В прошлый раз мы поговорили о том, какие варианты «дома с завода» могут быть. Теперь давайте разберемся — действительно ли «дом с завода» качественнее чем построенный на месте, какие есть технологии и подводные камни.
Ведь именно этот вопрос чаще всего привлекает людей к «заводскому» дому, вместо возведения дома непосредственно на стройплощадке.
Почему «дом с завода» не равно «качественный дом»?
Перейдем к главному. Если вы заметили, когда речь в предыдущей статье шла про «заводское» производство, я писал про это в кавычках. Это не случайно.
В нашей ментальности есть устойчивый стереотип, что все, что «заводского» изготовления — априори качественнее чем не заводского. Так работает наш мозг. Говоришь человеку «дом с завода» и ему сразу представляются роботизированные линии, где нет места человеческому фактору, где все идеально и ошибкам места нет. Что-то похожее на сборочный конвейер автопроизводителя.
Так вот, это, выражаясь модным термином «когнитивное искажение». Тому есть ряд причин.
Дом для каждого: Как это сделано | ПИК
Причина первая — не каждое производство является «заводом»
Я был на разных домостроительных производствах, часть из них действительно имеет хорошее оборудование, хотя там нет роботов и прочих нанотехнологий. Но таких производств единицы.
Большинство же «заводов домов» это небольшой цех, где все те операции, которые обычно делают на стройплощадке, делают «под крышей». На этом разница со строительством непосредственно на участке заканчивается.
Там нет суперстанков и прочих высокотехнологичных вещей, а обычный строительный инструмент, такой же (если не хуже) что используется на площадке.
Хорошее производство — это большие инвестиции. Например только деревообрабатывающий станок Hundegger Speed cut, популярный в заводском строительстве каркасников, новый, стоит порядка 36 000 евро без «допов». Это хорошая штука, но для полноценного «завода» одного этого станка маловато.
Поэтому инвестиции в нормальный завод могут легко составить очень круглую сумму. Мало того, что далеко не каждая компания может позволить себе такие вложения, так еще их надо «отбить».
Самый «крутой» завод я видел еще лет 5 назад. Это было помещение заброшенного коровника, с парой узбеков, которые пилили сырые доски обычной бытовой «торцовкой» и крутили из них рамы на саморезы. Ну чем не «заводской дом»?
Причина вторая — маркетинг. «Дом с завода» лучше продается
Это объективный факт. Маркетинг в продажах постоянно ищет новые пути, как воздействовать на наш «покупательский инстинкт», чтобы подтолкнуть вас к выбору того или иного товара. Дом — не исключение.
Практически уверен, большинство, кто честно ответит себе на этот вопрос, скажет, что присутствие слова «заводской» моментально повышает уровень доверия. Чем успешно пользуются маркетологи и строители.
Поэтому с точки зрения продаж, выгоднее заявить о «заводском» качестве, даже если на самом деле его нет. Просто потому, что так проще продать.
Поэтапное строительство дома
Причина третья — человеческий фактор никуда не исчез
Одна из причин, почему «заводское» производство вызывает больше доверия — человеческий фактор. На стройке его много.
Да, создание элементов дома на производстве позволяет минимизировать «человеческий фактор», но не уберет его полностью.
Этот фактор будет напрямую зависеть от степени технологической оснащенности производства, отлаженности бизнес-процессов.
Помимо человеческого фактора на самом производстве, надо понимать, что дом не будет на 100% сделан на производстве.
Даже в случае модульных домов с очень высокой степени «заводской готовности» дома — вы никуда не уйдете от финального монтажа на площадке. И тут все технологические преимущества могут споткнуться о тот самый человеческий фактор.
До 2014 года в Карелии было весьма популярно привезти домокомплект из соседней Финляндии. Естественно собирать его финской рабочей силой — крайне дорого. Поэтому собирали местными бригадами и даже мигрантами. Качество такой сборки часто было «без комментариев».
Несколько лет назад я был на объекте одной питерской компании, которая до последнего возила финские домокомплекты и собирала их в РФ. К домокомплекту у меня там особых претензий не было, а вот к качеству сборки — были и заметные . Откровенного «криминала» там не было, но глядя на качество работ я понимал, что монтажникам местами было совершенно наплевать на результат.
Причина четвертая. Качество не в производстве — а в желании делать качественно
Не важно, каким оборудованием оснащено производство. Будет там высокотехнологичное производство или коровник с торцовкой. Или вообще никакого производства не будет, а будет возведение дома «в полях» непосредственно на стройплощадке. Все упирается в желание делать качественно.
Если у собственников бизнеса, сотрудников, рабочих, есть желание сделать вам качественный дом, то он будет качественный как бы его не строили. Да, на производстве это качество обеспечить проще. Но это надо хотеть и уметь делать. Само по себе оно не появится.
Наличие высокотехнологичного оборудования и настоящего «завода» не даст само по себе качества итогового продукта, если сам производитель в нем не заинтересован. Примеры тому есть. Как правило это компании эконом класса, даже федерального масштаба — там есть отличное оборудование и построенные процессы, но цель — максимум объема по низкой цене. Это не совместимо с качеством.
Более того, у вас, как у конечного покупателя — намного меньше шансов проконтролировать это качество, если дом делается на заводе, чем в случае строительства на площадке. На площадке вы можете появиться в любой момент, хоть каждый день приезжайте. А с производства вам привезут «черный ящик», который может отлично выглядеть снаружи, но неизвестно чем он начинен.
Насколько качественная доска внутри? Как уложен утеплитель? Все это — на совести производителя.
Реальный пример в инстаграм — качество укладки утеплителя у одного из самых известных производителей модульных домов. Единичный это случай или нет? Никто не знает. Если бы покупатели этого дома не начали «переделку», возможно они и не знали бы о проблеме, а только у
Вы итоге ситуация как в анекдоте — «если на автоваз привезти машинокомплект мерседеса, все равно получится автоваз».
Причина пятая и главная. Производство нужно для расширения бизнеса
Если вы думаете, что «завод домов» нужен производителю для того, чтобы повысить качество, то это не так. Как уже писал выше — если нет желания делать качественно, производство тут не поможет.
Основная причина появления множества «заводов домов» — просто бизнес. «Дом с завода» проще продать, меньше страхов строительства у клиента. Но что самое главное, только производство может нарастить объем строительства. Поясню на примере.
Допустим, вы суперкачественная компания. Если вы делаете 5 домов одновременно, то вы можете контролировать поставки, качество работ и иметь определенное количество качественных обученных бригад.
Но что делать, когда таких домов становится не 5 а 25? У вас усложняется логистика, вам требуется больше обученных бригад. Контролировать такое количество объектов, разбросанных по разным локациям, становится намного сложнее. И будь вы трижды качественными — справится с таким объемом сложно.
Именно эту задачу и решает «дом с завода«. На производстве проще контролировать качество (если есть желание), проще наладить логистику, производственную цепочку. Вам требуется меньше обученных бригад, контроля «в полях», потому что дом на площадке собирается быстрее.
Пример — та-же Скандинавия. Рабочая сила и так дорогая, а «в полях» она еще дороже, так как оплачивается по отработанным часам. Поэтому выгоднее сделать домокомплект на заводе, с высокой степенью механизации и меньшим количеством персонала, увезти его на другой конец страны с «бригадой», которая быстро смонтирует дом на площадке. То есть выгода тут в первую очередь для производителя, а не потребителя.
Другой пример. Одна норвежская компания имеет производство в Санкт-Петербурге (дешевле аренда, электричество, рабочая сила), откуда домокомплект везется в Норвегию и там быстро возводится на объекте дорогой местной силой. Выгода для бизнеса — налицо даже при высоких логистических затратах.
Выводы
Всегда помните, «заводской дом» — это часто простой маркетинг.
- Дом с завода — не обязательно качественнее дома, построенного на месте по умолчанию. Все зависит от желания производителя делать качественно или не делать
- Заводское производство дома — больше нужно самому производителю, для снижения издержек при увеличении объемов строительства, а не для заботы о клиентах и качестве продукции
Значит ли это, что заводское производство дома — ерунда и не стоит обращать внимание на такие предложения. Ни в коем случае. Высокая степень заводского изготовления действительно имеет преимущества.
Но не стоит их преувеличивать. Надо понимать, что в конечном итоге все упирается в людей, которые занимаются строительством вашего дома — от руководства компании, до рабочих.
Именно от этого зависит насколько качественно будет построен ваш дом, а не от того, как именно и по какой технологии он сделан.
Источник: finskidomik.ru
Строительство на скорость. Как устроено сверхбыстрое возведение зданий
Возвести гостиницу на 16 номеров за два дня. И строить здания с нуля за семь дней — с учетом закупки материалов и подготовки проектной документации. Звучит как фантастика, однако именно так ведет дела «Новый дом», дочернее предприятие немецкого гиганта Knauf.
Эта компания научилась выпускать модули Knauf Prefab Construction (KPC), которые позволяют строить здания за очень маленький срок — и делать это без потери качества. «РБК-Недвижимость» выяснила, что умеют в Knauf и как им удается так быстро сооружать дома.
В чем секрет скоростного домостроения
Феномен, благодаря которому темп стройки вырос в разы, называется prefab-конструкции. Это строительные «полуфабрикаты», которые сооружают не на стройплощадке, а на заводе. Два таких завода функционируют в России у компании «Новый дом» — в Красногорске и Новомосковске.
В цехах специально обученные сотрудники с нуля собирают модули, из них будет построен дом. По сути, они создают детали конструктора, который затем привезут на место строительства и там быстро соберут. Первый этап — разумеется, пол и стены. Их выполняют из каркасно-обшивной конструкции, позволяющей сразу сделать параллелепипед нужного объема.
Конвейерное производство организовали так, чтобы на выходе получались максимально стандартизированные модули, подходящие для российских условий. Такие модули задействуют для строительства жилых домов, офисов, гостиниц, медицинских объектов и социальных учреждений.
Впрочем, возможны варианты. В 2020 году здесь изготовили особую prefab-конструкцию для антикоронавирусного рентген-кабинета в парке «Патриот». Как известно, рентген-аппараты обладают излучением, потенциально опасным для человека, поэтому для защиты людей рядом с павильоном в стены встроили свинцовые листы, блокирующие это излучение.
Вообще, пандемия коронавируса дала мощный толчок развитию скоростного домостроения. В новостных репортажах все видели, с какой скоростью возводили COVID-больницы в Китае и России. Именно prefab-решения послужили основой для таких проектов.
Суть метода Knauf в том, что пока специалисты на заводе под заказ собирают модули, необходимые конкретному дому, гостинице или больнице, рабочие на стройплощадке готовят фундамент. Если же фундамент уже был готов прежде и остается только возведение наземных уровней, то задачу, оказывается, можно решить за два — четыре дня. Ровно так сделали в Финляндии, где из модулей Knauf Prefab Construction построили целый коттеджный поселок. Система «привез готовый коттедж с завода — установил на место» позволила местному девелоперу строить по два жилых дома в день.
Односемейный дом в Финляндии, построенный из модулей Knauf Prefab Construction (Фото: пресс-служба Knauf)
И да, с медицинскими учреждениями это тоже работает. В 2020–2021 годах «Новый дом» построил в Москве и области сразу четыре здания для диагностики и компьютерной томографии площадью 56 кв. м каждое. А в Орле компания заканчивает строительство двух обсерваторов для больных коронавирусом. Для такого масштабного объекта понадобилось более 15 тыс. каркасно-обшивных стен заводского изготовления — и всего четыре месяца на работу под ключ. Стандартные технологии домостроения могли бы потребовать нескольких лет для полноценного сооружения здания от проекта до ввода в эксплуатацию.
Дом, который умеет переезжать
Люди, выросшие в Советском Союзе, привыкли к тому, что строительный полуфабрикат — это банальная железобетонная панель, которую привозят на стройплощадку, чтобы на месте скрепить цементом и получить дом. Что ж, так возводили хрущевки 60 лет назад. С тех пор процесс эволюционировал.
Теперь на заводе можно сделать не только панель, но целую комнату со всей начинкой: окнами, дверями, разводкой электрики, отоплением, вентиляцией и облицовкой пола. А материалы стен не имеют отношения к советским панелям.
Нынешний prefab — это стальная металлоконструкция со сложной начинкой из слоев различных материалов. Такая слоистость нужна для того, чтобы адаптировать 20-сантиметровую стену к любой задаче. Это могут быть наружная стена, более тонкая межкомнатная перегородка или защищенная оболочка медицинского кабинета — в каждом из случаев наполнение будет разным.
Модули выдерживают огневые испытания до второй или третьей степени огнестойкости, а звукоизоляция соответствует нормам четырехзвездочных отелей. Knauf выпускает все компоненты для слоистых стен самостоятельно и с первого до последнего этапа следит за качеством ингредиентов.
Но главное — возможность доставить такую комнату практически в любую точку страны. Knauf Prefab Construction — 100%-ный негабарит. Именно поэтому в «Новом доме» завели отдельный автопарк низкорамных тяжеловозов, специально адаптированных для перевозки модулей на большие расстояния.
«Наши модули проезжают по тысяче километров в грузовиках по обычным российским дорогам, — рассказал генеральный директор «Нового дома» Михаил Гец. — На месте их выгружают, и они становятся частью большого здания. В теории Knauf может даже отправить готовые модули по морю или по железной дороге, но на практике таких случаев еще не было».
Показателен пример сети отелей, которая работает во всех крупных городах России. Типовое решение для гостиниц этого оператора — девятиэтажное здание с множеством номеров. По стандартной технологии — например, при монолитном строительстве — на возведение такого отеля потребуется четыре года.
В Knauf специально подсчитали, сколько займет весь процесс от подписания документов и начала проектирования до сдачи в эксплуатацию на примере готового запроса отельной сети. Оказалось, что с помощью prefab-конструкций точно такую же девятиэтажную гостиницу можно построить в два раза быстрее — за два года. А это экономия девелопера на налогах, материалах, монтаже, зарплатах сотрудников и других издержках. И даже дополнительная прибыль от быстрого ввода в эксплуатацию.
Кто проследит за качеством
Кто следит за качеством на обычной стройке? Прораб, он контролирует процесс строительства. При этом ошибка рабочего, упавшее дерево, внезапный снегопад или иной погодный катаклизм способны поставить под удар качество постройки: на открытом воздухе слишком много непредсказуемых факторов. А минеральная вата и листовые материалы в любом случае намокнут под дождем — спасти может только сухая погода либо хранение материалов в закрытом помещении. Это не всегда реально сделать на строительной площадке.
В отличие от классического способа, создание prefab-модулей защищает технологический процесс от внезапного замерзания или резких температурных колебаний. В цехе не пойдет дождь. Внутренний климат и влажность в фабричном помещении тщательно контролируются, что фактически исключает возможные накладки с качеством.
Если говорить именно о технологиях Knauf, то модули этой компании в обязательном порядке проходят испытания на вандалостойкость, огнестойкость и сейсмоустойчивость до 9 баллов. Не зря «Новый дом» строит здания в самых климатически сложных регионах России, например в Хабаровском крае и на Чукотке.
К примеру, в Анадыре Knauf спроектировал детский сад, который можно целиком собрать из prefab-модулей. Среди других проектов — готовые многофункциональные центры в Тверской области, гостиница в индустриальном парке в Ступино и дома в коттеджных поселках Ленинградской области.
Сами prefab-конструкции изготавливают на ультрасовременных умных станках с ЧПУ. При проектировании в Knauf используют BIM-технологии, которые позволяют проектировщикам получать полные характеристики, спецификации, объемы материалов и элементов каждого модуля и дома в целом. И это еще одна ступень защиты качества итогового строения. Не зря совокупный срок службы зданий, построенных Knauf Prefab Construction, превышает 50 лет.
Приезжает готовый санузел с отделкой. Как это?
Сантехнический модуль — новейшая разработка специалистов «Нового дома». Теперь в Knauf научились делать на своих заводах готовые «мокрые» зоны. «Не секрет, что девелоперы не любят заниматься «мокрыми» зонами, — рассказал Михаил Гец. — Санузлы требуют много времени и усилий на строительство. Сантехнические prefab-модули Knauf полностью снимают с девелопера эту заботу: остается только выгрузить и установить готовую ванную с туалетом на нужное место. Внутри даже может быть заранее сделана чистовая отделка и смонтированы унитаз с ванной».
По словам Геца, такую схему уже используют несколько партнеров «Нового дома» — девелоперы, которые строят многоквартирные жилые дома.
Российские застройщики привыкли к четкому разграничению понятий «заказчик», «подрядчик» и «субподрядчик». Но что если лучший поставщик нужной услуги находится в очень далеком регионе? На этот случай в «Новом доме» разработали готовое решение для существующих производств: компания может запустить производство prefab-модулей и панелей в максимальной близости от строительного объекта.
Такое предприятие в «Новом доме» способны развернуть за три месяца — при условии, что где-то поблизости появляется крупное пятно застройки и prefab-конструкции окажутся востребованными в конкретном регионе.
Вместе с материалами и специалистами в нужный город «приедет» вся экспертиза международной компании. И передовые решения, которые прямо сейчас работают на рынках недвижимости Германии, Чехии и Финляндии, окажутся на предприятии заказчика в любой точке России. Другой вариант — сборочное производство на любом из собственных заводов Knauf в России.
Сколько это стоит
Многие привыкли считать, что модульные конструкции — это дешево и некачественно. Knauf ломает эти стереотипы. Здесь используют только лучшие строительные материалы, произведенные по немецким стандартам. В результате цена оказывается сопоставима с традиционным строительством, а качество остается на высшем уровне.
Зачем тогда менять привычную схему работы на prefab-модули? Для начала — заводское качество, которое контролируется в цехе от и до. А еще — сокращение времени строительства на площадке, что приводит к более быстрому вводу здания в эксплуатацию.
Именно на это сейчас нацелены почти все игроки строительного бизнеса: инвестор, который строит гостиницу на берегу Черного моря, девелопер, осваивающий территорию для строительства коттеджного поселка, застройщик в сегменте многоквартирного жилья и даже государственное учреждение, которому требуется надежный подрядчик для возведения медицинских и социальных объектов.
Еще один важный козырь «Нового дома» — вариативность условий. К примеру, строительные организации, у которых есть собственные строительные ресурсы, заказывают у «Нового дома» только модульные prefab-конструкции, а все монтажные и отделочные работы берут на себя. Если же рассмотреть конечных владельцев бизнеса, не связанных с девелопментом, то они предпочитают заказывать строительство здания под ключ. Стоимость домокомплекта Knauf варьируется от 30 тыс. руб. за 1 кв. м, а готового здания — от 50 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от типа здания и его сложности.
«Смета всегда вырастает при строительстве — это аксиома. Только если речь не идет о prefab-конструкциях Knauf, — подытожил Михаил Гец. — Здесь всегда фиксированная стоимость: результат просто не может подорожать, поскольку все расходы заложены в проект изначально».
Источник: realty.rbc.ru