Строительство капитального объекта на арендованном земельном участке как быть

Разрешение на строительство на арендованном участке

Юристы нашей компании помогут собрать необходимый пакет документов и оформить разрешение на строительство на арендованном участке. Мы проведем переговоры с собственником земли (муниципалитетом, физлицом, юрлицом), соберем и подготовим необходимые документы, составим проект и заявление, а затем подадим все это в местную администрацию. Предварительно мы оценим возможность прохождения всех согласований и строительства интересующего вас объекта на данном земельном участке. При этом наши эксперты учтут положения Градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки в отношении земельного надела.

Как получить разрешение на строительство на арендованном участке?

Несмотря на то, что собственником надела является другое лицо, арендатор вправе возводить на территории объекты капитального строительства. Законом допускается возведение производственных зданий, складов, жилых домов, офисных и торговых помещений. Однако при этом важно соблюсти некоторые обязательные условия.

Договор аренды земельного участка

• Чтобы Вам выдали разрешение на строительство на арендованном участке, необходимо привести целевое назначение земли в соответствие с назначением здания, которое хотите здесь установить.
• Перед обращением за разрешением, внимательно изучите договор аренды. Возможно, в нем имеется пункт, запрещающий строительную деятельность. Тогда придется согласовывать этот вопрос с арендодателем.
• И конечно, любые строительные и прочие мероприятия придется обговаривать с собственником земли, с которым заключен договор аренды. Дело в том, что при сдаче объекта в эксплуатацию или продаже такового, надо будет указывать информацию о владельце территории.
• Если в соглашении об аренде не предусмотрена возможность капитального строительства, придется предварительно внести изменения в этот документ. За установку самовольных построек грозит серьезный штраф и судебное разбирательство. В результате Вас могут обязать снести здание за собственный счет.
• Если все согласования пройдены успешно, осталось пройти экспертизы, подготовить необходимый пакет документации, написать заявление и подать все это в местный муниципалитет. Обращаться надо в органы, к которым относится арендуемый Вами земельный участок.

На рассмотрение дается до десяти дней с момента получения бумаг. Без разрешения на строительство на арендованном участке не получится сдать в эксплуатацию дом или иную постройку. А значит, Вы не сможете ей распоряжаться в полной мере. Мы поможем избежать отказа, обеспечив положительный результат.

Документы для оформления разрешения на строительство на арендованном участке

Первым делом надо собрать правоустанавливающие бумаги на землю. В процессе убедитесь, что категория и вид разрешенного использования допускают строительство того объекта, который Вы запланировали поставить. В некоторых случаях требуется проектная документация и положительное решение экспертов. Еще нужно подтвердить права на землю, прикрепив копию договора аренды. Позвоните в нашу компанию – исключите любые трудности и риски, возникающие при оформлении разрешения.

Получение земли в аренду и в дальнейшем в собственность

Какие согласования необходимо пройти для разрешения на строительство на арендованном муниципальном участке?

Перед обращением за разрешением на строительство коммерческого объекта на арендованном муниципальном участке, надо проверить договор аренды. В нем не должно быть ограничений на возведение выбранного объекта недвижимости.

• Если такие ограничения отсутствуют, необходимо обратиться к арендодателю за согласованием будущей стройки. Допуски от него оформляются в письменном виде.
• Далее проводится согласование подключения недвижимости к инженерным сетям (водопровод, электричество и прочее). Для этого оформляются технические условия и схема планировочной организации земли.
• Следующий этап – подготовка проектной документации. Ее разрабатывает специализированная организация по техническому заданию заказчика.
• По проекту надо получить заключение экспертов. Без такого документа не выдадут разрешение на строительство.
• Необходимо обратиться в орган местного самоуправления за градостроительным планом участка, где будет расположен коммерческий объект. Он потребуется для создания и согласования проекта.
• На финальном этапе происходит обращение непосредственно за разрешением на строительство. Заявление подают в местную администрацию, к нему прикладывают все собранные на подготовительном этапе документы (проект, ГПЗУ, согласование с собственником и т.д.).

Точный перечень согласований зависит от вида недвижимости и участка, где он расположен. Если объект строится на территории исторической застройки, то придется согласовывать его внешний облик с Департаментом культурного наследия столицы. Если он находится вблизи аэропорта, дополнительные согласования проводятся с Росавиацией. И результаты всех этих согласований прикладываются к заявлению на выдачу допусков в администрации.

В целом процедура получения разрешения на коммерческую недвижимость на муниципальной земле повторяет стандартную процедуру оформления допусков. Отличия только в количестве и виде согласований. Наши юристы подготовят точный перечень этапов получения разрешения и оформят его за вас.

Какие согласования нужны для разрешения на строительство на арендованном сельскохозяйственном участке?

Перед началом оформления документов следует получить в местном муниципалитете выписку из правил землепользования и застройки. Данный документ позволит узнать, какие объекты недвижимости можно возводить на вашем участке, а также параметры размещения строений (их площадь, количество этажей и прочее). Так вы избежите ситуаций, когда при основном ВРИ установлена зона использования СХ-1, где запрещено строительство.

Если на сельскохозяйственной территории строить можно, необходимо получить согласие на строительство коммерческого объекта у собственника земли. Без него по заявлению о выдаче разрешения на строительство вынесут отказ. После этого можно приступать к остальным согласованиям.

• Закажите проведение топографической съемки участка. Если площадь надела несколько гектар, кадастровый инженер проводит съемку той части, где запланировано строительство. Но при этом учитывается и остальная территория.
• Затем нужно получить технические условия на подключение коммуникаций (вода, отопление, канализация и прочее). Впоследствии такие данные учитываются в проектной документации.
• Обратитесь в орган местного самоуправления за выдачей ГПЗУ. Чтобы его выдали, надо представить договор аренды участка, топографическую съемку, техусловия и другие бумаги (перечень зависит от ситуации).
• Оформление проекта и проведение экологической экспертизы такой документации – один из важнейших этапов согласования объекта. Подготовкой должны заниматься профессионалы.

Когда предварительные согласования проведены, можно обращаться в администрацию за разрешением на строительство. Но до этого момента желательно убедиться, что на территории с конкретным видом использования разрешено ведение той деятельности, для которой возводится коммерческий объект. Разобраться с нюансами вам помогут земельные юристы Геобюро. Они же проведут все необходимые согласования.

Что нужно построить на арендованном участке, чтобы перевести его в собственность?

Арендованную землю можно оформить в частную собственность бесплатно или за деньги. Чтобы появились основания для получения прав собственника на участок, необходимо:

• согласовать возможность строительства с владельцем;
• построить на нем объект недвижимости, соответствующий назначению надела;
• подтвердить отсутствие нарушений арендного соглашения;
• оформить капитальное строение в собственность.

Для каждого вида разрешенного использования определены типы зданий, которые можно возводить на таких участках. Чтобы не возникло проблем с переводом арендованной земли в собственность, важно соблюдать это правило.

• Для получения прав собственности на земельный участок ИЖС, нужно построить на нем объект недвижимости, предназначенный для круглогодичного проживания. Это может быть капитальный дом или коттедж не более 3-х этажей в высоту. На одном участке можно строить не более одного дома для проживания семьи. Также потребуется ввести такой объект в эксплуатацию через местные органы власти и зарегистрировать его на себя.
• Перевод участка ЛПХ, находящегося в границах населенного пункта, из аренды в собственность осуществляется через строительство жилого дома, пригодного для постоянного проживания. Если участок ЛПХ находится вне населенного пункта, застройка на нем запрещается. Чтобы получить на него права, надо использовать надел по назначению в течение трех лет.
• Оформление прав собственности на земли СНТ или ДНТ происходит после строительства бани, дачного домика или хозяйственной постройки. При этом хозпостройка должна иметь углубленный фундамент. Если надел относится к землям огородничества, строить здесь можно только объекты, где хранится или перерабатывается с/х продукция.
• В случае с участками сельскохозяйственного назначения, обратиться за переводом в собственность можно в случае целевого использования территории. За три года это правило не должно быть нарушено ни разу. Что-либо строить на таком участке необязательно.

Придется учитывать и другие нюансы. Например, площадь жилой застройки на участках ЛПХ или требования безопасности к объектам на землях ИЖС. Только при соблюдении всех этих условий допускается перевод надела из аренды в собственность.

Как оспорить отказ муниципалитета в строительстве на арендованном участке?

Перед обжалованием отказа необходимо внимательно изучить договор аренды. Тип строения, условия его размещения и согласования не должны противоречить положениям данного соглашения. Затем стоит убедиться, что вид разрешенного использования допускает строительство конкретного объекта. Также необходимо тщательно проверить основания, приведенные муниципалитетом в отказе.

После этого можно переходить к процедуре оспаривания отрицательного решения. Если отказали в земельном отделе муниципалитета, можно попробовать подать претензию на имя главы администрации. В ней сошлитесь на нарушения, допущенные конкретным должностным лицом или неучтенную информацию и документы. К жалобе можно приложить бумаги, которые проясняют ситуацию.

Когда на данном этапе вынесли новый отказ, либо в установленные законом сроки не представили какой-либо ответ, придется подавать исковое заявление.

• Иск направляют в отделение суда того района, к которому относится участок.
• Ответчиком назначают орган власти, вынесший отрицательное решение по заявке.
• Важно соблюсти сроки обращения с исковым заявлением или придется их восстанавливать.
• Чтобы судья удовлетворил требования, придется представить пакет документов.

Документация, прикладываемая к иску, включает любые доказательства нарушений при оформлении разрешения на строительство, либо соблюдения данной процедуры. В этот перечень также входит договор аренды, результаты досудебных попыток решения спора и квитанция об оплате госпошлины.

В иске необходимо опровергнуть основания, приведенные муниципалитетом в отказе. Причем такое опровержение надо привязать к законодательным нормам. Если судья удовлетворил иск, с этим решением, вступившим в законную силу, надо обратиться в орган власти за согласованием будущего строительства. С гарантией выиграть суд вы сможете только при поддержке профильных юристов. Мы представим ваши интересы по довернности.

Источник

Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

Подборка наиболее важных документов по запросу Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 21 «Строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры» ЛК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Отказывая в признании права собственности на самовольную постройку, суд установил, что на предоставленном истцу по договору аренды земельном участке лесного фонда для осуществления рекреационной деятельности размещен объект некапитального строительства, что исключает возможность признания на него права собственности, в то же время наличие капитального объекта, относящегося к категории недвижимого имущества, возведение которого не соответствует цели использования лесного участка и не предусмотрено планом освоения лесов, не допускается в силу статьи 21 ЛК РФ.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2022 N 310-ЭС22-8727 по делу N А84-1800/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании объектов самовольными постройками, обязании освободить земельный участок путем сноса самовольных построек и по встречному иску о признании за ним права собственности на рекреационный комплекс кафе с летней площадкой, состоящий из спорных объектов недвижимости.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска Правительства и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя. Апелляционный суд исходил из следующего: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта; согласно представленным в материалы дела доказательствам спорные строения возведены на публичном земельном участке, не предоставленном предпринимателю уполномоченным органом в установленном порядке для этих целей, в отсутствие какой-либо разрешительной документации; предприниматель в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление строительства данных объектов недвижимости в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных норм и правил; поскольку спорные здания расположены на земельном участке, не принадлежащем предпринимателю на каком-либо праве, они в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольными постройками и подлежат сносу; срок исковой давности Правительством не пропущен.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании права собственности на самовольно возведенные строения (на основании судебной практики Московского областного суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022) Предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку может и арендатор земельного участка. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что при определенных условиях за гражданином может быть признано право собственности на самовольное строение, возведенное им без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Установление сервитута по требованию арендатора земельного участка. По мотивам одного определения Верховного Суда РФ
(Краснова Т.С.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2020, N 3) Непоследовательность выражается и в том, что судебная практика contra legem предоставила арендатору право обращаться в суд с иском о признании права на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке . Полагаем, что установление арендатором сервитута в пользу господствующей недвижимости не нарушает интересы ее собственника, а если и нарушает, то явно в меньшей степени, нежели признание права собственности арендатора на самовольную постройку, расположенную на земельном участке арендодателя.

Нормативные акты: Право собственности на самовольную постройку на арендованном земельном участке

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.

Источник

Когда аренда поможет получить разрешение на строительство: мнение ВС

Человек взял участок в аренду у местных властей для строительства дома, но собрался возводить жилье через несколько лет после того, как срок действия договора истек. Поэтому администрация отказалась выдавать разрешение на строительство. Ее правоту подтвердила апелляция: арендатор больше трех лет не использовал участок по целевому назначению. Верховный суд ее исправил.

Чтобы получить разрешение на строительство, надо подтвердить право на землю, и это, пожалуй, наиболее принципиальный вопрос, говорит старший юрист юркомпании «Гудков, Корельский, Смолярж» Артем Копылов. По его словам, исход спора между арендатором и административным органом зависит от целого ряда обстоятельств и действий сторон договора аренды.

Примером может служить одно дело, которое недавно дошло до Верховного суда. Его история берет начало в 2012 году, когда житель Приморья Николай Равшин* взял в аренду у местных властей 1800 кв. м для строительства односемейного жилого дома. В договоре было прописано, что он действует до 2014 года, но Равшин решил приступить к постройке жилья в 2016 году.

В марте он впервые стал платить за аренду, а в сентябре обратился в администрацию Артемовского городского округа за разрешением на строительство. Чиновники ему отказали по той причине, что договор аренды истек. Равшин отправился в суд.

Договор аренды продлевается на неопределенный срок, ведь арендатор продолжал пользоваться участком, а администрация не возражала (п. 2 ст. 621 ГК)

Артемовский горсуд удовлетворил его требования со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК. Согласно этой норме, договор продлевается на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом с молчаливого согласия собственника. Земля оставалась в пользовании Равшина, он за нее платил, администрация не выдвигала возражений. Значит, она обязана выдать разрешение на строительство дома, решил горсуд.

Вторая инстанция оказалась другого мнения. Если арендатор готов продлить договор – это еще не значит, что арендодатель обязан пойти ему навстречу. И здесь Приморский крайсуд не нашел для этого оснований. Платить за аренду Равшин начал в 2016 году – только через четыре года после заключения договора.

Тогда же он обратился за разрешением на строительство, что говорит о том, что участок больше трех лет не использовался по целевому назначению. В этом случае п. 2 ст. 46 Земельного кодекса позволяет прекратить договор аренды участка, говорится в определении № 33а-13695/16. С такими мотивами Приморский крайсуд отменил решение горсуда и отказал Равшину в иске.

С этим, в свою очередь, не согласился Верховный суд, который процитировал п. 2 ст. 621 ГК о продлении договора аренды на неопределенный срок. Все условия для этого соблюдены: Равшин пользовался участком, администрация не возражала, объясняется в определении № 56-КГ17-28. Следовательно, соглашение продолжает действовать, решил ВС и оставил в силе решение первой инстанции.

Риски и возможности арендатора

Такие споры приходятся в основном на регионы, в основном – с субъектами предпринимательства, говорит Никита Семякин из «Содружества земельных юристов». По словам юриста, в таких случаях отказ администрации выдать разрешение на строительство можно расценивать как злоупотребление. Если возвести на участке любой объект (жилой или коммерческий), это увеличит фактическую цену земли, но арендатор продолжит вносить первоначально установленную плату, что сократит доходы городского бюджета, объясняет Семякин.

Даже после победы в подобном деле для арендатора сохраняются значительные риски. Любая сторона может отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, достаточно лишь уведомить контрагента за три месяца. В этом случае прекратится действие разрешения на строительство, которое выдано на основании такого договора (п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ)

Партнер АБ «Эксиора» Николай Андрианов

Сейчас споры, подобные делу Равшина, встречаются нечасто, ведь он заключил договор аренды участка в 2012 году, говорит Татьяна Бойко из юркомпании «Маслов и партнеры». По ее словам, с 2015 года земельное законодательство изменилось – теперь продлить действие договора аренды можно лишь один раз и для достройки незавершенного объекта. «Теперь, если на участке его не будет, – продлить аренду земли невозможно», – заключает Бойко.

Вообще, обжалование отказов в выдаче разрешения на строительство – это очень распространенная категория дел в судебной практике, рассказывает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его словам, местные администрации могут отказать в выдаче разрешений на строительство по причине несоответствия проектной документации градостроительному плану земельного участка и суды признают такие отказы законными (определение СКЭС ВС РФ № 305-КГ14-4840, апелляционное определение Красноярского краевого суда № 33а-8118/2017, апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-4696/2015).

Незаконными суды могут признать такие основания для отказа, как отсутствие доступа к земельному участку (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 5.06.2017 № 33а-11628/2017), или его расположение в запретном районе воинской части (апелляционное определение Пермского краевого суда от 18.05.2016 № 33-5349).

Источник