Строительство дома в срок не уложились

Содержание

На прошлой неделе общественность Петербурга всколыхнуло сообщение о том, что правительство приостановило регистрацию новых ДДУ в новостройках, по которым задержка передачи квартир собственникам составила более шести месяцев. Каким образом такое решение властей отразится на дольщиках и на рынке жилья в целом, выяснил Новострой-СПб.

Кто в списке

Официальное уведомление в соответствии со вступившими в силу поправками в 214-ФЗ было направлено Администрацией Ленинградской области в Управление Росреестра. В этом списке, по сообщению СМИ, 39 строительных компаний (часть из них аффилированы друг с другом). Власти Санкт-Петербурга также подготовили свой черный список (в нем 38 проблемных объектов, большинство из них и ранее находились на особом контроле). Запрет можно снять при наличии дополнительных соглашений о переносе сроков, подписанных абсолютно всеми участниками строительства.

В черные списки попали не только те девелоперы, которые уже замечены в срывах сроков. Есть и еще одна причина, по которой на компании накладываются подобные ограничения – это отсутствие специальных счетов в уполномоченных банках. Если девелопер устраняет существующую у него проблему, то, по мере поступления новых данных, компании могут разрешить продолжить продажи в рамках 214-ФЗ.

Иж Адвокат Пастухов. Подрядчик не выполняет работы по строительству дома в срок, что делать?

Список застройщиков, которым запрещено продавать квартиры в собственных объектах

Работающие в Ленобласти:

«Аквамарин», «Бригантина», «Айбер Звезда», «Айбер Сказка», «Гранд-Строй», «Норманн ЛО», «Норманн», «Норманн-Запад», «Демидовский парк», «Стройлес», «МонтажСтрой», ИСК «ИнтерСтрой», «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «Оникс», «Промстрой», СК «Навис», «ЛенОблСтрой», «ЛенСпецСтрой», СК «Нева-Сити», «Тараформ», «Интекс», «Финнранта Строй», «ПортЖилСтрой», «СТИ 25», «Петро-Инвест», «НСК-СтройПроект», «Ижорские просторы», «ОблСтрой 55», «СНВ Северо-Запад», СК «Козерог», «Мегаполис-Развитие», «Европейская слобода», «Альтаир-Инвест», «Альтаир», «ГлавСтройКомплекс», «ИК СУ», «Нев-Альянс-Строй»

Работающие в Санкт-Петербурге:

«Дальпитерстрой», БП «Истейт-Ланское» (ГК «С.Э.Р.»), «Оптима груп», ГК «Город», «СУ-155», «Норманн-Центр», «Петротрест-Монолит», «Титан», «Ареал», «Питер-Констракшн», «ТехноБалтСнаб», «Рант»

При этом представители одного из «проблемных» объектов, пожелав остаться анонимными, сообщили следующее: «На самом деле, нужно более внимательно прочитать материалы о причине приостановки. Речь идет о последних изменениях в 214-ФЗ: если застройщик при строительстве одного ЖК допустил просрочку более шести месяцев, которая станет известна к моменту сдачи в эксплуатацию, то госорганы могут не выдать разрешение на строительство следующего объекта. В рамках одного действующего проекта никто не вправе останавливать регистрацию ДДУ. Таким образом, проблемы не существует в принципе».

При этом в сети появляются «расширенные списки». В одном из них, в частности, фигурировал ЖК «Алгоритм». Представители компании-застройщика прокомментировали ситуацию для Новострой-СПб: «Спецсчет был открыт еще 15 августа 2018 г. Изменения в проектную декларацию внесены. Все сведения о жилом комплексе размещены на сайте наш.дом.рф.

Нарушений по передаче квартир собственникам не было. Все объекты введены в эксплуатацию и переданы участникам долевого строительства вовремя».

Оперативно отреагировал на появление списков отдел продаж ЖК «Дома на Коралловской» (проект также фигурировал в одном из расширенных списков). «Проект ЖК «Дом на Коралловской» во Всеволожске был запущен во втором полугодии этого года. Мы воспринимаем данную ситуацию как технический сбой.

Для нас это стало большим сюрпризом, так как специальный счет, который необходимо иметь каждому застройщику по новым правилам, был открыт вовремя, а именно 23 августа 2018 года. Информация об открытии счета есть даже на нашем сайте. А 4 октября, дополнительно ко всем шагам, которые были сделаны до этого, информацию об открытии счета предоставили во все компетентные органы.

Строительные работы идут по графику. На нашу работу данный вопрос не повлияет. Мы работаем в штатном режиме», — рассказали Новострой-СПб представители застройщика.

Очевидно, что сейчас идет переходный период: даже те компании, которые обязательства перед дольщиками исполняют и соблюдают все нормы закона, могут оказаться в «черном списке» просто из-за того, что какая-то информация вовремя не была донесена до властей. Кроме того, у ряда застройщиков возникают вопросы относительно законодательных новшеств, и на разрешение коллизий требуется время. Схожая ситуация сейчас складывается и в Московском регионе: там в «черный список» попала, как минимум, одна компания, которая открыла спецсчет в уполномоченном банке в срок. А один из застройщиков добровольно взял паузу и приостановил продажи в следующих корпусах своего проекта, чтобы перестроиться под новые правила реализации новостроек.

Почему возникают просрочки

Однако, безусловно, в списках, попавших в СМИ, оказались компании, которые обязательства перед дольщиками не выполнили, но и до процедуры банкротства пока не дошли. Новострой-СПб решил выяснить, почему в принципе возникают просрочки, и как различные запретительные меры сказываются на дальнейшей судьбе проблемных проектов.

Как показывает практика, просрочки по срокам сдачи строительных объектов возникают время от времени почти у всех, даже у стабильных игроков рынка. Причины их появления могут быть абсолютно разными — как объективными, так и субъективными, и далеко не всегда здесь виноват застройщик.

Участники рынка выделяют несколько основных факторов возникновения просрочек:

— геологические проблемы на этапе котлована (при раскопках обнаруживаются захоронения, подземные реки и т. п.);

— финансовые проблемы (недостаточное финансирование, непрогнозируемый рост цен на строительные материалы, неправильное финансовая модель проекта);

— нарушение общих правил менеджмента организации (нарушаются графики финансирования и, соответственно, графики производства работ);

— отсутствие спроса в условиях нестабильной экономической ситуации в стране;

— проблемы с получением разрешения на подключение к коммуникациям (ресурсоснабжающие организации, будучи монополистам в своей области, могут изменить нормы и требования к возведенному объекту. В данном случае от застройщика мало что зависит);

— ошибки при выборе поставщиков и подрядных организаций (при невыполнении подрядчиками своих договорных обязательств застройщику приходится искать других партнеров, что неизбежно сказывается на темпах строительства);

— дополнительные обязательства по созданию объектов транспортной и социальной инфраструктуры.

Очень серьезная проблема связана с выполнением своих обязательств ресурсообеспечивающими организациями, подчеркивает Олег Островский, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Как правило, с энергетикой возникает проблема, когда застройщики-инвесторы выполняют обязательства перед этими компаниями, а те, в свою очередь, нарушают сроки подготовки объектов.

Еще один важный момент — финансовая сторона вопроса, продолжает спикер. Большинство компаний-застройщиков в Санкт-Петербурге работает на постоянной основе с банками, кредитуется: деньги дольщиков сегодня — не единственные средства для того, чтобы строить дома.

В перспективе останутся только два источника получение средств на строительство (в условиях перехода на проектное финансирование) — кредиты банков и собственные средства девелоперов. В этом есть плюсы и минусы как для застройщиков, так и для дольщиков. С одной стороны, деньги граждан будут надежно защищены, правда, за это придется дополнительно платить.

С другой — отсутствие денег дольщиков и привлечение банковских кредитов для строительства окажется более сложной и дорогостоящей схемой для застройщиков. Хотя сейчас есть разные заявления: например, при соблюдении определенных условий Сбербанк собирается (в отдаленной перспективе) обслуживать застройщиков с процентом 0,1% годовых. Это представляется скорее некой декларацией, благими намерениями, нежели реальными планами.

«Просрочки строительства могут возникать из-за недобросовестности застройщика. Цикл согласования документов — это 40% готовности всего объекта. Как только из-под земли вырастают первые этажи, это должно означать, что застройщик согласовал всю будущую инженерию, проектную декларацию, планировочные решения и так далее. Ведь сам монолит льется очень быстро и коробка дома возводится прямо на глазах. Поэтому многие показывают этап строительства, а по документам работают по окончании строительства, что неправильно»

Анна Симашова, Генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам»

Одной из основных причин срыва сроков строительства Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, называет постоянно меняющееся законодательство и его реформирование «задним числом». Из-за этого застройщики входят в инвестиционный проект на одних условиях, а выходить из него приходится уже на совершенно других условиях.

«Запрет регистрации ДДУ — это история того же типа, поясняет спикер. Как можно применять новые нормы закона к уже реализуемым проектам? Это противоречит базовым принципам законодательства и может вызвать на рынке настоящий апокалипсис. Да, в ряде случаев в задержке строительства виноват именно застройщик. Но с каждым проектом нужно разбираться индивидуально, а не подводить всех без разбора под одну норму».

«Опытные девелоперы учитывают при планировании проектов возможность появления различных проблем, что позволяет практически исключить случаи изменения сроков ввода и гарантировать своевременную передачу ключей дольщикам. Как правило, сложности возникают у компаний без необходимого опыта и финансовой устойчивости»

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»

Задержка сроков сдачи: когда начинать волноваться

Покупатели недвижимости задаются нередко вопросом: какую задержку сроков по сдаче конкретного объекта долевого строительства и проекта в целом можно считать приемлемой, а когда следует бить тревогу и бежать за помощью к юристам? По данным агентства развития и исследований недвижимости Санкт-Петербурга, средняя задержка реализации объектов составляет от шести до 11 месяцев.

Анна Симашова считает, что среди надежных застройщиков задержки сроков сдачи случаются крайне редко. Бывают исключения, когда застройщик выплачивает штрафы за просрочку ввода. Ранее, до существования 214-ФЗ, средняя задержка составляла 33 месяца, и многие объекты достраиваются до сих пор. «Те же, кто надежно возводит дома, но, по тем или иным причинам не укладываются в сроки, в среднем задерживают на полгода», — отмечает спикер.

Ольга Трошева предлагает разделить задержки на три вида: в пределах одного квартала, на полгода-год, а все что больше — уже считать долгостроями. «В первом случае, как правило, имеют место незначительные трудности в возведении дома, с которыми застройщик справляется и не нарушает сроки передачи ключей. В остальных случаях изменения сроков имеют под собой более глобальную причину и могут привести к нежелательным для покупателей последствиям», — предупреждает эксперт.

Впрочем, средняя температура «по больнице» вряд ли может отобразить реальную ситуацию на рынке, говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация». Слишком большая разница по переносу сроков у разных компаний — у кого-то три месяца, у кого-то год, у кого-то четыре года. Перенос сроков на год следует отнести к тревожным сигналам, хотя в каждом случае все индивидуально.

«В ДДУ в обязательном порядке указывается срок передачи квартиры дольщику. Именно за нарушение этого пункта дольщик вправе требовать финансовую компенсацию за каждый день просрочки. Мы всегда рекомендуем клиентам внимательно читать договор. Потому что, как правило, официально заявляемый срок сдачи дома один, а срок передачи ключей — это плюс 6-18 месяцев к этой дате. Так застройщики перестраховываются. Если по каким-то объективным причинам дом сдадут на несколько месяцев позже, чем планировалось, то застройщик все равно успеет всех заселить в срок»

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»

Как скажется изменение законодательства на обычных гражданах

Поправки, внесенные в 214-ФЗ, направлены на то, чтобы защитить права дольщиков. Но какой эффект они окажут на ситуацию на рынке недвижимости в целом, говорить пока рано. Нововведения только вступили в силу, и потребуется некоторое время, чтобы сделать соответствующие выводы.

С одной стороны, закон позволил дольщикам, что называется, успокоиться. Сегодня покупатель открыто может получить информацию о застройщике, агентства недвижимости также рассказывают о всех плюсах, минусах, надежности, опыте. Идет открытый диалог рынка с покупателем, комментирует Анна Симашова.

После того как несколько лет назад почти 100% застройщиков перешли на ДДУ, при переносе сроков сдачи объекта дольщик получил лучшие возможности по взысканию неустоек и штрафов. Каждый день просрочки означает увеличение суммы, которую строительная компания должна будет возместить покупателю жилья по ДДУ. Поэтому большинство девелоперов стали вести более продуманную финансовую политику и лучше контролировать ход строительства.

С другой стороны, в будущем возможно и определенное негативное влияние, так как не все компании имеют возможность возводить дома на собственные средства без привлечения средств дольщиков. А нет продаж — нет строительства. «Особенно удручающе сейчас обстоят дела в Ленобласти. В недалеком будущем нас ожидает большое количество долгостроев, заниматься которыми придется либо государству, либо другим строительным компаниями, если это входит в сферу их интересов, либо инвесторам, которые увидят в долгострое прибыльный объект с его возможной дальнейшей переквалификацией в апартаменты или гостиницу», — полагает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Запрет регистрации новых ДДУ — оправдана ли такая мера со стороны властей?

Приостановка регистрации новых ДДУ в проектах, по которым задержка передачи квартир собственникам составила более шести месяцев, вызвала множество дискуссий. Оправдана ли такая мера со стороны властей? Не приведет ли она к тому, что объект превратится в долгострой? Ситуация двоякая.

Действительно, большинство объектов, включенных в приведенный список — проблемные проекты с длительными задержками. Нововведения направлены на недопущение образования новых обманутых дольщиков, ведь покупатели не всегда могут реально оценить риски строительства, тем более что в таких случаях жилье предлагается по цене существенно ниже рынка. Было уже немало ситуаций, когда один объект застройщика достраивался за счет дольщиков других проектов. До какого-то момента такая схема работает, но она практически всегда обречена в долгосрочной перспективе. Ограничение продаж в данном случае несет риски появления новых обманутых дольщиков и начала банкротных процедур, но аналогичные риски есть и при продолжении продаж в проблемных объектах, комментирует Александр Рогатых, председатель совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

К сожалению, могут пострадать и стабильные компании, задержка сдачи объектов в которых произошла по независящим от застройщика причинам. Новые нормы, вводящие понятие «Один объект — один застройщик», по сути, должны исключить негативные последствия, связанные с влиянием одного затянувшегося проекта на другие. Многие компании для большей финансовой прозрачности работали по такой схеме и до того, как она стала обязательной, однако на рынке пока остаются и объекты, которые достраиваются по старым правилам. В данной связи норма требует некоторых корректировок, полагают эксперты.

«Я думаю, что это обоюдоострый меч, — говорит Олег Островский. — Данная мера подстегнет застройщиков к тому, чтобы не нарушать сроки строительства. В этом году в Санкт-Петербурге, к сожалению, значительная часть застройщиков не укладывается в заявленные сроки ввода объекта в эксплуатацию.

В то же время, это защитит потенциальных покупателей жилья от того, чтобы заключать новые договоры с компаниями, у которых уже есть проблемы с соблюдением сроков строительства. Мера, с одной стороны, положительная, предупредительно-защитительная, повышающая ответственность застройщика перед участниками строительства.

С другой — она может стать препятствием для завершения строительства объектов, имеющих высокую степень готовности и часть свободных квартир. Очевидно, что нельзя всех стричь под одну гребенку. Здесь нужен дифференцированный подход. Знаю, что Комитет по строительству Санкт-Петербурга такую позицию разделяет и довел ее до Минстроя и народных депутатов».

Многие застройщики называют принятые меры «убийством рынка».

«Запрет регистрации новых ДДУ лишает такие компании как финансирования, так и доверия со стороны покупателей. А вернуть его будет уже практически невозможно»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

«Мы можем получить «мертвые» кварталы, построенные на 80%, которые будут простаивать в таком виде не один год. А свободных пятен под застройку, как известно, и так немного. Правда, на крупных и влиятельных застройщиках, имеющих в своем портфеле не один сданный объект, это мало отразится. Они отмечают лишь сезонные спады и подъемы покупательской способности, которые практически не выходят за стандартные рамки год от года», — отмечает Алексей Бушуев.

Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента, считает, что есть всего два варианта развития событий для застройщиков, по объектам которых приостановлена регистрация ДДУ:

— найти способ «разморозить» объекты, привести документы в рамки законодательных норм, устранить все замечания;

— уйти в банкротство по данным объектам.

Иначе говоря, закон или соблюден, или нет. Эксперт называет такие ограничения вполне обоснованными: «если застройщик задерживает передачу ключей более чем на полгода — это говорит о систематических проблемах в проекте. Насколько известно, речь идет именно о таких задержках. Продавать недвижимость по 214-ФЗ в этих проектах не имеет никакого смысла, так как ответственность в этом случае несут уже страховщики или банки».

Впрочем, многие спикеры не соглашаются с данной позицией как раз именно из-за срока (шесть месяцев), называя его спорным. Такая задержка может возникнуть по независящим от застройщика причинам и не всегда свидетельствует о серьезных сложностях на объекте. А вот запрет на регистрацию ДДУ может усложнить финансирование стройки и вряд ли ускорит процесс ввода в эксплуатацию, уверен Дмитрий Михалев. К тому же, речь идет о приостановке регистрации не только ДДУ, но и других договоров, например, договоров уступки. Заложниками здесь оказались простые люди, которые теперь не могут продать свои квартиры, отмечает директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп» Виталий Виноградов.

Не содействуя решению проблемы, власти могут создать дополнительные преграды на пути достижения желаемого результата, увеличивая вероятность еще большей задержки окончания строительства или прекращения строительства в принципе, полагают эксперты. Сейчас в законе не дифференцируются причины возникновения проблемы у застройщика. «Не создаются условия для скорейшего решения трудностей, и уж тем более законодательство не решает проблему застройщика.

Единственная цель норм — обеспечить невозникновение новых участников долевого строительства на этом объекте», рассуждает Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Группы RBI. Государственным органам необходимо разбираться в причинах и искать возможные пути решения по достройке объекта в кратчайшие сроки, уверен эксперт.

Если ситуация позволяет их найти — содействовать застройщику в решении проблем, в том числе с усилением контроля за расходованием денежных средств. В этом случае можно сохранять возможность привлечения дополнительного финансирования за счет средств дольщиков, а также находить пути дофинансирования строительства за счет государственных или банковских структур. «Если же ситуация на объекте дает четкое представление о том, что исключительно мерами контроля и содействия проблемы не могут быть устранены, только в этом случае имеет смысл приостанавливать возможность привлечения застройщиком средств дольщиков. Но тогда необходимо иметь инструменты и механизмы, позволяющие обеспечить защиту интересов граждан, уже привлеченных к строительству. Таких инструментов, как для первой, так и для второй ситуации, законодатель разрабатывать не спешит», — отмечает Станислав Михайлов.

«Меры властей достаточно неоднозначны. Есть возможность того, что они могут ухудшить ситуацию или привести к потребительскому экстремизму. Все это может помешать даже тем стройкам, где были шансы на завершение проекта»

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Компании, попавшие в списки, не могут рассчитывать на помощь федерального или регионального бюджета. На такую помощь могут рассчитывать дольщики, а не бизнес, который взял на себя обязательства и не выполнил их. Проблему здесь может решить не финансовая поддержка, а управление проблемным проектом — привлечение туда банковского и проектного финансирования, создание положительных условий для работы страховых компаний, привлечение профессионального девелопера для достройки жилья, считает Александр Кириятских. Таким образом можно достроить объект, предоставить некоторую компенсацию девелоперу и снять проблему обманутых дольщиков. По мнению эксперта, сейчас достройка проблемных объектов — зарождающийся рынок для крупных игроков, профессионалов способных проанализировать проблемный объект и эффективно работать с ним в рамках законодательства.

Источник: www.novostroy-spb.ru

Усадка домов из бруса — как избежать неприятностей?

Биологические процессы зимой замедляются. Наглядно это можно увидеть, сравнив толщину летних и зимних годовых колец. В холодное время года замедляются процессы гниения, а также замедляется «работа» древоточцев. В этом и заключается главное «зимнее» преимущество.

Процесс усадки дерева очень неравномерен. Максимальные деформации будут в первые три месяца, затем в каждом последующем они будут становиться все меньше и незаметней. Полностью они станут незаметными года через три.

График процессов усадки похож на лыжный трамплин. Сначала почти падение, а далее переход в горизонтальную плоскость. Чем выше крутизна начального участка, тем для древесины хуже. Зимняя заготовка леса, и, разумеется, зимний монтаж дома, позволяют сделать эту кривую максимально пологой.

Зачем делать перерыв на усадку?

Усадка деревянного дома предъявляет жесткие требования ко многим элементам конструкции. Технология установки окон и дверей кардинально отличается от аналогичных в других домах. Требования к изготовлению стропильной системы, а, соответственно, и к кровле, имеют свои нюансы. И по-другому – нельзя.

Одно из последствий усадки дома – появление зазоров между венцами. Первое, что бросается в глаза – перепад цвета древесины в месте появления щелей. Разный лес – разная скорость усадки.

В качестве примера приведём вот что: можно нарисовать карту на размокшем пергаменте, но со временем пергамент становится меньше и очертания стран меняются.

«Карта» в деревянном строительстве – это дом. Но это не пергамент и краски. Геометрические размеры кафеля, гипсокартона, окон, дверей, водопроводных и канализационных труб изменяться не могут. Просто, эти материалы придут в негодность. Их сломает, погнёт, перекосит.

Усадка в этой технологии – время для высыхания пергамента. Если заказчик торопится и ждать некогда, следует выбрать другую технологию возведения дома.

Через какое время можно приступать к отделке дома?

Традиционное время для усадки дома – год. Если строительство сруба велось в зимнее время, то сроки можно сократить месяца на четыре. Однако, это не значит, что усадка закончилась! Просто, усадка стала незначительной и можно выполнять отделку. Говоря откровенно, чем больше срок усадки, тем лучше и для заказчика, и для отделочников.

Здесь сложно говорить об отделке. Сложно признать этот материал брусом. Нет окосячки. О нагелях можно только догадываться. Усадка дома изменила нагрузки в районе проёма.

Результат виден.

Для исполнителя желательно, как можно скорее сдать объект. Желание заказчика – как можно скорее получить готовый дом. Природа игнорирует и первого, и второго: ведь если вырезать из календаря несколько столбцов, лето раньше не наступит.

Важное примечание: Лучше всего оценить степень усадки дома из профилированного бруса может изготовитель. Еще точнее оценка получается, если изготовитель бруса берется за постройку дома

И совсем точная оценка, если добавляются еще отделочные работы. Разбить эти работы на этапы и доверить разным исполнителям будет главной ошибкой заказчика.

Что такое «усадка?»

На схеме изображена усадка бревенчатой стены. Усадка стен из профилированного бруса принципиально не отличается.

По своей сути, усадка – потеря древесиной влаги. Этот процесс характерен тем, что он вызывает изменение геометрических характеристик древесины. Она не только становится легче, ещё её становится меньше: её объём уменьшается и её коробит.

Величина усадки определяется изменением толщины бревна или бруса. Для отдельного венца сруба эта величина – доли сантиметра, иногда больше. Для всего сруба – это результат умножения числа венцов на эти доли. В результате, величина усадки может составлять десятки сантиметров.

Как свести последствия усадки к минимуму

Расчет предполагаемой усушки должен быть сразу заложен в проект дома. В результате получится два размера коробки – после возведения и после усадки. Кровля на время выстаивания сруба фиксируется в самых важных местах. Это необходимо, чтобы она оседала вместе с домом.

Вот еще несколько способов, снижающих негативное влияние усушки:

Уплотнение венцов во время укладки сруба

Каждый ряд бревен осаживается с помощью большой деревянной или резиновой киянки. Такой инструмент надежно сплачивает брус и не портит древесину. Вместо киянки можно использовать деревянную трамбовку, сделанную из чурбака.

Применение современного эластичного утеплителя

Теперь уже никто не конопатит сруб мхом или паклей. Для утепления сруба используют джутовую межвенцовую ленту – плотный, гигроскопичный и безопасный материал. Преимущество джута в том, что дополнительная конопатка после усадки сруба не потребуется.

Обсада (окосячка) проемов

Главное назначение окосячки – защита – она укрепляет стены в проемах и защищает их от выпячивания и искривления в простенках. Кроме того, защищает оконные и дверные блоки от процесса усадки. Ведь дерево «Дышит» — сохнет, меняя размер.

Представляет собой короб, врезанный в оконные или дверные косяки. Обсада уменьшает подвижку и кручение проема, не препятствуя процессу усадки дома.

Чаще всего используется способ «крепление в закладной брусок».

Окосячка обеспечивает скользящее соединение короба с вертикальными частями проема.

Если Вы хотите иметь по-настоящему комфортный, уютный и долговечный дом – без окосячки Вам никак не обойтись!

Технологические зазоры в проемах

Нельзя устанавливать окна и двери, не учитывая усадки. В лучшем случае их заклинит, а если брус высокой влажности, то и расколет. Над проемами, а также между крышей и срубом оставляют просветы, заполненные эластичным утеплителем.

Технологические зазоры делаются в оконных и дверных проёмах в брусовых домах. Это специальные зазоры, которые делаются сверху окон и дверей, шириной примерно 2 см. При этом глазу это не видно, так как с обоих сторон окна и двери обналичиваются (наличники). Технология проста, но эти зазоры крайне важны.

Размер просвета зависит от предполагаемой усадки, в среднем составляя 5-7 см. Зазоры закрывают декоративными наличниками.

Особые технические решения для компенсации усадки

Соединение однородных материалов

Иногда в интерьере помещения предусмотрены колонны и столбы, поддерживающие верхние элементы постройки. Такие детали осаживаются намного меньше, чем дома из бруса под усадку. Высоту колонн регулируют посредством специальных винтовых домкратов – компенсаторов усадки.

Домкрат устанавливают в зазор между горизонтальной и вертикальной конструкциями.

Винтовой механизм позволяет регулировать высоту столба в пределах 8-10 см. Этого достаточно для компенсации усадки.

Соединение разнородных материалов

Бывает, что к срубу примыкает стена из кирпича или панелей, менее подверженная усадке. Тогда сопряжение делается скользящим, по типу паз-шип. Поверхности смогут перемещаться относительно друг друга. Паз при этом выпиливают в торце сруба, а шип (деревянный брусок) крепится к торцу кирпичной перегородки. Пространство паза перед сопряжением рыхло заполняют теплоизолирующим волокном.

Да… работы много! Но не стоит бояться ее. Если при строительстве такого дома соблюсти все основные моменты по сведению усадки к минимуму, Вы получите теплый, уютный, экологически чистый дом! Кстати о теплоте… Чем утеплить дом из бруса — решать Вам.

Дом утеплили, переходим к созданию защиты бруса при помощи покраски. Покраска дома из бруса может быть выполнена разными материалами. Порядок проведения описан здесь.

Покраску осуществили, можно заняться внутренней отделкой дома. Отделка может быть разнообразная. Самые популярный виды отделки рассмотрены в данной статье.

Видео о том, как предотвращается усадка дома из бруса

Обсада (окосячка) проемов, на примере установки окон

Винтовой домкрат – компенсатор усадки

От чего зависит величина усадки деревянного дома

Срок усадки дома и величина уменьшения высоты его стен определяется следующими факторами:

Вид материала сруба – простое или оцилиндрованное бревно, профилированный или клееный брус;
Размер материал (длина и толщина);
Степень влажности древесины (естественная или после камерной сушки);
Размеры дома;
Технология строительства;
Порода древесины;
Сезон строительства.

Усадка дома со стенами 3-х метровой высоты в зависимости от вида материала происходит в таком диапазоне:

Обычное бревно — до 10 см.
Оцилиндрованное бревно дает от 8 до 10 см усадки.
Стены из бруса естественной влажности — до 6 см.
Профилированный несушеный брус — 4-5 см.
Профилированный брус камерной сушки – около 2,5 см.
Клееный брус – не более 2 см.

Сколько времени дом дает усадку зависит и от времени года (сезона), когда выполнялась его сборка. Поэтому сруб, построенный летом, должен сохнуть в течение 12 месяцев, а для зимнего дома достаточно 8 месяцев выдержки. Учитывая это обстоятельство, строители предлагают заказчикам собирать здания в зимний период.

Зимой влага из бревен вымораживается медленно, поэтому деформирование древесины происходит более равномерно, чем летом. В срубе, поставленном в ноябре, к началу лета процесс оседания венцов заканчивается. После этого в нем можно ставить двери, окна, начинать отделку без риска появления трещин в облицовке стен. Другим преимуществом зимнего строительства является цена сборки, которая почти на 20% ниже летней.

Наиболее интенсивно процесс усадки стен в срубе идет первые 3 месяца, а полностью он заканчивается только через 3 года.

Дом под усадку что это понять не трудно, если изучить разницу в степени его строительной готовности. На рисунке видно, что данная технология не предусматривает установки дверей и окон, а также обшивку внутренних перегородок и настилки пола.

Достоинства профилированного бруса

К основным достоинствам профильного бруса относят:

экологически чистый материал — брусья не подвергаются химической обработке, что защитит любую семью от очередного воздействия искусственных материалов;
материал пропускает достаточно кислорода в помещение, стены «дышат»;
дополнительное утепление нужно только в определенных случаях, поскольку брусья плотно прилегают благодаря особому профилю;
стены из этого материала ровные, что избавляет от дополнительной обработки и отделки стен;
из-за правильной геометрии профиля сборка стен занимает короткое время;
конструкция легкая, соответственно фундамент стоит не дорого;
цена такого дома невысока.

На что следует обратить внимание при строительстве, чтобы минимизировать усадку

Учитывая вышеперечисленные факторы, влияющие на усадку дома можно частично избежать ее. Кроме правильно подобранного материала важны климатические условия. Поэтому не редко специалисты рекомендуют строить в зимнее время года.

Строить при плюсовых температурах в летний период легче, поэтому бригады охотнее берутся за работу. Но усадка летнего сруба длительный процесс. Лучше если дом простоит несколько сезонов. Так стены адаптируются к различным температурным режимам.

Второй важный момент это как расположено будущее строение. В любом случае одна сторона будет чаще на солнце, а другая в тени. Таким образом, процесс с солнечной стороны будет проходить быстрее. Дом может даже перекосить.

Профессиональные строительные компании предложат такой вариант расположения дома, когда усадка будет более-менее равномерна. Кроме этого нужно учитывать и технологию сборки, и размеры будущего дома.

Кровлю для строения из материала естественной влажности лучше делать черновую. В противном случае после полного просыхания ее придется перестилать.

Но если планируемое строительство многоэтажное и имеет большие габариты, то использовать материал естественной влажности не рекомендуют. Так как в таком случае могут появиться значительные перекосы и все последствия с ними связанные. Но для небольших строений и при правильном расчете, брус естественной влажности не заменим.

Нюансы усадки домов из зимнего леса

Сравниваем виды профилированного бруса

Для начала следует выделить четкое условие: для постройки некоего сооружения используется профилированный брус сухой или естественной влажности с соблюдением технических норм при его монтаже. Просушенный пиломатериал гораздо более востребован. Процент влаги в нем составляет 12-15%. Это означает, что при внутренней отделке помещений с ним ничего не случится во время отопительного сезона.

Приобретать его в качестве стенового материала, можно сказать, не совсем логично, т. к. структура дерева гигроскопична и со временем может впитать влагу извне. Оптимальная влажность бруса должна составлять 18-20%. При таком показателе дерево почти не впитывает лишнюю влагу и не усыхает до растрескивания.

Если есть возможность достичь такого показателя при приобретении бруса естественной влажности и проверить готовность сырья к применению, необходимо оставить его под навесом минимум на 3-4 месяца, вплоть до года и убедиться, что на срубах не появились критичные отклонения в виде скручивания, трещин, загнивания. Выигрышная экономия в цене требует перенести календарное начало стройки. При правильном хранении, по истечении срока выстаивания, такой материал не будет уступать камерному.

Снизится вероятность усадки. Сухая древесина лучше, потому что проявляет со временем 2-3% отклонения от первоначальных линейных размеров. Не прошедшая этап сушки может деформироваться на 10%. Разница ощутимая, особенно в завершенном сооружении.

Продолжая рассматривать, какие заготовки лучше, сухой или естественной влажности, и сравнивая отзывы покупателей, стоит отметить что дерево, подверженное сушке легче обычного. Это свойство заметно при транспортировке и укладке досок. С ним проще работать.

Еще одно существенное преимущество в сторону сухого бруса заключается в уничтожении грибка и остановке процесса гниения. Однако атмосферные доски можно дополнительно обработать антибактериальными средствами. Разновидностей этих пропиток предостаточно. Бороться с вредными микроорганизмами надо предварительно, до негативного проявления их деятельности.

Вода является неотъемлемой частью структуры дерева, но излишнее ее количество напрямую влияет на прочность бревна. Следовательно, в этой характеристике брусья естественной влажности уступают просушенным. Все зависит от того, насколько равномерно просохло сырье. Зачастую сердцевина остается недосушенной по понятной причине: поверхность просыхает быстрее. Поэтому производители не всегда гарантируют одинаковые показатели влажности в разных частях материала.

Подытожим вышесказанное

Любая постройка, пусть даже баня из бруса сухой или естественной влажности, должна быть выполнена согласно технологии строительства. Каждый материал обладает преимуществами и недостатками, их стоит изначально учитывать. Многое зависит от нагрузки на стены, системы отопления и ухода за деревянными стенами.

Специалисты в этой области могут спрогнозировать дальнейшие последствия и применить некоторые хитрости при возведении дома: крышу делают черновую, в заготовках делают пропилы, в оконные проемы устанавливают обсады и пр. Судя по отзывам, проблемы поддаются решению.

Главное удачно приобрести качественный сухой брус, т. к. процесс его производства более трудоемкий и ограниченный, чем выпуск в продажу древесины с естественной влажностью. Нынешние производители выдают товар, не вполне соответствующий цене и указанным характеристикам.

Сруб под усадку — ошибка

Если Вы желаете купить сруб под усадку и думаете, что он уже отстоялся и не будет садиться, то это ошибка! Процессы усадки бревна в срубе очень важны и их нужно обязательно учитывать при разработке проекта сруба. При проектировании и во время рубки сруба следует учесть основные моменты:

предусмотреть свободное место в оконных и дверных проемах в размере не менее 6% от высоты проема;
установить компенсаторы усадки (домкраты) на столбы, если они пристутствуют в проекте;
установить скользящие опоры на стропильную систему, если у Вас 2-х скатная кровля с рубленными фронтонами;
при проектировании дома или бани избегать конфигурации кровли, где присутствуют рубленные фронтоны расположенные перпендикулярко друг к другу!.

Компания Медвежий лог — добрые дома из кедра, знает все нюансы строительства рубленных домов из бревна! Вы можете начинать отделку сруба сразу после монтажа сруба на фундаменты, не тратя время на ожидание усадки!

Негативные последствия усушки бревна

К сожалению мы не всегда можем совладать с природными силами, но иногда следует попытаться смягчить последствия процесса усушки.

Методы «смягчения» и устранения последствий усушки

Появление трещин в бревне.

Чем толще бревно, тем крупнее трещины.

Может быть рубленные дома и ценятся потому, что бревна в срубе все такие разные, имеют: неровности, сучки и трещины в том числе?

Шлифовка и закрашивание (закупоривание) торцов бревна, чем раньше, тем лучше. Потому, что через торцы идет более интенсивное удаление влаги из бревна.
В процессе рубки сруба пропиливание «компенсационного паза» в холке бревна.
Заделка трещин акриловым герметиком после окончательной усушки бренвен в срубе.

Установка усадочных домкратов в столбах
Установка скользящих опор в стропильной системе.
Оставление свободного зазора между обсадной коробкой и верхним бревном в оконном и дверном проеме

На каждом этапе — будь то проектирование, строительство или отделка дома или бани из бревна мы подскажем простые решения, которые помогут Вам изебжать неприятностей связанных с процессами усадки деревянного дома!

Чтобы исключить процессы усадки в срубе из бревна, необходимо использовать строительство дома в каркасно-бревенчатой технологии.

Это может быть дом построенный по технологии

Пост энд бим — безусадочная технология строительства всей конструкции дома или бани;
гибридная технология — нижний этаж (коробка) рубленный сруб который дает усадку, второй этаж или силовая кровля каркасно-бревенчатая.

На этой странице информация о различных технологиях рубки срубов, которыми владеет компания Медввежий лог — добрые дома из кедра!.

Причины усадки деревянных домов

Древесина – это материал с пористой структурой. Поэтому ей свойственно впитывать влагу из атмосферы и отдавать её обратно. Естественно, при этом древесина увеличивается в объёме (набухает) или уменьшается (усыхает).

Основная усушка происходит по толщине бруса и намного меньше затрагивает длину. Из-за неравномерной деформации в стенах появляются зазоры, брёвна растрескиваются и скручиваются.

Усадка дома из непросушенного бруса происходит в два этапа: наиболее интенсивный период усадки приходится на первые 3 месяца. После этого усадка идет в более медленном темпе на протяжении 1 года или дольше (в зависимости от климата и других условий).

К чему может привести усадка

Если не учесть необходимость усадки и приступить сразу к отделочным работам, оконные и дверные проёмы скорее всего перекосит со временем, а элементы отделки (внешней и внутренней) могут быть попросту сломаны и будут нуждаться в полной замене.

Поэтому процент возможной усадки дома просчитывают еще до начала кровельных работ и перед установкой окон и дверей.

Для сравнения, посмотрим, какую усадку даёт дом со стенами высотой 3 метра, выполненных из различного типа древесины:

Сруб из обычных целых брёвен даст усадку до 10 см в год, поэтому его нужно выдержать до начала строительных работ не меньше года.
Дом из оцилиндрованного бревна осядет на 8–10 см, поэтому также нуждается в длительном периоде под усадку.
Постройка из непрофилированного бруса естественной влажности усядет на 6 см, из аналогичного профилированного – на 4-5 см.

Дом из профилированного высушенного бруса даст усадку всего на 2,5 см, что делает очевидным выгоду предварительного высушивания древесины.

Даёт ли усадку клееный брус? Да, но минимальную – 2 см или меньше при аналогичных условиях. Чем объясняется низкий процент усадки клееного бруса? Главным образом, процессом его производства.

Факторы, влияющие на усадку деревянного дома

вид технологии и сушки,
вид древесины,
период заготовки леса,
условия и сроки запуска в эксплуатацию.

Рассмотрим более подробно.

Время заготовки материала

Процесс усадки деревянного дома не может происходить одинаково. Дома из одного вида материала, построенные рядом, будут оседать по-разному. Например, заготовленный в зимнее время материал имеет процент естественной влажности ниже, чем дерево, заготовленное в теплое время. Отразиться на изменениях дома техника сборки, типы соединений, применяемые в работе нагеля.

Рекомендуется привлекать специализированных мастеров для возведения дома. Желательно, чтобы сруб был положен максимально плотно, что повлечет гораздо меньшую усадку строения. Необходимо использовать между звеньев специальный утеплитель, а не мох, который имеет самый большой процент усыхания.

Плотность и влажность

Материал для строительства изготавливают из дерева разной плотности, что тоже немаловажно в дальнейшей усушке. Если древесина имеет высокую плотность, то дом подвержен наименьшим изменениям. Время года, когда будет осуществляться сборка строения, также влияет на время высыхания древесины и усадку дома в целом

В летнее время влажность воздуха высокая, следовательно, время на простой дома нужно больше. Зимой воздух сухой и постройка из бруса или бревна естественной влажности будет равняться дому, построенному из материала, который подвергся принудительной сушке. А это сокращает время серьезных конструктивных изменений строения. Кроме этого, при минусовой температуре влажность из древесины будет уходить медленно, что создаст равномерный процесс усадки деревянного дома

Время года, когда будет осуществляться сборка строения, также влияет на время высыхания древесины и усадку дома в целом. В летнее время влажность воздуха высокая, следовательно, время на простой дома нужно больше. Зимой воздух сухой и постройка из бруса или бревна естественной влажности будет равняться дому, построенному из материала, который подвергся принудительной сушке. А это сокращает время серьезных конструктивных изменений строения. Кроме этого, при минусовой температуре влажность из древесины будет уходить медленно, что создаст равномерный процесс усадки деревянного дома.

Источник: oboiman.ru