Строительство по 214 фз плюсы и минусы

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

Что плохого в ФЗ-214? Преимущества и недостатки по ФЗ-214.

С 1 июля 2020 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2020 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

Плюсы и минусы 214-ФЗ

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам.

В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

Статья 1: когда применяется 214-ФЗ

П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.

Способы привлечения застройщиком средств граждан

Статья 1 устанавливает также, что строительство по закону 214-ФЗ является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья. Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2020 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено. 27 июня 2020 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ. Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты.

Если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Руководителей застройщика при этом также ожидает дополнительный административный штраф (до 50 тысяч рублей), или даже уголовная ответственность.

Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартиру. Согласно пункту 2.2. статьи 1 ФЗ 214, застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным (т.е., прекратить его действие).

Ограничение возможных способов привлечения средств застройщиком не касается случаев, когда гражданин является индивидуальным предпринимателем, заключающим договор с застройщиком в предпринимательских целях.

Нежилые помещения по 214 ФЗ

214 ФЗ применяется преимущественно при строительстве жилых домов. Хотя многоквартирный дом включает небольшое количество нежилых помещений – коммерческих под магазины или паркингов), в целом здание рассматривается, как жилое. Но в последнее время девелоперы строят все больше апартаментов (официально нежилых помещений – гостиниц), которые, тем не менее, используются для постоянного проживания людей. Вопрос о том, можно ли строить гостиницу по 214 ФЗ долгое время оставался открытым – прямого указания в законе не было. Наиболее острожные (но не все) девелоперы продавали апартаменты по правилам 214 ФЗ.

С 27 июня 2020 года продажа строящихся апартаментов возможна только по 214-ФЗ. Соответствующие изменения в статью 2 были внесены Федеральным законом от 27 июня 2020 года № 151-ФЗ. Теперь закон распространяется не только на жилые квартиры, но и на любые другие помещения в многоквартирном доме.

Ранее суды часто рассматривали покупателей апартаментов, как предпринимателей (считалось, что если помещение нежилое, оно приобретается для бизнеса, а не для личного проживания). В связи с этим, в отличие от обычных дольщиков, покупатели нежилых помещений могли претендовать на компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей». После изменения закона есть шанс, что эта практика изменится. Кроме того, в распоряжении покупателей апартаментов остаются средства защиты по 214 ФЗ (в частности, неустойки).

Таунхаусы по 214-ФЗ

214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

Статья 6. Срок строительства квартиры

В соответствии со статьей 6 214 ФЗ, застройщик должен соблюдать сроки строительства и передачи квартиры, указанные в ДДУ.

П 2 ст. 6 устанавливает, что при нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в размере удвоенной ключевой ставки Центрального банка. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать с судебном порядке.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Изучаемый закон состоит из 27 статей и регулирует большинство отношений, связанных с долевым строительством. Его действие в первую очередь направлено на защиту прав и денежных средств дольщиков. В его содержании подробно отражены:

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями.

То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

• Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

• Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

• В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
• Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ.

В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет.

Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Суть закона 214 фз — гарантии по договору долевого участия

Посмотрим начало. Недавно дольщики совершенно не были защищены, и за получение своего жилья им приходилось бороться. Это связано было с тем, что дду не регистрировался в органах Росреестра. Да и сам он составлялся работниками застройщика, которые отражали в нем интересы компании. Ситуация становилась таковой, что гражданин мог потерять и квартиру и вложенные деньги.

Оставался только суд, который так же затягивает ситуацию на неопределенное время.

Чтоб остановить это был принят новый федеральный закон 214 о долевом участии. Свою работу он начал в 2020 г. на основании изменений внесенных ФЗ 236 в 2020 году, несмотря на то дата его издания от 30 декабря 2004 года. Законопроект застройщики приняли в штыки, ведь он предусматривал строгие условия для них самих. Но и здесь они нашли способы избежания этих условий, путем оформления предварительного договора купли-продажи или ЖСК. Это позволяло им за счет финансирования пайщиков достраивать дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, застройщики стали в работе использовать договор долевого участи в строительстве. Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Так, 214 ф3 показывает самую безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же в основном закон направлен на обеспечение безопасности сделки для дольщиков.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям.

Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу.

В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело.

Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

• Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

• Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

• Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

• Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения.

И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

• На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
• Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
• Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
• Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
• Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
• Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
• Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше. Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Проектной декларации строительства.

В чем заключается ответственность Застройщика по ДДУ — перечень пунктов со ссылками на статьи закона.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Кого защищает закон ФЗ 214?

214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы. Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать неустойки по дду согласно договорам. И это могут прописать в договоре! Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время.

Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен. Мы можем проверить вашего застройщика.

Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора. Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками. Но кто от этого выиграет, неизвестно.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным.

В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Статья 2: основные термины 214 ФЗ

Во второй статье 214-ФЗ содержатся основные определения, используемые в законе и важные для его понимания.

Кто такой застройщик

Статья 2 214 ФЗ устанавливает определение застройщика: хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Требования к застройщикам сильно ужесточились после вступления в силу в июле 2020 года новой редакции 214 ФЗ. Установлены требования к опыту строительства по количеству лет (3 и более) и по объему возведенных площадей (десять тысяч кв. метров и более), при этом дома должны быть достроены — т.е., получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо деятельности застройщика, в требуемый опыт засчитывается работа в качестве технического заказчика (которого застройщик может нанять для управления проектом) или генерального подрядчика (основной исполнитель строительных работ, который руководит другими подрядчиками).

Уполномоченный банк и счет застройщика

Также статья 2 дает определение уполномоченного банка. Это банк, через который застройщик и дольщики смогут осуществлять расчеты после 1 июля 2020 года в соответствии с последними поправками в 214 ФЗ.

Помимо застройщика, счет в уполномоченном банке обязаны открыть также технический заказчик и генеральный подрядчик проекта.

Банк будет обязан контролировать расходование средств застройщиком. В соответствии с последними изменениями в 214 ФЗ, с 1 июля 2020 года застройщику разрешается расходовать средства дольщиков только на определенные виды операций. Банк контролирует, чтобы платежи осуществлялись с соблюдением правил, установленных законом, кроме случаев:

• оплаты госпошлины за регистрацию договоров долевого участия в Росреестре;
• налогов и других обязательных платежей и штрафов;
• оплаты взносов в компенсационный фонд.

В случае, если у банка есть сомнения в законности инициированного застройщиком платежа, банк вправе приостановить его на срок до 3 рабочих дней для проверки. В зависимости от исхода проверки, банк может отказать в платеже. В частности, отказ банка может иметь место, если платеж не соответствует разрешенным видам расходов или превышает разрешенную сумму. В случае отказа, банк должен уведомить об этом не только застройщика, но и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и контролирующие органы строительного надзора.

Застройщик вправе сменить первоначально выбранный уполномоченный банк на другой уполномоченный банк, также входящий в утвержденный ЦБ РФ список. Застройщик обязан разместить сообщение о замене банка в единой системе ЕИСЖС в течение 1 рабочего дня.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины: Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.

Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.

Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры). Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.

Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).

Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства. Иные случаи, предусмотренные договором. По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Источник: tbti.ru

214ФЗ или ЖСК: плюсы и минусы

На строительном рынке Петербурга сложилась двойственная ситуация – от компаний, работающих по 214 ФЗ, покупатели требуют условий жилищно-строительного кооператива, а компаниям, практикующим ЖСК-схему, ставится в укор отсутствие договора долевого участия. Так в чем же преимущества и недостатки каждого из вариантов.

«На рынке недвижимости законно могут использоваться обе схемы продажи квартир – заключение договора долевого участия согласно 214 ФЗ и договор жилищно-строительного кооператива. В первом случае клиенты являются дольщиками, во втором – пайщиками», говорит Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест». «Обе схемы легитимны.

Выбор – за покупателем – продолжает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». — Есть строительные компании, которые реализуют жилье только по схеме ЖСК. Поэтому, если конкретные объекты именно этой компании интересны, покупатель принимает решение в этой схеме участвовать».

ЖСК проверено временем

Идея жилищно-строительных кооперативов возникла в СССР еще в 20-х годах прошлого века, но перед войной кооперативы как проявление частной собственности запретили. Вернули схему к жизни лишь в 1958 году. ЦК КПСС и Совмин разрешили горожанам не только вкладывать деньги, но лично участвовать в строительстве.

Бригады пайщиков выходили на стройку во вторую и третью смены после основной работы. От государства кооперативу предоставлялись значительная ссуда и ряд льгот. Считается, что доля ЖСК-новостроек не превышала в СССР 8% от общего объема возводимого жилья.

В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. В 2013 году, по данным Комитета по строительству Администрации Петербурга, в северной столице введены в эксплуатацию 989 жилых дома общей площадью 2,583 млн кв. м. Более 20% возведены по схеме ЖСК.

«Есть застройщики, которые работают исключительно по схеме ЖСК, потому что у них есть возможность предоставлять длительную рассрочку платежа. Это главный неоспоримый плюс этой схемы – уверена Ирина Богачева, руководитель направления «Новое строительство» АН «Итака». – Нередко срок рассрочки превышает срок сдачи жилого объекта. Это удобно для тех потребителей, кто не может по ряду причин позволить себе ипотечный кредит. В договоре же ДДУ рассрочка возможна лишь до ведения дома в эксплуатацию».

«Наша компания, ведущая историю с 1988 года, традиционно использует схему ЖСК – рассказывает Александр Львович, генеральный директор строительной компании «Навис». – Такой подход позволяет нам возводить дома без привлечения кредитных и заемных средств, используя исключительно средства компании и деньги пайщиков. На наш взгляд, это снижает риски. Доверие же покупателя во многом определяется не формой договора на приобретение жилья, а репутацией застройщика. За время деятельности у нашей компании нет ни одного недостроя – все дома введены в срок».

Отметим, что права покупателя в случае с ЖСК во многом определяются уставом кооператива. В нем прописываются и условия выхода из ЖСК, к которым надо отнестись с предельным вниманием – от их формулировок зависит, когда и в каком объеме при выходе из ЖСК пайщику будут возвращены средства.

На основании этого устава ЖСК будет функционировать и после окончания строительства и заселения дома. Таким образом, собственники квартир станут полноправными хозяевами и смогут самостоятельно избрать форму управления домом (ЖСК или ТСЖ) и выбрать управляющую компанию.

Для разрешения конфликтов у пайщиков на руках непременно должны быть документы, доказывающие факт вступления в кооператив. Это может быть справка о членстве или заверенная должным образом выписка о приеме заявления.

Главным недостатком ЖСК, который отметили все эксперты, является возможность переноса сроков строительства. «Прежде всего, покупатели, вступившие в жилищно-строительный кооператив, иначе говоря — пайщики, могут столкнуться с переносом сроков сдачи своего дома, что часто имеет дело на практике, в то время как договор по 214 ФЗ четко устанавливает сроки передачи строительного объекта дольщикам», рассуждает Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС». — Большой риск для покупателей по схеме ЖСК, состоит в том, что застройщик может привлекать деньги пайщиков, не имея разрешения на строительство, что невозможно по 214 ФЗ. В нашей стране достаточно примеров, когда процесс получения разрешения затягивается».

О 214 замолвите слово

«ДДУ защищает клиента со всех сторон – от двойной продажи, изменения планировки, недостроя, банкротства и т.п. Предложения по кооперативным квартирам дешевле, но и риски клиента при заключении договора ЖСК гораздо выше – подчеркивает г-жа Альшаева. — В ДДУ прописана конечная цена квартиры, она может быть изменена только в случае обмеров ПИБ (если, к примеру, добавились квадратные метры). Цена по договору ЖСК может повыситься, потому что в кооперативе, допустим, закончились деньги, т. е. клиент не застрахован от удорожания квартиры из-за неблагополучной ситуации в ЖСК или по другим причинам».

Тем не менее, лазейки для маневра есть и в договоре долевого участия. К примеру, согласно ФЗ № 214 ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Факт регистрации есть основания для внесения средств на счет застройщика. Но в ряде случаев дольщику предлогается внести деньги непосредственно после заключения договора. Кроме того, предметом ДДУ должны быть обязательства застройщика по передаче в собственность дольщика конкретного жилого помещения и ничто иное.

«Договор 214ФЗ считается более безопасным для покупателя по ряду причин. По закону договор долевого участия регистрируется в ФРС, что исключает риск двойных продаж. В договоре долевого участия указаны сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. А если квартира имеет какие-нибудь дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в обусловленный срок – соглашается с коллегой г-жа Богачева. — Тем не менее, вся разрешительная и проектная документация на объект у застройщика должна быть независимо от схемы продаж».

214 в 2014-м

«С 1 января 2014 года у клиента, заключившего договор долевого участия, имеется страховка – с нового года застройщики обязаны страховать ответственность, и в случае банкротства, недостроя и прочих проблем страховая компания возместит покупателю ущерб в полном объеме – комментирует Анжелика Альшаева. — Дольщики читают 214ФЗ и цитируют его пункты. Для них важен основной момент: договор долевого участия должен быть зарегистрирован, — и только после этого они могут нести деньги в строительную компанию».

«214 ФЗ более предпочтителен для покупателя, так как он защищает их интересы в части соблюдения сроков передачи квартир, соответствия характеристик будущей квартиры заявленным застройщиком и т.д. По 214ФЗ предусмотрена ответственность застройщика, а за его состоянием и отчетностью следят компетентные органы», настаивает Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб».

Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС».

Наша компания дрожит своей репутацией надежного и стабильного застройщика, поэтому мы работаем строго по 214 ФЗ. Для покупателей выбор в пользу договора по 214 Федеральному закону, безусловно, будет правильным, поскольку такой договор гораздо эффективнее защищает их права, чем схема ЖСК.

Договор по 214 ФЗ подлежит обязательной регистрации, и только после нее застройщик может привлекать средства дольщика. Для ЖСК таких ограничений нет, деньги пайщиков можно пускать в оборот быстрее. Дополнительное преимущество договора по 214 ФЗ — пятилетняя гарантия на дом, которую не имеют участники схемы ЖСК.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar

Сегодня и застройщики, и покупатели отдают предпочтение 214 ФЗ, который считается более безопасным. Как правило, девелоперы выбирают ЖСК в случае отсутствия собственных средств на строительство проекта, в противном же случае они без колебаний выбирают 214 ФЗ. Также хотелось бы отметить, что ипотека сегодня является самой востребованной схемой приобретения недвижимости. Больше 50% сделок на рынке совершается с привлечением ипотечных средств, что отлично демонстрирует сложившуюся ситуацию.

Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС»

Наша компания работает только по 214-ФЗ. Это наш сознательный выбор, поскольку 214-ФЗ дает участникам строительного рынка более прочную юридическую платформу взаимодействия с дольщиками, более цивилизованный формат отношений. Не случайно банки предлагают ипотечные программы только для объектов, строящихся по 214-ФЗ. Когда застройщик работает по 214-ФЗ, то его производственная и финансовая деятельность жестко контролируются проверяющими органами, договором четко определены сроки строительства объекта, стоимость квадратного метра приобретаемого жилья. Также выгодна покупателям и регистрация договоров в УФРС, что полностью снимает опасность двойных продажах.

Сергей Кравцов, генеральный директор «Элемент–Бетон»

Что касается схем приобретения жилья, то по-прежнему более безопасным и удобным способом для покупателей остается схема по 214 ФЗ, которая ограничивает сроки строительства объекта и, таким образом, не позволяет застройщикам их сдвигать. 214 ФЗ не только защищает дольщиков, но и увеличивает уровень продаж у девелоперов, позволяя аккредитоваться у большого количества банков. Именно поэтому на текущий момент более 80% сделок по нашим объектам происходят с привлечением ипотечных средств.

Источник: www.bsn.ru

ФЗ-215 — что это и чем отличается от ФЗ-214?

Федеральный закон 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” — это документ, который на протяжении последних полутора десятилетий является основным для застройщиков и покупателей жилья. С 1 июля 2019 года начали действовать последние важные поправки в этот закон, которые ввели понятие проектного строительства. Об его особенностях мы расскажем ниже.

Закон 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”, подписанный тогда же — 30 декабря 2004 года — заметно отличается от предыдущего документа. Об этих различиях нужно знать.

Как работает 214-ФЗ

С середины 2019 года, когда появилось проектное строительство, 214-ФЗ работает так. Застройщики, продавая квартиры в новостройках, не получают деньги покупателей до момента сдачи дома в эксплуатацию. Ваши средства привлекаются на специальные счета в один из уполномоченных банков.

Деньги лежат на эскроу-счете до сдачи дома, и застройщик не может сбежать с ними, оставив вас ни с чем. В его интересах сдать дом вовремя или даже досрочно, чтобы получить деньги дольщиков.

Закон также требует, чтобы у строительной компании имелся собственный капитал — не меньше 10% проектной стоимости строительства объекта. Возможности покупки квартиры на начальных стадиях строительства сохраняются.

Не получая денег от дольщиков, девелопер может либо строить многоквартирный дом на свои средства, либо привлекать банковские кредиты.

Такая схема максимально защищает покупателей от потери денег. При этом застройщик также получает свои гарантии — покупатель не может просто так передумать и забрать деньги с эскроу-счета, он обязан принять квартиру в сданном доме по акту осмотра.

Закон 214-ФЗ обязывает строго оговаривать в договоре сроки сдачи дома и оплаты квартиры покупателем, полную стоимость квартиры, гарантийные сроки и т.д.

Как действует 215-ФЗ

215-й закон предусматривает создание жилищного накопительного кооператива (ЖНК), участие в нем дольщиков и описывает взаимоотношения участников кооператива с самим ЖНК.

Порядок вступления в кооператив описывает устав этой организации и Жилищный кодекс РФ, но не сам закон 215-ФЗ. Чтобы вступить в кооператив, нужно подать заявление, уплатить вступительный членский взнос и первый паевой взнос. Сведения об участнике вносятся в госреестр юрлиц.

Устав кооператива может предусматривать всевозможные обязательства его участников. Например, необходимость вносить членские и вступительные взносы (кроме паевых). Соглашаясь на вступление в кооператив, нужно в деталях изучить все пункты его устава, комплект учредительных документов, сумму взносов и порядок их уплаты, график платежей и т.д.

Какой вариант лучше?

В Сочи немало объектов, которые строятся по 215-ФЗ, то есть в формате кооператива. При этом риелторы особенно не упоминают об этом или говорят, что это почти то же самое, что строительство по 214-ФЗ. Конечно, это не так. Нужно помнить о преимуществах и недостатках каждого из законов.

При проектном строительстве по 214-ФЗ банк, на счетах которого размещаются деньги дольщиков, контролирует расходование средств и может отказать в нецелевых операциях.

Застройщик по этому закону обеспечивает свои обязательства при помощи залога, поручительства или страхования ответственности на случай банкротства.

Для вас как покупателя квартиры все это означает такие гарантии:

1. Деньги будут полностью возвращены, если застройщик прекратил свою деятельность.
2. Вам оплатят убытки, неустойку, штрафы и пени, если застройщик сорвет сроки сдачи дома или как-то еще исполнит свои обязательства ненадлежащим образом.

Заключая договор по 215-ФЗ, вы вступаете в кооператив и соглашаетесь на его правила, прописанные в уставе. Ничего незаконного в этом нет, а жилье в кооперативах обычно более привлекательно по стоимости квадратного метра. Это легко объяснить — при такой форме строительства отсутствует страхование, уплата НДС, в работах могут участвовать менее дорогие подрядчики (обычно это бригады, работающие за наличку) и т.д.

Купить жилье по 215-ФЗ можно на средства материнского капитала, доступна ипотека. Чаще всего в форме кооператива строятся дома небольшой этажности, которые возводятся в короткие сроки.

Однако риски в таком случае ощутимо более серьезные. Отсутствует страховка, чиновники могут вообще не принять объект в эксплуатацию и т.д.

Участник кооператива может вернуть вложенные деньги, только покинув его. И то при условии, что необходимые средства есть на счету ЖНК. Если деньги там отсутствуют — вернуть свои средства не удастся. Практически каждый юридический вопрос решается по уставу кооператива.

Таким образом, закон 214-ФЗ — это намного более спокойный вариант приобретения квартиры в Сочи или любом другом городе страны. Он гораздо лучше защищает ваши права и дает намного больше гарантий. Участие в кооперативе вполне законно и обычно позволяет купить жилье дешевле, но нужно помнить о существующих рисках и возможных неудобствах.

Источник: relaf.ru

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Для множества граждан участие в долевом строительстве является одним из наиболее доступных вариантов приобретения жилья. Условия ДДУ и процедура его исполнения контролируются нормами действующего законодательства, поэтому этот способ покупки квартиры считается достаточно надежным.

Однако данная схема имеет свои риски и «подводные камни». Поэтому дольщику необходимо знать обо всех нюансах инвестирования средств в строительство многоквартирного дома.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее — Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

• информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
• данные о государственной регистрации застройщика;
• сведения о реализуемом проекте строительства;
• информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
• данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы;
• ОГРН;
• ИНН
• утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние 3 года;
• аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

• получения разрешения на строительство;
• государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
• публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Еще одно возможное препятствие — это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

• невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
• какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме. Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Источник: zaoalto.ru

Федеральный закон ДДУ 214 ФЗ — на что обратить внимание?

Приобретение жилья в ещё возводящемся здании – рискованное капиталовложение. Основные положения ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года регулируют возникающие правоотношения между сторонами сделки и защищают права покупателей-дольщиков.

Особое внимание требуется уделить договору, заключаемому участниками. Если хотя бы один пункт, указанный в ФЗ № 214, не будет соблюдён, документ признаётся недействительным.

Понятие ДДУ

Долевым называется такой вид строительства, при котором организации-застройщики и инвестирующие их предприятия привлекают новых инвесторов (дольщиков) для окончания работ по возведению и успешной сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участие в долевом строительстве касается и других объектов недвижимости. Для подтверждения будущей сделки стороны должны заключать договор долевого строительства (иначе ДДУ).

На основании данного документа одна сторона – дольщик – обязуется передать другой стороне – застройщику – оговорённую сумму денег. После окончания строительных работ часть недвижимости (квартира, комната) передаётся в частную собственность к дольщику.

Покупка строящегося объекта имеет положительные стороны:

• цена на такие помещения намного ниже, чем на аналогичные, продаваемые на вторичном рынке;
• дольщик самостоятельно выбирает интересующий его вариант планировки;
• застройщик предоставляет возможность оплачивать стоимость доли в рассрочку.

К единственным минусам относят высокий риск столкнуться с мошенниками в лице застройщиков или потерять денежное вложение в связи с банкротством компании, руководящей возведением дома.

Стороны сделки

Как указывалось выше, заключением ДДУ занимаются 2 стороны – застройщик и дольщик. К первым относят любую организацию – юридическое лицо – с правом на распоряжение землёй, на которой возводится дом, и официальным допуском на осуществление строительных работ.

При этом компания не обязательно должна владеть земельным участком, по закону она вправе заключить с её собственником договор аренды или субаренды.

В роли дольщика могут выступать:

• частные предприниматели;
• обычные граждане;
• компании.

В чём суть федерального закона № 214?

ДДУ относится к разновидности гражданско-правовых договоров, однако до недавнего времени процесс заключения сделки плохо регулировался на законодательном уровне. Для защиты прав дольщиков от махинаций мошенников 30 декабря 2004 года был принят ФЗ № 214.

На основании заключённого ДДУ строительная компания обязуется передать определённый объект в распоряжение второй стороне в установленный период.

• застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• при случайной гибели или нанесении имуществу вреда до момента передачи прав на объект второй стороне ответственность ложится на застройщика;
• недвижимость подлежит передаче наследникам дольщика в случае его гибели (наследуются и права, и обязанности по заключённому ДДУ);
• для защиты интересов дольщиков законодательство устанавливает гарантийный срок на объект (при выявлении недостатков или изъянов вторая сторона вправе привлечь компанию-застройщика к ответственности).

Следует отметить, если ДДУ содержит условие, которое способно освободить строительную организацию от ответственности при обнаружении недостатков у объекта, сам договор продолжит иметь юридическую силу, однако данные положения документа ничтожны и незаконны.

Гарантийный срок, согласно ФЗ № 214, не может быть меньше:

• трёх лет, если речь идёт о технологическом либо инженерном оборудовании, переданном дольщикам;
• пяти лет (на сам предмет сделки).

Отметим, что гражданин, согласно ФЗ № 214, может приобрести жильё в строящемся здании только для семейных, личных или прочих целей, не связанных с коммерческой деятельностью.

Подготовка ДДУ по ФЗ № 214: на что обратить внимание?

Договор долевого участия является двусторонним и возмездным, он оформляется в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации в отделении единого Росреестра либо МФЦ. ДДУ должен содержать перечисленные ниже сведения, согласно 4 части 4 статьи ФЗ № 214:

• характеристику продаваемого объекта, совпадающую с проектной документацией;
• точные сроки сдачи предмета сделки во владение дольщику;
• сведения об участниках;
• стоимость сделки, порядок внесения оплаты;
• гарантийный срок;
• методы обеспечения обязательств по ДДУ;
• подписи сторон.

Если хотя бы одно из перечисленных условий не содержится в документе, по закону он считается недействительным. Сама сделка признаётся официально заключённой в момент регистрации договора в Росреестре.

После передачи объекта в собственность дольщика, он обязан аналогичным образом зарегистрировать факт возникновения прав на недвижимость. Данная процедура осуществляется исключительно после того, как обе стороны исполнят все необходимые по документам требования и условия.

Ознакомиться с составленным в соответствии с ФЗ № 214 типовым договором долевого участия вы можете у нас на сайте.

Документы для регистрации ДДУ

Продажа квартир в строящемся доме имеет множество нюансов. Один из них – различие в комплекте документации при регистрации первого ДДУ и всех последующих. Так, в общий перечень входят:

• заявление на предоставление услуги (в двух экземплярах от обеих сторон, форма бланка для организаций несколько иная);
• чек, удостоверяющий уплату определённой пошлины;
• ДДУ со всеми сопутствующими приложениями (минимум в 3 экземплярах, по количеству сторон сделки);
• паспорт (при наличии несовершеннолетнего владельца до 14 лет предоставляется его свидетельство о рождении);
• согласие официального супруга дольщика на сделку, удостоверенное нотариально (не требуется, если и муж, и жена – участники сделки);
• договор залога права требования (при оформлении кредита для выкупа доли);
• документы по возводимому объекту, содержащие его характеристику и месторасположение;
• доверенность или документ, подтверждающий назначение заявителя опекуном (при необходимости, если бумаги подаются через представителя).

Регистрация квартиры через МФЦ.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка — подробнее здесь.

Если вы являетесь первым дольщиком, который регистрирует свой договор, помимо стандартного набора бумаг, вам понадобится предоставить сотруднику Росреестра некоторые документы от застройщика, а именно:

• планировку дома;
• проектную декларацию;
• официальное разрешение от муниципалитета на строительство;
• документ, удостоверяющий наличие у застройщика права распоряжения землёй;
• договор страхования гражданской ответственности при недобросовестном исполнении условий сделки (также требуется подтверждение оплаты части или всей страховки);
• договор поручительства за своевременную сдачу дома совладельцам;
• перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

Для осуществления регистрации второго и последующих ДДУ сотрудник не вправе запрашивать перечисленные выше бумаги. В Росреестр или МФЦ достаточно предоставить стандартный комплект.

Стоимость регистрации ДДУ

Регистрационная процедура в отделении Росреестра осуществляется платно. На основании 30 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, гражданин, заключивший договор со строительной компанией, должен заплатить 350 рублей за данную услугу, а предприятие– 6 тыс. рублей.

В соответствии со вторым пунктом 333.18 статьи того же кодекса, при обращении в государственный орган обе стороны оплачивают необходимую пошлину в равных частях, то есть по ½ от установленного для заявителя размера сбора.

Источник: metrtop.ru