Суд признал право за истцами на объект незавершенного строительства
Жилищные дела о признании права собственности на объект недвижимого имущества – это довольно распространенный способ защиты права, при котором за участником долевого строительства может быть в судебном порядке оформлено право собственности.
Подобный способ защиты для дольщиков, чьи права нарушены, может быть достаточно эффективным, особенно в тех случаях, когда застройщик находится в предбанкротном состоянии и очевидно, что денежные средства по договору реально вернуть вряд ли при этом удастся.
Вашему вниманию представлено одно из подобных судебных решений, в котором судья после изучения всех имеющихся доказательств и оценки их в совокупности пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Персональные данные обезличены, полный текст судебного решения приводится ниже.
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Балашихинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.
при секретаре судебного заседания Шелобановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.В.К, К.Л.А. к ООО «С» о признании права совместной собственности в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Н.В.К. и К.Л.А. обратились в суд с настоящим иском к ответчику ООО «С» о признание права совместной собственности в объекте незавершенного строительства, указывая на то, что 22.01.2013 года с ними и ООО «С» был заключен договор №592/13-ДУ5 участия в долевом строительстве.
По указанному договору ООО «С» обязуется за счет их денежных средств, в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) объект, в состав которого входит объект долевого строительства, а именно четырехкомнатная квартира общей площадью 103,50 кв.м., расположенной на 2 этаже, дома № 3/8, условный номер № по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица , и передать им объект долевого строительства в общую совместную собственность, а они обязуются уплатить ООО «С» цену договора.
Со своей стороны истцы исполнили свои обязательства по оплате договора в полном объеме, в размере 7 717 167 рублей. Срок передачи объекта был определен сторонами не позднее 31 декабря 2013 года.
Также 22 января 2013 года истцы заключили с ЗАО «М» договор №541/12-ДУЗ/4/5/6 переуступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве №541/12-ДУЗ/4/5/6 от 06 марта 2012 года, заключенного с ответчиком ООО «С», в виде двухкомнатной квартиры под условным номером , номер дома 3/8, этаж 2, проектной площадью 68,50 кв.м, расположенной по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица .
Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области. Истцы полностью оплатили договор №541/12-ДУЗ/4/5/6 переуступки прав (требований) от 23.01.2013г., в соответствии с условиями договора денежная сумма в размере 5 166 866,50 рублей была выплачена, что подтверждается актом от 16.04.2013 года о взаиморасчетах. Срок передачи объекта был определен сторонами не позднее 31 декабря 2013 года.
Со своей стороны истцы полностью исполнили свои обязательства в полном объеме. В нарушение указанных договоров ответчик ООО «С» до настоящего времени истцам жилые помещения не передал. Также какой-либо информации о сроках передачи спорных квартир по актам приема-передачи застройщик истцам не предоставил.
В настоящее время жилой дом, где расположены спорные квартиры, в эксплуатацию не введен, однако, все работы по строительству завершены. Истцы просят суд признать за ними право совместной собственности в объекте незавершенного строительства: Московская область, г. , микрорайон , улица , в виде четырехкомнатной квартиры №7, расположенной на 2 этаже дома N 3/8, площадью 103,50 кв.м. и Московская область, г. , микрорайон , улица , в виде двухкомнатной квартиры №8, расположенной на 2 этаже дома № 3/8 площадью 68,50 кв.м.
В судебное заседание истцы Н.В.К. и К.Л.А. не явились, их представитель по доверенности Г.Н.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала полном объеме.
Ответчик ООО «С» своего представителя в судебное заседание не направил, о слушании дела извещен, в письменном виде был представлен отзыв, согласно которому ответчик возражал против иска, и просил отказать в его удовлетворении, предоставил справку, что жилой дом расположенный по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица , д.3/8, имеет 85% завершения строительства.
Представитель 3-его лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель 3-его лица Администрации г.о. Московской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.
С учетом мнения представителя истцов, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о слушанье дела.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика, в порядке заочного производства.
В соответствии со ст. 8 Конституции РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Согласно ст. 35. Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как лично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение своего имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 9 ФЗ от 26.01.1996 г., №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:
1) На основании договора участия в долевом строительстве;
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом не действительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдение закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.
Как следует из ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания и сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также указывается на то, что к отношениям, вытекающим из договора заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, и применяется
законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что 22.01.2013 года между сторонами был заключен договор №592/13-ДУ5 участия в долевом строительстве, а также 22.01.2013 года между истцами Н.В.К., К.Л.А. с одной стороны и ЗАО «М» с другой стороны договор №541/12-ДУЗ/4/5/6 переуступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве №541/12-ДУЗ/4/5/6 от 06 марта 2012 года, заключенного с ответчиком ООО «С» по условиям которых застройщик обязуется, за счет денежных средств участников, в предусмотренный договорами сроки, своими силами и шли с привлечением третьих лиц построить (создать) объекты, в состав, которого входят объекты долевого строительства и после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, передать объекты долевого строительства участникам, а участники обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объекты долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что 14 июня 2007 года между Министерством строительного комплекса Правительства Московской области, Администрацией городского округа и 000 «С» был заключен Инвестиционный контракт №095 на строительство «Квартала малоэтажной жилой застройки по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица .
19.01.2011 года Администрация г.о. выдала ООО «С» разрешение № RU50315000-5 на строительство объектов 3-й и 4-й очередей квартала малоэтажной застройки в составе 10-ти 3-х этажных с мансардным этажом жилых домов.
В настоящее время жилой дом, где расположены спорные квартиры, в эксплуатацию не введены, однако все работы по строительству завершены, спорное жилое помещение по своим техническим характеристикам является квартирой, что подтверждается следующими документами: предоставленной ответчиком справкой, что жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица , д.3/8, имеет 85% завершения строительства.
Государственная регистрация договоров была произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Застройщик обязан передать участникам объекты долевого строительства не позднее 31.12.2013 года.
Расчеты по договорам участия в долевом строительстве истцами произведены полностью.
Таким образом, со своей стороны истцы исполнили обязательства по договорам участия в долевом строительстве в полном объеме.
По состоянию на день рассмотрения дела по существу ответчик ООО «С» своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве в части сроков окончания строительстве не исполнил.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух, или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим на момент его заключения.
В соответствии п. 1 ст. 4 п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных ГК РФ и иными законами. Статьей 219 ГК РФ установлено, что права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При изложенных обстоятельствах истцы, в полном объеме выполнявшие обязательства по заключенным договорам, за счет средств которой ответчик создал объекты недвижимости, вправе требовать признания за ними права собственности на объекты незавершенного строительства.
Таким образом, по указанным выше основаниям исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за истцами Н.В.К. и К.Л.А. право совместной собственности на незавершенный строительством объект квартала малоэтажной застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица , дома № 3/8, в виде 4-х комнатной квартиры номером , на этаже, проектной площадью 103,50 кв.м.
Признать за истцами Н.В.К. и К.Л.А. право совместной собственности на незавершенный строительством объект квартала малоэтажной застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. , микрорайон , улица , дома № 3/8, в виде 2-х комнатной квартиры номером , на этаже, проектной площадью 68,50 кв.м.
Данное решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Двухжилова Т. К.
Запишитесь на консультацию прямо сейчас! Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.
Источникна объект незавершенного строительства
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Л. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Л. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в обоснование своих требований указав, что 14.01.2012 года ею были поданы документы на государственную регистрацию объекта с условным номером 71 в строительных осях 2-6, Ж-Л по строительному адресу: СПб, Выборгский район, Институтский пр., у здания поликлиники № 14 (севернее дома № 9 по Институтскому пр.). 14.02.2012 года в регистрации права собственности Л. былоотказано, т.к. квартира не может являться объектом незавершенного строительства, а также не представлен кадастровый паспорт на указанный объект незавершенного строительства. Данный отказ заявительница считает незаконным, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства было признано за ней решением Выборгского районного суда Спб от 12.10.2011 года, приобретение объекта осуществлено по договору долевого участия в строительств жилого дома, который был заключен между заявительницей и ЗАО «Окстрой». В настоящее время в отношении ЗАО «Окстрой» введена процедура наблюдения в рамках рассмотрения дела о банкротстве, при этом, ни у Л., ни у ЗАО «Окстрой» не имеется возможности обратиться за изготовлением кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.
Представитель заявительницы адвокат Адвокатской конторы L.O. в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала, пояснила, что кадастровый паспорт на дом не представить, поскольку это стоит дорого, а кадастровый паспорт на часть дома не составляется, дом в эксплуатацию не сдан.
Представитель Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по доверенности С. в суд явился, просил отказать в удовлетворении заявления, представил письменный отзыв.
Представитель ГУЛ ГУИОН по доверенности Т. в суд явилась, считает отказ в регистрации правомерным, представила письменный отзыв.
Заинтересованное лицо ЗАО «Окстрой» в суд не явился, о дне рассмотрения дела извещался по месту регистрации, указанному в ЕГРЮЛ.
Выслушав объяснения заявителя, заинтересованных лиц, исследовав все обстоятельства по делу и доказательства в их совокупности, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из решения Выборгского районного суда СПб, за заявительницей было признано право собственности на «долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, Институтский пр., у здания поликлиники № 14 (севернее дома № 9 по Институтскому пр.) в виде трехкомнатной квартиры со следующими характеристиками: условный номер 71: строительные оси: 2-6, Ж-Л, количество комнат: 3, общая приведенная площадь кв.м.: 100, жилая площадь кв.м: 53,1, площадь кухни кВ.м.13,2, площадь веранды кв.м. 40,5, этаж/этажей всего 13/16, отделка: в соответствии с Приложением № 2 к договору (л.д.6,7).
14.01.2012 года заявительница обратилась с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанный объект в виде квартиры.
14.02.2012 года в государственной регистрации заявительнице было отказано на основании п.п.4 и 10 п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» по следующим основаниям:
— квартира в силу ст. 15 и 16 Жилищного кодекса РФ является объектом жилищного права и признается таковым только после ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем не может являться объектом незавершенного строительства;
— для регистрации права собственности в силу п. 10 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» необходимо представить кадастровый паспорт объекта, что не сделано заявительницей.
В соответствии со статьей 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. При этом, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор (далее — регистратор) вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 вышеуказанного Закона.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.
Таким образом, ссылка регистрирующего органа на предоставление документа (в данном случае судебного решения), не соответствующего по содержанию требованиям ст.ст.15,16 ЖК РФ не может служить основанием для отказа в регистрации права. В указанном случае регистрирующий орган не лишен возможности обратиться с заявлением в суд о разъяснении судебного решения.
Однако, на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным, вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства не был представлен заявительницей, тогда как в силу п. 10 ст. 33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», его предоставление до 01.01.2013 года обязательно для осуществления регистрации.
Ссылка заявительницы на невозможность его получения не предусмотрена законом в качестве освобождения от выполнения указанной обязанности и предоставления кадастрового паспорта.
Таким образом, отказ в государственной регистрации по мотиву нарушения абзаца 4 п. 1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» является незаконным, однако отказ в государственной регистрации по мотиву нарушения абзаца 10 п. 1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для обязания регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию указанного заявительницей объекта в порядке 4.1 ст.258 ГПК РФ у суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 245, 249, 254, 255, 257 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать незаконным отказ от 14.02.2012 года № 78-78-39/034/2012- 54 Л. в государственной регистрации права собственности в части п.1 отказа по мотиву нарушения абзаца 4 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».