Суд уступка права при долевом строительстве

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Угледарский разгром. СПЕЦЭФИР 12 Февраля | День

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Видео эфира “Как включиться в реестр участников строительства через суд?»

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
• Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
• Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае — квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
• Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
• Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Требования при оформлении сделки

Законом предусмотрено две схемы по смене инвестора на этапе строительства дома. Юридическая сделка не требует обязательного уведомления контрагента, передать права можно без письменного разрешения строительной компании. Правило действует в случае полного расчета по финансовым обязательствам. Чтобы снизить риски и выполнить процедуру грамотно, с учетом всех нюансов, рекомендуется ставить застройщика в известность об изменениях в документах.

Перед подписанием соглашения между дольщиком и третьим лицом, необходимо учесть важные моменты:

• по долевому соглашению могут быть полностью или частично выполнены финансовые обязательства. Если квартира передается до погашения полной стоимости, то последующее взыскание переходит на покупателя;
• уступка требований регистрируется в Росреестре в обязательном порядке. Только после государственной регистрации договор приобретает юридическую значимость;
• оформленный контракт предоставляет право требования на общих основаниях после сдачи дома в эксплуатацию.

Стороны могут договориться о локальных, дополнительных условиях, но перечисленные требования выполняются в обязательном порядке. Без государственной регистрации договоренность не считается исполненной сторонами.

Наличие невыплаченных средств осложняет ситуацию, потребует обязательного участия строительной компании. Приобретатель должен знать о существующих обременениях, таких как задолженность по контракту, арест имущества или судебные споры по объекту инвестирования. Например, частым случаем невозможности переуступки выступает ипотечный кредит, взятый дольщиком на строительство новой жилплощади.

Участники сделки должны выполнить последовательность следующих шагов:

• поставить в известность застройщика и получить письменное согласие на смену инвестора;
• получить нотариально заверенное согласие супругов (при наличии);
• продавец берет справку о ситуации с денежными расчетами (выписку);
• при ипотечной квартире потребуется разрешительное письмо от держателя залога;
• продавец предоставляет выписку из ЕГРН, взятую в Росреестре.

Если сделка по данному объекту на этапе застройки проводится не первый раз, то потребуется тщательная проверка всей цепочки последовательных инвесторов. До передачи средств, рекомендуется проверить все заключенные контракты, начиная с первого ДДУ.

Поскольку речь идет о значительных средствах, нелишним будет заверить контракт нотариусом. Специалист проверит представленные бумаги на соответствие нормам законодательства, подскажет сторонам оптимальный вариант заполнения типового бланка. Если граждане желают внести дополнения в стандартный образец, то нотариус поможет грамотно сформулировать требования. Нотариальное заверение проводимой цессии не защитит от возможных рисков, но поможет избежать несоответствий законам.

Предлагаем ознакомиться Переуступка долга другой организации

Граждане подписывают контракт и передают его вместе с пакетом указанных документов на регистрацию. Процедура выполняется в Росреестре в течение 7 дней. Предусмотрен вариант оформления через МФЦ, что на 2-3 дня продлит исполнение. После внесения регистратором корректировок в учетную запись ЕГРН, переоформление долевого инвестирования считается завершенным.

Участие в соглашении сторон может оформляться в произвольной форме. Соглашение не должно содержать исправлений, подчеркиваний и сомнительных фрагментов. Существуют определенные требования по содержанию необходимой для регистрации в Росреестре информации. Подписывая контракт, необходимо проверить наличие обязательных данных. При отсутствии или неполном соответствии, документ будет возвращен на доработку.

• паспортные данные сторон;
• наименование контрагента в лице строительной компании;
• реквизиты банка, в случае ипотеки;
• подтверждение согласия застройщика;
• сумму договора цессии и порядок расчетов;
• подтверждение продавца об отсутствии обременений;
• дату подписания контракта.

Если одного или обоих участников заменяют законные представители, то необходимо указать реквизиты нотариальной доверенности на проведение сделки.

Ипотечное кредитование требует особого подхода с учетом интересов залогодержателя. Актуальный вопрос при участии в долевой застройке недвижимости решается следующим образом:

• проводится согласование с банком, участие кредитора в сделке обязательно. В Росреестр необходимо предъявить официальный разрешительный документ;
• покупатель обязан подтвердить способность в дальнейшем обслуживать кредит. В банк подаются на проверку сведения о доходах;
• участие в подписании нового ипотечного и долевого контракта. Покупатель принимает на себя обязанности по обслуживанию ипотеки и становится дольщиком.

Как правило, кредитор предлагает свой вариант юридических актов, максимально защищающих его интересы. Правовые тонкости имеют в подобной ситуации важное значение. Беря на себя участие сразу в двух процедурах (долевом и ипотечном соглашении), рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Варианты проведения переуступки

На практике используются два способа приобретения жилплощади на этапе строительства. Способ участия выбирается заинтересованными лицами при обоюдном согласии.

1. Договор на продажу квартиры. Схема имеет повышенные риски, поскольку подразумевает участие в долевом соглашении о намерениях. Граждане договариваются о том, что после сдачи дома в эксплуатацию, имущество поменяет владельца. Продавец пройдет этап регистрации в Росреестре, после чего будет подписан договор о купле/продаже объекта. Возможные споры со строителями невозможны впоследствии для покупателя.
2. Стандартный договор переуступки согласно ДДУ. Покупая стройку по данной схеме, можно быть уверенным в полной защите своих интересов. Это более затратный по времени путь, но включающий в себя государственную регистрацию. В сделке обязательно участвует девелопер, который вносит коррективы в свою отчетность, визирует соглашение сторон. После оформления новый инвестор приобретает полностью возможности участия в долевом строительстве.

Юристы рекомендуют использовать первый вариант переуступки только при твердой уверенности в добропорядочности продавца. Например, это может быть внутрисемейная процедура, имеющая формальные поводы. Мошеннические схемы часто предусматривают уступку путем подписания соглашения сторон. При этом капитальная недвижимость в строящемся здании продается одновременно нескольким лицам.

Предложение оформить переуступку по низкой стоимости должно настораживать, уверения в срочности ситуации не рекомендуется принимать к сведению. Минусами второго варианта может служить частая невозможность переуступить ипотечную квартиру. Услуга по переоформлению дольщика считается платной во многих фирмах.

Выбранный участниками вариант оформления допускает возможность назначения договорной стоимости объекта. Девелопер не может регулировать имущественную составляющую сделки и условия договоренности. Приобретая квартиру на стадии строительства, не стоит торопиться, поскольку от юридической защищенности во многом зависят интересы покупателя.

Часто дольщики продают квартиры на стадии застройки из-за задержек по срокам, неудовлетворительного качества работ и других отрицательных причинах. Принимая участие в покупке недостроенной жилплощади, рекомендуется собрать информацию и проверить сведения о застройщике. График строительных работ и справка о выполненных этапах расскажут о ходе воплощения проекта и возможных рисках для нового инвестора.

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником.

Предлагаем ознакомиться Надо ли менять страховку при замене прав

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Документы для регистрации в Росреестре

Регистрация потребует от сторон предоставления официальной документации и личного присутствия в Росреестре. Подается заявление в стандартной форме о необходимости регистрации переуступки прав требования. Заявление подписывают лица, принимающие участие в процедуре. К бланку прилагается пакет документов:

• первичный вариант ДДУ, заключенный продавцом;
• договор об уступке в количестве 4 экземпляров;
• платежные квитанции или приходные ордера по уплате стоимости объекта;
• при наличии невыплаченных сумм, соглашение о переходе ответственности к новому инвестору;
• нотариальное согласие от супруга;
• разрешение процедуры со стороны банка при ипотеке.

Государственный регистратор может запросить дополнительную информацию в особых случаях. Например, при наличии имущественных обременений, покупатель должен письменно подтвердить свое ознакомление с ситуацией. После получения выписки из ЕГРН новым дольщиком, участие в процедуре переуступки считается завершенным делом.

Пройдя регистрацию, можно быть уверенным в отсутствии нескольких продаж одной квартиры. Заявителям потребуется предоставить оригиналы документов, копии в работу не принимаются. Затраты на переоформление делятся по договоренности. Участие долевого инвестора можно считать завершенным, но необходимо передать ДДУ новому инвестору. Без предъявления оригинала ДДУ получение права собственности при вводе объекта в эксплуатацию будет затруднено.

Источник: buro12.ru

Договор цессии: когда суд сохранит уступку, а когда нет?

В данной статье мы рассмотрели четыре наиболее распространенных ситуации, когда внешне полностью законный договор цессии может быть признан судом недействительным.

Уступка права может являться ничтожной, если она совершена в нарушение законодательного запрета

При разработке или согласовании любого договора цессии необходимо учитывать, что уступить можно не любое право или требование. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 75 Постановления Пленума № 25 от 23.06.2015 г. указал, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ).

Помимо уступки требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, нельзя также уступать преимущественное право покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 4 ст.

21 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), требование к Агентству по страхованию вкладов о выплате страхового возмещения по счетам (вкладам) индивидуального предпринимателя (ч. 11.1 ст. 12 Закона от 23.12.2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»), права бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абз. 2 п. 1 ст. 372 ГК РФ) и ряд других прав.

В конце июля 2019 года был принят закон (№ 214-ФЗ от 26.07.2019 г.), запрещающий передавать права требования взыскания задолженности с должников за услуги ЖКХ непрофессиональным участникам рынка (прежде всего коллекторам). Теперь взыскивать долги с граждан по коммунальным услугам смогут только профессиональные участники рынка: управляющие компании, ТСЖ, жилищные кооперативы и ресурсоснабжающие организации.

Иногда стороны договора цессии забывают о законодательных запретах на заключение договора уступки. В таком случае суд может признать договор цессии недействительным.

Так, например, в весьма запутанном банкротном деле № А40-22001/14 Арбитражный суд Московского округа (Постановление от 27.06.2017 № Ф05-16016/2014) поддержал выводы судов общей юрисдикции о том, что договор уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается (п. 5 ст.

47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Примечательно то, что в данном деле изначально спорный договор цессии, заключенный между двумя банками – должником и новый кредитором, оспаривался конкурсным управляющим должника по банкротным основаниям. Арбитражные суды отказали в признании договора недействительным.

Когда же новый кредитор обратился к заемщику-физическому лицу с требованиями, основанными на спорном договоре уступки, заемщик заявил встречный иск о признании договора недействительным в связи с нарушением требований статей 13, 47, 48 Закона об ипотеке. Суды общей юрисдикции удовлетворили встречный иск заемщика и признали договор недействительным.

После этого конкурсный управляющий должника вновь инициировал спор в арбитражном суде по вопросу применения последствий недействительности договора. Суд первой инстанции отказал в требованиях конкурсному управляющему, поскольку вопрос о действительности договора уже ранее рассматривался в арбитражном процессе.

Апелляция и кассация не согласились с позицией первой инстанции. Они указали, что в рассмотренном обособленном споре действительность договора цессии проверялась исключительно по банкротным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 и п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве. Однако суды общей юрисдикции признали договор цессии недействительным по другому основанию, в связи с чем требования конкурсного управляющего о применении последствий ничтожной сделки подлежат удовлетворению.

Помимо указанных выше также необоротоспособны и такие распространенные права (требования) как права кредитора в обязательстве по возмещению морального вреда, требование по уплате штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (и аналогичного штрафа, установленного в п. 3 ст. 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») (в том случае, если переходит только требование по штрафу без уступки основного требования потребителя).

В то же время участникам гражданского оборота следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Верховный Суд РФ в п. 9 Постановления Пленума от 21.12.2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснил, что, например, исходя из положений п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам. Такие требования могут передаваться по договору цессии без ограничений.

Договор цессии будет признан недействительным, если единственной целью, которую преследовали цедент и цессионарий, было причинение вреда должнику или другим лицам.

Одним из фундаментальных принципов гражданского права является принцип относительности договора, который является проявлением принципа свободы воли. Указанное вытекает из того, что лицо, принимающее на себя обязательство, принимает добровольное решение ограничить свою личную свободу (а не чью-либо еще) конкретным обязательством, право по которому предоставляется контрагенту этого лица по договору. Применительно к договору цессии принцип относительности договора прежде всего означает, что положение должника не должно зависеть от наличия или отсутствия договора цессии, поскольку такой договор может связывать между собой только его стороны. Тем более договор цессии в любом случае не может ухудшать положение должника, имевшее место до заключения договора уступки.

Между тем, практике известны случаи, когда цедент и цессионарий заключали договор уступки не с целью порождения между ними соответствующих правовых последствий, а с единственной целью – причинить внешне законными средствами вред должнику.

Так, например, уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (пункт 3 статьи 388 ГК РФ). Вместе с тем, если цедент и цессионарий, совершая уступку по денежному обязательству вопреки названному договорному запрету, действовали с намерением причинить вред должнику, такая уступка может быть признана недействительной (статьи 10 и 168 ГК РФ) (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»). Должнику лишь необходимо доказать, что цедент и цессионарий имели умысел на шикану в отношении должника.

В судебной практике стороны уже ссылаются на пункт 17 Постановления Пленума ВС РФ № 54. Так, например, в деле № А56-9995/2017 суд первой инстанции признал договор цессии недействительным со ссылкой на пункт 17 Постановления Пленума ВС РФ № 54.

Суд указал, что цедент и цессионарий не получили согласие должника на передачу прав и обязанностей по денежному обязательству, передаваемые права были предметом договора залога, основной договор был заключен до 01.07.2014 г. (момента вступления в силу пункта 3 статьи 388 ГК РФ), цедент и цессионарий действовали с намерением причинить вред должнику, поскольку договорное условие запрета на совершение уступки являлось существенным (ключевым) для должника и его материнских структуру, в том числе ПАО НК «Роснефть», ввиду согласования кандидатуры самого контрагента. Интересно также то, что в данном деле суд первой инстанции указал на то, что умышленное нарушение договорного запрета или ограничения (в том числе запрета на уступку) само по себе равнозначно намерению причинить должнику вред совершением уступки.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 05.06.2019 г. № 13АП-10077/2019 с мнением суда первой инстанции не согласился. Апелляция указала, что уступка, совершенная с единственной целью – причинения вреда должнику, может быть признана недействительной. Однако в данном деле отсутствует вступивший в законную силу судебный акт о признании договора уступки недействительным, должник не заявлял соответствующий встречный иск о признании договора уступки недействительным, а сам факт заключения договора цессии в нарушении договорного запрета не является квалифицирующим признаком злоупотребления правом и намерения причинить вред должнику. Поскольку конкретных доказательств шиканы в деле представлено не было, апелляция отменила решение суда первой инстанции и вынесла новый судебный акт, которым исковые требования были удовлетворены. Следует отметить, что аналогичная позиция о том, что должнику необходимо доказать наличие шиканы в отношении него, встречается и в других судебных актах, например, в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.02.2019 г. № Ф10-6135/2018 по делу № А08-2579/2018.

В то же время следует учитывать, что ухудшение положение должника и ущемление его прав и, соответственно, злоупотребление правами цедентом и цессионарием могут происходить в самых разных формах. Это может быть и заключение договора цессии с аффилированным цессионарием-физическим лицом в целях избежания судебного разбирательства в третейском суде (если третейский суд не рассматривает дела с участием физических лиц), и перевод дела по этому же основанию в суд общей юрисдикции, «подключение» законодательства о защите прав потребителей в изначально коммерческий спор (пункт 4 Постановления Пленума ВС РФ № 54, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 02.06.2015 г. № 77-КГ15-2) и т.д.

Весьма любопытный способ злоупотребления правом путем заключения договора цессии был рассмотрен судами в деле № А45-27215/2016. Рассматривая указанное дело суды выяснили, что между цедентом и должником был заключен договор транспортно-экспедиционного обслуживания. Должник имел перед цедентом задолженность по указанному договору в размере 5,3 млн рублей.

Одновременно с образованием задолженности, по одной из заявок цедент не выполнил свои обязательства перед должником и потерял груз. Должник обратился в суд с иском к цеденту о взыскании убытков.

Незадолго до окончания рассмотрения спора (который закончился победой должника на сумму в 12 млн рублей) цедент передал свои права (требования) к должнику на сумму в 5,3 млн рублей цессионарию. Получив права по договору цессии, цессионарий взыскал долг с должника в судебном порядке.

Не дожидаясь вступления указанного решения суда в законную силу, должник обратился с самостоятельным иском о признании договора цессии недействительным, поскольку договор цессии направлен на причинение ему имущественного вреда. Должник указал, что у цедента отсутствуют денежные средства и другое имущество, на которое может быть обращено взыскание (соответственно, реально взыскать с него 12 млн рублей не представляется возможным), компания-цессионарий была создана за два дня до заключения спорного договора цессии, в договоре цессии установлена отсрочка для оплаты уступленного права в четыре года, договор цессии был подписан сразу же после инициирования должником судебного спора с цедентом.

Суды поддержали должника и признали договор цессии недействительной сделкой. Суд кассационной инстанции указал, что действия цедента по заключению договора цессии фактически направлены на уход от оплаты истцу задолженности, поскольку действуя разумно и добросовестно, он принимал бы меры к ее уменьшению на сумму 5,3 млн рублей. Доказательств, подтверждающих наличие разумных целей заключения оспариваемой сделки, оправдывающих ее экономическую выгоду для цедента, имеющего признаки неплатежеспособности, учитывая сроки оплаты за уступаемое право, ее сторонами суду первой инстанции не представлено. Суд резюмировал, что по сути, цедентом и цессионарием использован институт, закрепленный статьей 382 Гражданского кодекса, не в соответствии с его назначением. В действиях ответчиков прослеживаются явные признаки злоупотребления правом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2017 № Ф04-4008/2017).

Отдельно заметим, что договор цессии может быть признан недействительным по иску должника и в том случае, когда цедент и цессионарий не желали причинить должнику убытки или иным образом ухудшить его положение, но знали о наличии запрета на совершение договора цессии и сознательно нарушили его. Как следует из пункта 4 статьи 388 ГК РФ если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника. Но в этом случае должнику необходимо доказать, что цессионарий знал или должен был знать об указанном запрете (пункт 16 Постановления Пленума ВС РФ № 54). В настоящее время в силу того, что уступка неденежных требований мало распространена, судебная практика по оспариванию таких договоров ввиду нарушения договорного запрета еще не сложилась.

Другая ситуация возможна, когда договором цессии причиняется вред не цеденту, цессионарию или должнику, а другим лицам. Так, например, в банкротных делах суды зачастую признают договоры цессии недействительными, если устанавливают, что такие договоры заключались между аффилированными лицами со злоупотреблением правом для создания искусственной контролируемой задолженности (Определение ВС РФ от 23.05.2018 № 305-ЭС16-20931(10) по делу № А40-165525/2014). В качестве злоупотребления права суды признают сам факт заключения договора цессии при действительном отсутствии у должника задолженности или иных обязательств перед управомоченным лицом.

В деле № А76-9821/2015 суды удовлетворили требование конкурсного управляющего о признании договора цессии недействительным, так как в рассматриваемом случае отчуждение требования без предоставления реального встречного исполнения указывало на то, что генеральный директор продавца не руководствовался интересами возглавляемой им организации, не учитывал права ее кредиторов и преследовал цель вывода ликвидного имущества. В свою очередь, приобретатель требования не мог не осознавать того, что сделка с подобными условиями причинит вред кредиторам общества (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.10.2017 N 309-ЭС17-6308).

Суд признает договор цессии недействительным, если цедент и цессионарий не соблюли требования к форме договора

Согласно пункту 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Несмотря на очевидность и логичность правила о соблюдении соответствующей формы договора уступки, стороны часто этим пренебрегают, что ведет к признанию договора недействительным.

Так, например, в деле № А73-18000/2015 кредитор-банк уступил свои права по кредитному договору и договору залога доли цессионарию. Цессионарий обратился с требованиями, основанными на договоре уступки, к должнику по кредитному договору и залогодателю.

Залогодатель, в свою очередь, обратился в суд с иском о признании договора цессии недействительным ввиду того, что договор залога доли в компании-должнике был заключен между залогодателем и банком в нотариальной форме, а договор цессии заключен в простой письменной. Арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении от 03.04.2017 г. № Ф03-885/2017 поддержал залогодателя. Суд указал, что поскольку договор о залоге доли в уставном капитале должника, заключенный между банком и истцом, нотариально удостоверен, а договор уступки прав (требований) между банком и цессионарием заключен в простой письменной форме, постольку договор цессии в части уступки цессионарию прав залогодержателя доли в уставном капитале должника не соответствует требованиям закона. Отдельно кассация отметила, что доводы банка относительно того, что по оспариваемому договору цессии передавались права по кредитному соглашению, а не договору залога доли, который является акцессорным обязательством, следующим судьбе основного обязательства, не влияют на правильность выводов судов, признавших договор цессии недействительным, поскольку в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 389 ГК РФ) форма договора цессии должна соответствовать форме договора, на котором она основана.

Если основной договор требует государственной регистрации, то соглашение об уступке тоже придется зарегистрировать. Причем неважно, какое именно право из договора переходит цессионарию. Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например, для приобретателя арендуемого имущества (пункт 2 статьи 389 ГК РФ, пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 54).

Так, в одном деле цессионарий предъявил к зачету право, которое получил по договору цессии. Суд указал, что такой зачет недопустим, так как основание права – зарегистрированный договор аренды. Договор цессии регистрацию не прошел, это делает невозможным зачет (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.09.2017 № Ф01-2679/2017 по делу № А43-24888/2016).

В другом деле суд признал незаключенным договор об уступке прав по договору участия в долевом строительстве жилого дома. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 15.05.2019 г. № Ф04-545/2018 по делу № А03-1803/2017 указал, что в соответствии со статьей 17 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поскольку оспариваемый договор цессии не прошел государственную регистрацию, заявление финансового управляющего о признании договора цессии незаключенным удовлетворено правомерно.

Договор цессии может быть признан недействительным, если стороны-коммерсанты хотя и соблюли условия закона о форме договора, но сам договор был признан безвозмездной сделкой

В пункте 3 Постановления Пленума ВС РФ № 54 указано, что в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 ГК РФ).

В абзаце 7 пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при выяснении эквивалентности размеров переданного права (требования) и встречного предоставления, необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. В частности, должны учитываться: степень платежеспособности должника, степень спорности передаваемого права (требования), характер ответственности цедента перед цессионарием за переданное право (требование) (ответственность лишь за действительность права (требования) или также и за его исполнимость должником), а также иные обстоятельства, влияющие на действительную стоимость права (требования), являющегося предметом уступки.

В пункте 10 Информационного письма № 120 судам рекомендовано оценивать сделку на предмет ее ничтожности в силу притворности (статья 170 Кодекса), выяснять, не прикрывает ли соглашение об уступке права (требования) сделку дарения. Решая данный вопрос, суду надлежит при оценке несоответствия размера встречного предоставления за переданное право объему последнего исходить из конкретных обстоятельств дела, свидетельствующих о действительной стоимости спорного права (требования).

Суды и по настоящее время применяют разъяснения, содержащиеся в Информационном письме № 120. Так, например, в деле № А46-7055/2017 суды со ссылкой на Информационное письмо № 120 отказали в иске о признании договора цессии недействительным ввиду отсутствия у него признаков договора дарения (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2018 № 304-ЭС18-2530 по делу № А46-7055/2017).

Даже если стороны в тексте договора цессии прямо установили, что договор является безвозмездным, это также не всегда приводит к признаю его недействительным. В деле № А40-229643/2017 суды установили, что несмотря на то, что договор прямо содержит условие о его безвозмездности, фактические последующие действия и поведение сторон свидетельствовали, что воля сторон при заключении и исполнении договора была направлена на возмездную сделку. Отдельно суды отметили, что наличие в договоре уступки права условия о безвозмездности передаваемого права само по себе не является основанием для признания сделки ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями, поскольку ответчиком по распоряжению истца была внесена плата за перенаем (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 № Ф05-15116/2018 по делу № А40-229643/2017).

Также следует иметь ввиду, что, если размер платы или иного встречного представления просто не соответствует объему уступаемого требования, это само по себе не является основанием для признания договора ничтожным (п. 10 Информационного письма).

В деле № А65-28379/2017 суды отказали в признании договора цессии недействительным несмотря на то, что цена договора уступки в размере 10 000 руб. явно неэквивалентна уступаемому праву требования в сумме 6 088 983,24 руб. Суд указал, что спорная сделка направлена лишь на уступку прав требования от цедента (предыдущего кредитора) к цессионарию (новому кредитору), сделка не влияет на объем прав и обязанностей истца, в том числе не увеличивает, не уменьшает, не изменяет и не прекращает их, поскольку личность кредитора не имеет существенного значения для должника (истца по настоящему делу). В этой связи размер вознаграждения по договору цессии не влияет каким-либо образом на права и обязанности истца (должника по основному обязательству) (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2018 № 11АП-990/2018).

Надлежащим доказательством оплаты по договору цессии является также и зачет требований. Например, в деле № А55-703/2016, возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что истец является ненадлежащим кредитором, поскольку договор цессии является притворной сделкой, прикрывающей собой договор дарения, заключенный между цессионарием и истцом. Истец представил протокол взаимозачета, согласно которому произведен зачет встречного требования в размере 1 076 340 руб. в счет уступаемого по вышеуказанному договору цессии права. При таких обстоятельствах, суды довод ответчика о безвозмездности договора цессии и его притворности отклонили (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 № 11АП-7751/2016).

В связи с изложенным можно сделать вывод, что суды крайне редко признают недействительными договоры уступки по мотиву признания их безвозмездными и прикрывающими договор дарения. Для этого должно быть доказано, что воля сторон такого договора была изначально направлена на безвозмездную передачу прав по договору уступки, а их последующее поведение отвечало признакам типичного поведения дарителя и одаряемого в правоотношениях по договору дарения. В то же время, если цедент или цессионарий предъявят доказательства совершения даже небольшого платежа за переданное право, суд, с практически стопроцентной вероятностью, откажет в признании такого договора недействительным по мотиву его безвозмездности.

Источник: apgmag.com

Суд уступка права при долевом строительстве

Госрегистрация уступки Росреесром не обеспечивают защиту от признания сделки недействительной.

Арбитражный суд Московской области признал недействительными договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенные дольщиком без согласия застройщика.

Из материалов дела следует, что между застройщиком и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, а также дополнительно соглашение, по условиям которых, застройщик обязался построить 17-этажный жилой дом, а дольщик обязался профинансировать строительство объекта, на основании чего у последнего возникло право требования 39 квартир. Между тем, как следует из материалов дела, между цедентом (дольщиком) и цессионарием без согласия застройщика заключены договоры (спорные договоры) по уступке прав требований в отношении 14 квартир. Указанная спорная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Свой вывод арбитражный суд основывал на нормах части 1,2 статьи 166, статьи 167, 1,2 статьи 382, части 1 статьи 388, части 1,2 статьи 173.1, части 1 статьи 11 федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску застройщика только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки (в данном случае новый дольщик) знала или должна была знать об указанном запрете. Как следует из материалов дела, спорные договоры уступки прав требований заключены без согласия застройщика. При этом, заключая спорные договоры, стороны (цедент и цессионарий) знали о необходимости получения такого согласия, что следует из текста условий каждого спорного договора цессии, имеющего ссылку на договор участия в долевом строительстве, а также на дополнительное соглашение.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после полной оплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, уступка прав на часть Объекта долевого строительства была возможна при условии оплаты участником долевого строительства соответствующей части объектов долевого строительства. Соответственно, уступка прав требований из договора участия в долевом строительстве на часть объектов была бы возможна и легитимна при одновременном выполнении дольщиком (цедентом) условий по оплате и получении согласия застройщика на это.

Отсутствие согласия застройщика и оплаты уступаемой части прав требований послужили основанием для признания совершенной сторонами уступки права требования недействительной сделкой. В качестве восстановления нарушенных прав застройщика, суд применил последствия недействительности спорных договоров в виде восстановления регистрационной записи о государственной регистрации договора долевого участия, прав требований на спорные объекты.

Источник: erzrf.ru