат, уменьшающих налог на прибыль» («ГБ», 2016, № 18, с. 61–65).
Терминология
Ремонт – совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными техническими нормативными правовыми актами, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа (приложение 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6; далее – Инструкция № 37/18/6).
Капитальный ремонт объекта строительства (далее – капитальный ремонт объекта) – совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в т.ч. с применением новых материалов и технологий (ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).
Модернизация – совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящая к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта (приложение 5 к Инструкции № 37/18/6).
Общие признаки и критерии изменения характеристик объектов в результате проведения ремонта и модернизации также определены приложением 5 к Инструкции № 37/18/6 (см. табл. 1):
Таким образом, при отнесении работ к капитальному ремонту или модернизации объекта определяющими являются следующие моменты:
– улучшились его технико-экономические показатели или нет;
– повысилась ли стоимость объекта.
Если в результате проведенных работ характеристики остались прежними и не изменились в лучшую сторону, то это ремонт. В ином случае такие работы относятся к модернизации.
Однако конкретика в этих определениях отсутствует. Поэтому при квалификации тех или иных работ следует руководствоваться признаками, определенными в техническом кодексе установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), утвержденном приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (приложения Б, В) (далее – Технический кодекс).
Разные работы учитываем по-разному
Фактические затраты, связанные с реконструкцией (модернизацией, реставрацией) основных средств, проведением иных аналогичных работ, отражаются по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» и кредиту счетов 10 «Материалы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и других счетов. Суммы данных затрат, учтенные на счете 08, списываются с этого счета в дебет счета 01 «Основные средства» по окончании работ (п. 20 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26).
Фактические затраты на поддержание основных средств в рабочем состоянии (технический осмотр и уход, проведение всех видов ремонта) признаются расходами в том отчетном периоде, в котором они произведены.
Если выполняется капитальный ремонт, то затраты по нему учитываются при налогообложении прибыли в том периоде, в котором они произведены (пп. 1, 2 ст. 130 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК)).
Если же проводятся модернизация и реконструкция |*| , то они увеличат первоначальную стоимость здания и в затратах могут быть учтены путем начисления амортизации.
Порядок классификации работ
Бухгалтер имеет право не знать, к какому виду относятся производимые работы. В техническом кодексе установившейся практики «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации.
Основные требования» ТКП 45-1.04-208-2010 (02250), утвержденном приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (далее – ТКП 45-1.04-208-2010), указано, что контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации путем проведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров собственными силами, а при необходимости – путем проведения обследования специализированной организацией (п. 4.7 разд.
4). Необходимость привлечения к обследованию специализированной организации возникает при обнаружении значительных и критических дефектов (п. 4.11 разд. 4).
Общий осмотр зданий проводится комиссией, состав которой установлен п. 4.9 ТКП 45-1.04-208-2010. К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций. По результатам осмотра составляется акт, который подписывается всеми членами комиссии и утверждается собственником здания или уполномоченным им лицом.
Таким образом, заключение комиссии является основанием для отнесения строительно-монтажных работ к капитальному ремонту либо модернизации.
Кроме того, помочь в классификации производимых работ может и комиссия по амортизационной политике. Она создается для проведения амортизационной политики в организации из числа имеющихся в штате специалистов технических, производственно-технологических, информационно-технологических, финансово-экономических, бухгалтерских и юридических подразделений организации (далее – комиссия) (п.
6 Инструкции № 37/18/6). Указанная комиссия осуществляет функции согласно приложению 1 к данной Инструкции. В частности, в ее обязанности входит оценка технического состояния, эксплуатационных характеристик и условий функционирования объектов. Положение о комиссии и ее состав утверждает руководитель организации (вышестоящей организации), собственник имущества организации.
Результаты работы комиссии по проведению амортизационной политики оформляют протоколами, в которых содержатся ссылки на записи в учетной политике организации и соответствующие первичные учетные документы. Значит, записи об отнесении проводимых работ к капитальному ремонту либо модернизации должны содержаться в протоколах, ею утверждаемых.
Ремонтируем офис – правильно определяем вид работ
И комиссия по амортизационной политике, и эксперты призваны помочь в правильной классификации работ. А если бухгалтер оказался один на один перед решением проблемы отнесения работ к капитальному ремонту либо модернизации, ему может помочь наша таблица. Рассмотрим основные виды работ при ремонте офиса, подпадающие под определения «модернизация» и «капитальный ремонт» (см. табл. 2).
10 % от стоимости реконструкции – в затраты
Отнесение работ к реконструкции, модернизации, реставрации не совсем безнадежно в части учета их стоимости при налогообложении. Конечно, стопроцентно и разово учесть их при расчете налога на прибыль |*| не получится, но в пределах 10 % – вполне возможно и законодательно разрешено.
Подпунктом 2.6 п. 2 ст. 130 НК плательщикам разрешено применить инвестиционный вычет.
Инвестиционным вычетом признается сумма, исчисленная от сформированной в бухгалтерском учете стоимости вложений в основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, в связи с их реконструкцией, модернизацией, реставрацией по зданиям, сооружениям и устройствам передаточным, используемым в предпринимательской деятельности, и стоимости вложений в их реконструкцию – не более 10 % первоначальной стоимости (стоимости вложений в их реконструкцию).
Сумма инвестиционного вычета включается в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг) в том месяце, с которого (в котором) стоимость вложений в реконструкцию |*| увеличила в бухгалтерском учете первоначальную (переоцененную) стоимость основных средств, используемых в предпринимательской деятельности.
Источник