Эти денежные средства в момент получения не учитываются в составе выручки застройщика, не являются его доходом.
Доход застройщика — это только его вознаграждение, порядок определения которого зависит от формулировок договора долевого участия.
В соответствии со ст.5 закона № 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Соответственно, возможна и обратная ситуация, когда такое четкое разделение отсутствует в договоре.
Во втором случае — при отсутствии в договоре ДДУ разделения на вознаграждение и компенсацию затрат на строительство — вознаграждением застройщика считается вся экономия денежных средств, то есть разница между полученными от дольщиков денежными средствами и затратами на строительство.
Возникает вопрос, облагается ли НДС полученная застройщиком прибыль, то есть остаток денежных средств после осуществления всех необходимых затрат для выполнения функций застройщика. Вопрос носит не праздный характер, поскольку согласно имеющему место мнению эта часть денежных средств уже не носит инвестиционного характера, не связана со строительством, в связи с чем подлежит обложению НДС.
Что такое раздельный метод зачета НДС | Раздельный метод | Раздельный учет
В частности, такая позиция была выражена в письме Минфина 2008 года:
Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС. Письмо Минфина РФ от 25.03.2008 г. № 03-07-10/02
Однако с этих пор налоговое законодательство претерпело изменения, в частности введена льгота по освобождению от НДС оказания услуг застройщика подп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ , а не только операций по реализации готовых квартир и домов. В связи с этим Минфин РФ скорректировал свою позицию:
Суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Письмо Минфина РФ от 29.07.2011 г. № 03-07-07/43
Аналогичную позицию заняли и арбитражные суды. Так, Высший Арбитражный Суд РФ отказал в пересмотре дела, указав, что общество обоснованно не включило в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого строительства средств над фактическими затратами на строительство. Определение ВАС РФ от 08.08.2013 № ВАС-10423/13 «Об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ»
Особый интерес представляет ситуация, когда застройщик одновременно выполняет часть строительных работ собственными силами.
В этом случае выполненные самостоятельно строительные работы являются отдельным объектом обложения НДС. Однако суть вопроса не в этом. Организация совмещает в себе две функции: застройщика, услуги которого не подлежат налогообложению, и подрядчика, выполнение работ которым является объектом обложения НДС. К чему же отнести остающуюся у организации прибыль — к результатам деятельности (экономии) застройщика или результатам выполнения подрядных работ своими силами?
Суть НДС. Всё, что нужно знать предпринимателю
По нашему мнению, оставшиеся в распоряжении застройщика после окончания выполнения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию денежные средства относятся к вознаграждению застройщика и не подлежат обложению НДС по выше изложенным основаниям. НДС же при самостоятельном выполнении части подрядных работ подлежит начислению только на стоимость таких работ, отраженную в КС-2 и КС-3.
Что касается порядка исчисления НДС со стоимости самостоятельно выполняемых подрядных работ, то мнение Минфина РФ и судов расходятся.
Главное финансовое ведомство страны считает, если застройщик обязуется построить объект недвижимости полностью или частично своими силами, то полученные от дольщиков денежные средства, по их мнению, включаются в налоговую базу у Застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. письма Минфина РФ от 15.08.2012 г. №03-07-10/17, от 03.07.2012 N 03-07-10/15
- во-первых, определить в момент получения денежных средств, какой объем работ будет выполнен своими силами, не всегда возможно.
- начисление же НДС с авансов исходя из всей себестоимости строительства означало бы уплату НДС, часть которого при подписании КС-2 с сторонними подрядчиками, подлежала бы восстановлению из бюджета, поскольку со стоимости работ, выполненных подрядным способом НДС не начисляется. А это влечет порой существенное изъятие денежных средств у застройщика на период строительства.
В данной рассылке мы рассмотрели один из множества спорных вопросов налогообложения деятельности участников строительства недвижимости. В следующих выпусках мы продолжим разговор по данной тематике.
Источник: www.taxcoach.ru
Изменения налогового законодательства с 2021 г. для заказчиков (застройщиков)
1. Возведенные объекты инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и элементы их благоустройства могут в установленном порядке безвозмездно передаваться заказчиком, застройщиком в госсобственность эксплуатационным организациям. Как правило, эти объекты не зарегистрированы в качестве объектов недвижимости, и фактически по ним передаются затраты на их создание на основании акта о передаче затрат. Эти обороты для целей НДС не признаются реализацией. Приходящиеся на указанные затраты суммы НДС принимаются заказчиком, застройщиком в порядке, установленном для вычета НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам .
С 1 января 2021 г. аналогичные нормы действуют и в отношении безвозмездной передачи заказчиком, застройщиком, дольщиком государственным эксплуатационным организациям товаров (работ, услуг) при реконструкции, ремонте объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, находящихся у них на праве хозяйственного ведения (оперативного управления). При этом конкретизировано, что это касается случаев, когда указанные товары (работы, услуги) связаны с выполнением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, полученных в установленном порядке в целях строительства объекта .
2. Отменена льгота по НДС при реализации застройщиком, заказчиком вновь построенных на территории Республики Беларусь гаражей, машино-мест и автомобильных стоянок (долей в праве собственности на автомобильную стоянку) .
Инвестиционный вычет при расчете налога на прибыль
Расширен перечень объектов, по которым может применяться инвестиционный вычет при исчислении налога на прибыль. В частности, заказчик, застройщик начиная с 2021 г. вправе в том числе применить вычет по арендным жилым домам и встроенно-пристроенным нежилым помещениям в жилых домах. Ранее указанные помещения под инвестиционный вычет не подпадали .
Напомним, инвестиционный вычет применяется по приобретенным (созданным) основным средствам, а также по вложениям в основные средства в связи с их реконструкцией, модернизацией, реставрацией .
Инвестиционный вычет по встроенно-пристроенным нежилым помещениям в жилых домах и (или) жилым помещениям арендного жилья, не выделенным в бухучете в качестве отдельных объектов основных средств, определяется с учетом их площади. Сумма вычета рассчитывается исходя из первоначальной стоимости здания пропорционально удельному весу площади таких помещений в общей площади помещений этого капстроения .
Если здание, в котором находятся жилые помещения арендного жилья, принято в эксплуатацию организацией-застройщиком по истечении нормативной продолжительности строительства, то инвестиционный вычет по таким жилым помещениям не применяется .
С 2021 г. сумму инвестиционного вычета разрешено включать в затраты по производству и реализации в течение двух лет, начиная с отчетного периода :
— в котором начато начисление амортизации по приобретенным (созданным) основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности;
— в котором стоимость вложений в реконструкцию (модернизацию, реставрацию) увеличила в бухучете первоначальную (переоцененную) стоимость используемых в предпринимательской деятельности основных средств.
Обратите внимание
По жилым помещениям, относящимся к арендному жилью, суммы примененного инвестиционного вычета подлежат восстановлению и включению в состав внердоходов, если ранее чем по истечении пяти (а не трех) лет с момента их принятия к бухучету :
— произошло отчуждение либо передача таких объектов в возмездное или безвозмездное пользование (кроме сдачи в аренду), доверительное управление;
— объекты используются в деятельности, по которой не уплачивается налог на прибыль в связи с применением особых режимов налогообложения;
— в рамках целевого финансирования за счет средств бюджета, государственных внебюджетных и (или) инвестиционных фондов безвозмездно поступает компенсация (полностью или частично) расходов по приобретению (созданию) рассматриваемых объектов основных средств или стоимости вложений в их реконструкцию.
Какие изменения для заказчиков (застройщиков) произошли в части налога на недвижимость и земельного налога, читайте в ilex.
Источник: ilex.by
Договор на строительство дома ижс
Это значит, что подрядчик работает не на общей системе налогообложения, а на УСН (или иной), которая не предусматривает выделение в сумме договора налога на добавленную стоимость. Для заказчика, если Вы физическое лицо, это не имеет значения.
Здравствуйте Александр! Это значит что платить нужно столько, сколько указано в договоре, и в этом случае у подрядчика НДС не применяется и в стоимость работ не включается, с Уважением.
Здравствуйте, Александр!
Реализация любых работ, услуг и товаров на территории РФ облагается налогом на добавленную стоимость. Исключение составляют только некоторые льготные товары или некоторые случаи, когда исполнитель освобожден от обязанностей налогоплательщика (например, если он применяет упрощенную систему налогообложения или другой налоговый режим).
Для заказчика это всего лишь означает, что цена не будет содержать этого налог и в теории должна быть на 18% меньше, чем если бы вы покупали эти работы и услуги у исполнителя — плательщика НДС.
Для вас как заказчика рисков никаких нет, ндс — налог на добавочную стоимость, ваш исполнитель применяет утолщённую систему налогообложения, поэтому ндс он не усплачивает. Вы платите столько сколько указано в договоре
В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 346.11
2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом). Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.
То есть вторая сторона договора освобождена от уплаты НДС. Никаких негативных последствий для вас от этого пункта в договоре быть не может. Скорее наоборот, так как они не платят НДС, то цена по идее должна быть ниже, чем у организаций, занимающихся аналогичными работами и оплачивающими НДС.
Как указал Унароков Тимур
Реализация любых работ, услуг и товаров на территории РФ облагается налогом на добавленную стоимость.Исключение составляют только некоторые льготные товары или некоторые случаи, когда исполнитель освобожден от обязанностей налогоплательщика (например, если он применяет упрощенную систему налогообложения или другой налоговый режим).
Порядок обложения НДС определен в главе 21 НК РФ; ставки НДС установлены в ст.164 НК ( 0, 10% и -18%)
Статья 168 НК РФ обязывает продавца товара( услуги ) предъявлять покупателю товара (услуги ) не только стоимость товара ( услуги) но и указывать сумму налога ( НДС). в составе стоимости (товара) услуги…
Стоимость у услуг определяется в договорах. Ваш подрядчик освобожден от уплаты НДС ( возможно он на упрощенной системе налогообложения). Такой вывод следует из формулировки пункта договора ( » НДС не облагается)
Поэтому вместо конкретной суммы налога, которая согласно ст.168 НКдолжна указываться вместе со стоимостью товара ( услуги) ,он указывает » НДС не облагается» и таким образом выполняет требования ст.168 НК РФ
Аналогичная обязанность установлена для продавца товара ( услуги) при выставлении счета-фактуры покупателю при исполнении договора ( ст.169 НК РФ)
И в выставляемых Вам по договору счетах, как и в договоре, подрядчик будет указывать стоимость работ и добавлять «НДС не облагается»
Статья 168. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю
1. При реализации товаров (работ, услуг), передаче
имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога
Ст.169 НК РФ.
5.В счете-фактуре, выставляемом при реализации товаров
(работ, услуг), передаче имущественных прав, должны быть указаны:
1) порядковый номер и дата составления счета-фактуры;
2) наименование, адрес и идентификационные номера
налогоплательщика и покупателя;
3) наименование и адрес грузоотправителя и грузополучателя;
4) номер платежно-расчетного документа в случае получения
авансовых или иных платежей в счет предстоящих поставок товаров (выполнения
работ, оказания услуг);
5) наименование поставляемых (отгруженных) товаров
(описание выполненных работ, оказанных услуг) и единица измерения (при
возможности ее указания);
6) количество (объем) поставляемых (отгруженных) по
счету-фактуре товаров (работ, услуг), исходя из принятых по нему единиц
измерения (при возможности их указания);
6.1) наименование валюты;
7) цена (тариф) за единицу измерения (при возможности ее
указания) по договору (контракту) без учета налога, а в случае применения
государственных регулируемых цен (тарифов), включающих в себя налог, с учетом
суммы налога;
8)стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав за
все количество поставляемых (отгруженных) по счету-фактуре товаров (выполненных
работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав без налога;
9) сумма акциза по подакцизным товарам;
10) налоговая ставка;11) сумма налога, предъявляемая покупателю товаров (работ,
услуг), имущественных прав, определяемая исходя из применяемых налоговых
ставок;
Источник: pravoved.ru