Если вы решили, что комфорт для вас – превыше всего, не хотите долгое время ездить по двору в поисках свободного парковочного места, чистить снег и ждать, пока отойдет лед от стекла зимой и рисковать тем, что кто-нибудь «притрется» своим автомобилем, пытаясь проехать в узкий проезд, тогда вам пора покупать машиноместо. Однако, когда вы обратитесь к застройщику может оказаться, что в паркинге представлены самые разнообразные машино-места, и подобрать наиболее подходящее из них достаточно трудно.
На что же стоит обратиться внимание при выборе парковочного места, какими ключевыми критериями руководствоваться и стоит ли в принципе покупать паркинг? Об этом интернет-портал «НовостройСити» спросил ведущих экспертов рынка недвижимости.
Качественные характеристики – наше всё
Выбирать машино-места нужно в первую очередь, опираясь на свои предпочтения, жизненную ситуацию, финансовые возможности и размер авто. Кому-то может подойти «стандартное» парковочное место, для кого-то потребуется место больших габаритов – например, для крупного авто, а семейным покупателям будет выгоднее приобрести зависимое, предназначенное сразу для двух машин.
Строительство парковки Сукко Мирная 11 корпус 1 и 2 очередь ЖК Холидей Хаус
«Если у покупателя два автомобиля, одним из которых он пользуется зимой, а вторым – летом, то для него удобный вариант – зависимые машино-места, когда автомобили стоят один за другим. Это оптимальное решение, которое позволит собственнику сэкономить и создать максимальный комфорт и эксплуатации. Также удобная комбинация, когда машино-место идет рядом в келлером (кладовые помещения — прим. ред.)», — рассказывает директор по продажам Sminex Иван Обухов.
Существуют и универсальные критерии, которыми не стоит пренебрегать: стоимость, расположение в паркинге, комфортность заезда и другие факторы, которые обеспечат не только максимальный комфорт пользования, но и ликвидность объекта в случае необходимости перепродажи или сдачи в аренду.
По словам генерального директора «ТОП Идея» Олега Ступенькова, покупать машино-место стоит по средней цене в комплексе. «Если покупаете самый дешевый лот, то это, как правило, очень неудобное место, а самые дорогие – очень сложно перепродать. В проектах, где был коэффициент количества машино-мест от 0,7 до 1, количество невостребованных машиномест составляет от 10-15%, в некоторых остается до 30-40%», — поясняет эксперт. При этом важно заместить, что число нераспроданных мест зависит от класса объекта. Невостребованные места, как правило, сдаются в аренду.
Обратить внимание также следует на расположение объекта, советует Иван Обухов. По его мнению, чем оно ближе к лифту и подъезду собственника, тем удобнее. «При выборе имеет значение комфорт заезда. Например, удобнее, если парковочное место расположено на -1 этаже, чем на -3 (если речь идет о подземном паркинге)», — замечает эксперт.
Еще один важный критерий – ширина объекта. «Это ключевая характеристика, потому что от нее напрямую зависит комфорт парковки и открывания дверей», — добавляет Иван Обухов.
Продолжается строительство парковки 2 очереди ЖК Холидей Хаус Сукко за домом 1 очереди
Таким образом, при выборе подходящего машиноместа нужно учитывать два момента: удобство пользования исходя из своих личных потребностей – габаритов автомобиля, нужного количества мест для парковки, а также ликвидность – для того, чтобы его можно было максимально быстро сдать в аренду или выгодно перепродать, если такая надобность возникнет. Например, при переезде, продаже машины, временном или полном отказе от автомобиля и проч.
Идеальное время для покупки
Приобретать машино-места лучше на раннем этапе строительства. Во-первых, на такой стадии на выбор представлен максимально широкий ассортимент. Кроме того, ценообразование в паркингах схоже с определением цен на квартиры, — на ранних этапах традиционно доступнее цены. В итоге покупатели могут не только выбрать для себя наиболее подходящее по всем критериям место, но и получить существенную экономию. Однако далеко не все застройщики готовы продавать паркинг на старте проекта.
Нужно учитывать, что в разных комплексах старт продаж машино-мест может варьироваться. Например, в проекте, где предусмотрен надземный многоуровневый паркинг, начало реализации может быть на поздних этапах строительства жилых домов или даже после их ввода в эксплуатацию, поскольку в первую очередь, как правило, строятся жилые дома и социальные объекты, и только потом – другие элементы инфраструктуры. В комплексах с подземным паркингом машино-места могут выводиться в продажу как одновременно с квартирами, так и на поздних стадиях, поэтому желающим приобрести парковочное место на максимально выгодных условиях и при этом иметь наиболее широкий спектр для выбора, нужно следить за новостями девелопера.
«Мы начинаем реализовывать парковочные места в подземном паркинге ближе к концу строительства, когда готовность объекта уже высокая. К этому времени покупатели квартир уже осознают необходимость приобретения места для автомобиля. В первые несколько месяцев на отложенном спросе продается 20–30% от всего объема, к моменту окончания строительства 70–75% машиномест уже обычно продано», — комментирует директор по маркетингу и продажам Larus Capital Елена Калинина.
Так, в клубном доме Vitality продажи машиномест стартовали в ноябре 2020 года, когда строительная готовность достигла 78%, и до окончания строительства осталось менее года. При этом в первые две недели было забронировано уже 25% от всего объема.
Для себя или для инвестиций?
Как известно, объекты недвижимости – один из самых надежных способов получить дополнительную прибыль или иметь постоянный пассивный доход от сдачи в аренду. Однако если речь заходит о таких объектах, как парковочные места, здесь все оказывается не так однозначно.
По словам директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексея Лухтана, машино-места окупаются очень долго, поэтому приобретают их в основном для собственного пользования. «Во-первых, это очень удобно и комфортно. Спуститься из квартиры на лифте в отапливаемый подземный паркинг, когда на улице морозно или слякотно – бесценно. Автомобиль всегда в чистом состоянии, находится под круглосуточным видеонаблюдением, и можно совершенно не переживать за его сохранность или какой-либо вандализм. Парковочное место никто не займет, а значит, не придется терять самое дорогое на свете – время», — поясняет эксперт.
Кроме того, комфортный микроклимат внутри подземного паркинга положительно влияет на срок службы транспортного средства. Еще один неоспоримый плюс – паркинги в современных новостройках оснащаются мойками и шиномонтажом, а также кладовками, что крайне удобно в повседневной жизни.
Алексей Лухтан приводит еще одну значимую причину покупки машино-места для собственного пользования: «Некоторое время назад в СМИ появилась информация о том, что продажа автомобилей будет возможна только при наличии места в гараже, паркинге или парковочного места. Возможно, пока это всего лишь слухи, хотя в других мировых столицах такая практика уже применяется достаточно давно. Например, в Пекине, при оформлении сделки на автомобиль обязательным условием стала покупка парковочного места в паркинге. Возможно, в России когда-нибудь тоже придем к этому».
Что касается я стоимости машиноместа, то она, по словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», зависит от сегмента самой новостройки, типа паркинга, стадии строительства, а также самих характеристик такого парковочного места и его расположения. «Например, традиционно дороже места, расположенные ближе к выезду и лифтам в жилую зону (если речь идет о подземном паркинге). Большое значение имеет и площадь самого машиноместа. Также стоит отметить, что сегодня девелоперы предлагают на выбор сразу несколько вариантов машиномест: стандартные, зависимые или «семейные», рассчитанные сразу на два автомобиля, или даже места для мотоциклов» — уточняет он.
Так или иначе, даже в нынешних реалиях, когда для приобретения автомобиля не требуется обязательное наличие машиноместа, уже на этапе покупки квартиры в новостройке следует задуматься о месте для своего автомобиля и собственном комфорте. Особенно это актуально для будущих жителей тех проектов, которые находятся в густонаселенных районах или в зоне платной парковки, ведь тогда каждодневный вопрос о том, где поставить машину и как выезжать на работу с утра, попросту не будет беспокоить.
Источник: novostroycity.ru
Парковки в «человейниках»: как можно решить проблему запаркованных дворов?
Недавно стало известно об инициативе одного из региональных застройщиков, предполагающей урезание нормативов по парковочным местам в спальных районах. Предлагается уменьшить норматив на треть. Причиной такой инициативы назван переизбыток парковочных мест в паркингах, построенных застройщиком и невостребованным у покупателей. Как решить проблемы парковки у современных новостроек Novostroy.ru спросил у экспертов.
Недавно стало известно об инициативе одного из региональных застройщиков, предполагающей урезание нормативов по парковочным местам в спальных районах. Предлагается уменьшить норматив на треть. Причиной такой инициативы назван переизбыток парковочных мест в паркингах, построенных застройщиком и невостребованным у покупателей. Как решить проблемы парковки у современных новостроек Novostroy.ru спросил у экспертов.
Novostroy.ru: Скажите, насколько остро сейчас стоит проблема с местами для парковок в современных новостройках?
Михаил Якимов, доктор технических наук, профессор МАДИ, директор Института транспортного планирования Российской академии транспорта: В первую очередь, следует отметить, что логика девелопера, который ориентируется на повышение коммерческой выгоды от реализации проекта, и логика органов исполнительной или законодательной власти, которые также должны учитывать задачи функционирования транспортной системы в городе в целом, иногда могут входить в противоречие. Вопрос с недостатком мест для парковок в современных новостройках, действительно, иногда стоит остро. Однако его решение не всегда может лежать в плоскости стимулирования покупок машиномест в паркинге, равно как и в строительстве новых «бесплатных», т.е. построенных на дорогах общего пользования, мест для парковки личного автотранспорта.
Андрей Хохлушин, руководитель отдела по работе с гражданскими инициативами ЖК «Мечта»: Проблема парковок в современных новостройках стоит сейчас крайне остро. Застройщики строят свои дома строго вверх и при этом стремятся к тому, чтобы застроить имеющуюся территорию максимально плотно.
Чаще всего при планировке инфраструктуры они оставляют минимальный набор объектов, который необходим для сдачи дома. Остальное остается на усмотрение покупателей. И их можно понять – чем больше они застроят, тем больше они получат. Им не выгодно оставлять много свободного пространства под те же парковки.
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: При едином нормативе обеспеченности парковочными местами в масс-маркете складывается ситуация, когда застройщики вынуждены продавать машиноместа практически по себестоимости, а порой и ниже, закладывая дополнительные затраты в общую цену квадратного метра в квартирах, что, конечно, негативно отражается на доступности предложения. Строительство паркинга в любом случае затратно: себестоимость кв.м в подземном паркинге выше на 10-15%, чем себестоимость кв. метра жилья, наземные паркинги могут быть менее затратны при строительстве, но в этом случае необходимо выдержать норматив по расстоянию от жилого дома, а земля под строительство – также дорогостоящий ресурс.
N.RU: Очевидно, что таким образом, застройщик хочет мотивировать автомобилистов к покупке своих машино-мест либо сократить расходы. Существует ли обоюдовыгодная альтернатива этой инициативе? Насколько помогают акции, предлагающие машино-место за символическую плату при покупке определённых квартир?
А.Х.: Акции помогают только в тех случаях, когда речь идет о жилых комплексах класса выше «эконом». Дело в том, что сейчас цена машино-места соизмерима цене самой машины. Паркинги пустуют, поскольку для большинства людей это слишком дорогое удовольствие. Чаще всего люди выбирают объект из соображения дешевизны, а уже потом смотрят на другие критерии.
Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции»: Акции на машиноместа, безусловно, стимулируют отложенный спрос, однако зачастую это не выгодно застройщику в силу высокой себестоимости строительства подземного паркинга.
N.RU: Каков сейчас норматив обеспечения машино-местами новостроек?
А.П.: Если говорить о нормативах обеспечения машиноместами новых ЖК, то на сегодня для комфорт-класса – это 0,5 мм на 1 кв., для класса бизнес/премиум – 1 мм на 1 кв., для элитных домов – от 1,5 мм на 1 кв. Цена за них варьируется от 700 000 рублей в паркинге ЖК комфорт-класса до 3 000 000 или даже 3 500 000 рублей в премиальном сегменте. В еще более дорогих домах эта цифра и того выше.
Андрей Стригалев, директор компании «НДВ-Девелопмент»: Государственные нормативы уже давно устарели. Однако 95% девелоперов их не соблюдают. Сегодня при строительстве жилого комплекса комфорт-класса берется коэффициент 0,5 на 1 квартиру. То есть если в доме 300 квартир, значит они должны быть обеспечены машиноместами в количестве 150 единиц.
Для бизнес-класса – коэффициент 1,5-2 машиноместа на квартиру. Это является распространенной практикой для девелоперов столичного региона.
N.RU: Каковы цены и спрос на них?
А.П.: В большинстве случаев при сдаче проекта в эксплуатацию часть машиномест в подземном паркинге остается нереализованной. По нашему опыту, эта цифра держится на уровне 30%. Однако позднее, как правило, распродаются и они. Почему не сразу? Причин несколько.
Во-первых, покупателям всегда проще оплатить стоимость машиноместа позднее, не одновременно с покупкой квартиры, тем более, как уже было сказано, они почти всегда остаются в наличии после сдачи новостройки. Во-вторых, то же машиноместо нельзя взять в ипотеку, и многие стараются самостоятельно накопить нужную сумму за время строительства комплекса.
А.С.: В связи с высокой ценой машиномест в подземном паркинге, особенно многоуровневом, они редко, когда заполнены на 100%. При этом девелоперы их продают практически по себестоимости.
Например, стоимость продажи одного машиноместа в домах комфорт-класса – 700-900 тыс. руб., при этом себестоимость строительства составляет те же 700 тыс. руб., то есть застройщик ничего не зарабатывает от продажи машиномест. Для бизнес-класса средняя цена продажи — от 1,5-2 млн руб. до 4-5 млн руб., в премиум и элит-сегментах – около 9 млн руб.
При этом стоит отметить, что себестоимость строительства паркингов в бизнес и премиум-сегментах значительно выше, чем в комфорт-классе. Поэтому продажи за такую высокую стоимость не гарантируют высокого финансового результата для застройщика.
Что касается наземных парковок, то они подразделяются на два вида – гостевые и многоуровневые, представленные отдельными зданиями на территории жилого комплекса по типу «народного гаража». Если первые предназначены для всех жителей и гостей проекта, то во-вторых машиноместо необходимо выкупить или арендовать, чтобы иметь право им пользоваться.
Однако и здесь нет стопроцентной заполняемости, т.к. целевая аудитория таких парковок – массовой сегмент, для которых цена продажи 350-500 тыс. руб. существенная сумма. Но застройщик не может предложить меньше. Стоимость строительства многоуровневого наземного паркинга — 20-25 тыс. руб. за квадратный метр.
С учетом того, что машиноместо по нормам занимает всего 13м, его себестоимость составляет порядка 350 тыс. руб. То есть как раз та сумма, по которой их реализуют. При этом человек, который покупает такое машиноместо, понимает, все, что он получает – это защита от непогоды и вандалов. Наземные гостевые парковки, в свою очередь, вне зависимости от сегмента жилого комплекса часто переполнены. Причина кроется в устаревших СНиПах и нормативах 70-х годов, когда строительство велось из расчета 1 машиноместо на 5 квартир.
М.Я.: Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости в отношении машиномест, необходимо учитывать следующее. Во-первых, на формирование цены на стоянку влияют расценки на землю на конкретной территории. Они, в свою очередь, определяют стоимость 1 квадратного метра недвижимости любого типа.
Соответственно, появление в центре крупных городов недорогих парковок невозможно по определению, ведь основная цель инвестора – воплотить в жизнь девелоперский проект с максимальной выгодой. Во-вторых, доступность улично-дорожной сети также влияет на цену машиноместа.
Вряд ли кто-нибудь построит парковку или приобретет место для автомобиля там, куда невозможно добраться по дороге общего пользования. Поэтому пропускные способности трасс и улиц – важный фактор для формирования стоимости машиномест, в частности, в центре городов. Здесь и обнаруживается ключевое противоречие, которое необходимо законодательно и нормативно урегулировать. Если инвестор обустроит в новостройке много машиномест, в том числе в виде паркинга, он при всем желании не сможет улучшить пропускные возможности транспортной инфраструктуры данного объекта. Напротив, как только начнется его эксплуатация, парковкой станут активно пользоваться, а значит, увеличится нагрузка на транспортную инфраструктуру.
N.RU: Возможны ли более экономичные системы парковки рядом с новостройками, чем привычные открытые места во дворе, подземные и наземные многоуровневые паркинги? Какие зарубежные методы организации пространства в новостройке могут взять на вооружение российские застройщики?
А.С.: Проблема решается одним способом. Это удешевление строительства многоуровневого наземного паркинга, что на данный момент времени невозможно. Существующие технологии, например, система клаус (когда этажерки на одном уровне поочередно поднимают и опускают машины), наоборот его удорожают. Однако есть интересная идея.
Многие земельные участки располагаются вдоль железнодорожных путей, рядом с заводами, фабриками. Границы этих участков попадают в санитарно-защитные зоны, где нельзя ничего строить кроме плоскостных объектов, которыми и являются парковки.
Поэтому при проектировании жилого комплекса желательно, чтобы застройщик располагал многоуровневые наземные парковки в данных санитарно-защитных зонах, а сами дома на определенном удалении от них. Таким образом, выполняется двойная функция. С одной стороны, с пользой застраивается зона, где запрещено возводить какие-либо жилые, коммерческие и социальные объекты.
С другой, девелопер получает дополнительный эффект от реализации парковки. Иначе это место просто пустовало бы. В-третьих, многоуровневые парковки выполняют роль шумовых барьеров и делают проживание в комплексе более комфортным.
М.Я.: В Европе существуют утвержденные законом нормы обустройства стоянок как в новостройках, так и в реконструированных зданиях, особенно в центрах городов. По градостроительным регламентам, допускается возведение ограниченного количества объектов транспортной инфраструктуры и частных машиномест в пересчете на квадратный метр жилплощади.
То есть снабдить одну квартиру в элитном доме двумя парковками законным путем у инвестора никак не получится. Однако все вышесказанное имеет отношение, в первую очередь, к центру крупных городов. Если мы говорим про сильно удаленные от центра спальные районы или пригороды, где далеко не всегда, к сожалению, есть развитая система общественного транспорта, то подобная политика по ограничению использования личного автотранспорта не имеет смысла с точки зрения транспортной политики города. В таких случаях бывает целесообразно строить различные перехватывающие парковки и транспортные узлы около станций метро или железнодорожного транспорта, к примеру, до которых житель может добираться и на личном транспорте. Соответственно, с точки зрения обеспечения транспортной мобильности жесткие ограничения по количеству парковочных мест в таких удаленных районах не нужны.
А.П.: На рынке уже стали появляться более экономичные системы парковки. Одна из них – smart parking (умная парковка), которая состоит из автоматических подъемных блоков, работающих по принципу «колеса обозрения», в котором автомобили попарно расположены друг над другом.
Такая конструкция увеличивает пропускную способность стоянки в несколько раз, поскольку на месте двух машин свободно размещается 8-12. При этом система устанавливается буквально за три дня и при необходимости легко переносится на другое место. Другой вариант, пока встречающийся чуть чаще, – паркинг с Klaus-системой, когда автомобили размещаются на одной парковке друг над другом. Подобные машиноместа часто выбирают семьи, желающие сэкономить на приобретении бокса меньшей площади.
N.RU: Как на инициативу могут отреагировать власти и потребители?
А.Х.: На инициативу отреагируют скорее отрицательно. Чем больше нормативов по рынку, тем уже выбор у покупателей. Все должно регулироваться экономическими законами. Спрос регулирует предложение. И если что-то не пользуется спросом, значит это просто не нужно.
Источник: www.novostroy.ru
Как выбрать машиноместо в подземном паркинге ЖК
Парковочные места в московских новостройках – вещь недешевая. В многоуровневых подземных паркингах цены на них иной раз сопоставимы со стоимостью еще одной квартиры. Поэтому к выбору машиноместа надо подходить очень тщательно, чтобы потом не столкнуться с проблемами и неудобствами. На какие критерии необходимо обратить внимание «Стройгазете» рассказали эксперты «Метриум».
Размер имеет значение
Принцип гигантизма на рынке недвижимости давно сменился разумным минимализмом. И данный подход актуален не только для квартир, но и машиномест. Тем не менее, в желании сэкономить семейный бюджет важно не доходить до крайностей. Если у вас внедорожник, вряд ли вам хватит восьми «квадратов».
Поэтому первым делом выясните, какой площади машиноместо подходит для вашего «железного коня». Да, самым компактным автомобилям класса А (Chevrolet Spark, Daewoo Matiz, Citroen C1) для парковки будет вполне достаточно 7-8 кв. метров. А вот транспорт представительского класса (Audi A8, Hyundai Equus, Kia Quoris) займет уже 12-14 кв. метра.
Помните и про нормативы. С 2017 года машиноместо получило юридический статус и было признано отдельным объектом недвижимости, благодаря чему стало возможно поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Но данное правило действует только в отношении машиномест с определенными габаритами: не менее 5,3 х 2,5 м и не более 6,2 х 3,6 м. Если площадь выбранного вами парковочного места не соответствует нормам, вы не сможете стать его полноправным владельцем и будете иметь лишь долю в паркинге со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, возникнут трудности с дальнейшей продажей: придется письменно оповещать всех долевых собственников и получать согласие каждого из них.
На высоком уровне
Подземные паркинги в современных новостройках, как правило, имеют несколько уровней (этажей). По возможности не стоит выбирать самый нижний (глубокий) из них. Во-первых, вам придется преодолевать на машине большее расстояние, и не по прямой, а с постоянными маневрами. Во-вторых, при некачественно выполненной гидроизоляции нижние этажи паркинга самые уязвимые и могут подтапливаться.
Чем выше этаж, тем он престижнее и комфортнее, но при этом и дороже. Выбирайте «золотую середину». Если в доме 4 этажа подземного паркинга, то -2 будет самым оптимальным.
Места у лифта считаются самыми удобными. Казалось бы, логично. Во-первых, это сокращает время, которое собственник тратит, чтобы добраться от машины до квартиры. Казалось бы, лишние пять минут – мелочь, но за год набегает порядка 30 часов! Во-вторых, вам не придется идти к лифту с тяжелыми сумками. Но есть один неприятный нюанс, о котором вам никогда не расскажет застройщик.
Если квартиры в ЖК сдаются без отделки, то после сдачи дома и передачи его УК последняя должна будет выбрать зону разгрузки для всех жителей, ведь предстоят массовые ремонты. И велика вероятность, что под эту зону отдадут площадку именно на -2 этаже у лифтов: на -1 этаже ее вряд ли сделают, потому что там самые дорогие места, ниже делать зону разгрузки тоже рискованно, поскольку все заезжие нерезиденты (рабочие, доставка и пр.) будут путать этажи, что чревато хаосом.
Поэтому, оценивая свое будущее машиноместо по схеме, всегда обращайте внимание на то, предусмотрел ли в принципе девелопер зону разгрузки. Если нет, то брать паркинг у лифта на среднем этаже – большой риск. Первые несколько лет вы все время будете сталкиваться с проблемой выезда или заезда на свое машиноместо из-за того, что перед вами кто-то будет разгружать мешки или мебель. Это вечная нервотрепка, постоянные опоздания и потеря бесценного времени.
Добрососедские отношения
Машиноместа в подземном паркинге, как правило, располагаются между несущими колоннами. В среднем пролете длиной 7,5 метров умещается три автомобиля, причем границы мест для каждого обозначаются простой разметкой на полу. Самым неудачным из «тройки» считается парковочное место посередине между двумя другими машинами.
Ширина среднего легкового автомобиля составляет 1,75 метра, а места в паркинге – 2,5 метра. Если ваш сосед припаркует машину хотя бы на пять сантиметров правее или левее, вы уже столкнетесь с трудностью открыть водительскую дверь и протиснуться между автомобилями. Каждый раз вы будете исполнять чудеса акробатики, чтобы выйти и не поцарапать дверью машину рядом. А в случае полной «зажатости» придется покидать транспорт и вовсе через багажник.
Площадь паркинга не безгранична, и застройщики пытаются разместить максимально возможное на ней количество машиномест, часто в ущерб комфорту. Одно из самых неудачных – на повороте рампы. Припаркованная машина может стать неожиданным «препятствием» для другого автовладельца, выезжающего с последней на высокой скорости.
Боковое касание корпуса автомобиля на подземной стоянке – самая распространенная авария для собственника, владеющего машиноместом у рампы. Подобные парковки часто продаются с большой скидкой, но такая экономия в итоге вряд ли компенсирует вам бесконечные затраты по ремонту кузова. Места вдоль дороги въезда и выезда из паркинга – тоже не лучшее приобретение, поскольку также высоки риски того, что вас постоянно будут задевать другие водители.
А над нами – трубы
При проектировании паркинга особое внимание уделяется системам вентиляции для поддержания постоянной температуры и эффективной очистки воздуха от выхлопных газов. С этой целью по потолку паркинга устанавливают воздуховоды – несколько пластиковых или стальных труб. В местах их соединения друг с другом часто образуется конденсат из-за перепада температур.
В результате с потолка может капать вода, что в итоге приведет к появлению ржавчины на лакокрасочном покрытии автомобиля. Поэтому, выбирая машиноместо, посетите паркинг лично, чтобы понять, не находится ли над вашей будущей стоянкой стык труб воздуховода. Правда, бывает и так, что паркингом застройщик занимается в последнюю очередь, и, если вы покупаете машиноместо на ранних этапах, вам вряд ли смогут сказать, где будут стыковаться между собой элементы системы вентиляции. Не хотите рисковать – ждите, пока приступят к устройству внутренней инженерии.
Важен еще и такой момент, как высота потолков. Если она низкая, а трубы проходят прямо над вами, то это чревато не только ржавчиной на авто, но и тем, что вам придется выходить из него в полусогнутом виде, чтобы не удариться головой.
Колонны, кладовки…
Несущие колонны рядом с машиноместом считаются дополнительными препятствиями, требующими повышенного внимания. Если вы опытный водитель с большим стажем, то парковка в ограниченном пространстве вас не смутит, а станет даже плюсом. Ведь рядом не будет соседей! Значит, никто не будет задевать вашу машину, например, проходя мимо с объемными сумками, и риск задеть крыло при неудачной парковке тоже сводится к нулю. Однако если вы недавно за рулем, то можете потерять немало нервных клеток и даже «обзавестись» царапинами, а то и вмятинами на корпусе автомобиля.
Поскольку машиноместа в подземных паркингах имеют форму прямоугольника, при «разлиновке» этажа могут оставаться «лишние» площади, которые застройщики часто отдают под кладовые комнаты (келлеры). Если в ваши планы входит покупка келлера, то выбирайте машиноместо непосредственно рядом с ним: вы сможете частично разгружать туда вещи, чтобы не поднимать их в квартиру все сразу.
Два – не лучше одного
Если в вашей семье две машины, это вовсе не значит, что придется потратиться на два места в паркинге. Специально для таких покупателей у застройщиков есть решение: семейные (зависимые) машиноместа, когда автомобили паркуются друг за другом. Соответственно, для того чтобы выехать, потребуется убрать одну из машин, закрывающую проезд.
Если у членов семьи разные рабочие графики, то нет необходимости постоянно переставлять второй автомобиль. На старте продаж такие машиноместа, как правило, продаются по цене двух лишь с небольшой скидкой. Но раскупают их неактивно, поэтому на последних стадиях дисконт становится гораздо внушительнее – до 20-30%. Таким образом, не спешите, дождитесь самых выгодных условий.
Еще один интересный вариант для покупателей с несколькими автомобилями – klaus-система, позволяющая размещать машины на одной парковке друг над другом. Установка специального подъемного механизма обойдется в среднем в 300-500 тысяч рублей. Однако, прежде чем покупать такой паркинг, уточните у застройщика высоту потолков (для klaus-системы она должна быть не менее 4 метров), а также удостоверьтесь в отсутствии «посторонних» коммуникаций, которые помешают установке (трубы, датчики пожарной сигнализации и т. д.).
«По статистике, ежегодно количество личных автомобилей в Москве увеличивается минимум на 8-10%, – отметила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – Рост этого числа, набирающая все большую популярность концепция «двор без машин», расширение зон платных парковок на городских улицах становятся стимулами к покупке машиномест. Учитывая объем затрат, выбору парковки стоит уделять не меньшее внимание, чем поиску квартиры или апартамента. У резидента ЖК всегда есть две возможности – купить или арендовать парковочное место. Но в целом первый вариант предпочтительнее: деньги будут инвестированы в недвижимость, и в итоге машиноместо подорожает и окупит себя. Кроме того, в случае долгого отсутствия, вы сможете его сдавать в аренду и получать дополнительный доход».
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания создана в 2012 году двумя ведущими экспертами рынка недвижимости Марией Литинецкой и Наталией Тихоновской. «Метриум» – лидер продаж на рынке новостроек. Портфель насчитывает 180 проектов новостроек общей площадью 9 млн кв.м.
Ежемесячно компания продает в среднем 30 тыс. кв. метров. За 2020 год под управлением «Метриум» реализовано 350 тыс. кв. метров – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
Источник: stroygaz.ru
Парковки как яблоко раздора: девелоперы не хотят их строить, а покупатели не могут приобрести
Источник фотографии
Жилье дорожает, а вместе с ним и машино-места в подземных и наземных стоянках. При этом оставлять авто на улице становится все сложнее: зона платной парковки расширяется. Поэтому многие начинают задумываться о паркингах еще на этапе покупки квартиры в новостройке. По какой цене и на каких условиях сегодня можно купить «дом для машины», узнал Новострой-М.
Место на миллион
Пока действовала программа льготной ипотеки и покупатели буквально с руками отрывали у застройщиков квартиры в московских новостройках, цены на недвижимость вполне закономерно повысились – причем, весьма ощутимо. Не обошла стороной эта участь и машино-места.
Основные причины роста их стоимости – ажиотажный спрос со стороны покупателей и увеличение себестоимости строительства в связи с подорожанием стройматериалов и комплектующих: за год они поднялись в цене примерно на 30%, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Средний бюджет покупки парковки в новостройках «старой» Москвы за прошедший год увеличился на 17,9%, достигнув 2,3 млн руб. В ТиНАО средневзвешенная цена парковочного места за тот же период выросла на 5,4%, составив 1 млн руб., сообщает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Минимальная сумма, которую сегодня придется выложить за машино-место в новостройке массового сегмента в наземном паркинге – 500 тыс. руб. В среднем за удовольствие обладать персональной «стоянкой» придется заплатить порядка 1,4 млн руб. В проектах бизнес-класса парковочное место обойдется покупателю примерно в 2,7 млн руб., в высокобюджетном сегменте – от 7 млн до 10 млн руб. Самое дорогое машино-место стоит 14 млн руб. (200 тыс. долларов по текущему курсу).
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», считает, что по итогам 2021 года подорожание машино-мест может оказаться в рамках прогнозируемого в стране уровня инфляции – 5-6%. При этом стоимость паркингов может существенно различаться даже в пределах ЖК одного класса. Ценовые показатели зависят от площади парковки, количества доступных лотов в ЖК и конкурентного окружения.
Большое значение также имеет тип парковки. По данным эксперта, на сегодняшний день средняя стоимость машино-места в наземном паркинге в новостройках «старой» Москвы варьируется от 600 тыс. руб. до 1 млн руб. В подземном бюджет покупки начинается от 1 млн руб.
«Резких скачков роста цен на машино-места в этом году не отмечается – наблюдается только плановое подорожание ближе к вводу дома в эксплуатацию. Последние машино-места в жилом проекте всегда продаются на эксклюзивной основе и по максимальной стоимости»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
В Новой Москве и Подмосковье цены на машино-места в целом ниже, чем в столице. Во многом они формируются исходя из расположения ЖК, его удаленности от МКАД и стадии строительной готовности объекта. Средняя стоимость реализованного по ДДУ парковочного места в Новой Москве составляет сейчас порядка 960 тыс. руб., тогда как год назад оно стоило около 940 тыс. руб., сообщает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). Тем не менее, «вилка» предложения очень широкая – примерно от 700 тыс. руб. до 2-3 млн руб. На котловане машино-место стоит 600-800 тыс. руб., а на завершающей стадии строительства дома – до 1,5 млн руб.
Класс диктует
Несмотря на то, что в 2021 году спрос на машино-места заметно вырос – особенно в Новой Москве, где с января по сентябрь продали в три раза больше таких объектов, чем за аналогичный период 2020 года – дефицит парковок в новостройках в целом никуда не делся. Более того, с каждым годом все меньшее количество людей могут себе позволить себе подобную покупку – по крайней мере, в наиболее востребованных классах недвижимости, таких как «стандарт» и «комфорт».
Согласно существующим нормативам, количество парковочных мест в проекте определяется исходя из множества разных данных: коэффициент урбанизации, доступность общественного транспорта, суммарная поэтажная площадь объекта и т.п. Однако в первую очередь девелоперы ориентируются на класс жилья.
В Москве в бюджетных проектах на одну квартиру должно приходиться одно машино-место. В реальности же эти цифры не всегда соблюдаются и коэффициент обеспеченности машино-местами составляет сейчас в среднем 0,7-0,8, отмечает Андрей Колочинский. Причина тому простая: неукоснительное следование нормативам может привести к избытку пустующих парковок, поэтому застройщики закладывают в проекты столько машино-мест, сколько смогут реализовать.
В высокобюджетных новостройках, напротив, порой предусмотрено по два и более машино-места на квартиру.
«Действующими нормативными документами в строительной сфере (в том числе СП 42.133330.2011) установлена средняя обеспеченность автомобилями в размере 350 машин на 1 тыс. человек. Также в каждом субъекте РФ утверждены свои региональные нормативы градостроительного проектирования, уточняющие процесс расчета требуемого количества машино-мест. В Москве данный параметр определяется с учетом мест как временного (гостевые стоянки, стоянки на улично-дорожной сети), так и постоянного (капитальные гаражи и паркинги) хранения автомобилей. Эти значения индивидуальны для каждого проекта»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
У дома – опасно, в доме – дорого
Градостроительные нормы не содержат прямого указания, какими именно должны быть паркинги в жилых комплексах. Поэтому застройщик в праве самостоятельно решать, появится ли на придомовой территории общедоступная открытая стоянка или все машино-места разместятся на закрытой платной подземной парковке. Главное, чтобы обеспеченность проекта машино-местами была рассчитана исходя из нормативных документов и максимально им соответствовала, иначе городские власти его попросту не согласуют.
В ходе проектирования застройщик обязательно учитывает концепцию своего ЖК, рассказывает Ирина Доброхотова. Например, в ЖК стандартного класса машино-места в целом не пользуются спросом, так как многие жители таких новостроек не имеют собственного авто. Другим парковка не по карману, ведь большинство из них ограничены финансово и приобретают квартиру на последние деньги в ипотеку. Поэтому в ближайшие годы у них вряд ли найдутся дополнительные ресурсы для покупки машино-места. В комфорт-классе парковки проектируются уже чаще, поскольку спрос на них более активный, а в классе «бизнес» и выше – это обязательная опция.
Тип парковки определяется:
— спецификой строительной площадки.
Подземный паркинг всегда обходится существенно дороже, чем организация наземной стоянки, поэтому стоимость машино-мест там будет выше. Понятно, что в массовом сегменте подобные лоты будут менее востребованы.
А если участок под строительство ЖК небольшой, то порой единственный вариант – разместить парковку на цокольном этаже новостройки, то есть под землей.
«Есть методики, позволяющие вычислять эффективность строительства машино-места. Они учитывают количество потенциальных автомобилистов среди жителей комплекса, динамику суточной загруженности машино-мест, наличие альтернативных вариантов парковки и многие другие критерии. Сейчас чаще строят подземные паркинги, так как они позволяют сэкономить полезное пространство участка застройки в отличие от наземных паркингов, которые его «поглощают» и также выглядят менее эстетично»
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)
Покупатель покупателю рознь
В сентябре 2021 года в новостройках «старой» Москвы было заключено 4,7 тыс. ДДУ на квартиры и 1 тыс. ДДУ – на машино-места. Соответственно, в среднем на четыре сделки по приобретению жилья приходится одна на покупку парковочного места. В проектах ТиНАО за первый месяц осени было совершено 2,4 тыс. сделок с квартирами и 379 – с машино-местами.
Это означает, что на каждые шесть «жилых» ДДУ приходится одно проданное парковочное место.
Учитывая, что в сентябре 2019 года в новостройках «старой» Москвы было приобретено лишь 536 машино-мест, а в сентябре 2020 года – 840, количество заключенных ДДУ на машино-места за последние два года определенно демонстрирует тенденцию к росту, делает вывод Надежда Коркка.
По данным Ирины Доброхотовой, в комфорт-классе машино-местами интересуется примерно каждый десятый покупатель. При этом действительно приобретает парковочное место (сразу или спустя какое-то время) в среднем 5-7% жителей новостройки. Суммарно они раскупают около 80% доступных мест. Часть лотов приобретают жители соседних домов, в которых нет паркингов.
В бизнес-классе парковкой интересуется каждый второй клиент, а доступные в новостройке места расхватывают обычно еще до ввода дома в эксплуатацию. В классе «премиум» и выше практически каждый житель приобретает как минимум одно место.
А вот со стороны потенциальных покупателей машино-мест в новостройках стандарт-класса спрос снижается, говорит Владимир Щекин. В первую очередь, это связано с развитием более доступного и удобного сервиса каршеринга. Во вторую – с тем, что поменялись сами клиенты. Поскольку ставки по ипотеке заметно снизились, на рынок пришли покупатели с крайне ограниченным бюджетом. Все свои сбережения они вкладывают в жилье, и средств на «баловство» в виде парковки у них не остается.
Кроме того, после отмены программы льготной ипотеки ощутимо снизился спрос на новостройки, а вслед за ним вполне закономерно уменьшился интерес к машино-местам, добавляет Андрей Колочинский. Ну и, конечно, высокие цены на недвижимость и увеличение общего бюджета покупки зачастую приводят к тому, что покупатели отказываются от машино-места в пользу приобретения дополнительных квадратных метров в квартире.
«Сегодня клиенты все чаще приобретают машино-место одновременно с квартирой – им это выгодно, так как к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию цены уже выше, да и выбор невелик. Большинство покупателей – семьи, в том числе с детьми. У них нередко имеется два автомобиля, и тогда приобретаются сразу два машино-места. А вот для дальнейшей сдачи в аренду парковки берут лишь единичные клиенты, ведь в большинстве ЖК подобные предложения исходят от застройщика или УК. Кроме того, такое вложение будет окупаться неоправданно долго»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
Что надо знать при покупке машино-места
С 2017 года машино-место является самостоятельным объектом недвижимости. Его продажи осуществляются в соответствии с 214-ФЗ: за наличные, в ипотеку и в рассрочку.
Способ покупки лота зависит от условий, предлагаемых застройщиком. Его можно приобрести по ДДУ (договору долевого участия) – если новостройка находится в процессе строительства, а также по ДУПТ (договору уступки прав требования). Если дом уже введен в эксплуатацию, то машино-место оформляется по ДКП (договору купли-продажи), рассказывает Сергей Нюхалов.
Однако существует важный нюанс: чтобы покупатель мог оформить машино-место в собственность, оно должно соответствовать определенным параметрам. Так, габариты лота должны быть не менее 5,3 на 2,5 метра и не более 6,2 на 3,6 метра. В ином случае покупатель будет иметь лишь долю в паркинге, что значительно усложнит его реализацию, отмечает Надежда Коркка.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru