Еще не так давно российский рынок первичного жилья ставил дольщиков в достаточно жесткие и неудобные рамки. Договор, который покупатель будущей квартиры подписывал с застройщиком, не подлежал никакой государственной регистрации. При этом сам документ составлялся юристами строительной фирмы, которые учитывали прежде всего интересы продавца.
По факту, дольщик оказывался в ситуации, когда вероятность получения ключей от нового жилья равнялась вероятности потерять вложенные в нее средства. Риск попасть в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные организации, независимо от их порядочности и деловой репутации.
Для того, чтобы защитить права участников долевого строительства, был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ).
фз 214 о долевом строительстве новостройка
О сущности и преимуществах данного нормативно-правового акта читайте в нашем материале.
Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам
Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства.
Для того, чтобы попасть под защиту данного закона, будущему дольщику и застройщику необходимо заключить договор на привлечение денежных средств (ДДУ) и зарегистрировать его через Росреестр. Сделать это может любая из сторон сделки.
Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы) они смогут либо вернуть свои деньги назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.
Закон №214-ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.
Кроме этого, пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются еще на этапе получения разрешения на строительство (такая ситуация была распространена ранее).
Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть на сто процентов уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно — на официальных сайтах фирм-подрядчиков.
С 2017 г. законодатель обязал застройщика включать в ДДУ полное описание квартиры:
Новый ФЗ 214 простыми словами
- план помещения;
- точное расположение на этаже;
- используемые в процессе строительства материалы.
Это дает гарантию того, что застройщик самовольно не заменит стройматериалы на худшие и не поменяет планировку помещения — то есть инвестор получит именно такое жилье, как описано в договоре.
Если объект возведен с нарушениями качества, у дольщика имеются полные основания применить к строителям соответствующие санкции:
- потребовать исправления дефектов;
- взыскать неустойку;
- в крайнем случае — расторгнуть договор.
Раньше часто случались ситуации, когда застройщик без согласования с заказчиком менял площадь квартиры, и разница между планируемой и фактической квадратурой объекта могла достигать нескольких метров. В итоге дольщик либо не досчитывался положенного, либо, наоборот, получал слишком много, за что приходилось доплачивать. Сегодня это исключено, так как застройщик не вправе изменить площадь объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с нарушением данного условия, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.
Закон №214-ФЗ устанавливает очень жесткие требования и в отношении сроков окончания строительства: застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести прописанные в ДДУ сроки передачи жилья без согласования с дольщиками. За нарушение данного условия строительная компания должна будет не только выплатить неустойку за просрочку сдачи дома, но и покрыть убытки, возникшие по ее вине.
В случае, если строительство затянулось более чем на 2 месяца, граждане могут аннулировать договор с застройщиком через суд.
Кроме того, у Закона №214-ФЗ есть и другие преимущества:
- строгие требования к оформлению проектной и иной документации застройщика;
- возможность нотариального заверения ДДУ;
- упрощенная и безопасная процедура оформления продажи квартиры с переуступкой прав;
- банки и другие кредитные организации охотно дают ссуды на участие в долевом строительстве;
- установлены четкие условия просрочки платежей для дольщика;
- установлены условия об изменении цены жилья;
- прописаны четкие условия расторжения договора;
- дольщик может получить назад вложенные деньги.
На что обратить внимание?
Закон №214-ФЗ не может оградить участников долевого строительства от всех непредвиденных ситуаций и не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее вам в собственность.
К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный срок (или вообще остановиться) из-за со спорных ситуаций с жителями соседних домов, местной администрацией и др.
Кроме того, компания-застройщик может полностью обанкротиться, и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.
В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги компания погасит свои задолженности. Однако их может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом, вы можете потерять часть вложенных средств.
В настоящее время не разработан типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако ущемляют права граждан. Поэтому рекомендуем оформлять такое соглашение с участием профессионального независимого юриста.
Что должен содержать договор долевого участия?
ДДУ заключается в письменном виде. Документ должен содержать следующую информацию:
- реквизиты сторон;
- описание помещения;
- площадь объекта;
- цена одного квадратного метра;
- полная стоимость жилья;
- сроки передачи готового объекта;
- гарантийные обязательства;
- сумма долевого взноса;
- ответственность застройщика;
- ответственность дольщика;
- оплата коммунальных услуг покупателем.
Поговорим о каждом пункте подробнее.
В качестве реквизитов сторон указываются данные застройщика (название фирмы, ФИО уполномоченного на подпись договора лица, ИНН, ОГРН и др.) и покупателя (ФИО, паспортные данные, адрес). Подписывать ДДУ должен генеральный директор строительный компании.
В пункт «Описание помещения» включается все, что касается данного объекта, а именно:
- планировка;
- наличие или отсутствие сантехники, выключателей, встроенной бытовой техники и др.;
- наличие и тип отделки: черновая, полная, без отделки;
- при наличии отделки — все, что было сделано: полы, обои, натяжной потолок и др.
В этом пункте обязательно прописывается кадастровый номер участка, адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится план будущего жилого помещения.
В ДДУ указывается площадь приобретаемой дольщиком квартиры. Необходимо детально оговорить случаи, если ее площадь после окончательного обмера БТИ вдруг окажется не такой, как должна быть. В этом пункте законны следующие условия:
- если размер помещения по факту меньше площади, прописанной в договоре, застройщик возвращает дольщику разницу;
- если больше — квартира передается без доплаты со стороны покупателя.
Следующий пункт — «Стоимость одного квадратного метра и всей квартиры» — подразумевает под собой, что в ДДУ должны быть прописаны и цена квадратного метра, и полная стоимость жилья.
Обратите внимание! После заключения договора застройщик не сможет в одностороннем порядке менять суммы.
В пункте «Срок передачи квартиры» указывается дата передачи жилья будущему собственнику. Как правило, застройщики указывают здесь лишь квартал и год. Это вполне законно, однако самый правильный вариант — это прописать следующую фразу: «Не позже такого-то числа такого-то месяца такого-то года».
Нарушение сроков передачи объекта наказывается в виде уплаты застройщиком в пользу пострадавших неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.
Физическим лицам неустойка начисляется в двойном размере.
Если покупатель в процессе приемки жилого помещения обнаружит строительные дефекты, он имеет право потребовать от застройщика:
- бесплатно их устранить;
- компенсировать затраты на ремонт (если собственник решит устранить недоделки своими силами);
- снизить стоимость квартиры.
Этот пункт тоже должен быть прописан в договоре.
Гарантийный срок на квартиру обязательно указывается в договоре. По закону, он начинает отсчитываться с момента передачи недвижимости дольщику и не может составлять менее 5 лет в общем и 3-х лет на коммуникации и оборудование.
Размер долевого взноса определяется пропорционально стоимости одного квадратного метра будущей квартиры. Наилучший вариант — это фиксированная сумма.
Обратите внимание! Необходимо прописать в ДДУ точные сроки выплат и размеры штрафов в случае их нарушения.
Застройщик несет полную ответственность за весь процесс строительства объекта, в том числе и за действия своих партнеров. Он не признается виновным только в случае наступления обстоятельств неодолимой силы — чрезвычайных происшествий.
Пункт «Ответственность дольщика» обычно касается расторжения ДДУ по инициативе инвестора. Здесь должны быть оговорены условия, при которых он может расторгнуть договор без наложения штрафных санкций. Такое возможно только при пропуске застройщиком срока сдачи жилья по его вине.
Если застройщик предполагает, что не сможет сдать объект в срок, он обязан предупредить дольщика об этом за 2 месяца до его наступления.
И последний пункт — «Коммунальные платежи». На практике застройщики часто пытаются обязать дольщиков оплачивать коммунальные услуги после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи им ключей от квартиры, хотя, по закону, дольщик обязан начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры.
Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?
Самым распространенным административным нарушением застройщиков является сбор денег с инвесторов до получения разрешения на строительство дома. Такое нарушение грозит штрафом в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Обратите внимание! Штраф выписывается за каждый заключенный ДДУ.
Кроме этого, в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей компания может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ — данная норма устанавливает обязанность публикации на различных общедоступных информационных ресурсах 100-процентно правдивых сведений об объекте строительства и запрещает нарушать сроки данного размещения.
Ст. 14.3 КоАП РФ позволяет привлечь строительную компанию к ответственности даже за рекламу без имеющегося на руках разрешения на строительство, либо за рекламу, где указаны неверные или неполные данные (например, отсутствие наименования). Размер штраф варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
По словам юристов, очень распространенной уловкой, на которую попадаются те, кто невнимательно читает свой ДДУ, является наличие в нем условия, что изменение размера квартиры является ничтожным и финансовой корректировке не подлежит, но при этом вам дается гарантия относительно количества комнат. Приведем пример: вы заключили договор на приобретение двухкомнатной квартиры площадью 55 м. кв. Застройщик построил вам двухкомнатную квартиру, но на 50 м.кв. По ДДУ, вы согласны, что претензий в таких случаях не имеете. Доказывать свою правоту придется через суд.
Обязанности застройщика нормами КоАП РФ не ограничиваются. Он также должен действовать по Закону №214-ФЗ, что подразумевает следующее:
- гарантия соблюдения всех установленных сроков строительства и обязательство ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам;
- гарантия заключения ДДУ в строго письменном виде и регистрации его в Росреестре;
- гарантия передачи строящихся объектов и земли, на которой они возводятся, в залог (это упростит выплату компенсации инвесторам в том случае, если застройщик обанкротится);
- обязательство предоставления максимально полной, подробной и достоверной информации в ДДУ: четко, детально и недвусмысленно прописываются сроки сдачи объекта, сведения о нем и другая необходимая информация;
За несоблюдение своих обязательств застройщик несет полную юридическую ответственность.
Кроме него определенную ответственность несут также и участники долевого строительства:
- запрет на односторонний отказ от ДДУ. В случае надлежащего исполнении ДДУ застройщиком дольщик не может по своему желанию отказаться от исполнения договора;
- ответственность за просрочку передачи квартиры. Здесь необходимо отметить тот факт, что ст. 6 Закона 214-ФЗ сформулирована таким образом, что неясно, когда застройщик освобождается от уплаты пени: то ли в случае уклонения от подписания дольщиком акта приема-передачи жилого помещения, то ли он вообще освобождается от уплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Интересно, что изменения внесены в ст. 6 Закона № 214-ФЗ, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.
Актуальность этого вопроса крайне высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик нередко толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.
Таким образом, Закон №214-ФЗ, с одной стороны, защищает права дольщиков и застройщиков, но с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Однако не стоит слепо верить в то, что что закон полностью защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика. Поэтому перед подписанием ДДУ лучше проконсультироваться с опытным юристом.
Источник: zaoalto.ru
Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
Федеральный закон за номером 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно. Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.
После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его «сыроватость» и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.
Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона. ФЗ-214 на сегодняшний день — не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.
ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.
Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу. Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу. При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.
Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья
- Снижается риск двойных продаж квартиры. Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.
- ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию. Дело в том, что, согласно закону, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.
- В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
- ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании. Например, размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы. Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным. Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.
- ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д. Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.
- ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению. Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.
- ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку. По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.
Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.
Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика
Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности. Так, например, в ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.
Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья. Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.
ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику. Точнее, в законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.
ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.
Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их. Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из «серых схем».
Источник: ufanovostroyka.ru
Почему 214 ФЗ не защищает покупателей апартаментов?
После банкротства застройщиков дольщики комплексов апартаментов оказываются перед сложным выбором: или «забыть» о деньгах, вложенных в строительство объекта, или попытаться через суд вернуться себе свои «квадраты».
После банкротства застройщиков дольщики комплексов апартаментов оказываются перед сложным выбором: или «забыть» о деньгах, вложенных в строительство объекта, или попытаться через суд вернуться себе свои «квадраты».
Последние несколько месяцев в суде и одиночных пикетах провели дольщики петербургского комплекса «WINGS апартаменты на Крыленко». Первый застройщик, не достроивший дом, пытается отобрать почти завершённый другим девелопером объект себе и внести его в конкурсную массу. В этом случае у него появится деньги для погашения долгов перед кредиторами, а дольщики потеряют и деньги, и право на квадратные метры. Суд пока точку в споре не поставил.
Дольщики апартаментов в комплексе «Царицыно» уже получили уведомление, что их корпус будут продан с торгов. Им остаётся лишь надеяться, что их имущественные права будут учтены новым инвестором.
О правах дольщиков, и обязанностях застройщика рассказали Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты» и Антон Мороз, член Рабочей группы Высшего совета Партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ
Novostroy.su: Каким законом и как защищаются имущественные права покупателей апартаментов при банкротстве застройщика?
Константин Бобров: Это самое важное: понятия «апартаменты» не существует в российских законах. Такое слово не упоминается в федеральных законах нашей страны, и не существует таких правовых норм, которые бы регулировали что-то под названием «апартаменты». Есть только приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», в соответствии с которым апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Антон Мороз: Апартаменты сейчас находятся в правовом поле крайне низкого уровня, описывающем их фактически. Мы считаем, что должна существовать позиция государства и должен быть закон, который чётко определит, чем являются апартаменты для населения страны.
Если мы всё-таки признаем апартаменты жильём, либо жильём особой категории, то нужно будет описать те необходимые, достаточные и при этом не перегружающие нормативы, которые обяжут по отношению друг к другу застройщиков и субъекты к обеспечению апартаментов определёнными категориями социальных услуг. Необходимо понимать, какими правами могут обладать по отношению к субъекту граждане, если это будут жилые апартаменты, и какими обременениями, помимо повышенной ставки коммунальных платежей, они будут наделяться. Определив эти критерии, нужно выработать закон, который узаконит апартаменты как жильё со всеми вытекающими последствиями, либо как отдельную форму жилья с определёнными условиями, соответствующими потребностям, либо как нежилые помещения, выпадающие в таком случае из учёта кв. метров и с непонятной ситуацией по их использованию в жилищных условиях. И уже отталкиваясь от этого, прописать нормы, которые смогут обезопасить в рамках действующего законодательства как вкладывающих в эти объекты недвижимости деньги инвесторов, так и самих граждан, которые покупают для себя эти апартаменты и инвестируют в их строительство.
Novostroy.su: Правильно ли я понимаю что покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимости, а не покупатели жилья? И закон их не защищает.
К. Б.: Покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимость, поскольку по своему устройству апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям. В отличие от приобретателей жилых помещений, права покупателей апартаментов при банкротстве застройщиков практически незащищены. Верховный суд РФ 19.02.2019 г. вынес определение по одному из исков дольщика к обанкротившемуся застройщику, в соответствии с которым требования дольщика, приобретающего у застройщика нежилое помещение, могут быть удовлетворены только в денежной форме (отсутствует право получить пусть даже и недостроенное помещение). Более того, инвестировавший в апартаменты гражданин в такой ситуации имеет право только лишь включиться в реестр кредиторов в обычном порядке и свою выплату он получит, если на его очередь требований (3-я очередь) хватит денег из конкурсной массы.
А. М.: Поскольку апартаменты пользуются спросом и имеют достаточно серьёзную целевую аудиторию для своего использования, я считаю, что необходимо относить их к категории кв. метров, учитываемых в рамках жилищного строительства, которыми они и являются де-факто. Просто нужно грамотно описать те возможности, которые имеет гражданин, и необходимые условия в отношении застройщиков, которые эти апартаменты строят, как по отношению к субъекту социальной инфраструктуры, так и по отношению к гражданину.
Novostroy.su: Знакомы ли Вам случаи, когда инвесторам в строительство апартаментов удаётся вернуть свои деньги при банкротстве застройщика? Что этому может способствовать?
К. Б.: Лично мне такие случаи не знакомы.
Novostroy.su:Можно ли на этапе заключения договора предусмотреть пункты в нём, которые позволят не потерять деньги?
К. Б.: Если речь о банкротстве застройщика, то вряд ли. Включение в договор пункта о том, что, например, застройщик после признания его банкротом будет обязан немедленно вернуть дольщику денежные средства является незаконным, поскольку будет нарушать права всех остальных кредиторов.
Novostroy.su: Какая судебная практика сложилась в России: удается ли покупателям апартаментов через суд доказать, что они покупали недвижимость в качестве жилья, а не для ведения бизнеса?
К. Б.: Знакомый мне финансовый управляющий видел определение Арбитражного суда, которым требования кредитора – покупателя апартаментов были включены в реестр требований граждан-покупателей квартир. Вообще, при банкротстве застройщика может быть два реестра требований кредиторов.
Первый — реестр требований покупателей жилых помещений, куда попадают только дольщики, купившие квартиры. В этом реестре они все еще имеют шанс получить недвижимость, если найдутся организации, желающие завершить строительство дома. Второй реестр – реестр денежных требований, в который, по общему правилу, попадают и покупатели нежилых помещений. Они имеют право только на денежную компенсацию. Следовательно, покупатели апартаментов, волей Арбитражного суда попавшие в реестр тех, кому причитаются жилые помещения, стали обладателями права на получение именно самого помещения по итогам процедуры банкротства (а не денег из конкурсной массы).
Источник: www.novostroy.su