Строительства и управления недвижимостью что это

Стратегическое управление — достижение определенных целей следующими методами:

• — анализ изменения состояния рынка недвижимости;
• — анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;
• — анализ содержания РН;
• — анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на РН;
• — определение стратегий для различных составляющих РН;
• — расчет и обоснование стратегий;
• — анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

• — планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;
• — разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;
• — административное управление;
• — техническое управление;
• — коммерческое управление;
• — обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Управление недвижимым имуществом

В мировой практике сервейинг — это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.

Технология, организация, экономика строительства и управление недвижимостью (КубГТУ)

Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций.

Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл — это изменения, которым подвержены как объекты недвижимости, так и целые районы и города, происходящие в определенной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях 4-ю фазу — возрождение.

08.03.01 Строительство (Экспертиза и управление недвижимостью)

Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, если жилой район находится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недвижимости. Более детально в структуре жизненного цикла недвижимости как объекта собственности выделяются следующие этапы:

• — приобретение объекта недвижимости;
• — эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация собственником или передача в доверительное управление);
• — продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как объекта первичного рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:

• — строительства здания;
• — эксплуатации до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта), ремонта, модернизации;
• — разрушения здания (или завершения его целевого использования).

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга.

Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т. п.). Аналогично во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или завершении его. На рисунке представлены четыре цикла рыночной жизни недвижимости.

Рис. — Основные циклы развития рынка недвижимости:

Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же время в другой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или иного объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополнительные инвестиционные возможности.

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии фирмы. Этот рынок — рынок покупателя.

Владельцу недвижимости требуется приложить немалые усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффективность функционирования первичного рынка является именно этот первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных земельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Следующий цикл — это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникает излишек мощностей строительных предприятий и объемов готовых объектов недвижимости.

Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно сокращается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первичного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка минимума соответствует общему объему инвестиций и по времени совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (t). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени определяет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), с началом падения кривой начинается моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации.

Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Источник: studwood.net

Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости

Менеджмент в недвижимости. Уровни, цели и задачи управления недвижимостью

Недвижимость – это тип имущества, которое в зависимости от уровня управления им может быть подразделено на следующие типы:

• федеральная недвижимость;
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий и организаций;
• отдельные объекты недвижимости.

Управление (менеджмент) в недвижимости – это тип предпринимательской деятельности, направленный на выполнение всей совокупности работ, связанных с исполнением любых правомочий собственника недвижимого имущества, допускаемых гражданским законодательством РФ, включая соответствующие жизненному циклу недвижимости:

• замысел;
• проектирование;
• изготовление (возведение и строительство);
• обращение;
• употребление;
• обслуживание и ремонтные работы;
• капитальный ремонт и реконструкция;
• перепрофилирование;
• утилизация.

Иными словами, управлением должна обеспечиваться максимальная эффективность использования недвижимости, в соответствии с интересами собственников.

При этом осуществление деятельности по управлению недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовое – наиболее рациональное использование, распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическое – реализуется посредством управления доходами и расходами, которые формируются при эксплуатации недвижимости;
• техническое – включает поддержание объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с назначением его строительства.

Управление (менеджмент) недвижимости реализуется через формирование объекта управления, который представляет комплекс технологически и функционально связанного имущества, состоящего из земельного участка, здания, сооружения и их частей.

Основными целями управления рынка недвижимости выступают:

Готовые работы на аналогичную тему

• реализовать конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с владением им;
• установить на рынке определенный порядок и условия для работы всех участников;
• защитить участников от недобросовестности, мошенничества и преступных лиц и организаций;
• обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создать условия для инвестиций, которыми бы стимулировалась предпринимательская деятельность в сфере производства;
• оздоровить экологическую среду, достичь экономического роста, снизить уровень безработицы, решить жилищную проблему и прочие общественные цели;
• выработать систему справедливого налогообложения недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создать благоприятные условия для решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Планирование и контроллинг как функции управления недвижимостью

Управление – это процесс достижения цели.

Субъект управления – это лицо, которым принимаются все решения, то есть тот, кто управляет.

Объект управления – это тот, кем управляют (человек или предмет), то есть он подвергается управленческому воздействию.

Планирование – это тип управленческой деятельности, предусматривающий выработку целей и задач управления производством, а также определяющий пути реализации планов по достижению поставленных целей.

Контроль необходим для проверки того, насколько точно был составлен план. То есть цель контроля – уменьшить расходы, сопоставить фактические результаты с плановыми. Через контроль можно проверить степень выполнения принятых плановых решений и оценить их последствия.

Планирование – одна их функций управления недвижимостью, заключающаяся в умении предсказать будущее и использовать это. Планирование может быть определено в качестве умения предвидеть цели организации, результаты ее деятельности и ресурсы, необходимые, чтобы достичь определенные цели.

Планирование – первая и наиболее существенная стадия управленческого процесса. На основании системы планов осуществляется организация запланированных работ, мотивация задействованного для их выполнения персонала, контроль результатов и оценка их с позиции плановых показателей.

Планирование – это способность прогнозировать любые неожиданности, которые могут возникать в процессе дела и уметь с ними справляться.

Применением планирования создается ряд важных преимуществ:

• становится возможной подготовка к использованию будущих благоприятных условий;
• пояснение возникающих проблем;
• улучшение координации действий в организациях;
• увеличение возможности обеспечения организации необходимой информацией;
• способствует более рациональному распределению ресурсов;
• улучшение контроля в организации.

Процесс планирования включает несколько этапов:

• Определение целей планирования. Цели планирования представляют решающий фактор в процессе выбора форм и методов планирования. Ими обусловлен ряд критериев при принятии плановых решений и контроле за ходом их реализации.
• Анализ проблемы – данный этап предполагает определение исходной ситуации на момент составления плана и формирование итоговой ситуации.
• Поиск альтернатив – данный этап предполагает отыскивание среди всех возможных путей разрешения проблемной ситуации подходящие действия.
• Прогнозирование – на этой стадии идет формирование представлений о развитии планируемой ситуации.
• Оценка – предполагает оптимизирующие расчеты для выбора наиболее подходящей альтернативы.
• Принятие планового решения – происходит выбор и оформление единственного планового решения.

Все функции управления недвижимостью объединяют в единый цикл. Он включает ряд функций:

• планирование;
• организацию;
• контроль;
• анализ;
• реализацию.

К основным функциям в описанном цикле могут быть отнесены планирование и контроль. Планирование выступает первой и самой важной функцией, так как именно ей начинается производственный процесс.

Источник: spravochnick.ru

Что такое Facility Management

Facility management (FM) — это профессиональное управление обслуживанием недвижимых активов. В зависимости от назначения объекта в сегменте facility management выделяют управление коммерческими и жилыми зданиями. Также может отличаться сфера ответственности управления — компании, функционирующие на данном рынке в зависимости от ответственности и полномочий могут управлять объектом целиком (управляющие компании) или обслуживать отдельные элементы инфраструктуры объектов (facility-операторы). И в первом, и во втором случае отношения собственника с оператором или управляющей компанией регулируются договором оказания услуг.

Зачем управлять обслуживанием недвижимостью

Пренебрежительное отношение к обслуживанию и управлению недвижимым имуществом чревато постепенным ухудшением его потребительских характеристик и скорейшим приходом в негодность ключевых элементов инфраструктуры. Если одни проблемы ведут к неудобствам для пользователей объекта, другие могут поставить крест на самой возможности его использования. И все эти проблемы приходят неожиданно — по хорошей традиции в самый неподходящий момент.

Такой недальновидный подход обязательно найдёт своё отражение в снижении арендной ставки, приведет к оттоку покупателей, посетителей и арендаторов. Грамотный подход к facility management позволяет управлять этими рисками, прогнозируя и предупреждая их — проводя регулярное обслуживание, наблюдая за состоянием важной инфраструктуры и предвидя поломки. Это междисциплинарное направление позволяет решать высокоуровневые задачи по автоматизации зданий, повышению энергоэффективности бизнеса, снижению воздействия на окружающую среду.

Из чего состоят услуги управления недвижимостью?

Facility management включает в себя все процессы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием объекта и прилегающей территории — от ремонта инженерной инфраструктуры, до управления климатом в переговорных комнатах и перемещения тяжелой мебели между локациями. В широком смысле в это понятие включают даже проектирование и строительство зданий, а также их последующую реконструкцию или снос. Условно процессы и услуги, входящие в facility management, можно разделить по следующим направлениям:

Управление инфраструктурой

В этот набор услуг входит всё, что касается эксплуатации инженерной инфраструктуры здания — отопления, водоснабжения и канализации, вентиляции, кондиционирования и т. д. Задача сводится к обслуживанию всей инфраструктуры для поддержания ее в рабочем состоянии, устранению и предотвращению аварийных ситуаций.

Пожарная и физическая безопасность

Речь идет об услугах, связанных с обеспечением пожарной безопасности объекта, контролем доступа на территорию и охраной ценных объектов. Помимо выполнения пожеланий собственника эти процессы направлены на соответствие требований регуляторов, без которого деятельность предприятия может быть приостановлена.

Бюджетное планирование

Сюда входят процессы расчета бюджетов, учета затрат на эксплуатацию и обслуживание объекта. В зависимости от масштабов и сферы бизнеса в перечень процессов могут входить как стандартные, так и экзотические, вроде управления кредитами на реконструкцию.

Клининг

К этой категории относятся все процессы, связанные с уборкой помещений и вывозом мусора. Все они позволяют поддерживать чистоту в здании (как в личных помещениях, так и в местах общего пользования) и на прилегающей территории.

Почему facility management востребован по всему миру?

Услуги по управлению и эксплуатации объектов, как и любой другой вид деятельности, требует высокого уровень квалификации исполнителей. Доверяя объект профессионалам, собственники рассчитывают на сохранение его потребительских качеств в долгосрочной перспективе. Модель аутсорсинга обслуживания недвижимых активов имеет ряд существенных преимуществ:

Наличие экспертизы

Профильные компании знают, как решать те или иные задачи, связанные с обслуживанием отдельных элементов инфраструктуры. Как правило, они имеют в штате специалистов, у которых есть все необходимые допуски и сертификаты для качественного проведения работ. При обслуживании собственной недвижимости для подобных квалифицированных специалистов не всегда найдутся задачи на полный рабочий день. В этом случае есть смысл обращаться к подрядчику.

Оборудование для обслуживания

При обращении к аутсорсеру компания не должна приобретать специализированное оборудование — от альпинистского снаряжения до поломоечных машин. Все это основное средство производства для обслуживающей компании, которая сфокусирована на управлении недвижимыми активами.

Быстрое устранение неполадок на объекте

Заказывая обслуживание недвижимого актива, как услугу, собственник может договориться о SLA — сроках реакции на те или иные обращения. Риск компании будет застрахован ответственностью аутсорсера по договору.

Понятная структура затрат и экономия

Договор на обслуживание подразумевает понятные и прогнозируемые платежи. За счет профессиональной оптимизации аутсорсера затраты на обслуживание становятся меньше и разбиваются на длительный период времени — необходимость вкладываться в срочный ремонт не возникает неожиданно.

Простая и быстрая автоматизация задач по сервисному обслуживанию и технической поддержке ваших заказчиков. Внедрение без программистов. Бесплатный доступ ко всем возможностям на 14 дней.

Стандарты управления недвижимостью в мире

Мировой рынок управления недвижимостью сформировался около 30 лет назад. В рамках этой отрасли действует международная ассоциация International Facility Management Association (IFMA), основанная еще в 80х годах прошлого века. Она занимается выявлением и распространением лучших практик, а также формулирует стандарты оказания услуг в этой сфере.

Сегодня этот рынок продолжает развиваться, вслед за тем, как меняются сами объекты недвижимости. Заказчики активно внедряют технологии интернета вещей, поэтому и отрасль цифровизируется, стремится накапливать данные и переходит от обслуживания инцидентов к предиктивной аналитике, которая помогает снизить риски для бизнеса.

Состояние рынка Facility Management в России

Рынок управления недвижимостью в России развивается с середины 90х годов прошлого века. Он постепенно перенимает общемировые тенденции, но очевидно менее развит.

В целом в России рынок более консервативен. Доля недвижимости, управляемой по схеме аутсорсинга, растет, но довольно медленно. В двух столицах доля внешнего управления доходит до 70%. Однако в регионах идея аутсорсинга пока приживается плохо.

Комплексным фасилити менеджментом в основном интересуются крупные собственники недвижимости — от 20-30 тыс. кв. м. При этом у нас активно развивается модель совмещения собственного управления и аутсорсинга отдельных услуг.

В последние годы российский рынок фасилити менеджмента претерпевает трансформацию. Еще до пандемии высокая конкуренция привела к снижению прибыли. Одновременно заказчики стали обращать внимание на «чистоту» бизнеса аутсорсера — оформление всего персонала по ТК, оплату налогов и т. п. Из-за этого компании вынуждено подняли цены. Свое влияние оказали государственные структуры, выводящие собственные управляющие компании и вкладывающие деньги в повышение маржинальности их бизнеса, что подтолкнуло цифровизацию отрасли.

Преобразование рынка, вызванное воздействием этих факторов на фоне снижения темпов застройки, началось до 2020 года и еще не закончено. Участники отрасли еще до пандемии отмечали смену игроков, особенно в среднем сегменте, и появление компаний с узкой специализацией. Ковид усугубил эти процессы. Отрасль управления недвижимыми активами серьезно пострадала в результате локдаунов и дополнительных требований Роспотребнадзора, хотя о масштабах проблем говорить пока рано.

На данный момент можно констатировать, что выросла популярность складских помещений, в то же время офисный сегмент серьезно «просел», появился спрос на гибкие пространства — офисы свободной планировки, коворкинги. По прежнему под высоким давлением находится сегмент ТРЦ — и без того активно развивающаяся интернет-торговля усилилась вследствие ограничений социальных контактов.

В России в сегменте обслуживания объектов недвижимости действует Ассоциация клининговых и фасилити операторов (АКФО). При участии ФНС Ассоциация запустила Инфоресурс ФМ, где есть реестр facility-операторов.

Инструменты автоматизации FM

Для Facility Management есть специализированные инструменты автоматизации, которые включают в себя отдельные блоки систем разных классов. Их внедрение, как правило, сопровождается приобретением непрофильных компетенций, закупкой лицензий и серверных мощностей, наймом высококвалифицированных дорогостоящих сотрудников, что в конечном счёте отражается на их стоимости. Да и заказчики систем подобного рода очень часто исходят из сиюминутных потребностей в автоматизации, что с течением времени превращает их в «чемодан без ручки».

Мир ускоряется — следствия решений принятых вчера можно наблюдать уже сегодня. Экономический кризис, возникший вследствие пандемии коронавируса, показал, что с «тяжелыми» отраслевыми решениями достаточно сложно оперативно вносить изменения в сложившиеся рабочие процессы. Потребность в гибкости со стороны арендаторов и собственников объектов должна найти свое отражение в выборе инструментов автоматизации.

На сегодняшний день на рынке доступны облачные системы, комбинированное использование которых не уступает в функциональности специализированным инструментам автоматизации FM. При этом они позволяют сравнительно легко адаптироваться под быстро меняющийся рынок, а их совокупная стоимость использования в разы ниже. Стоит ещё отметить дружественный интерфейс таких систем, который позволяет осуществлять настройки, вносить изменения и запускать работу без участия программистов.

Облачные системы класса helpdesk в данном вопросе на практике продемонстрировали свою эффективность, являясь своего рода ядром гибкой ИТ-инфраструктуры современных УК и facility-операторов. Для задач FM они позволяют:

• создать «цифровой двойник» обслуживаемого объекта с историей обслуживания и перечнем предстоящих работ (техкарты, чек-листы, ППР);
• мгновенно реагировать на обращения собственников, арендаторов и посетителей, которые формируются в «два клика»;
• контролировать качество и сроки работы сотрудников и подрядчиков;
• выстроить прозрачную и понятную систему взаимоотношений с четким распределением ролей и ответственности;
• организовать мобильное рабочее место для каждого сотрудника со всей необходимой для работ информацией.

Helpdesk легко можно интегрировать с другими системами. Например, с системой мониторинга инженерных систем, чтобы вовремя реагировать на аварии или системой финансового учета, чтобы учитывать платежи арендаторов.

Собственники объектов недвижимости выбирают УК и facility-операторов в том числе исходя из экономической целесообразности, которые в свою очередь должны аналогичным образом подходить к выбору инструмента автоматизации.

Простая и быстрая автоматизация задач по сервисному обслуживанию и технической поддержке ваших заказчиков. Внедрение без программистов. Бесплатный доступ ко всем возможностям на 14 дней.

Источник: okdesk.ru

Система управления недвижимостью

При определении набора услуг по управлению недвижимостью, необходимого клиенту, компания изучает объект, с которым придется работать и проблемы клиента, для того, чтобы сформировать комплекс услуг, решающий их наилучшим образом.

Уже при первичной инспекции объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему — значит решить ее.

Деятельность фирмы по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания.

По результатам осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции или недостаточном качестве каких-либо устройств. Компания предлагает Заказчику заранее принять меры для избегания возможных аварийных ситуаций. В обязательном порядке осуществляется закупка расходных материалов, что помогает экстренно устранить любую возникшую неисправность Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты остаются довольны работой управляющей компании во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах автоматизированного контроля и управления техническими системами недвижимости, системах энергообеспечения или кухонном оборудовании.

Услуги по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность работы бизнеса, максимизация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Работа с клиентом начинается с инспекции объекта и переговоров, в результате которых четко понимаются все потребности и проблемы Заказчика и определяются способы их решения.

Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое «отсутствие нормативно-правовой базы» (К какой только сфере деятельности в России не применима эта проблема!), и специфика отношений собственности в пост приватизационный период, и многое другое

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

— управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

— правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

— экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

— создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

— введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

— контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

— регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

— лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

— налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

— реализация государственных целевых программ;

— установление амортизационных норм;

— реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

— комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

— операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

— инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

— управление системами жилой недвижимости;

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и «расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Источник: studbooks.net