После принятия новых Правил пользования жилыми помещениями с 1 марта 2022 года в СМИ началось обсуждение возможных штрафов за незаконное остекление балкона. Портал ОКНА МЕДИА уже разъяснял читателям, что новые Правила ничего не меняют в этом вопросе. Штрафы существовали и ранее.
Для тех, кто хочет остеклить балкон по всем правилам, редакция подготовила пошаговую инструкцию, как это сделать. Заключительная статья из цикла про незаконное остекление балконов представляет собой обзор судебной практики по делам на эту тему. Истории реальных дел на практике покажут, чем заканчиваются различные судебные разбирательства.
Незаконное остекление балкона – когда ждать повестку в суд?
Жильцы, которые остеклили балкон незаконно, могут стать ответчиками в судебных разбирательствах. В каких случаях нужно обязательное согласование, можно прочитать в другой статье . Если решение суда будет не в их пользу, собственники могут поплатиться штрафом и получить требование демонтировать незаконное остекление за свой счет.
Снос самовольных построек | М. А. Церковников
В суд имеют право обратиться соседи, управляющая компания или надзорные органы (Жилищная инспекция, районная администрация). Чаще всего это происходит, когда незаконное остекление:
- нарушает права соседей (например, козырек закрывает обзор).
- портит внешний вид фасада дома,
- мешает проведению капитального ремонта,
- угрожает безопасности жильцов или прохожих.
Иски по самовольному остеклению балконов в судах квалифицируются по-разному. Под термином «остекление» часто подразумевается более широкий спектр работ. В результате в судах они могут квалифицироваться как перепланировка, переустройство или даже как реконструкция. В некоторых случаях суд дает заключение, что остекление не является ни перепланировкой, ни переустройством и выносит вердикт в пользу владельца, самовольно остеклившего балкон.
В независимости от того, считать ли остекление балкона перепланировкой, суд обязан установить факт соблюдения или несоблюдения строительных норм и правил, не ведет ли оно к разрушению балконной плиты, нарушены ли права других лиц.
Положительные решения суда при самовольном остеклении балкона
Ниже представлен обзор судебной практики по искам, по которым решение вынесено в пользу владельцев балконов.
- Решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 29 августа 2012года по делу № 2-745/12
Иск о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии удовлетворен. Из технического заключения следует, что основные несущие конструкции квартиры после перепланировки и реконструкции в виде остекления балкона находятся в удовлетворительном техническом состоянии, дефектов не обнаружено, выполненный объем строительно-монтажных работ по остеклению балкона квартиры не повлиял на теплоизоляционные параметры помещения, прочность и устойчивость. В данном случае права и интересы других лиц не нарушаются, что позволяет суду принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии.
Самовольно возведенное строение — признание права собственности на незаконную постройку
- Решение Королевского городского суда Московской областипо делу № 2-2402/12
Собственником квартиры без соответствующего согласования самовольно установлены (заменены) стеклопакеты на лоджии квартиры. Суд указал, что в данном случае установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат), а потому в иске ТСЖ о приведении в первоначальное проектное состояние внешних ограждающих конструкций лоджии отказано. Указано, что согласно пп. 1.7.2 п. 1.7 Правил, не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. В данном случае установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат).
- Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012года по делу № 2-2282/12
Без получения соответствующего разрешения истица произвела следующие работы по переустройству и перепланировке квартиры: разборка ненесущей перегородки; устройство новой перегородки; установлено остекление балкона; выполнено утепление ограждающих конструкций балкона; демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой; на площади балкона устроено вспомогательное помещение. Принимая во внимание, что выполненные работы по переустройству и перепланировке квартиры не ухудшили условия проживания, не нанесли ущерба конструкциям здания, не уменьшили пространственную жесткость здания и не создали угрозу жизни и здоровью третьим лицам, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
- Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17 февраля 2012года по делу № 2-741/12
Судом постановлено сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд установил, что в объеме выполненных работ не нарушены требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Оконные блоки и балконная дверь установлены из стеклопакетов в металлопластиковых переплетах. Работы по остеклению балкона ущерба конструкциям здания не нанесли.
Оконные блоки деревянные одинарные установлены на ограждение балкона и закреплены к вышележащей плите и к ограждающим стенам. Несущая способность плиты балкона позволяет воспринимать нагрузку от установленных стеклопакетов и отделки. Усилия, возникающие в железобетонной плите балкона от дополнительной нагрузки, на порядок меньше усилия от временной расчетной нагрузки.
Вывод. Суд оценивает, не затронуты ли интересы других жильцов, не нарушаются ли правила противопожарной безопасности, не нанесен ли ущерб конструкциям дома. В вышеперечисленных делах не было повреждения балконных плит, не нарушались требуемые законом нормы. Именно поэтому решения были вынесены в пользу владельцев балконов.
Решения суда, когда самовольное остекление балкона, признали незаконным и потребовали демонтировать
Ниже представлен обзор судебной практики по искам, где суды вынесли решения о демонтаже незаконного остекления.
- Решение Шатурского городского суда Московской области от 20 августа 2012года по делу № 2-1234/12
Постановлено обязать ответчиков демонтировать оконные блоки и металлическую кровлю балкона в квартире в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Суд пришел к следующим выводам. Пунктом 3.16 Инструкции Минземстроя РФ №37 предусмотрено, что на поэтажном плане вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на абрисах в том числе стены, перегородки, окна, балконы. Таким образом, остекление балкона влечет за собой необходимость внесения изменений в технический паспорт и является перепланировкой жилого помещения. Поскольку установка оконных конструкций и блоков произведена ответчиками без разрешения и является самовольной, повлекла за собой разрушение балконной плиты в квартире, расположенной этажом выше, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования об их демонтаже подлежат удовлетворению.
- Решение Похвистневского районного суда Самарской области от 24 мая 2012года
Постановлено обязать ответчика в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу демонтировать за свой счет незаконно возведенный козырек крыши балкона. Указано, что в соответствии с правилами пользования жилым помещением остекление балконов является реконструкцией помещения. Запрещается устанавливать навесы над балконами, их остекление возможно только после согласования и письменного разрешения межведомственной комиссии по переустройству и перепланировке жилых помещений.
- Решение Челябинского областного суда по делу №88-5818/2021 от 5 мая 2021 года.
По решению суда собственники, незаконно остеклившие балкон, должны в течение 30 календарных дней демонтировать незаконное остекление. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) одного из домов обратилось к двум собственникам с требованием демонтировать незаконно установленное остекление на балконе. В иске было указано, что самовольное остекление балкона препятствует проведению ремонтных работ и обслуживанию ливневой трубы, расположенной на фасаде жилого дома. Суд первой инстанции отказал в иске, так как истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что обустройство остекления балкона в квартире ответчиков привело к разрушению, порче общего имущества, отрицательно повлияло на конструктивные составляющие жилого дома либо вызвало иные негативные последствия. Также отсутствуют доказательства увеличения ответчиками площади, принадлежащей им квартиры за счет общего имущества и невозможности произвести ремонтные работы по замене участка ливневой водосточной трубы иным способом, исключающим демонтаж выполненного ответчиками остекления.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции. В определении сказано, что регулярное проведение работ по обслуживанию водосточной трубы, непосредственно примыкающей на близком расстоянии к остеклению балкона квартиры, затруднительны для обслуживающей организации. Весь участок водосточной трубы на высоту балкона и балконной плиты не доступен для осмотра и обслуживания. Важным доводом стало то, что иные способы обслуживания и ремонта ливневого стояка связаны с необходимостью денежных трат в большем объеме, чем при обычных условиях, в частности, в отсутствие остекления балкона истцов. Использование дополнительных средств собственников помещений в многоквартирном доме исключительно с целью сохранения остекления балкона в квартире ответчиков не обеспечит баланса прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме и ответчиков.
- Решение Орловского областного суда (номер неизвестен, по материалам пресс-службы суда):
Суд постановил демонтировать незаконное остекление и козырек на последнем этаже многоквартирного дома в Мценске. С иском к владелице балкона в суд обратилась «Первая городская управляющая компания». В иске было указано, что с незаконно построенного козырька на женщину и ребенка упала ледяная глыба весом не менее 11 кг. В результате ребенок получил травму – перелом ключицы.
Суд отметил, что вероятность образования наледи и сосулек на самовольно установленном козырьке создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с выводами суда, устройство козырька на балконе и его остекление является перепланировкой общедомового имущества и требует согласия всех собственников МКД. Без такого согласия остекление считается самовольным и должно быть демонтировано.
- Решение Верховного суда РФ от 10 октября 2017 года.
Рассматривая одно из дел о перепланировке балкона, Верховный суд сделал важное разъяснение – при перепланировке балкона в отдельно взятой квартире, если она касается общего имущества, например, балконной плиты, согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием.
Владелица жилья в Краснодаре решила улучшить свой балкон. Она совместила его с кухней, увеличила размеры и установила козырек, который частично закрывал обзор соседям с верхнего этажа. Жильцы подали иск в местный суд. Ответчица также подала встречный иск. В нем она указала, что ее работы одобрили 49 соседей.
Местные суды, ориентируясь на то, что перепланировка балкона выполнена в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями, а также не нарушала несущие конструкции, вынесли решение в пользу владелицы квартиры. Было указано, что перепланировка балкона выполнена с учетом требований строительных норм и правил. Она не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их здоровью и жизни, а также не меняет целевое назначение помещений.
Соседи и местные власти не согласились с решением местного суда и обратились в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, изучив все материалы дела, не согласилась с судом первой инстанции. Владелец квартиры провела перепланировку самовольно, не получила согласия у властей и соседей.
Согласно «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденным Постановлением Правительства №491 от 13 августа 2006 года, балконные плиты являются общедомовым имуществом. Следовательно, как разъяснила высшая инстанция, любая перепланировка балконных плит должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме. Верховный суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Вывод. Из рассмотренных дел видно, что если остекление балкона нарушает чьи-то права, затрагивает общедомовое имущество или мешает его обслуживанию, то суд выносит решение о его демонтаже.
Ждать ли новой волны дел о незаконном остеклении балкона?
Большое внимание СМИ к теме незаконного остекления балкона вполне может стать причиной новых исков в отношении собственников, которые самовольно остеклили балкон или лоджию – со стороны как жильцов, так и государственных и муниципальных ведомств.
Что же делать тем, кто по незнанию или сознательно остеклил балкон незаконно? Можно попытаться согласовать изменения постфактум, но нужно быть готовыми к трудностям. Чего только стоит необходимость собрать согласие всех собственников МКД.
Как показывает судебная практика, угроза стать ответчиком в суде наиболее вероятна для тех граждан, чей балкон мешает соседям, не позволяет УК выполнять свою работу или угрожает безопасности. Но это не значит, что другие случаи незаконного остекления не станут предметом рассмотрения суда. Лучше согласовать остекление заранее, если этого требует закон, и не переживать за последствия.
Источник: www.oknamedia.ru
Обзор судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта
В настоящей статье проанализированы правовые условия и обзор судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством на земельном участке, предоставленном государственным (муниципальным) образованием по договору аренды для целей строительства определённого объекта недвижимости и целевое назначение или разрешённое использование которого не допускает строительства на нём иного объекта недвижимости. Анализируются правовые условия признания нарушения договора аренды арендатором в случае возведения постройки на земельном участке, не предназначенном для этих целей, а также признаки самовольной постройки с целью принятия решения о сносе постройки.
Безусловно, каждый спор имеет свои конкретные обстоятельства, влияющие на существо принимаемого судом решения, однако проведённый анализ существующей практики свидетельствует о единообразном толковании норм законодательства в указанной сфере.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ (далее ― ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 ЗК РФ (ст. 39.2 ЗК РФ) и в порядке, установленном ст. 39.2-39.20 ЗК РФ. При осуществлении контроля государственным (муниципальным) образованием (арендодателем) за исполнением условий договора аренды часто встречаются ситуации, когда недвижимое имущество арендатора не соответствует целевому назначению или виду разрешённого использования земельного участка.
Судебную практику при разрешении споров, вытекающих из договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, можно считать сложившейся и единообразной. Суды, разрешая споры данной категории, руководствуются положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ), разъяснениями, данными в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, и Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016.
Суды при разрешении дел данной категории приходят к выводу, что в случае, если арендатор возвёл на арендуемом земельном участке объект недвижимости, не соответствующий целевому назначению или виду разрешённого использования, то арендатор по истечении срока договора аренды обязан снести указанный объект недвижимости, возведённый им на арендуемом земельном участке. В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Использование участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий этого договора. Кроме того, использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления (Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2013 № 18-КГ13-100, Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2014 по делу № 306-ЭС14-1218, А65-6880/2013).
Судебная практика исходит из положения, что строительство объектов недвижимости на арендованном земельном участке, не предназначенном для этих целей, и не соответствующее целевому назначению или виду разрешённого использования, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Создание постройки на арендованном земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, не предназначенном для этих целей, является одним из критериев отнесения строения арендатора к самовольной постройке.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населённых пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется пунктом 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее ― ГрК РФ), в котором содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ). Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу указанных норм судебная практика исходит из того, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведённом для этих целей, если она возведена арендатором с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 ГрК РФ, ст.
85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населённого пункта, определяющим вид разрешённого использования участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка (например: Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16-12, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 № 18-КГ15-65, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ14-168 («Аналитическая справка по результатам обобщения практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о самовольных постройках», утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.05.2016 № 4).
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указал на то, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и разрешённому использованию, самовольная постройка должна соответствовать требованиям застройки и землепользования.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием. По смыслу ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, которые установлены законом или договором с собственником.
При разрешении споров о признании права собственности на самовольную постройку, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» редакция ст. 222 ГК РФ была изменена. В частности, дано уточнённое определение понятия «самовольная постройка», сформулирован перечень условий, требуемых для признания судом права собственности на самовольную постройку, а также предусмотрена возможность административной процедуры сноса самовольной постройки на основании решения органа местного самоуправления во внесудебном порядке. Данные изменения вступили в силу 1 сентября 2015 года.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пп. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.
Исходя из буквального толкования названной нормы следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является её возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта. Исследование судами вопроса о целевом использовании земельного участка сводится к установлению факта соблюдения собственником и арендатором земельного участка правового режима земель, установленного ЗК РФ, и правил зонирования территории, установленных ГрК РФ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А19-3960/2015).
Так, в рамках дела № А19-3960/2015 судами как самовольная постройка было квалифицировано трёхэтажное здание, используемое под магазин автозапчастей, в то время как разрешённое использование земельного участка включало эксплуатацию индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными постройками (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2016 г. по делу № А19-3960/2015).
Из этого исходит Верховный Суд РФ и при рассмотрении дел, в рамках которых судами установлено, что на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования ― для индивидуального жилищного строительства, возведён многоквартирный жилой дом (Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 № 18-КГ15-56), либо земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне с целевым назначением ― строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти, в то время как фактически построен многоквартирный жилой дом, состоящий из семи этажей (многоэтажный жилой дом) (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ14-168).
По делу № А19-14853/2013 в числе признаков самовольной постройки судами установлен факт возведения ответчиком строения в границах зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска, и нарушение им положений пп. 1 и 2.4 Режима использования земель и градостроительного регламента границ зон охраны объектов культурного наследия, установленного постановлением администрации Иркутской области от 12.09.2008 № 254-ПА «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон». Такие нарушения повлекли (создали) угрозу повреждения находящихся под охраной объектов культурного наследия федерального и регионального значения (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 ноября 2014 г. по делу № А19-14853/2013).
Исследование судом вопроса о целевом использовании земельного участка сводится к установлению факта соблюдения собственником земельного участка правового режима земель, установленного ЗК РФ, и правил зонирования территории, установленных ГрК РФ.
Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести её (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 № 18-КГ15-65). Указанные требования направлены на обеспечение строительства объектов в строгом соответствии с требованиями законодательства, гарантирующими безопасность объектов. Несоблюдение данных требований при возведении социально значимых объектов ставит под сомнение возможность их дальнейшей эксплуатации.
Ранее судебная практика придерживалась подхода, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано даже в судебном порядке, если земельный участок находился на праве аренды, поскольку норма п. 3 ст. 222 ГК РФ ограничивает возможность приобрести право на самовольную постройку лицам, владеющим земельным участком в силу договора аренды, но не имеющим именно вещных прав на такой участок. Данный вывод подтверждается судебной практикой (например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.09.2007 № А82-12082/2006-38, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2007 № Ф04-6513/2007(38335-А70-38).
Однако Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014, содержит в себе положение о том, что право собственности на самовольное строение, возведённое гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определённого объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведённую на чужом земельном участке.
Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведённый без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства. Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он предоставлен, нарушает п. 1 ст. 615 ГК РФ, а также условия договора аренды. Такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему приобретать права на самовольную постройку (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013, Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013).
Приведённые примеры показывают, что в судебной практике определился подход, согласно которому несоответствие возведённого строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать застройщика снести её. Таким образом, возможность легализации самовольной постройки исключается при отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше условий.
В завершение проведённого анализа можно сделать вывод, что судебная практика по спорам о правах на самовольно возведённые постройки является единообразной, а правовые подходы, предложенные высшими судебными инстанциями, в целом правильно применяются судами.
Источник: www.top-personal.ru