И в Москве, и в ряде иных регионов значительные площади вносятся в зоны комплексного развития территории (КРТ). В этой заметке я рассмотрю вопросы, как быть собственнику недвижимости, включённой в зону КРТ. В том числе — о возможности для владельца недвижимости в такой зоне заключить договор о комплексном развитии без согласия правообладателей смежных участков, также включённых в данную зону, что по опыту Правового центра «Два М» является одним из наиболее интересующих правообладателей вопросов.
Для начала немного о «правилах игры»
Понятие «комплексного развития» предполагает строительство в пределах соответствующей зоны недвижимости с установленными видами и параметрами, а также обслуживающей такую недвижимость инфраструктуры. Одним из основных этапов деятельности по КРТ является утверждение разрабатываемой застройщиком документации по планировке территории, на основании которой далее ведётся застройка. В том числе документацией по планировке территории определяется объём обязательств застройщика по созданию инфраструктуры для возводимых объектов.
Строительство дома. Планирование участка. Пожарные нормы и правила.
При этом деятельность по комплексному развитию может осуществляться:
- по инициативе уполномоченного органа (с привлечением застройщика на торгах или силами подведомственных уполномоченному органу структур);
- по инициативе правообладателей.
В свою очередь КРТ по инициативе правообладателей фактически включает два существенно различающихся варианта. А именно ‑ правообладатели могут обратиться за заключением договора о КРТ в любой момент после установления соответствующей зоны в ПЗЗ. Либо при старте процедуры КРТ по инициативе уполномоченного органа данный орган должен сначала предложить правообладателям заключить договор о КРТ. В таком случае также применяются положения о КРТ по инициативе правообладателей.
При этом реализация КРТ по инициативе уполномоченного органа предполагает изъятие недвижимости (участков, зданий и сооружений) на соответствующей территории с выплатой правообладателям их рыночной стоимости.
Первым этапом для данных процедур выступает включение в зону КРТ в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). После чего:
- собственники и арендаторы недвижимости в ней вправе принять решение о комплексном развитии территории по собственной инициативе;
- уполномоченный орган вправе опубликовать проект решения о комплексном развитии данной территории.
Во втором случае правообладателям недвижимости на ней также предлагается провести комплексное развитие по своей инициативе. Если же они не дадут единогласное согласие на это в течение 45 дней, то застройка территории осуществляется без их участия, а у существующих правообладателей недвижимость изымается с выплатой компенсации.
То есть при внесении участка в зону КРТ, чтобы исключить возможность изъятия участка и недвижимости на нём (а соразмерность компенсации при изъятии — отдельный вопрос), собственник может сам провести мероприятия по комплексному развитию. А именно — заключить договор с уполномоченным органом, разработать документацию по планировке территории и своими силами построить в соответствии с ними предусмотренные ПЗЗ для данной зоны объекты недвижимости с сопутствующей инфраструктурой. В таком случае построенные объекты (кроме инфраструктуры, подлежащей передаче в государственную или муниципальную собственность) будут принадлежать владельцу участка.
Отступы от границ с соседями и параметры строительства.
Почему правообладателю важно заключить договор без участия соседей?
Многим правообладателям важна возможность заключения договора о КРТ в отношении только своей недвижимости или по соглашению с частью из правообладателей участков в зоне КРТ, поскольку:
- единогласное решение об участии в КРТ часто не может быть принято из-за позиции меньшинства собственников;
- при заключении договора несколькими правообладателями каждый несёт риски ненадлежащего исполнения договора соседями.
Так, в одну зону КРТ могут включаться объекты десятков, а иногда и сотен правообладателей. При этом могут совмещаться (без ограничения по пропорциям) объекты, для реновации которых режим КРТ формально предназначен (самовольные, аварийные, не соответствующие ПЗЗ и т. д.) и любые другие. Соответственно, речь может идти о недвижимости с совершенно разной коммерческой ценностью, а, следовательно, и противоположными экономическими интересами собственников. Также нередко встречается включение в зоны КРТ гаражных кооперативов и иных объектов со множеством собственников, принятие которыми единогласного решения откровенно утопично.
Кроме того, даже если единогласное согласие межу правообладателями будет достигнуто, при реализации договора о КРТ, каждый из них несёт риски, связанные с ненадлежащим исполнением такого договора соседями. Так нарушение сроков подготовки документации по планировке территории, строительства отдельных зданий или инфраструктурных объектов может привести к расторжению договора о КРТ в отношении всех собственников, а также к применению в их отношении различных финансовых санкций. Так, крайне жёсткий порядок установлен в Москве ‑ он предполагает множество оснований для отказа уполномоченного органа от договора, значительные неустойки, солидарную ответственность правообладателей, необходимость предоставления банковской гарантии. Что особенно актуально так как подавляющее большинство правообладателей не являются профессиональными застройщиками.
Нормативное регулирование
Для ситуации, когда правообладатели инициируют комплексное развитие в ответ на предложение уполномоченного органа (после публикации им проекта решения), прямо предусмотрена необходимость единогласного решения (п. 4 ч. 7 ст. 66 Градостроительного кодекса). Тогда как для случая, когда правообладатели сами выступают с соответствующей инициативой до публикации уполномоченным органом проекта решения, прямое регулирование в Градостроительном кодексе отсутствует.
В Москве на подзаконном уровне данный вопрос разрешён не в пользу правообладателей. Но законность и обоснованность такого решения городских властей вызывает серьёзные сомнения.
Так, прямо в федеральном законодательстве такая возможность не предусмотрена. Но она весьма однозначно следует из положений Градостроительного кодекса.
Так, в соответствии с ч. 2 ст. 68 Градостроительного кодекса в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию, может быть заключен один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территории. При этом в силу ч. 3 ст. 70 ГрК положения ст. 68 ГрК применяются в том числе к комплексному развитию по инициативе правообладателя.
Аналогично в ч. 5 ст. 30 ГрК предусмотрено, что в отношении территорий комплексного развития, предусматриваемых правилами землепользования и застройки, заключается один или несколько договоров о комплексном развитии территории.
В свою очередь норма о необходимости единогласного согласия всех правообладателей предусмотрена для одной конкретной ситуации — когда уполномоченный орган опубликовал проект решения о КРТ и предлагает правообладателям участка в границах данного проекта реализовать комплексное развитие своими силами (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК). В этой ситуации требование единогласного решения выглядит куда более логичным — уполномоченным органом уже подготовлено решение о развитии территории по своей инициативе, определены технико-экономические параметры такого развития. Соответственно, он вправе рассчитывать, что правообладатели будут осуществлять комплексное развитие именно в этих границах и с этими параметрами.
В случае же с зонами КРТ, которые внесены в ПЗЗ, необходимо отметить, что дальнейшие действия уполномоченного органа по ним могут не осуществляться годами. Более того, площадь таких зон в субъекте федерации может превышать разумные экономические возможности для освоения в ближайшей перспективе (о зонах КРТ в ПЗЗ Москвы в моей предыдущей статье). То есть очевидно, что эти зоны внесены в ПЗЗ в первую очередь в расчёте на возможную инициативу правообладателей по их развитию. И в этом случае логично как раз позволить им проявлять такую инициативу в отношении как всей зоны, так её части.
При этом, несмотря на отсутствие прямого регулирования на федеральном уровне, в Москве норма о необходимости единогласного решения всех правообладателей в предусмотренной ПЗЗ зоне для реализации КРТ по их инициативе предусмотрена п. 6.2.1. Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 N 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы».
Тогда как в Московской области в Постановлении Правительства МО от 26.01.2021 N 29/3 «О порядке комплексного развития территорий в Московской области» аналогичная норма отсутствует и из контекста Постановления следует, что реализация КРТ в отношении части установленной в ПЗЗ зоны возможна.
При этом, если исходить из того, что требование о единогласном решении всех правообладателей не установлено на федеральном уровне, то у Москвы не было оснований на региональном уровне ограничивать предусмотренное ст. 70 ГрК право собственников недвижимости на части установленной в ПЗЗ зоны КРТ на комплексное развитие территории по своей инициативе.
Соответственно, учитывая количество участков в зонах КРТ, в Москве стоит ждать судебных процессов либо по оспариванию указанных положений постановления от 23.03.2021 N 331-ПП как нормативного акта, либо обжалованию отказов в заключении договора о КРТ с частью собственников в предусмотренной ПЗЗ зоне. Восполнить отсутствие прямого законодательного регулирования на федеральном уровне должна будет судебная практика.
Источник: zakon.ru