Введение
В сфере имущественных отношений участников гражданского оборота особое место занимают подрядные правоотношения. Суть подобного рода отношений состоит в том, что один из участников по заданию и согласованию с другим выполняет для него за плату определенную работу (заказ), результат которой переходит с соблюдением установленной законом или договором процедуры в собственность заказчика.
В рамках рассматриваемых отношений строятся предприятия, объекты социально-культурного и бытового назначения, жилые дома, сооружаются дороги, производится ремонт недвижимости, их реконструкция, ремонт и техническое обслуживание различного рода движимого имущества, осуществляется бытовое обслуживание населения. В зависимости от области затрагиваемой отношениями подряда законодатель выделяет отдельные виды договора подряда: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работы, подрядные работы для государственных нужд.
Среди перечисленных видов особое место занимает строительный подряд. Строительство – одна из важнейших отраслей народного хозяйства, материального производства. Оно служит основой развития всех других отраслей, главным источником расширенного воспроизводства. Основной его задачей является наращивание производственного потенциала государства на новой технической основе, сооружение жилищ и объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения. От состояния и уровня развития строительства в значительной степени зависят уровень и темпы развития всех других отраслей экономики.
37.ГОРОД21.Байкова Т.К. Проблемы правового регулирования института редевелопмента территорий городов
Строительство характеризуется специфическими, только ему присущими чертами, которые проявляются в следующем: большое количество участников инвестиционного процесса, занятых в сферах производства строительных работ, изготовления и доставки строительных материалов, деталей и конструкций, оборудования, освоения производства и мощностей; многообразие хозяйственных связей с другими отраслями хозяйства; зависимость от местных условий (геологических, климатических, степень освоенности территории); подвижный характер с непрерывной сменой рабочих мест. Строительная продукция (здания, сооружения) территориально закреплена, носит индивидуальный характер, изготавливается в основном по заказу конкретных заказчиков, многодетальна, сложна и материалоемка, характеризуется значительными единовременными затратами и длительными сроками производства и эксплуатации. Цель моего исследования – изучение подрядных правоотношений и особенностей правового регулирования договора строительного подряда. При этом я ставил следующие задачи:
- уяснить сущность подрядных правоотношений;
- выделить элементы подрядных правоотношений и дать их характеристику;
- дать характеристику основаниям возникновения, изменения и прекращения подрядных правоотношений;
раскрыть сущность договора строительного подряда; - выявить особенности и характерные черты правового регулирования договора строительного подряда;
- определить порядок заключения, исполнения и прекращения договора строительного подряда;
- детально изучить обязательные условия договора строительного подряда;
- указать типичные ошибки при заключении и исполнении договоров строительного подряда;
- изучить судебную практику в области строительства;
- привести примеры судебных споров, вытекающих из подрядных правоотношений.
Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, регулируемые договором подряда, который в свою очередь является предметом исследования. Особое внимание я уделяю договору строительного подряда.
Актуальные проблемы правового регулирования окружающей среды
Методологической основой исследования является система философских знаний, определяющая основные требования к научным теориям, к сущности, структуре и сфере применения различных методов познания. Для достижения целей настоящей работы была использована совокупность общенаучных и частнонаучных методов познания. В числе общенаучных методов были использованы: диалектический метод, метод анализа и синтеза составных частей, отдельных признаков понятий, логический метод.
В ходе исследования применялись также специальные методы правовых исследований: сравнительного правоведения, метод анализа судебной практики, исторический, формально-логический и др.
При исследовании темы дипломной работы, кроме научной и научно-методической литературы, я пользовался нормативно-правовыми актами.
В системе законодательства Республики Беларусь регулированию подрядных отношений уделяется особое внимание. Основным источником права является Конституция Республики Беларусь. Закрепленные в ней нормы имеют особое значение для предприятий и предпринимателей, выполняющих работы по заказам граждан.
Следующим, с точки зрения юридической силы, является Гражданский кодекс Республики Беларусь. Он относится к числу нормативных актов, носящих общий характер. Его нормы применяются, если в специальных нормативных актах и договорах подряда не урегулирован тот или иной вопрос.
Специальным нормативным актом при выполнении работ для граждан является Закон Республики Беларусь «О защите прав потребителей» от 9 января 2002 года.
В области инвестиционной деятельности – Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 22 июня 2001 года.
Так же к числу нормативных актов, регулирующих подрядные правоотношения, относятся следующие.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 декабря 2004 года №1590 «Об утверждении правил бытового обслуживания потребителей».
В области строительства основным документом, регламентирующим строительную деятельность, являются Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденные Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 15 сентября 1998 года, с последующими изменениями, обязательны для применения, когда выполняются строительные работы физическими и юридическими лицами, заказчиками и подрядчиками независимо от форм собственности.
Вопросы взаимной ответственности участников инвестиционного цикла, регламентации деятельности генподрядчиков и субподрядчиков при возведении зданий и сооружений регулирует Приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 августа 1999 года № 260 «Об утверждении Положения о генеральном подрядчике в строительстве».
В области строительства действует также ряд постановлений правительства, регулирующих отношения по выдаче лицензий на инвестиционную деятельность и выполнение строительных работ, по вопросам ценообразования, приемке выполненных работ и др.
В Республике Беларусь действует более 500 правовых документов, регламентирующих строительную деятельность. На мой взгляд это большой минус законодательства. В таком многообразии нормативных актов практическим работникам ориентироваться очень сложно. Целесообразно было бы разработать закон посвященный основам строительной деятельности.
По такому пути пошли многие развитые зарубежные страны. Подобный закон станет правовой базой для более детального регулирования взаимоотношений всех лиц, занятых в строительстве.
В научной литературе подрядным правоотношениям уделено немалое внимание. Однако работ специально посвященных договору строительного подряда среди современных авторов мне не удалось найти, в основном это книги изданные в 70-80-ых годах, то есть уже утратившие свою актуальность. Поэтому при изучении данной темы я опирался на работы таких известных теоретиков гражданского права, как Колбасин Д. А. и Чигир В. Ф. Особый интерес представили собой отдельные статьи в журналах «Юрист» и «Бюллетень нормативно-правовой информации», посвященные отдельным вопросам строительного подряда.
Мною также была изучена судебная практика в области строительства, а именно постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда «Об обзоре практики рассмотрения в 2001 году хозяйственным судом города Минска споров, вытекающих и отношений, связанных со строительством» от 3 мая 2002 г. № 12; «О рассмотрении хозяйственными судами споров, вытекающих из правоотношений в области строительства» от 16 июля 1999 г. № 34.
Заключение
В процессе исследования отношений строительного подряда, анализа теоретических положений действующего законодательства и практики их применения можно сделать определенные теоретические и практические выводы.
1. Подрядные правоотношения – это вид гражданских правоотношений, при возникновении которых одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
2. Одним из оснований возникновения подрядных правоотношений является договор подряда, который имеет свои отличительные черты и особенности. Наличие различных видов договора подряда обусловлено разнообразием общественных отношений, субъекты которых нуждаются в помощи специалистов в той или иной сфере по выполнению работ или оказанию услуг.
3. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену. Конечный продукт этих работ представляет собой недвижимость. 4. Работы, которые осуществляет подрядчик по договору строительного подряда, характеризуются сложностью и представляют собой комплекс мероприятий. Этим обусловлена особенность правового регулирования общественных отношений в области строительства – наличие значительного числа нормативно-правовых актов различных по своей юридической силе (от законов до подзаконных актов министерств).
5. Характерной особенностью договора строительного подряда является то, что для него в большей мере, чем для любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров (поставки, имущественного найма, услуг, хранения, экспедиции, перевозки, кредитно- расчетных и некоторых других). Отдельно в этом ряду «стоит» договор «о долевом инвестировании строительства».
6. Договор строительного подряда должен содержать все существенные условия, которые определены законодательством либо которые стороны считают таковыми. Права и обязанности сторон определены законодательством. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей заказчик и подрядчик несут ответственность в пределах и на условиях, установленных законодательством и договором
7. Судебные споры, связанные с договором строительного подряда, достаточно распространены. Основными причинами возникновения споров являются отсутствие у заказчика денежных средств, необходимых для оплаты работ, нежелание заказчика своевременно оплатить выполненные работы подрядчику, неуказание сторонами в договоре подряда: стоимости строительства, сроков начала и окончания строительно-монтажных работ, порядка расчетов за выполненные работы и т. д.
Опираясь на результаты исследования я сделал ряд выводов.
Подрядные правоотношения являются достаточно распространенными. С развитием рыночных отношений все больше возрастает спрос среди субъектов хозяйствования на выполнение различного рода услуг. Предприятиям и организациям гораздо выгоднее обратиться к специалистам, которые за определенную плату выполнят порученные им работы, чем осуществлять эти работы самим, не имея соответствующих навыков.
С развитием промышленности и урбанизации в Республике Беларусь проблема строительства становится все более актуальна. Отношения в области строительства регулируются договором строительного подряда.
Сложность правового регулирования этих отношений заключается в наличие большого количества нормативно-правовых актов (более 500), что негативно сказывается на правоприменительной практике. Считаю необходимым разработать закон, посвященный основам строительной деятельности. В законе должны найти отражение вопросы стандартизации и сертификации в строительстве, полномочия заказчиков и подрядчиков, в него должны быть включены нормы, определяющие порядок заключения и исполнения договоров строительного подряда, порядок проведения подрядных торгов, основания и условия применения страхования и гарантийных обязательств в строительстве, особенности формирования цены объектов. Наряду с этим необходимо создать правовые основы осуществления отдельных видов строительства, распоряжения объектом (консервация, приостановление и прекращение строительства, отчуждение незавершенного строительства); обеспечение безопасности при строительстве; осуществления всех видов надзора и контроля; гарантийной эксплуатации объекта, прав и обязанностей пользователей объекта.
В настоящее время субъекты хозяйствования часто не успевают проследить за изменениями в законодательстве, уровень их юридической грамотности также оставляет желать лучшего. Все это приводит к заключению договоров строительного подряда с ошибками и возникновению судебных споров.
На наш взгляд, судам необходимо уделять больше внимания практике обобщения судебных споров, вытекающих из правоотношений в области строительства, доводить до сведения субъектов информацию об ошибках при заключении и исполнении договоров строительного подряда, чтобы избежать их в дальнейшем. Целесообразно проводить по отдельным ключевым вопросам в области строительства семинары, конференции и т. д.
Источник: textfor.ru
Строительство проблемы правового регулирования
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
Аннотация: Статья посвящена некоторым проблемам договора строительного подряда. Выявлены особенности, позволяющие выделить нормы, регулирующий договор строительного подряда, в отдельный параграф главы 37 ГК РФ, посвященной подряду. Определены существенные условия договора строительного подряда. Рассмотрен вопрос об отнесении технической документации к существенным условиям договора строительного подряда.
Проиллюстрирован соответствующий пример из судебной практики. Актуальность исследуемой темы обусловлена широким использованием договора строительного подряда в хозяйственном обороте. Ключевые слова: выполнение работ, строительство, договор, договор строительного подряда, существенные условия договора строительного подряда, техническая документация.
Актуальность исследуемой нами темы обусловлена широким использованием договора строительного подряда в хозяйственном обороте. Строительный подряд – это постройка недвижимости, к примеру, жилого дома, гаража, либо их реконструкция; это также выполнение монтажных, пусконаладочных работ. В общем, это деятельность, охватывающая не только строительство, но и законодательный, правовой статус договора строительного подряда и результат такой деятельности. Анализ судебной практики по спорам, возникающих в связи с исполнением договора строительного подряда, указывает на несовершенство законодательства, регулирующего обязательства из договора строительного подряда. В связи с данным обстоятельством возникает необходимость детального регулирования отношения сторон по договору строительного подряда.
Строительство представляет собой особую отрасль материального производства. Главное отличие данной отрасли заключается в том, что ее конечный продукт имеет конкретную овеществленную форму и представляет собой объект недвижимости, прочно связанный с землей, и перемещение которого невозможно без нанесения несоразмерного вреда его назначению [1, с. 6]. Это и иные особенности строительства являются основанием выделения строительного подряда в качестве самостоятельного договора, регулируемого нормами, закрепленными в параграфе 3 главы 37 части 2 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) [2, ст.ст.740-757]. Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
На первый взгляд кажется, что нормы статьи 743 ГК РФ четко и ясно отвечают на вопрос об отнесении технической документации к существенным условиям договора строительного подряда, при не согласовании которого договор будет считаться незаключенным. Однако на практике при рассмотрении соответствующих споров суды часто испытывают определенные сложности в процессе их разрешения, когда проводят исследование условия договора строительного подряда о технической документации, что не позволяет им выносить правильных и обоснованных решений. Проиллюстрировать данный тезис может следующий пример из судебной практики. Строительная фирма (подрядчик) обратилось в Арбитражный суд с иском к заказчику о взыскании задолженности по оплате строительных работ. Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано.
Суд признал договор подряда незаключенным ввиду отсутствия согласованного сторонами существенного условия о технической документации и смете, а также о порядке и сроках их представления. Суд также посчитал, что установленное сторонами договора строительного подряда положение о том, что заказчик обязуется своевременно предоставлять подрядчику информацию и документы, необходимые для выполнения условий договора, не отвечает требованиям п. 2 ст. 743 ГК РФ и не позволяет определить, какую именно документацию и в какой срок должен представить заказчик. Несмотря на то, что по мере выполнения работ подрядчиком заказчик предоставлял ему документацию в виде рабочих чертежей, арбитражным судом было установлено, что работы были начаты без технической документации.
Однако суд апелляционной инстанции решение арбитражного суда отменил и принял по делу новое постановление, установившее, что, так как на момент заключения договора строительного подряда имелись рабочие чертежи, выполненные заказчиком, то следовательно, работы осуществлялись подрядчиком в соответствии с технической документацией и предмет договора строительного подряда был сторонами определен. С доводами суда апелляционной инстанции также согласился и Федеральный арбитражный суд Западно Сибирского округа, рассматривающий кассационную жалобу заказчика об отмене указанного постановления, посредством оставления постановления суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационной жалобы без удовлетворения[3]. Следует отметить, что подобная юридическая квалификация судом апелляционной инстанции условия договора строительного подряда о наличии или отсутствии технической документации вызывает определенные сомнения.
Прежде всего, необходимо учитывать, что результатом строительных работ является индивидуально определенная вещь, признаки которой устанавливаются в соответствующей технической документации.
Кроме того, в обеспечение защиты подрядчиков от злоупотреблений правом со стороны заказчиков, мы предлагаем законодательно закрепить требование, согласно которому техническая документация должна подтверждаться специально уполномоченным на то органом. Это означает, что строительство будет начинаться лишь после утверждения таким органом соответствующей технической документации, а в случаях не соблюдения такого порядка договор будет признаваться ничтожным.
Список литературы 1. Витрянский. В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства. Приложение к ежемесячному юридическому журналу. № 7, 2005. С.6 // Хозяйство и право. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // «Российская газета», N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996, ст.ст.740-757.
3. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 мая 2007 г. N Ф04-1158/2007(32192-А46-38) Фактическое принятие и использование ответчиком результата подрядных работ является основанием для оплаты этих работ (извлечение) [Электронный ресурс]. Доступ из системы ГАРАНТ // ЭПС «Система ГАРАНТ».
Источник: www.finexg.ru
Актуальные проблемы применения норм о самовольной постройке
Борьба с самовольно возводимыми строениями, осуществляемая последние два года, представляет собой комплекс мероприятий административного характера, основой которого является как федеральное законодательство, так и нормативная база субъектов Российской Федерации.
Однако в ряде регионов результаты такой борьбы едва ли можно квалифицировать как однозначно положительные. Например, в Москве за два года в пять этапов было снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать данные меры в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный Суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», на основании которого и были демонтированы объекты, эксплуатируемые предпринимателями. А Конституционный Суд РФ не нашел нарушений в правовой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек.
В итоге после того, как применение этих мер получило широкий общественный резонанс, в Гражданский кодекс РФ были внесены изменения, существенно корректирующие правоотношения, связанные с самовольно возведенными объектами недвижимости.
Не касаясь социально-политических аспектов проблемы, рассмотрим современную гражданско-правовую основу регулирования в сфере самовольного строительства.
Речь идет о законопроекте N 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)» (далее — законопроект), который был внесен в Государственную Думу 1 ноября 2017 г. и направлен на нулевое чтение в Комитет по государственному строительству и законодательству. Принятие законопроекта в первом чтении состоялось 23 мая 2018 г., в третьем чтении — 26 июля 2018 г. Документ был одобрен Советом Федерации 28 июля 2018 г. [8] и позже утвержден Президентом РФ (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее — Закон N 339-ФЗ) [3].
Изменения внесены в часть первую ГК РФ. Закон N 339-ФЗ дает определение самовольных построек, вводит и конкретизирует основания для их сноса, а также предусматривает как меру дополнительного обеспечения принудительное изъятие земельных участков в случае невыполнения решения о ликвидации незаконно возведенного строения.
Рассмотрим прежде всего изменения, касающиеся условий, при наличии которых строение может быть признано самовольной постройкой.
Новое понятие выглядит следующим образом: «Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».
Законодатель определяет: «Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».
Установлены правовые последствия возведения самовольной постройки. В качестве альтернативы сносу закреплена возможность возложения на создавшее ее лицо обязанности привести постройку в соответствие параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам постройки. Изменились основания, в силу которых решение о сносе самовольной постройки (приведения ее в соответствие установленным требованиям) принимается органом местного самоуправления. Также предусмотрены случаи, когда соответствующее решение не может быть принято в административном порядке. Определены минимальный и максимальный сроки для сноса самовольной постройки (приведения ее в соответствие установленным требованиям).
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:
— нарушение норм земельного законодательства в виде отсутствия оформления права на земельный участок под постройкой, т.е. при отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
— проведение строительства без разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
— возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.04.2016 N 5-АПГ16-12);
— осуществление строительства на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35 — 40 ГрК РФ;
— незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта, и иные нарушения градостроительных норм.
Рассмотрим экспертные мнения относительно новелл Закона N 339-ФЗ более подробно.
Как пояснил председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Государственной Думы П.В. Крашенинников, постройка может быть признана самовольной только по решению суда и если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства. Таким образом, в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие установленным требованиям, либо на основании решения органа местного самоуправления, если объект находится в охранной зоне или нет разрешения и правоустанавливающих документов, либо на основании решения суда [7].
П.В. Крашенинников также указал, что «сейчас, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в течение определенного срока — от 3 месяцев до 1 года. После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от шести месяцев до трех лет, в результате на такую постройку может быть оформлено право собственности» [7].
Также рекомендуется Вам:
Очевидно, что Закон N 339-ФЗ имеет как свои достоинства, так и недостатки. Регулируемые правоотношения отличаются высокой степенью сложности, интересы субъектов противоречат друг другу — это порождает правовые конфликты. Закон N 339-ФЗ предусматривает жесткие меры в отношении самовольных построек на дачных участках (вплоть до их сноса), а также существенные штрафные санкции для владельцев самовольных построек.
Рассмотрим более подробно отдельные аспекты правовой ситуации, возникшей после принятия изменений в ГК РФ.
Ввиду общественного резонанса, вызванного Законом N 339-ФЗ, Министерством строительства РФ (далее — Минстрой России) были даны разъяснения по поводу мер, предусмотренных Законом N 339-ФЗ. Разъяснения Минстроя России были даны еще до внесения законопроекта в Государственную Думу. В разъяснении, в частности, указывается, что с 1 июля 2018 г. «у россиян не начнут отнимать земельные участки и сносить дома». Также в разъяснении Минстроя России отмечено: «Возможность принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке сужается до случаев очевидных недопустимых нарушений при строительстве: отсутствия разрешений на строительство или правоустанавливающих документов на землю. При этом можно избежать сноса, если привести объект в соответствие с градостроительными требованиями» [6].
Законом N 339-ФЗ предусматривается возмещение убытков собственников земельных участков и объектов недвижимости, если эти объекты возведены до вступления в силу изменений в ГК РФ, которые расположены в зонах с особыми условиями использования. На сегодняшний день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий и сооружений связи, территории, прилегающие к аэродромам, придорожные полосы и др.
В контексте нашей работы целесообразно упомянуть о состоянии судебной практики в сфере законодательства о самовольных постройках.
Прежде всего нужно отметить, что судебной практики по применению Закона N 339-ФЗ на момент написания настоящей статьи нет: Закон N 339-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2018 г. Однако судебные решения последних двух лет представляют определенный интерес [4].
К основным тенденциям, преобладающим в судебной практике последних лет по делам о самовольном строительстве, можно отнести следующие.
1. Суды в основном остаются на позиции, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, только если своевременно поданы заявление о выдаче разрешения и необходимые документы. Если застройщик обратился за разрешением на строительство после его начала, то ему не стоит рассчитывать на признание права собственности. Если разрешения нет, суд едва ли удовлетворит иск. Могут быть признаны достаточными меры по легализации объекта, когда отказ в выдаче разрешения вызван не зависящими от истца-застройщика причинами.
Отметим, что обращение за консультацией к органам власти по поводу выдачи этого разрешения или переписка с ними не дают оснований для признания права собственности.
2. Важное значение придается назначению самовольной постройки. Суды склонны к признанию права собственности на самовольную постройку, если спор касается объекта социального или религиозного назначения.
3. При подаче в суды исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ [2] в зависимости от стоимости имущества как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.
Большинство дел, рассмотренных Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) в 2017 году, касались признания строений самовольными постройками и сноса самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.
В 2017 году ВС РФ в большинстве дел о сносе самовольных строений указывал на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю. В частности, внимание обращалось на следующие обстоятельства:
— при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, и если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (Определения Судебной коллегии от 21.03.2017 N 18-КГ17-21 и от 16.05.2017 N 19-КГ17-11);
— суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нем домов блокированной застройки (Определение Судебной коллегии от 16.05.2017 N 19-КГ17-11).
В ряде случаев Судебная коллегия указала, что согласно положениям ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.
Несколько рассмотренных Судебной коллегией в 2017 году дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.
Например, в Определении от 10.10.2017 N 18-КГ17-64 Судебная коллегия указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно не учел вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.
Тем не менее одной из важнейших тенденций рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю. На это Судебная коллегия указала и в вышеуказанном Определении N 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.
Аналогичная правовая позиция высказана Судебной коллегией и в Определении от 10.01.2017 N 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.
Таким образом, в 2017 году основное внимание Судебная коллегия уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.
Вместе с этим разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом.
Подчеркнем, что судебная практика, существующая в сфере законодательства о самовольной постройке, заслуживает отдельного подробного исследования. В данном случае можно сделать вывод: возможностей для признания права собственности на самовольную постройку немного, поэтому иск не является эффективным инструментом обхода получения строительных разрешений.
Одной из наиболее актуальных проблем правового регулирования отношений, возникающих по поводу незаконных построек, является вопрос о взимании государственной пошлины по искам о нарушении прав и охраняемых законом интересов застройщиков и иных заинтересованных лиц.
В письме Министерства финансов РФ от 19.06.2018 N 03-05-06-03/41707 Департамент налоговой и таможенной политики по вопросу уплаты государственной пошлины, взимаемой при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления, содержащего требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на принадлежащем истцу земельном участке, разъясняет, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом [5].
По искам о признании права собственности на недвижимое имущество с последующей государственной регистрацией этого права суды должны руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в ГК РФ, Гражданском процессуальном кодексе РФ [1] и НК РФ, отнесение исковых заявлений имущественного характера к заявлениям имущественного характера, подлежащим оценке, определено ст. 91 ГПК РФ.
В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется «исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащий организации, — не ниже балансовой оценки объекта».
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в процентном соотношении от цены иска.
Проанализированные выше новеллы гражданского законодательства позволят достичь следующих результатов:
— сделать механизм легализации самовольных построек более объективным;
— усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству;
— установить дополнительные гарантии защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.
Результаты внесенных изменений, а также сравнительная характеристика правового регулирования в исследуемой области представлены в таблице [7].
Область правового регулирования
Ситуация до принятия Закона N 339-ФЗ
Ситуация после принятия Закона N 339-ФЗ
Постройка считается самовольной
Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил
Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта
Снос самовольной постройки: 1) с зарегистрированным правом собственности; 2) которая является жилым домом (многоквартирным, садовым); 3) которая создана до вступления в силу ГрК РФ и Земельного кодекса РФ
По решению суда или органов местного самоуправления
Только по решению суда
Административный снос постройки, которая расположена на частных землях
Нельзя, исключение — если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан
Снос постройки, права на которую оформлены по «дачной амнистии»
Можно, но только с возмещением убытков собственнику
Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок
Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиям
Есть, на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет
В сравнении с ситуацией 2015 года, сложившейся также в результате внесения изменений в ГК РФ, положение дел улучшилось уже потому, что остается меньше возможностей у субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. По словам П.В. Крашенинникова, «до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках» [7].
Однако данные новеллы имеют, по мнению экспертов, и ряд недостатков.
Многие считают спорной норму, предлагающую изымать участок у собственника, не выполнившего решение суда о сносе самовольной постройки, так как возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. В этом случае было бы более справедливо изымать части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли.
Вызывает вопросы и точка зрения законодателя по поводу самовольных построек, которые относятся к имуществу религиозных объединений и имеют религиозное назначение. Обоснованность запрета их сноса в любом случае вызывает сомнения с позиции как конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и безопасности.
Также нужно отметить, что, несмотря на четкость критериев отнесения объектов к самовольным, на практике нередко возникают пограничные ситуации, в которых определение постройки как самовольной не является столь однозначным.
Наибольшую сложность представляет разграничение случаев осуществления без разрешения реконструкции объектов капитального строительства и проведения иных изменений здания, не требующих получения разрешения на строительство. В соответствии с действующим законодательством положения о самовольном строительстве не распространяются на случаи проведения капитального ремонта, перепланировки, переустройства (переоборудования), в результате которых не создан новый объект. Иными словами, даже если объект был переоборудован или перепланирован без получения разрешений, такой объект не может считаться самовольным.
Одной из наиболее актуальных проблем по-прежнему остается несогласованность в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. Объектами самовольного строительства по общему правилу являются объекты, построенные на земельном участке, не отведенном под эти цели в установленном законом или иными нормативными актами порядке.
Важнейшее значение для эффективного правового регулирования вопросов, связанных с самовольным строительством, имеют определение и закрепление статуса земельного участка, на котором находится самовольно построенный объект. Наличие возможности строительства на земельном участке того или иного объекта устанавливается его градостроительным регламентом. Понятие градостроительного регламента земельного участка охватывает вид разрешенного использования земельных участков, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Остается еще ряд неурегулированных проблем. Например, Законом N 339-ФЗ не установлено, распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершенные объекты; в каких случаях возможен только снос, а когда — приведение построек в соответствие установленным требованиям.
Изменения в законодательство о самовольной постройке внесены для того, чтобы четко ответить на вопросы: кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, права и охраняемые законом интересы которых нарушены. Можно согласиться с точкой зрения П.В. Крашенинникова: «Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма» [7].
В итоге отметим, что предложенные Законом N 339-ФЗ меры на основе учета негативного опыта прошлого регулирования позволят сделать механизм борьбы с «самостроем» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству. Однако не менее важно создать систему дополнительных гарантий прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.
Список литературы
1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федер. закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 23.04.2018) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Федер. закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Письмо Министерства финансов РФ от 19.06.2018 N 03-05-06-03/41707 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Источник: urfac.ru