земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения
установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью
Оценка собственности
деятельность специалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объекта оценки
Источник: 3ys.ru
Строительство или создание точной копии оцениваемой собственности
Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые:
Сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства, — это:
Тема 8. Затратный подход при оценке недвижимости.Часть 1.
Сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, — это:
стоимость замещения объекта оценки
Строительство объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным стандартам, вкусам и дизайну, — это:
Строительство или создание точной копии оцениваемой собственности, — это:
Стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, соотнесенная к дате оценки, — это:
Стоимость ресурсов, использованных в процессе деятельности предприятия по производству продукции, выполнению работ или оказанию услуг, — это:
Стоимость предприятия реагирует на любые ____________________, которые имеет бизнес.
Стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора, — это:
Стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров, — это стоимость объекта оценки .
Источник: otvet-est.ru
Вопрос 51. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она
Вопрос 68. Использование в хозяйственной деятельности элементов производства длительное время с постепенным износом, что позволяет предприятию включать их стоимость в себестоимость произведенной продукции или услуг постепенно путем начисления амортизации, — это:
· Ответ: основные средства
Вопрос 69. Массив технической информации, которая является секретной, существенной и идентифицированной в любой подходящей форме, — это:
Вопрос 70. Определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка, — это принцип .
Бизнес-образование: о чем нужно помнить, если хотите построить успешный бизнес
Вопрос 71. Организационные расходы — это:
· Ответ: затраты, связанные с образованием юридического лица
Вопрос 72. Для количественного выражения возврата инвестиций применяются показатели, называемые:
· Ответ: нормами возврата
Вопрос 73. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляет:
· Ответ: Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом
Вопрос 74. Оценка объектов собственности основана на применении таких подходов, как:
· Ответ: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный
Вопрос 75. Дебиторская задолженность — это:
· Ответ: задолженность предприятию
Вопрос 76. Величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета, — это:
· Ответ: скидка за неконтрольный характер
Вопрос 77. Обычной формой стоимости в обмене, является:
· Ответ: рыночная стоимость
Вопрос 78. Разница между оборотным капиталом и краткосрочной задолженностью фирмы называется:
· Ответ: собственными оборотными средствами
Вопрос 79. Форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи места нахождения объекта, — это износ .
Источник: infopedia.su
Виды стоимости объектов недвижимости
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость (см. рис. 5.1).
Рис. 5.1. Стоимость, цена и затраты
Цена объекта недвижимости — это цена конкретной сделки купли-продажи состоявшейся. Поскольку цена в любой реальной предполагаемой операции связана со стоимостью объекта недвижимости, довольно часто эти термины используют как синонимы.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 1993-1994 и 1998-1999 гг. в Украине, ради быстрого получения денег, продавцы охотно шли на 1020% снижение цены чтобы ускорить продажу объектов. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Иногда, цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Стоимость — это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:
o одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;
o стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
o объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
o цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и стимулом к совершению сделки с чьей-либо стороны;
o плата за объект недвижимости выраженный в денежной форме. Таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и может как повышаться, так и снижаться.
Понятие стоимости объекта недвижимости может рассматриваться с разных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.
Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.
Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются аналогичные строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ, так же воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений воспроизводимого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.
Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — затратами на создание функционального аналога.
Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица для достижения заданной инвестиционной цели. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть как больше, так и меньше его рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Стоимость страхования объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, который находится под угрозой уничтожения (или разрушения). На базе стоимости страхования объекта определяются суммы страховок, выплаты и проценты.
Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормами при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости.
Ликвидационная стоимость определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации или принудительной продаже.
Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.
Первичная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования в условиях возможной продажи на рынке.
Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства, которое сформировалось.
Залоговая стоимость — стоимость с целью обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов — стоимость объектов, которые через свои специфические особенности не могут быть проданы на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.
Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом.
1. Объективные факторы, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Среди них следует выделить: макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности); микроэкономические, характерные объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.п.).
3. Физические факторы: местонахождение — удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммунальных услуг, экологические и сейсмические факторы.
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи: количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип объектов в определенной части города; объективные недостатки объекта; престижность района; экологическая обстановка в районе; транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома; характер операции («прямой или «встречный» продажа»); юридическая «чистота» объекта.
Из мирового опыта известно, что главным критерием любой операции является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свое значение. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец может достаточно долго ждать своего клиента, не снижая цену. Для другого важно как можно быстрее получить свободные средства.
В этом случае на первое место выходит скорость операции и действует принцип «время-деньги». Третий отдает предпочтение надежному покупателю, который может гарантировать соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Умело выставляя между объективными факторами и собственными мотивами, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее результатах.
Источник: studbooks.net