Хотя ключевыми фигурами на рынке недвижимости являются девелоперы и инвесторы, не менее важны и подрядные структуры, которые занимаются непосредственно возведением объекта недвижимости.
Широкое распространение получила ситуация, когда выбор генподрядчика осуществляется с помощью проведения подрядных торгов, которые представляют собой одну из форм размещения заказов на строительство, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения строительных работ на конкурсной основе.
В России с мая 1993 г. действует Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ №660-р и Госстроя РФ №18-7, которое «определяет общий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации». Оговорено, что данное положение «обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд». В остальных случаях заказчик сам может принять решение о целесообразности проведения подрядных торгов.
СУБПОДРЯДЧИК — кто это?
За последнее десятилетие в нашем государстве на строительном рынке недвижимости сложилась устойчивая тенденция к работе именно с генподрядчиком, а не со множеством отдельных подрядных структур. Безусловно, это создает определенные преимущества. Например, в функции генерального подрядчика входит: —
организация процесса строительства объекта недвижимости; —
выполнение работ, указанных в лицензии, собственными силами, а также путем привлечения субподрядчиков; —
заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ; —
контроль над ходом работ, выполняемых по договорам подряда и субподряда; —
охрана труда работников; —
обеспечение пожарной безопасности при проведении строительно-монтажных работ; —
оформление всей необходимой исполнительной документации; —
сдача объекта в эксплуатацию.
Как девелоперу и инвестору не ошибиться в выборе генерального подрядчика? Самыми значимыми критериями для заказчика должны быть качество работ, сроки и стоимость их выполнения. При обсуждении стоимости работ девелопера должна насторожить слишком низкая цена на услуги подрядной организации, как правило, это свидетельствует о низком качестве работ.
Быстрые сроки проведения работ подрядчиком также не всегда соответствуют заявленному качеству, и зачастую заказчику приходится откладывать открытие объекта только из-за того, что многое приходится доделывать. Заказчику необходимо заранее узнать, есть ли у подрядчика необходимая техника и специалисты.
Если нет, то какова политика данной компании по решению этого вопроса (имеются налаженные связи с субподрядчиками, или есть планы по приобретению оборудования в лизинг). Кроме того, при проведении торгов по выбору подрядной организации следует учитывать, что, как правило, во многих тендерах претенденты на генеральный подряд выдают ценовые предложения на основании концепции будущего объекта. В этом случае высокая степень неопределенности позволяет претендентам предложить совершенно разные решения, внешне укладывающиеся в рамки концепции. Наиболее опытные и ответственные подрядчики в таких тендерах проигрывают, так как учитывают в своих предложениях все «подводные камни», что отражается на цене. В таком случае Заказчик выбрав предложение с наименьшей ценой, в ходе реализации проекта вынужден оставить первоначальный проект, не соответствующий его ожиданиям.
Взаимоотношения субподрядчика и генерального подрядчика
Отбор подрядных организаций для участия в крупных проектах обычно проводится в два этапа (хотя их может быть и больше).
На первом (предварительном или квалификационном) отборе оценивается способность организации выполнить работу. Это можно сделать по следующим критериям: —
опыт работы: прежде всего оцениваются отзывы предыдущих заказчиков; —
готовность к выполнению данной работы: оценке подлежат организационная структура компании, наличие собственных или привлеченных производственных мощностей, квалифицированного инженерного состава, действующей системы управления производством и контроля качества; —
наличие и разумность плана работ подрядчика: подрядчик предоставляет план, технологическую последовательность, описание проблемных вопросов; —
надежность: оценивается текущее финансовое положение, наличие лицензий и других документов, подтверждающих право на ведение соответствующей деятельности, отсутствие судебных исков за неисполнение обязательств и т. п.
Предварительный отбор обычно проводится на ранних стадиях проекта, когда отсутствуют полные данные для проведения окончательного отбора.
На втором, окончательном этапе, когда уже готова проектная документация и претенденты могут выполнить расчеты с достаточной степенью точности, в коммерческих предложениях сравниваются такие параметры, как: —
стоимость: конечную стоимость можно сравнивать, только если точно определен состав и объемы работ; если нет — сравниваются стоимости отдельных позиций; —
срок выполнения работ: данный пункт также имеет большое значение, однако здесь надо учитывать, что срок выполнения работ зависит не только от подрядчика, но и от выполнения заказчиком (инвестором, девелопером) своих обязательств по предоставлению фронта работ и согласованию целого ряда вопросов; —
технические параметры: этот пункт приобретает значение, если существуют различные варианты решения технических вопросов, например применения различных материалов, технологий и оборудования; предложение с минимальной ценой может предусматривать не самое лучшее для заказчика решение.
Именно представители генерального подрядчика координируют всю работу на объекте. Кроме того, когда на объекте имеется генеральный подрядчик, он четко определяет порядок проведения работ и их сроки, а когда подрядчиков много, всегда присутствует риск возникновения неразберихи и, как следствие, конфликтных ситуаций, которые в конечном итоге могут привести к дополнительным расходам и убыткам.
Как показывает опыт последних лет, все больше девелоперов осознают преимущества наличия генподрядчика и предпочитают работать с одной крупной строительной организацией, а не с несколькими мелкими, отвечающими только за свой конкретный участок работ. В этом случае они заключают один договор, а затем только принимают готовый объект.
Другая важная фигура при возведении объекта недвижимости — генеральный поставщик. Это организация, которая выполняет по договору строительного подряда обязательства по поставке оборудования и материалов для строящегося объекта.
С согласия заказчика (девелопера) генеральный поставщик может привлекать при необходимости иные фирмы в качестве субпоставщиков необходимых материалов. Но именно генеральный поставщик остается перед заказчиком ответственным лицом за выполнение обязательств субпоставщиками.
Долгое время складывалась такая ситуация, когда отечественные строительные компании считали основной сферой своей деятельности жилищное строительство, в то время как к объектам коммерческой и промышленной недвижимости интерес проявляли лишь иностранные компании. Однако в последнее время ситуация начала меняться, и доминирующее положение иностранных подрядчиков уже не выглядит столь очевидным в данном сегменте недвижимости. Впрочем, в результате недавних изменений экономической ситуации в мире строительство жилья, вероятно, снова станет приоритетным для отечественных инвесторов.
Еще одна отличительная черта строительного рынка коммерческой недвижимости — наличие крупных строительных холдингов, которые имеют в своей структуре собственные генподрядные организации. Как правило, это компании, которые ранее специализировались на строительстве жилья. 2.4.
Источник: laws.studio
Генеральный подрядчик и субподрядчик
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц. В этом случае он играет роль генерального подрядчика, а привлеченные для выполнения работ лица выступают субподрядчиками[4]. Отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиком оформляются договором субподряда.
Объём личного участия генерального подрядчика в общем объеме выполняемых работ определяется договором и может быть ограничен вопросами общего руководства и посредничества между заказчиком и субподрядчиком.
В случае привлечения субподрядчиков в нарушение запрета, установленного законом или договором, подрядчик несёт ответственность за убытки, причинённые их действиями[5]. Генеральный подрядчик также отвечает перед заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заказчиком с правом последующего предъявления к субподрядчику или заказчику соответственно регрессного требования[6][7][8].
По общему правилу, ввиду отсутствия договорных отношений, заказчик не вправе предъявлять к субподрядчику прямые требования, связанные с нарушением им договора субподряда, а субподрядчик не вправе предъявлять прямые требования к заказчику, связанные с нарушением им договора подряда[6]. Особенности удовлетворения таких требований определяются законом или договором, а если они не определены — устанавливаются в судебном порядке.
Единый заказчик
Заказчик вправе с согласия подрядчика заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. Указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств непосредственно перед заказчиком, а последний, в свою очередь, отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора перед этими лицами[9]. Таким образом, с фигурой генерального подрядчика на противоположной стороне подрядного правоотношения сопоставима фигура единого заказчика, выполняющего соответствующую функцию на основании договоров, которые он заключает с подрядчиками, проектировщиками, инвесторами. Широко известны и повсеместно действуют службы (дирекции) единого заказчика по строительству жилых домов, объектов коммунального хозяйства и т. д.
Предмет и существенные условия договора
Предметом договора подряда является результат деятельности подрядчика по изготовлению вещи, а также её обработке (улучшению качеств или изменению потребительских свойств имеющейся вещи) или переработке (созданию новой вещи в результате уничтожения имеющейся) либо выполнению иной работы по заданию заказчика[10]. Таким образом, в качестве подрядного результата может выступать:
Вновь созданная вещь (например, пошитый костюм);
Новое или обновлённое качество имеющейся вещи (например, отремонтированная квартира);
Иной овеществлённый результат (например, разработанная документация).
Деятельность подрядчика может быть направлена как на создание, так и на уничтожение того или иного объекта (например, демонтаж здания).
В соответствии с законом, результат выполненной подрядчиком работы должен быть способным к сдаче[1], то есть передаваться по акту сдачи-приёмки, в том числе, в определённых случаях, путём вручения. Если таковым является изготовленная вещь, подрядчик передает заказчику также права на эту вещь[11].
Таким образом, результат работы должен быть материализованным и отделённым от личности подрядчика. Этим подряд отличается от оказания услуг, не имеющих материального выражения и не способных к автономному существованию.
Результатом оказания услуг является непосредственно совершаемое действие (например, написание статьи на заказ); в то время как в качестве подрядного результата всегда выступает имущество либо его свойство. Ещё одной отличительной чертой договора подряда является возможность гарантии надлежащего качества выполненной работы, что в отношении оказанной услуги, ввиду её неовеществлённости, невозможно. Например, ремонт бытовой техники с использованием дефектных запчастей с неизбежностью приведёт к появлению недостатков, которых в ином случае можно избежать. Оказание же педагогом образовательных услуг не гарантирует того, что учебный материал будет успешно усвоен учеником.
Предмет является существенным условием договора подряда, поэтому при его отсутствии договор считается незаключенным.
Срок договора
Помимо предмета, существенным условием договора подряда является его срок. В договоре должны указываться начальный и конечный сроки выполнения работы. В нём также могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки)[12].
Промежуточные сроки устанавливаются, как правило, в том случае, если договор предполагает длительный период исполнения. Обычно они встречаются в договоре строительного подряда, иногда — в договоре бытового подряда. Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором[13]. По общему правилу, подрядчик несёт ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы[14].
Цена договора
Цена, по общему правилу, не является существенным условием договора подряда. Закон устанавливает, что вместо прямого указания цены в договоре могут быть предусмотрены способы её определения[15], а при отсутствии соответствующих условий исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается за аналогичные работы[16].
Цена договора включает компенсацию издержек, понесённых подрядчиком при выполнении работы, и причитающееся ему вознаграждения[17]. Как правило, она выражается в денежной сумме, но может заключаться и в ином встречном представлении, например, в передаче имущества или оказании услуги.
Обычно, если объём выполняемых работ невелик, стороны определяют их единую (общую) цену.В случае, если объём работ значителен либо они отличаются большим разнообразием или сложностью, то цена определяется путем составления сметы. Смета может быть составлена любой из сторон — в этом случае она становится частью договора подряда с момента её согласования. Если смета составляется подрядчиком, как стороной, компетентной в вопросах выполнения работы, то она приобретает силу с момента её утверждения заказчиком[18].
Закон устанавливает презумпцию твёрдой цены (сметы).Иначе говоря, цена (смета) считается твёрдой, если только договором она не определена как приблизительная[19]. Приблизительной является цена (смета), от положений которой в ходе выполнения работ возможны отступления. Однако, изменение такой цены (сметы) возможно только в определённых пределах, согласованных сторонами. Существенное превышение приблизительной цены (сметы) допускается лишь при одновременном соблюдении следующих условий[20]:
Возникновение необходимости в проведении дополнительных работ.
Своевременное предупреждение заказчика о такой необходимости.
Таким образом, если существенное превышение приблизительной цены (сметы) вызвано иными обстоятельствами (например, подорожанием стоимости материалов), подрядчик не вправе выйти за пределы, предусмотренные приблизительной ценой (сметой). Если заказчик не согласен на превышение цены (сметы), то он вправе отказаться от исполнения договора, уведомив об этом подрядчика и уплатив ему цену за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения цены (сметы), обязан выполнить работу. При этом он сохраняет право на оплату работы по цене, определенной в договоре[20].
Отступления от положений твёрдой цены (сметы) не допускаются. Подрядчик не вправе требовать увеличения твёрдой цены (сметы), а заказчик — её уменьшения, даже в том случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объём подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов[21]. Однако, при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик вправе требовать увеличения твёрдой цены (сметы). В случае отказа заказчика выполнить это требование он имеет право расторгнуть договор[22] в судебном порядке[23]. При этом суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора[24].
Закон предусматривает возможность изменения цены (сметы) независимо от того, является ли она приблизительной или твёрдой. Так, в случае, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы (сметы), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором. Однако, если заказчик докажет, что экономия подрядчика повлияла на качество выполненных работ, он вправе требовать уменьшения цены (сметы)[25]. Вместе с тем, в договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами. Пересмотр цены (сметы) в сторону уменьшения возможен также в случае, если за подрядчиком остается неиспользованный материал заказчика[26], а также в случае, если при ненадлежащем качестве выполненной работы заказчик требует соразмерного уменьшения цены[27].
Форма договора
Современное российское законодательство не содержит специальных правил о форме договора подряда. Как правило, договор заключается в простой письменной форме. Если работа выполняется в присутствии заказчика, сделка может быть совершена устно, с выдачей документа, подтверждающего её совершение (например, кассовый чек).
Прекращение договора
Договор подряда может быть прекращён до завершения подрядчиком работы и приёмки её результата заказчиком по основаниям, предусмотренным законом или договором. При этом заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершённой работы, а подрядчик — компенсацию затрат, произведённых в связи с её выполнением[64].
Срок исковой давности
В соответствии со специальными правилами о сроке исковой давности, установленными для договора подряда, требования заказчика в связи с недостатками работы, выполненной по договору, могут быть предъявлены им подрядчику в течение одного года[65]. В отношении зданий и сооружений действует общий срок в три года[66].
Особенность исчисления срока давности по искам о ненадлежащем качестве работы заключается в том, что даже если результат работы принят заказчиком по частям, то течение срока начинается со дня приёмки результата работы в целом[67]. В том случае, когда законом или договором установлен гарантийный срок, и заявление по поводу недостатков работы было сделано в его пределах, срок исковой давности начинается со дня такого заявления[68]. При этом, если по частям сдается подрядный результат, на который установлен гарантийный срок, исковая давность начинает течь со дня заявления о недостатках, а не со дня приёмки результата в целом.
Прочие требования заказчика к подрядчику, не связанные с вопросами качества работы, а также требования подрядчика к заказчику подчиняются общим правилам о сроке исковой давности[66], поскольку иного закон не устанавливает.
Источник: zdamsam.ru