Президент ГК Fedeco Валерий Шумилин рассказывает об особенностях малоэтажного строительства в регионах, а также о недостатках и преимуществах проживания в малоэтажных комплексах.
— Жилые малоэтажные комплексы в регионах. Проектные особенности, примеры, результаты реализации.
— В России малоэтажными считаются как отдельно стоящие, так и многоквартирные дома, которые имеют непосредственную связь с прилежащим земельным участком. Высотность таких зданий не должна превышать 3-х этажей и может включать мансарду без окон. Понятие малоэтажного жилья регламентируется несколькими нормативными документами, например, Градостроительным Кодексом РФ (ст.48, 49), Сводом правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Приказом Минрегиона РФ №79 и Сводом правил по проектированию и строительству, изданных Госстроем России.
В данный момент, доля малоэтажного строительства увеличивается. Сейчас она составляет уже больше 50% от общего объема жилого строительства. Как результат – в регионах появляются целые малоэтажные микрорайоны. Показательны примеры успешных проектов малоэтажных микрорайонов в регионах РФ компаний «Экодолье» в Оренбурге и «Авиакор» в Самаре.
Как выбрать строительную компанию? Чек лист по строительству. Советы НеМихаила
Если брать развитие комплексных малоэтажных посёлков в Москве, Сантк-Петербурге, МО и ЛО, интересны проекты Kaskad Family и MR Group в Подмосковье, а так же Kivennapa в СПб. Стоит отметить проекты Группы компаний Fedeco, строительство которых идёт в рамках развития городской агломерации в Тамбове и Орле – «Новый Тамбов» и «Новый Орел». Эти проекты получают серьезную поддержку администрации регионов, потому что их реализация позволяет реально улучшить ситуацию с обеспечением населения жильем.
— Проблемы малоэтажного строительства в 2013 г. Участие муниципальных властей, варианты ГЧП.
— Малоэтажные дома являются новым продуктом для современного строительного рынка и имеют свой срок привыкания, который может доходить до 10 лет. В Москве эти 10 лет уже прошли, в других регионах – пока нет.
В отличие от многоэтажного строительства, где уже наработан опыт и технологии, проблемы малоэтажной застройки в России связаны, прежде всего, с неразвитостью отрасли: отсутствует практика реализации проектов, понимание и ясность в вопросе – как делить очереди? Проблемы обеспечения инженерной и социальной инфраструктурами можно не выделять в отдельную группу, так как они актуальны для любого строительства. При возведении жилых объектов часть инженерной инфраструктуры берет на себя застройщик (все внутренние сети), а внешние сети и подведение их к участку предполагает участие государства. Но в реальности большую часть на себя приходится брать застройщику.
В рамочном законе о государственно-частном партнерстве практически не рассматривается жилищное строительство и, по мнению специалистов нашей отрасли, он мало к нему применим. Тем не менее, имеются удачные примеры диалога между властью и бизнесом, когда нам удаётся найти верные решения. Как правило, это происходит под эгидой некоммерческих партнёрств, таких как НАМИКС и его деятельностью.
Сейсмика! Что это такое? Как в ней строить? (Академия Байкальского газобетона vol.6)
Успешным взаимодействием можно считать такие партнёрские отношения, когда администрации максимально берут на себя обязательства по созданию инженерной и социальной инфраструктур (строительство школ и детских садов). Реализация таких проектов происходит через конкурсы, финансируемые субъектами или муниципалитетами. Возможно взаимодействие застройщиков и властей с представителями монополистов для получения технических условий, подведения газа, электричества, обеспечения транспортной доступности с учетом условий развивающейся территории.
Наглядным примером всесторонней государственной поддержки может служить подписанное соглашение между Правительством Орловской области в лице губернатора Козлова А.П. и девелоперской компанией Fedeco в лице Шумилина В.В. о совместной деятельности по проекту строительства многоквартирных домов в регионе. Проект будет реализован на земельных участках ГК Fedeco. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» предусмотрено строительство детского сада и автомобильной дороги.
Инвестиционный проект «Новый Орел» будет реализован на территории общей площадью 25 га в 2016 году и обеспечит комфортным жильем порядка 2 500 семей в Орловской области. В 2014 году планируется ввести в эксплуатацию 20 000 кв.м, в 2015 году – 30 000 кв.м. В 2016 году девелопер планирует завершить строительство и ввести в эксплуатацию 100 000 кв.м. Общий объем инвестиций в строительство проекта «Новый Орел» составляет 1,6 млрд руб.
— Себестоимость строительства жилья малой этажности.
— Строительство малоэтажных зданий, в сравнении с многоэтажными домами, с одной стороны проще, поскольку реализация проекта происходит более высокими темпами и не требует получения государственной регистрации. Но из-за большей площади застройки требуется проложить больше инженерных сетей и дорог. Себестоимость строительства жилья малой этажности находится под влиянием минимизирующих и максимизирующих факторов. Сокращение расходов, прежде всего, связано с количеством возводимых этажей, но в этом случае строят то же количество квадратных метров на большем участке земли, что приводит к удорожанию.
В настоящее время идет спор, кто строит дешевле и что выгоднее возводить. Стоимость зависит от способности застройщика контролировать все ценовые цепочки, следить за затратами. Но в качестве основного вывода можно сказать, что жильё малой этажности можно построить не дороже, чем многоэтажное.
Считаю, что правильнее было бы говорить о цене, за которую жилье получит покупатель. В обоих случаях можно достигнуть приемлемой стоимости, как квадратного метра, так и готового дома с земельным участком даже в сегменте «эконом».
— Недостатки и преимущества проживания в малоэтажных комплексах.
— Если говорить о градостроительной политике в целом, то здесь важно учитывать особенности зонирования и расположения высотных и малоэтажных жилых домов. Исходя из необходимой плотности застройки и мирового опыта, в центральных частях города жилье должно быть многоэтажным, а чем дальше от центра – этажность должна быть более низкая.
Как правило, объекты малоэтажного строительства зачастую располагаются в более экологичных зонах, чем многоэтажные комплексы, а значит, окружающая среда рядом с домом будет более чистой.
Малоэтажные комплексы обязательно располагают земельными участками, которыми могут пользоваться жильцы по своему усмотрению, как для проведения досуга, так и организации сада. Безусловно, интереснее всего иметь отдельный участок, отдельный дом, жить в своем режиме: никому не мешать, загорать, жарить шашлыки и наблюдать, как дети играют во дворе. Кроме того, такие комплексы характеризуются большей плотностью территории, рассчитанной на совместное пользование – это и парковки, и детские площадки, и прогулочные зоны.
«Малоэтажка» гибче и позволяет быстрее реагировать на спрос. В итоге, покупатели получают больше возможностей в сравнении с аналогичными предложениями многоэтажных комплексов.
Если провести градацию по комфорту проживания и использования прилегающей территории то, лучше всего жить в отдельном доме, потом в таун-хаусе, потом в трехэтажном, и только потом в аналогичном многоэтажном доме. Немалую роль играют психологический комфорт и исторический фактор.
Проживая в квартире малоэтажного дома, по площади равной аналогичной в многоэтажном, жители осваивают больше реальной площади прилегающей территории. Например, территория двора многоэтажного дома рассчитана не на 50 семей, а на 400. Если рассчитывать прилегающую площадь к многоэтажным домам по аналогичным параметрам и пропорциями, которые предоставлены в малоэтажных домах, прилегающие территории многоэтажки должны быть настолько большими, что для связи, межу ними может потребоваться общественный транспорт. Подобные проекты городской урбанизации были представлены на архитектурных выставках в СССР, начиная с 20-х годов. Но такие проекты не были популярными из-за экономических факторов, в результате чего высотки были лишены общественных площадей.
Во всем мире спальные районы являются малоэтажными, так же должно быть и у нас, весь вопрос в правильном зонировании. Как я упоминал, строить малоэтажное жилье в центре города совершенно неэффективно. Поскольку стоимость зависит от площади и коммуникаций, которые там распределены, такое жилье будет дорогим и недоступным для широких слоев населения. А застраивать многоэтажными домами пригород, по моему мнению, вообще неправильно! Там, по сравнению с центрами городов, достаточно недорогой земли, поэтому, безусловно, целесообразнее возводить «малоэтажку».
— Перспективы развития данного формата жилья.
— Общая тенденция говорит о возможности роста и расширения самого рынка жилищного строительства. Сейчас малоэтажное строительство достигло 1/2, по моим оценкам, в ближайшие 7 лет показатель вырастет до 2/3, а через 10 лет составит ¾ от общего объема вводимого жилья. Если посчитать, насколько должен увеличиться дополнительный объем вводимого жилья, видно, что он целиком будет состоять из «малоэтажки».
Рынок многоэтажного жилья уже сформировался и насыщен, а значит, будет поддерживаться в своем объеме. Если же он и будет расти, то темпами, соответствующими темпам роста экономики в пределах 2-3%. При этом условии, доля возводимого малоэтажного жилья увеличится в несколько раз. Во многом, увеличение будет происходить за счет таких форматов, как: дубли, таунхаусы, квадрохаусы и многоквартирные малоэтажные дома.
Сейчас возводится 65 млн кв.м на 140 млн человек. По простым подсчётам, это выходит меньше, чем полметра в расчете на одного человека. Задача, поставленная Президентом – строить по метру на человека в год. Реальная обеспеченность в России – 25 кв.м на человека, а приемлемая норма – 40 кв.м, у западных европейцев – 50-70 кв.м, у американцев – 80 кв.м, у норвежцев – 90 кв.м на чел.
С учетом выбытия, потребуется более 20 лет непрерывного строительства жилых домов общим объёмом, превышающим существующий в два с половиной раза. И только через этот период мы, возможно, сможем достичь показателя нормы – 40 кв.м на человека.
Согласно опросам, которые мы проводили, 80% людей хотели бы жить в малоэтажном доме. Соответственно, если предоставить людям малоэтажное жилье такого же качества, как и многоэтажное, с такой же инфраструктурой и транспортной доступностью, то 80% выберут квартиры в малоэтажных домах, таунхаусах или индивидуальные коттеджи с прилегающим участком.
Источник: www.tatre.ru
Стандарты и нормы малоэтажного строительства
Строительство частного дома, как и его проектирование, производимое в соответствии с требованиями регламентирующей нормативно-технической документации, это самый большой ресурс экономии расходов!
Поскольку, во-первых, при соблюдении нормативов и технических регламентов, Вы сокращаете до минимума возможность совершения строительных ошибок, исправление которых, всегда исчисляется многими тысячами рублей. Во-вторых, очень много брака, совершенного при строительстве дома, возможно выявить только во время его эксплуатации. Переделки же строительных конструкций во время проживания, доставляют самые большие неудобства и вынуждают нести внушительные незапланированные расходы. Например: отсыревающая стена, подтекающая кровля, перегревающаяся электропроводка, ледяной пол и т.п.
Если хотите добиться мах экономии, то Вам нужно компетентно контролировать ход строительных работ. Для этого нужно знать ключевые точки контроля и критерии оценки качества. В этом разделе сделана краткая подборка основных нормативно-регламентирующих документов, необходимых при проектировании и строительстве частного дома.
1. Проектирование, подготовка к строительству дома
1.1. Архитектурные, общестроительные нормативы.
Сначала следует ознакомиться со Сводом правил проектирования СП 11-III-99. Ознакомившись с этим документом, Вы совершенно точно будет знать, какие бумаги требуются для начала строительства на своем индивидуальном участке. При строительстве жилого дома и различных хозяйственных построек существуют нормы их расположения на участке, согласно следующих документов:
— «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
— «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» СНиП 30-02-97;
— «Жилые здания» СНиП 2.08.01-89* и СП II 106-97;
— «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001;
— «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» СНиП 2.07.01-89;
Так выглядит приблизительная схема размещения построек на участке согласно РСН 70-88.
Внимательно изучив РСН 70-88 (республиканские строительные нормы), СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89 (Строительные Нормы и Правила), Вы узнаете, какие действуют ограничения площадей и высот помещений жилого дома.
Существуют минимальные ограничения по высоте этажей (СНиП 2.08.01-89). Дом может быть признан непригодным для постоянного проживания, если высота жилых этажей окажется ниже 2,5м от пола до потолка. В мансардном этаже норма высоты от 2,3м. Этажность дома обычно определяется надземными этажами, куда входит и мансардный этаж.
В цокольном или подвальном этаже не допускается размещать жилые комнаты. Цокольный этаж может быть приравнен к надземным этажам, если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки земли не менее чем на 2м метра. Если в цокольном или подвальном этаже решено разместить хозяйственные помещения, то высота от пола до потолка должна быть не менее 2 метров.
Площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех помещений этажей. Балконы и лоджии тоже включаются в общую площадь. Считаются площади лестничных клеток в уровне данного этажа.
Если Вы планируете строить дом на территории садового товарищества, то нужно обязательно учесть требования СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» в редакции 2011г.
1.2. Бетонные конструкции.
1.3. Теплотехнические нормативы. Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций.
1.4. Инженерные коммуникации.
Электрические провода от уличного столба к вводу в жилой дом должны проходить на высоте не менее чем 2,75 м от земли. Если отвод осуществлен с другой стороны улицы, по которой движется автотранспорт, то разрешаемая высота 6м. Длина отвода от магистральной линии до жилого дома не должна превышать 25м, если получается более, устанавливается дополнительная опора. Все места соприкосновения кабеля с поверхностью строения, и прохождения сквозь стены, должны быть несгораемые и надежно заизолированы, причем в местах ввода наружный конец изоляционной трубы должен смотреть вниз во избежание попадания туда атмосферных осадков.
Категорически запрещено пробрасывать электрический провод над крышей дома. Наружная проводка должна быть недоступна с балконов и окон жилого дома.
При нарушении правил монтажа канализационных сетей застройщику грозит регулярное их засорение. Он обречен на частые прочистки забитых стоками труб. По нормативам суточные канализационные расходы на одного человека составляют около 200 литров.
Наименьший диаметр наружной канализационной трубы должен быть 100 мм, с уклоном к общему коллектору не менее 8 %. Наименьшая глубина заложения трубы в грунт составляет 0,3 метров. Если отсутствует централизованная уличная канализация, то допускается строительство фильтрующих колодцев и траншей с обязательной установкой перед ними септика (промышленное очистное устройство). Основание искусственных фильтров должно быть на 1 метр выше уровня грунтовых вод.
1.4.3. Отопление, вентиляция в соответствии со СНиП 2.04.05-91. Обратитесь к специалистам, чтобы они правильно рассчитали Вам мощность и количество отопительных приборов для удовлетворительного обогрева помещений дома.
Обычно в технических характеристиках приборов указана мощность в ватах или киловаттах. Тепловой поток, поступающий от отопительных приборов, следует принимать не менее чем 10 Вт на 1 квадратный метр пола помещения. Как правило, радиаторы, конвекторы размещаются под световыми проемами окон.
Не допускается размещать их в тамбурах, имеющих наружные двери, ибо это чревато размораживанием системы. Следует обратить внимание на недопустимость использования вентиляционных каналов для отвода продуктов горения котла или водонагревательной колонки. Помещение, где расположен отопительный котел, должно иметь окно, площадью не менее 0,03 квадратных метров на 1 кубический метр объема этого помещения. Если используется твердотопливный котел, то разрешается в первом, цокольном или подвальном этаже устроить кладовую для хранения топлива.
В жилых индивидуальных домах канальная вентиляция устанавливается в обязательном порядке в ванных и туалетных комнатах, если там отсутствуют наружные окна. Иногда, вентиляционные каналы размещают у наружных стен, не учитывая влияние погодных условий. Это приводит к быстрому охлаждению отводящего воздуха, и потере тяги. При этом стена постоянно переувлажняется конденсационной влагой и разрушается.
При наличии соответствующих знаний и опыта допускается самостоятельно производить монтаж инженерных сетей, за исключением газовых коммуникаций. Существуют очень жесткие требования к приемке системы газоснабжения. Только специализированная организация имеет право осуществлять монтаж газопровода и подключение газовых приборов.
Нельзя в одном помещении устанавливать более двух отопительных аппаратов. Категорически запрещено устанавливать водоподогреватель в ванной комнате, иначе у Вас может получиться прекрасная газовая камера.
Практики
СНиП для строительства частного дома ИЖС
Строительные нормы и правила (СНиП) — совокупность принятых органами исполнительной власти нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, а также инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.
Система нормативных документов в строительстве в СССР действовала наряду с системой стандартизации в строительстве, являющейся частью Государственной системы стандартизации, а также с системой стандартизации в рамках СЭВ. С 1995 года СНиПы являлись частным случаем технических регламентов. В 2010 году существующие СНиПы были признаны сводами правил.
Действующие требования в строительстве
В Едином перечне продукции, в отношении которой устанавливаются обязательные требования в рамках Таможенного союза, содержатся:
• здания и сооружения,
• строительные материалы и изделия,
• автомобильные дороги,
• инфраструктура железнодорожного транспорта, в том числе высокоскоростного,
• инфраструктура метрополитена,
• объекты морского транспорта,
• объекты внутреннего водного транспорта.
Эти требования реализуются в рамках:
• национальных технических регламентов Российской Федерации
• О требованиях пожарной безопасности;
• О безопасности зданий и сооружений;
• О безопасности объектов внутреннего водного транспорта;
• О безопасности объектов морского транспорта.
• технических регламентов Таможенного союза
• ТР ТС 003/2011 О безопасности инфраструктуры железнодорожного транспорта;
• ТР ТС 014/2011 Безопасность автомобильных дорог.
Для выполнения обязательных требований технических регламентов Таможенного союза на добровольной основе используются межгосударственные стандарты (при их отсутствии — национальные). В случае неприменения данных стандартов осуществляется оценка соответствия на основе анализа рисков.
Также разрабатывается технический регламент Таможенного союза «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий».
СНиП при строительстве на земле ИЖС.
Участки ИЖС относятся к землям городов, поселений и других населенных пунктов. На такой земле допустимо строительство небольших, малоэтажных домов.
Возможно возведение хозяйственных, надворных построек: бань, теплиц, помещений для содержания домашнего скота и птицы.
Участки под ИЖС должны соответствовать потребностям будущего владельца дома и быть расположенными возле:
• удобных дорог;
• инженерных коммуникаций;
• объектов городской и сельской инфраструктуры.
СНиП для строительства частного дома ИЖС регулируют порядок постройки небольшого или многоквартирного дома.
В документах содержатся правила расположения дома от границ соседнего участка, красной линии.
Отдельно устанавливаются правила противопожарной безопасности, которые могут конкретизироваться в локальных актах.
Существующие нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2018 году остались без изменений. А значит, землевладельцам все так же нужно их соблюдать. Иначе соответствующие госорганы не позволят узаконить объекты недвижимости и получить на них право собственности.
Правила носят обязательный характер. При их игнорировании (в частности, неполучение разрешения на строительство) дом считается самовольной постройкой и может быть снесен по решению суда.
Пренебрежение нормами приводит к тому, что узаконивать дом придется с разрешения судебной инстанции.
Проектирование и строительство домов должно соответствовать нормам СНиП 31.02.2001.
Возведение дачных коттеджей также должно укладываться в рамках правовых и технических критериев, определенных в СНиП 30.02.97.
В обязательном порядке должны учитываться положения Земельного и Градостроительного кодекса – в плане застройки земель населенных пунктов, целевого использования участков, соответствия проекта архитектурной схеме города.
Для оформления разрешения необходимо руководствоваться СП 11-3-99.
Получение разрешения
Необходимо обратиться в архитектурный департамент города или БТИ в муниципальном районе. Нужно написать заявление, с приложением постановления главы населенного пункта о предоставлении земельного участка в аренду.
Если земля находится в собственности, то нужно представить: • правоустанавливающие документы; • свидетельство о натурном определении границ участка и разбивке строений, красных линий и базовых осей строительного объекта.
К заявлению нужно приложить:
• кадастровый план участка под ИЖС;
• правоустанавливающие документы на землю;
• проект дома, составленный специалистами БТИ.
Разрешение действительно в течение 10 лет со дня оформления.
Предварительное получение проекта требует составление сметной документации, предусматривающей расходы на постройку дома.
СНиП для строительства частного дома ИЖС
Если земли выделены под индивидуальное жилищное строительство, то на них можно возводить только жилой дом, а не коммерческое здание и сооружение.
Для одноквартирных частных домов также актуальны положения СНиП от 4.08.1991.
Материалы постройки должны быть огнестойкими, не провоцировать пожары и другие неблагоприятные последствия – например, образование плесени на стенах и сырости.
Правила
Следует убедиться в точности оформления документов на земельный участок и будущую постройку. Нужно обозначить границы участка от земли соседей и земель населенных пунктов.
Помимо дома и хозяйственный построек, допускается расположение на соседнем участке компостных площадок, уборных, выгребных ям, клозетов с антисептиком. Можно сделать выбор в пользу биотуалетов и локальных очистительных систем.
Для размещения хозяйственных строений необходим правильный выбор ориентиров. Это могут быть строения на участках соседей, заборы или другие лимитные объекты.
Коттедж должен располагаться не ближе 5 м от дороги и 3 м от тупиковых дворов или улиц с малым движением.
В градостроительстве под красной линией понимается граница, которая отделяет проезжую часть улицы от участка ИЖС.
Хозяйственные постройки желательно располагать в глубине участка, подальше от улицы. Промежуток от забора до стены жилого объекта должно составлять 1-1.5 м.
Расстояние между постройками
Оно не должно быть меньше 4 м. Это расстояние является общим.
В СНиП приводится конкретизация в зависимости от материалов постройки:
• для каменных зданий подобный промежуток должен равняться 6 м;
• для бетонных и железобетонных – 8 – 10 м.
Расстояния должны быть увеличены в 2 раза, если в доме устанавливаются деревянные перекрытия.
Отдельно должно измеряться расстояние от дома и хозяйственных построек до участка соседа. Например, если к дому пристроен гараж или другой объект, то расстояние до соседнего участка не должно быть меньше 3м, от пристроенной постройки – 1.5 м. Удаленность дома от леса не должна быть меньше 15 м.
Минимальное расстояние от жилого объекта до сарая и других хозяйственных построек должно составлять 4 м, до соседнего дома оно должно составлять 12 м. Расстояние от дома соседа до бани домовладельца – 8 м.
Гараж
Нормы строительства на земельном участке ИЖС в 2016 году распространяются и на постройку гаража:
• расстояние до забора на участке должно быть как минимум 1 м. до соседней земли – 6м;
• учитывается материал постройки;
• допускается устройство парковочного места в цокольном этаже дома, но для этого нужно обеспечить дополнительный вентиляционный выход.
Высота заборов и ограждений
Их необходимо обустраивать еще до начала строительства дома. Общая высота составляет 2.5м.
Она может быть выше, если строящийся дом расположен вблизи проезжей части. Материал ограждений – решетчатая сетка или металлические листы.
Минимальные требования для индивидуального жилищного строительства
Существуют минимальные показатели по квадратуре жилых помещений:
• площадь гостиной (общей комнаты) не должна быть меньше 12 кв.м. спальни – 8 м;
• размер кухни следует укладывать в показатели не менее 6 м;
• ванная должна быть как минимум 1.8 кв.м. туалет – 0.96 кв.м.
Комнаты в мансардных этажах могут быть меньше по размеру.
Например, площадь спальни составляет минимум 7 м.
Минимальные нормы предусмотрены и для проходов, подъемом в будущих коттеджах:
• ширина лестницы на верхних этажах и коридора должны быть минимум 0.9 м;
• площадь прихожей – 1.8 кв. м;
• высота потолков в частных домах – от 2.5 м.
Запрещено располагать жилые комнаты в подвалах и на цокольных этажах. Высота такого этажа или подвала должна быть не меньше 2 м – если их предполагается использоваться в хозяйственных целях. Инженерные коммуникации Дом – пригодный для проживания, должен быть подсоединен к централизованным или автономным коммуникациям. Их установку желательно производить при помощи квалифицированных технических специалистов.
Источник: dom-srub-banya.ru